Metodę szacowania nieruchomości wybiera rzeczoznawca

Metodę szacowania nieruchomości wybiera rzeczoznawca
Rzeczpospolita, komentarz Katarzyny Paczuskiej-Tokarskiej
NSA Jeśli nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową została wcześniej w studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako droga, brak jest
podstaw prawnych, by za podobne do wycenianej przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu,
w tym np. rolne, nawet, gdy tworzyły z wywłaszczoną działką całość gospodarczą.
Tak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 września 2016 r. (sygn. I OSK
2842/14)utrzymującym w mocy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 lipca 2014 r.
(sygn. I SA/Wa2432/13).
Ustalenie odszkodowania
Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym. W kwietniu 2013 r. wojewoda ustalił na rzecz
właścicieli, których nieruchomość została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej na podstawie
przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji, w
zakresie dróg publicznych odszkodowanie w wysokości 8 tys. zł. W sierpniu 2013 r. minister transportu,
budownictwa i gospodarki morskiej utrzymał w mocy decyzję wojewody. Podstawę ustalenia odszkodowania
przez właściwe organy stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie wojewody w grudniu 2011 r.
przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły wskazał, że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa
nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie
obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z ustaleniami
obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na nieruchomości
przewidziano drogi publiczne planowane. Mając na uwadze przedmiot, cel i zakres wyceny oraz dostępność
danych dla potrzeb określenia wartości gruntu, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę
porównywania parami, przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym,
odnotowane na lokalnym lub regionalnym rynku nieruchomości.
Właściciele nie zgodzili się z decyzją organu II instancji i wnieśli skargę do WSA w Warszawie domagając się
m.in.ustalenia odszkodowania w wyższej kwocie. Właściciele powołali się m.in.na fakt, że inna nieruchomość
skarżących, bezpośrednio granicząca ze sporną działką i przejęta w części pod tę samą inwestycję, została
wyszacowana na kwotę znacznie wyższą (ok.100 tys. zł), a działki przed wywłaszczeniem stanowiły jednorodną
całość gospodarczą.
Wycena biegłego dowodem w sprawie
Oddalając skargę właścicieli WSA stwierdził, że wbrew ich zarzutom nie można ustaleniom organu co do
wartości odszkodowania zarzucić wadliwości i działania z naruszeniem przepisów prawa. Sąd podkreślił, że
zgodnie z zapisami studium nieruchomość położona jest na terenie, w którym jako kierunki rozwoju wskazano
m.in.planowaną drogę publiczną. Konsekwencją takiej oceny jest konieczność uznania, że rzeczoznawca
majątkowy dla ustalenia wartości nieruchomości prawidłowo wziął pod uwagę nieruchomości drogowe.
Wycenę przeprowadzono w podejściu porównawczym, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem
obrotu rynkowego. W operacie szczegółowo scharakteryzowano nieruchomości, które przyjęto do porównania.
Jego analiza doprowadziła WSA do wniosku, że spełnia on wymogi określone w ustawie, a przez to jest rzetelny
i wiarygodny.
WSA podkreślił, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a
następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które
posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a powinna obejmować zgodność operatu
z przepisami prawa na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady
logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie i podlega swobodnej ocenie
prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. WSA uznał ponadto, że nie może odnieść się
do treści kontroperatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących, albowiem nie jest uprawniony do
merytorycznej oceny tego dowodu. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje
organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art.157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Nieruchomość podobna
Naczelny Sąd Administracyjny, rozpatrując skargę kasacyjną skarżących podkreślił, że wyboru właściwego
podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan
nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art.154 ust. 1
ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości
ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub
decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art.154 ust. 2 powołanej ustawy).
W rozpatrywanej sprawie przedmiotowa nieruchomość nie była objęta planem miejscowym, dlatego
rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był uwzględnić jej przeznaczenie wynikające ze studium. W studium
obszar spornej działki był przeznaczony pod komunikację. Przyjęcie zatem przez rzeczoznawcę majątkowego
do wyceny, jako nieruchomości podobnych, gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, było zgodne z
prawem, skoro wyceniana działka została przejęta pod budowę inżynierskiego fragmentu drogi publicznej.
Nieruchomością podobną jest bowiem nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą
przedmiot wyceny, m.in.ze względu na jej przeznaczenie (art.4 pkt 16 ustawy o gospodarce
nieruchomościami). Brak jest zatem podstaw prawnych, aby za nieruchomość podobną do nieruchomości
wycenianej przyjmować nieruchomości o innym przeznaczeniu, w tym nieruchomości rolne.
NSA podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla sąsiedniej działki nie ma znaczenia w sprawie,
ponieważ dotyczy innej działki gruntu, która była objęta w przeszłości decyzją o warunkach zabudowy.
Ponadto, nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w
formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu
szacunkowego.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 września 2016 r. sygn. I OSK 2842/14
KOMENTARZ: Katarzyna Paczuska-Tokarska adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego odpowiada obowiązującym przepisom. Pomimo specyficznej
redakcji § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego nie może budzić wątpliwości, że przy określaniu wartości gruntów
przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne
uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (choćjest to rynek wirtualny, bo drogi
publiczne to przecież res extra commercium). Dopiero w ich braku uwzględnia się przeznaczenie
nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Innymi słowy ilekroć istnieją ceny transakcyjne za
nieruchomości, które już są przeznaczone pod budowę dróg, to obowiązkiem rzeczoznawcy jest skorzystanie z
metody porównawczej, a dopiero w przypadku braku takich cen wartość gruntu ustala się w inny sposób. Inna
sprawa, czy wyrok odpowiada poczuciu sprawiedliwości. Tu można mieć wątpliwości. Trudno bowiem logicznie
wytłumaczyć, dlaczego właściciel posiadający dwie działki gruntu, które stanowiły wcześniej jedną
nieruchomość, otrzymuje drastycznie rozbieżne wyceny każdej z nich, tylko na tej podstawie, że co do jednej z
nich w studium przewidziano lokalizację drogi. Wszakże w sytuacji braku planu zagospodarowania
przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu
niezabudowanego, wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium. Pomimo tego zgodnie z
obowiązującymi przepisami w przypadku braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy,
rzeczoznawca majątkowy ma ustalić przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium. Istotne wątpliwości
budzi również ograniczanie możliwości skutecznego wzruszania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym.
W tym zakresie linia orzecznicza sądów administracyjnych jest ugruntowana. W licznych orzeczeniach odkreśla
się, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości jest poza
zakresem analizy sądów administracyjnych. Równocześnie operat szacunkowy jest przecież głównym
elementem postępowania dowodowego w przedmiocie odszkodowań. Jak pokazuje praktyka operaty dotyczące
tej samej nieruchomości potrafią drastycznie różnić się między sobą. Nie można również rozsądnie założyć, że
nigdy nie dochodzi do pomyłek biegłych przy sporządzaniu operatu. Niezadowolenie strony z wysokości
wyceny to z pewnością za mało, aby skutecznie podważyć opinię biegłego. Wydaje się jednak, że jeżeli strona
wspiera swoje stanowisko poprzez przedłożenie prywatnej wyceny organ powinien ocenić obydwa operaty i –
jeżeli są ku temu podstawy – np. wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę
prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie (takteż WSA w wyroku z dnia 9
kwietnia 2014, sygn. I SA/Wa1839/13).