docArtykuły i referaty zgłoszone na XIX Konferencję Naukową
download 
Reklamacja Transkrypt
Artykuły i referaty zgłoszone na XIX Konferencję Naukową
Artykuły i referaty zgłoszone na XIX Konferencję Naukową Towarzystwa Naukowego Nieruchomości Szczecin 2011 Strona 1 z 40 Title Imię Nazwisko Stopień naukowy Stopień naukowy Stopień naukowy Nazwa firmy 1 Krystyna Celarek ----dr K.Celarek( faktura na w/w osobę) Miasto Żarki Tytul Znaczenie informacji i informatyki w procesie gospodarowania nieruchomościami w administracji publicznej. Streszczenie Informacja i informatyka to dwa istotne elementy bez których administracja publiczna XXI wieku nie może funkcjonować. Wykorzystanie informacji i informatyki w procesie gospodarowania nieruchomościami w administracji publicznej stanowi gwarancję jawności działań oraz jest czynnikiem pozwalającym na lepsze zarządzanie nieruchomościami. Strona 2 z 40 2 Agnieszka Stacherzak mgr ----Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocław 3 Kinga Szopińska mgr ----UTP Wrocław Bydgoszcz Opłaty adiacenckie z tytułu podziału nieruchomości na terenie miasta Wrocławia Wpływ klimatu akustycznego w procesie kreowania przestrzeni miejskiej Celem pracy jest ukazanie praktycznych aspektów Słowa kluczowe: ład przestrzenny, teren miejski, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, poboru opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek dokonanego podziału. Opłata klimat akustyczny, hałas środowiskowy, cyfrowa mapa adiacencka, jako świadczenia publiczno-prawne, zasila akustyczna Streszczenie Klimat akustyczny to ogół budżet gminy. Istotą jej poboru jest wzrost wartości zdarzeń akustycznych danego terenu, które w mniejszy nieruchomości, przynoszący korzyść majątkową bądź większy sposób wpływają na jakość życia ludzi. Jest on zatem ważnym aspektem w prawidłowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania bądź jest kształtowaniu środowiska oraz w podejmowaniu działań zwolniony z obowiązku jej wnoszenia. Aby przedstawić związanych z planowaniem przestrzeni miejskiej w sposób harmonijny z zachowaniem zasad ładu względy praktyczne ww. opłat, dokonano charakterystyki prowadzonych postępowań o ustalenie przestrzennego. Na terenach silnie uprzemysłowionych i opłaty w gminie miejskiej Wrocław w latach 2007 ? zurbanizowanych, gdzie ilość emitorów jest duża, 2009, poddając ocenie sprawność działania systemu. W ponadnormatywne oddziaływanie hałasu przyczynia się do powstania dyskomfortu, który w sposób znaczący badaniach wykorzystano udostępnione przez Wydział pogarsza warunki bytowania mieszkańców, jak również Mienia Komunalnego i Skarbu Państwa Urzędu Miejskiego we Wrocławiu decyzje podziałowe, operaty wpływa niekorzystnie na gospodarowanie zasobami szacunkowe określające wartość nieruchomości dla miasta. W pracy poddano analizie uwarunkowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, decyzje o naliczeniu opłaty, odwołania z uwzględnieniem klimatu akustycznego projektowanych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz inne rozwiązań obszarowych oraz zaproponowano działania dane z prowadzonych postępowań o ustalenie opłaty zmierzające do poprawy stanu akustycznego na terenach adiacenckiej. wrażliwości. Luki w przepisach prawa, niejednoznaczność przesłanek Badania oparto na podstawie pomiarów terenowych poboru oraz niezrozumiałość czynników kształtujących równoważnego poziomu hałasu oraz analizach cyfrowej podstawę wymiaru opłat adiacenckich budzą wiele mapy akustycznej. kontrowersji, utrudniając pracę organu odpowiedzialnego za prowadzenie postępowań w przedmiotowej sprawie. Ustalony na podstawie oszacowanych wartości nieruchomości na cele naliczenia opłaty, średni wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału, w latach 2007-2009 wyniósł 2%, co ze względu na niewielką opłacalność prowadzonych postępowań, skutkuje stosunkowo niewielką ich liczbą. Przy dokonywanych corocznie ok. 600 podziałach w Gminie Miejskiej Wrocław w 2007 przeprowadzono 17 postępowań o naliczenie omawianej opłaty adiacenckiej, w 2008 ? 8, a w 2009 ? 37 postępowań. Opłatą obciążone zostały głównie nieruchomości położone w strefach peryferyjnych miasta Wrocław, w miejscach planowanego rozwoju przestrzennego. Poprzez nałożenie opłat adiacenckich, gmina czerpie dochody z nieruchomości nie wchodzących w skład jej zasobu, stanowią one jednak niewielki ułamek w dochodzie ogółem gminy (0,02% w 2007, 0,0009 % w 2008 i 0,01 % w 2009 r.), oraz niewielki udział bior Strona 3 z 40 4 Janusz Dąbrowski dr ----Pańswowa Wyzsza Szkoła Zawodowa 5 Sebastian Gnat dr ----Uniwersytet Szczeciński Jarosław Szczecin 1. Zastosowanie modeli matematycznych z czynnikiem autokorelacji do analizy rynku i szacowania rynkowej wartości nieruchomości Wykorzystanie wybranych nieklasycznych metod prognozowania na rynku nieruchomości Zasadność tak zbudowanego modelu możemy potwierdzić wykonując pełna analizę wariancji wraz interpretacją graficzna przebiegu funkcji. Modele zbudowano w oparciu o dane pochodzące z badań przeprowadzonych w latach 2007-2009 (DĄBROWSKI (2009)). Analiza rynku i szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w oparciu o jedną zmienną niezależną, jaką jest czas niesie za sobą ściśle określone W artykule zaprezentowane zostanie nieklasyczne konsekwencje. Korzystając z tak zdefiniowanego modelu podejście do prognozowania zjawiska ekonomicznego zakładamy, że wszystkie informacje zawarte są w cenie jakim są koszty budowy budynków mieszkalnych. nieruchomości, a inne istotne informacje rzeczoznawca Koszty budowy są jednych z najważniejszych czynników może uwzględnić w współczynniku eksperta. Model determinujących ceny nieruchomości od strony zbudowany w ten sposób jest prosty w budowie i podażowej. Umiejętne prognozowanie ich zmian jest interpretacji. Do jego wad można zaliczyć stosunkowo istotne z punktu umiejętnej oceny sytuacji na małą odporność na zmiany trendu. Alternatywnym pierwotnym rynku nieruchomości. Badanie podzielono rozwiązaniem zwłaszcza w czasach dynamicznych zmian na dwa etapy. W etapie pierwszym zaprezentowane w gospodarce jest model regresji wielorakiej oparty na zostanie prognozowanie poprzez analogię, w drugim wartościach czynnikowych. Grupę kilku czynników, w prognozowanie w oparciu o trend pełzający. praktyce 4-7, opisujących otoczenie gospodarcze rynku Przedstawione zostaną prognozy wygasłe wraz z ich nieruchomości możemy zastąpić jednym analitycznym błędami, w celu sprawdzenia, czy wykorzystując czynnikiem. Prognoza i analiza rynku zbudowana w prognozowanie przez analogię można uzyskać prognozy oparciu o takie założenia wstępne pozwala na dywersyfikację obarczone niewielkimi błędami. 2."Zastosowanie w modelach regresji wielorakiej wartości czynnikowych do analizy rynku i szacowania wartości rynkowej nieruchomości" Badanie rynku nieruchomości i prognozę ceny nieruchomości możemy wykonywać różnymi narzędziami statystycznymi. Wśród wielu możliwości bardzo ciekawym podejściem jest wykorzystanie modeli z autokorelacją. Modele statystyczne z czynnikiem autokorelacji ze względu na założenia wstępne są rzadko stosowane w naukach ścisłych. W naukach medycznych i przyrodniczych autokorelacja znajduje częste zastosowanie do badań naukowych. Artykuł przybliża możliwość wykorzystania modeli z autokorelacja dla celów analizy i wyceny nieruchomości. Rozważania oparte są na danych z atrakcyjnych rynków nieruchomości (Warszawa, Kraków) w latach 1999-2008. Dzięki zastosowaniu pakietu Statistica wykonanie zaawansowanej techniki i metody analizy rynku nieruchomości pozwoliło na uzyskanie zadawalającej wiarygodności prognozy cen nieruchomości. Strona 4 z 40 6 Justyna Jasiołek mgr ----Akademia Górniczo - Hutnicza 7 Aleksandra Szabat mgr ----Akademia Górniczo-Hutnicza Kraków Kraków Analiza wybranych procesów gospodarowania nieruchomościami w aspekcie funkcjonowania katastru. Problematyka przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomościom przypisywane są własności inwestycyjne i ekonomiczne. Można wykorzystać ukryty w nich potencjał dochodowy pod warunkiem rozsądnie zaplanowanych i świadomie podejmowanych działań. Powinny być one skoncentrowane na osiągnięciu możliwie najlepszych korzyści przy jednoczesnym optymalnym wykorzystaniu przedmiotowych nieruchomości. Relacje i procedury mające na celu racjonalne zagospodarowanie otaczającej nas przestrzeni oparte są na informacjach pozyskanych z systemu katastralnego. Sprawnie funkcjonujący kataster jest jedynym i niezastąpionym źródłem kompletnych informacji o nieruchomościach oraz punktem wyjścia dla wszelkich działań realizowanych w ramach procedur planowania oraz gospodarowania przestrzenią. Uskutecznienie zamierzonych zmian w terenie to kwestia pozostająca w zakresie czynności prawnych i geodezyjnych, które również stanowią aspekt gospodarki nieruchomościami. Gospodarka nieruchomościami, wraz ze wszystkimi jej zawiłościami, przejawia się w wielu wymiarach. Na szczególną uwagę zasługują te procesy, których realizacja oznacza nie tylko zmianę stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, ale pociąga za sobą również konsekwencje finansowe. Procesy, które poddano analizie to podział nieruchomości, budowa urządzeń infrastruktury technicznej oraz uchwalenie (bądź zmiana) obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Każda z tych czynności powoduje zmianę wartości nieruchomości. W rezultacie może to być podstawą finansowych obciążeń właścicieli nieruchomości bądź budżetów władz lokalnych. Dla określenia skutków finansowych, konieczne jest skupienie się na oszacowaniu wartości nieruchomości. Ważne jest, aby właściwie dobrać bazę do wyceny. Również sam sposób określania wartości powinien uwzględniać zamysł ustawodawcy jak też liczne wyroki sądowe uzupełniające luki prawne. Nie mniej istotne jest w tym przypadku również wyeliminowanie czynnika subiektywnego w możliwie najwyższym stopniu. Aleksandra Szabat Piotr Parzych Janusz Dąbrowski Problematyka przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności W obecnej dobie bardzo silnego akcentowania wśród społeczeństwa swoich praw, ważnym elementem są jasno określone wzorce prawne regulujące temat własności. Uwidacznia się obecnie wzrastająca liczba przekształceń prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Proces ten jest jednym z prostych sposobów, by na dogodnych warunkach nabyć prawo własności do nieruchomości dotychczas użytkowanej. Możliwość taka istnieje, by do końca 2012 roku uzyskać prawo własności, które jest prawem pełniejszym, silniejszym i pozwala na szerszy zakres korzystania oraz rozporządzania nieruchomościami, niż prawo użytkowania wieczystego. By móc przyswoić zagadnienie i istotę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w pierwszej kolejności należy poznać najważniejsze elementy gałęzi prawa dotyczące prawa rzeczowego. Jest ono z kolei mocno zakorzenione w zagadnieniach cywilistycznych. Natomiast kodeksowa typizacja stawia na piedestale prawo własności w tak ważnym stopniu, że stało się ono odniesieniem przy charakterystyce prawa użytkowania wieczystego, które znajduje się zaraz za nim. Sam proces konfuzji przedstawiony został w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wzięta do analizy z przykładowego rynku, liczba dokonanych przekształceń prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w latach 2007 ? 2009 wskazywała tendencję wzrostową. Liczba przekształceń przemawia za chęcią posiadania gruntu na własność przez jego użytkowników. Korzystają oni wtedy w pełni z triady uprawnień, co nie jest możliwe przy wykonywaniu prawa użytkowania wieczystego. Istnieje nadzieja, że wspomniana ustawa będzie finalnie ostatnią próbą uwłaszczenia gruntów przez użytkowników wieczystych. Strona 5 z 40 8 Anita Anita dr ----Akademia Górniczo-Hutnicza Kraków 9 Anna Stankowska dr ----Szkoła Główna Handlowa Kraków Warszawa Analiza procesu przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne Problematyka wyceny nieruchomości, na których lokalizowane są linie napowietrzne najwyższych napięć Ograniczenia w przeznaczeniu gruntów na cele inwestycyjne mają na celu ochronę wartościowych przyrodniczo terenów. Sam proces przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne składa się z dwóch etapów. Pierwszy obejmuje zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, drugi zezwolenie, w formie decyzji administracyjnej, na faktyczną zmianę użytkowania. Autorzy analizują zmiany w przepisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, której artykuły zostały znacznie zliberalizowane w grudniu 2008 roku. Spod działania ustawy zostały wyłączone użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast oraz przeznaczone pod budownictwo drogowe. Zmniejszono katalog celów, dla których wymagana jest zgoda organów wyższego stopnia na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmieniono również zakres wydawania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Analiza ta pozwoliła na wskazanie źródeł możliwych do wystąpienia problemów zarówno po stronie inwestora, jak i administracji publicznej. W artykule zostały ponadto przedstawione opracowane schematy procedur dla poszczególnych rodzajów gruntów objętych procesem wyłączenia z produkcji rolnej i leśnej, zarówno na obszarach miast jak i terenów wiejskich. Zgodnie z Koncepcją Zagospodarowania Przestrzennego Kraju, do roku 2030 planuje się budowę około 4000 km linii napowietrznych najwyższych napięć (220 i 400 kV), zaliczanych z mocy prawa do inwestycji celu publicznego, co stanowi około 30 % długości istniejącej elektroenergetycznej infrastruktury sieciowej. Oznaczać to będzie konieczność ustanowienia na około 14.000 hektarach powierzchni gruntów o różnym przeznaczeniu służebności przesyłu i zarazem oszacowania kosztów odszkodowań z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, na których lokalizowane będą wspomniane inwestycje. Utrata wartości nieruchomości wynika zarówno ze względów obiektywnych łatwo mierzalnych, a polegających m. in. na zajęciu terenu w miejscach posadowienia słupów linii, ograniczeniu w realizacji obiektów budowlanych, ograniczeniu w uprawach polowych, w tym posługiwaniu się niektórymi maszynami rolniczymi, jak również z obowiązku zapewnienia drogi koniecznej w przypadku awarii linii. Problem z oszacowaniem odszkodowania pojawia się w momencie podjęcia próby wyceny utraty wartości nieruchomości, która wynika z przesłanek subiektywnych, takich jak, np. zaburzenie walorów krajobrazowych spowodowanych obecnością słupów, czy też obawy o zdrowie i życie ludzkie wynikające z emisji pól elektromagnetycznych przez przewody linii przebiegające nad nieruchomością. W referacie przedstawiono problematykę wyceny utraty wartości nieruchomości, na których lokalizuje się linie napowietrzne najwyższych napięć, a także wskazano na możliwość powstawania konfliktów społeczne społecznych pomiędzy społecznością zamieszkującą w otoczeniu planowanej do realizacji inwestycji, a inwestorem, których przyczyną są rozbieżne oceny stron w kwestiach ustalenia wysokości odszkodowania. Strona 6 z 40 10 Piotr Cichociński dr ----Akademia Górniczo-Hutnicza 11 Katarzyna Kocur-Bera ----dr Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Kraków Olsztyn Porównanie metod interpolacji przestrzennej w odniesieniu do wartości nieruchomości Szacowanie szkód po wystąpieniu klęski żywiołowej Podstawową funkcjonalnością, wymaganą w większości zastosowań systemów informacji geograficznej, jest generowanie ciągłej powierzchni używanej do przedstawiania jakiejś miary. Najczęściej wykorzystywanym typem powierzchni jest numeryczny model terenu (NMT). Jednakże do wygenerowania ciągłej powierzchni może być użyty dowolny pomiar (nie tylko wysokości) dokonany w terenie. Głównym wyzwaniem stojącym przed wykonawcami takiego zadania jest uzyskanie jak najdokładniejszej powierzchni z istniejących próbek, jak również scharakteryzowanie błędu i zmienności prognozowanej powierzchni. Zrozumienie jakości uzyskanych w ten sposób danych może znacznie zwiększyć użyteczność i zakres zastosowań modeli. W referacie przedstawiono analizy wybranych metod interpolacji przestrzennej w zastosowaniu do wartości nieruchomości. W pierwszej części pracy scharakteryzowano następujące metody interpolacji: odwrotnych odległości (IDW), wielomianową, radialnych funkcji bazowych (RBF) i krigingu, a także przedstawiono ich warianty. Następnie użyto tych metod do wygenerowania modeli przestrzennego rozkładu wartości nieruchomości, posługując się rozszerzeniem Geostatistical Analyst programu ArcGIS firmy ESRI. Jako źródło danych wykorzystano jeden z portali internetowych, prezentujących oferty sprzedaży nieruchomości. Zebrano w postaci tabelarycznej informacje o lokalizacji i cechach charakterystycznych oferowanych do sprzedaży budynkach mieszkalnych jednorodzinnych z terenu pięciu powiatów województwa podkarpackiego. Zastosowanie tych danych do analiz przestrzennych wymagało dodatkowo przeprowadzenia geokodowania, w wyniku którego uzyskano zbiór punktów, reprezentujących nieruchomości wraz z ich cenami jednostkowymi. Do oceny jakości uzyskanych wyników posłużono się metodą oceny krzyżowej, która dla każdego z utworzonych modeli pozwoliła wyznaczyć parametry statystyczne, takie jak błąd średni i błąd średni kwadratowy (MSE). Ich porównanie pozwoliło stwierdzić podobną, niezbyt wysoką, dokładność predykcji dla większości z przebadanych metod. W ostatnim czasie dość często teren Polski nawiedzają klęski żywiołowe. Związane jest to z różnymi naturalnymi obciążeniami pogody, takimi jak: ? silne i gwałtowne wiatry; ? opady śniegu (szczególnie bardzo intensywne); ? doziemne elektryczne wyładowania atmosferyczne; ? ekstremalnie wysokie i niskie temperatury; ? gwałtowne i intensywne opady oraz nawałnice; ? powodzie, itp. Artykuł przedstawia zdefiniowanie pojęć takich jak: sytuacja kryzysowa, klęska żywiołowa, zagrożenia cywilizacyjne, naturalne, publiczne oraz zagrożenia pracy. Skupia się na pomocy finansowej oraz ulgach, na jakie mogą liczyć osoby poszkodowane po wystąpieniu sytuacji kryzysowej. Bardzo istotnym etapem jest odpowiednie postępowanie po wystąpieniu klęski żywiołowej, gdyż może ono wpłynąć na stan nieruchomości oraz wysokość odszkodowania wypłacanego przez firmy ubezpieczeniowe. Artykuł będzie zawierał także zasady wyceny szkód popowodziowych na terenach rolnych i sadowniczych oraz wypunktowanie zabiegów, które rolnik sam musi wykonać, aby doprowadzić nieruchomość do stanu sprzed powodzi. Finalna część artykułu to zasady ubezpieczeń od zdarzeń. Strona 7 z 40 12 Agnieszka Dawidowicz mgr ----UWM Olsztyn 13 Marta Gross mgr ----Uniersytet Warmińsko-Mazurski Olsztyn Olsztyn Ewolucja potencjału katastru nieruchomości w Polsce w świetle założeń FIG. Wybrane aspekty gospodarowania nieruchomościami publicznymi z uwzględnieniem rozwiązań brytyjskich Ostatnie kilkanaście lat rozwoju technologii informacji przestrzennej i teorii równowagi przestrzennej (teoria ładu przestrzennego), jak również nasilenie zjawisk takich jak: globalizacja, urbanizacja, zmiany klimatyczne, kataklizmy przyrodnicze (powodzie, trzęsienia ziemi, wybuchy wulkanów, emisje pyłów i Specyfika nieruchomości publicznych wynika z celu gospodarowania, jakim jest zaspokajanie zbiorowych gazów itp.), potrzeba wizualizacji 3D/4D w czasie rzeczywistym, dążenie do standaryzacji/normalizacji potrzeb społeczeństwa, a dokładniej realizacja celów danych oraz interoperacyjność znacząco wpłynęły na publicznych określonych w ustawie o gospodarce potrzebę rozwoju domeny katastralnej i przyczyniły się nieruchomościami. Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi jest procesem złożonym, ważnym nie tylko do tworzenia nowych wizji i ról katastru takich jak: uniwersalne katastry wielozadaniowe, systemy z punktu widzenia potrzeb zbiorowych, ale także z administracji gruntów, Kataster 2014, CCDM/LADM, punktu widzenia efektywności gospodarowania. Jest problemem poruszanym przez organizacje SDI - INSPIRE, 3D/4D Katastry, Obiektowo międzynarodowe, takie jak np. Międzynarodowa Zorientowane Katastry, Katastry Globalne, Katastry Organiczne (ekologiczny model środowiska naturalnego) Federacja Geodetów (FIG) czy Organizacja Narodów [Bennett i inni, 2010]. Badanie ma na celu określenie Zjednoczonych do Spraw Wyżywienia i Rolnictwa (FAO). W pracy podjęto próbę analizy wybranych dynamiki zmian, jakie nastąpiły w polskim katastrze nieruchomości od 1989 r. w oparciu o analizę istotnych aspektów gospodarowania tego typu nieruchomościami. rozwiązań krajowych i zagranicznych (w tym Szczególny nacisk położono na przedstawienie opracowania FIG, EuroGeographics i GUGiK). rozwiązań brytyjskich w tym zakresie. Strona 8 z 40 14 Łukasz Śliwiński mgr ----WSBiP 15 Sebastian Kokot dr ----Uniwersytet Szczeciński Ostrowiec Świętokrzyski Szczecin Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne Ekonometryczna wycena nieruchomości w kontekście twierdzenia Frischa ? Waugha ? Stone?a. Współautor: Mariusz Doszyń Wycena nieruchomości z wykorzystaniem ekonometrycznych modeli regresji stanowi często podejmowaną próbę zastosowania metody analizy Artykuł porusza problem odszkodowań za statystycznej rynku. Uzyskiwane rezultaty bywają nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Swoją dyskusyjne, głównie ze względu na trudności ze treścią obejmuje opis procedur związanych z realizacją spełnieniem szeregu warunków formalnych przy konstruowaniu modelu. Specyfika rynku nieruchomości inwestycji w trybie ustawy o szczególnych zasadach nie do końca współgra z wymogami jakie powinien przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ale przede wszystkim porusza problem spełniać dobry model ekonometryczny. Chodzi tutaj określenia wartości rynkowej nieruchomości w aspekcie m.in. o takie kwestie jak współliniowość zmiennych objaśniających, nieliniowość relacji między zmiennymi, słusznego odszkodowania. Określenie wartości heteroskedastyczność składnika losowego, jakościowy nieruchomości przejmowanych na cele inwestycji liniowych powinno uwzględniać charakterystyczne charakter zmiennych, ect. Badania nad eliminacją uwarunkowania, do których należy zaliczyć jednolite wspomnianych trudności są podejmowane relatywnie rzadko, zarówno w literaturze z zakresu wyceny określenie cech wycenianych nieruchomości na całej nieruchomości, jak i w praktyce. Zwykle też okazuje się, długości projektowanej trasy, szybkość wykonania wyceny, czy prawidłowe określenie wzajemnych różnic że eliminacja jednego problemu jak np. różnych pomiędzy wartościami sąsiednich nieruchomości. rodzajów zależności pomiędzy zmiennymi objaśniającymi, a zmienną objaśnianą niesie ze sobą Rozważania podjęte w artykule wskazują na potrzebę zastosowania metod analizy statystycznej w wycenach nowe problemy, takie jak np. obciążenie estymatorów masowych tego typu nieruchomości. parametrów. W proponowanym artykule zostaną przedstawione badania nad zastosowaniem do wyceny nieruchomości modeli regresji z jedną zmienną objaśniającą z wyeliminowaniem wpływu pozostałych zmiennych objaśniających na zmienną objaśniającą w danym równaniu. Szacowane zatem będą modele z pojedynczymi zmiennymi objaśniającymi, z uwzględnieniem wpływu pozostałych zmiennych objaśniających na zmienną objaśniającą w danym równaniu. Do wyeliminowania wpływu zmiennych objaśniających na zmienną objaśniającą w danym równaniu zostanie zastosowane twierdzenie Frischa ? Waugha ? Stone?a. Analizy teoretyczne zostaną uzupełnione badaniami empirycznymi. Strona 9 z 40 16 Dariusz Felcenloben ----dr Starostwo Powiatowe w Kłodzku 17 MONIKA ANNA ZINIEWICZ ----mgr Uniwersytet Warmińsko - Mazurski Kłodzko Olsztyn Ograniczenia formalne w udostęponianiu danych osobowych z katastru nieruchomości Analiza prawno-porównawcza opłat adiacenckich oraz renty planistycznej W prezentowanym artykule przedstawione zostało zagadnienie prawne dotyczące zasad udostępniania z katastru nieruchomości informacji zawierających dane osobowe podmiotów,którym przysługują określone prawa rzeczowe do wykazanych w rejestrze nieruchomości(działek ewidencyjnych. W analizowanym kontekście dokonano interpretacji pojęcia ?interesu prawnego?, jako formalnego warunku uzasadniającego wydanie przez organ rejestrowy, w formie zaświadczenia (wypisu), informacji z operatu ewidencyjnego zawierających dane osobowe właściciel nieruchomości, z wniosku i na rzecz osoby, której prawa te nie przysługują. Zdarzające się w praktyce przypadki, uzasadniające konieczność odmowy wydania, żądanych przez wnioskodawcę danych, sprawiają, iż koniecznym staje się, dla ich wyjaśnienia, przedstawienie uwarunkowań prawnych regulujących omawianą problematykę. W szczególności przypadki te dotyczą realizacji żądań wydania danych o nieruchomościach zgłaszanych przez wierzycieli poszukujących majątków swych dłużników. Gmina ma za zadanie zaspokajać podstawowe potrzeby społeczności zamieszkującej jej obszar. Na te działania potrzebuje środków finansowych, które musi pozyskiwać. W tym celu gmina została wyposażona przez ustawodawstwo w różne źródła dochodów własnych. W związku z tym jest społecznie sprawiedliwe gdy będzie je pobierała z korzyści osiągniętych przez jej mieszkańców. Jedną z takich korzyści jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku konkretnych działań gospodarki nieruchomościami i konkretnych działań planistycznych. Konsekwencją tej korzyści jest ponoszenie przez mieszkańców opłat adiacenckich oraz renty planistycznej. Opłata adiacencka związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu podziału, scalenia i podziału oraz budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Natomiast renta planistyczna związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku powstania nowego planu miejscowego lub zmiany planu miejscowego już obowiązującego. Obie opłaty powstają z tego samego powodu, choć źródło ich regulacji prawnej jest różne. Stąd można twierdzić, iż mają one elementy podobne i różnicujące je. W pracy poddano analizie porównawczej opłaty adiacenckie wraz z rentą planistyczną. Celem tej analizy jest wskazanie elementów znacznie różnicujących te rodzaje opłat oraz elementów wspólnych. Badania oparto o ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz o ustawę z dnia 21 marca 2003 r., które regulują kwestie szeroko pojętego procesu inwestycyjnego. Strona 10 z 40 18 ZBIGNIEW SUJKOWSKI dr ----UWM w Olsztynie 19 Agnieszka Trystuła ----dr Uniwersytet Warmińsko - Mazurski Olsztyn Olsztyn EFEKTYWNOŚC ENERGETYCZNA BUDYNKOW W ZARZADZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI SPOŁDZIELCZYMI KATASTER NIERUCHOMOŚCI JAKO ŹRÓDŁO DANYCH SYSTEMU INFORMACJI PRZESTRZENNEJ WSPOMAGAJĄCEGO GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI W procesie gospodarowania zasobem nieruchomości szybki i bezpośredni dostęp do różnego rodzaju danych o przestrzeni jest ogromnie istotny. W Polsce istnieje W pracy zostanie przedstawiona ocena wykorzystania szereg rejestrów publicznych oraz opracowań pomocy finansowej państwa w postaci kredytów z premią termomodernizacyjną w celu poprawienia jakości kartograficznych, które stanowią rzetelne i wiarygodne energetycznej budynkow mieszkalnych należacych do źródła koniecznych danych, lecz osobno nie są w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb związanych z informacją o spółdzielni mieszkaniowej.Ocena efektywności i terenie. Rozproszenie danych po wielu lokalizacjach opłacalności przeprowadzonych usprawnień termomodernizacyjnych określi zmniejszenie powoduje, że dotarcie do nich jest czasochłonne, a ich zapotrzebowania ciepla potrzebnego do jego ogrzania i właściwa interpretacja bywa utrudniona m.in. ze względu na różny format zapisu danych. W opracowaniu zmniejszenia związanych z tym kosztów zarzadzania nieruchomościami.W ramach przyjętej metodyki przedstawiono teoretyczną koncepcję scentralizowanej zostanie przeprowadzona analiza kosztów i korzyści architektury bazy danych SIP wspomagającej przedsiewzięc termomodernizacyjnych. Zagadnienia te gospodarowanie nieruchomościami ze szczególnym oprócz walorów czysto ekonomicznych i estetycznych omówieniem katastru nieruchomości jako jednego z zarzadzania budynkami wpisuja się w nową Dyrektywę głównych źródeł jej zasilania. Ponadto zaprezentowano Parlamentu Europejskiego 2002/91/WE w sprawie przykładowe analizy przestrzenne ? typowe dla technik jakości energetycznej budynków, określają zakres prac SIP ? w procesie gospodarowania nieruchomościami. niezbędnych do poprawienia standardu energetycznego Podstawę zaproponowanych analiz stanowiły budynków. Polska jako kraj członkowski UE ma geometryczne warstwy tematyczne oraz atrybutowe bazy obowiązek wdrażania tej dyrektywy. danych dotyczące określonych nieruchomości. Wyniki analiz zostały wyprowadzone w postaci nowych warstw tematycznych (map tematycznych) oraz raportów tabelaryczno ? opisowych, które dotyczyły szczegółowej charakterystyki nieruchomości odnośnie m.in. ich rodzaju, stanu prawnego, oznaczenia według katastru nieruchomości, przeznaczenia w dokumentach planistycznych, uzbrojenia terenu czy uwarunkowań przyrodniczych. Autorami referatu są dr inż. Agnieszka Trystuła i dr inż. Jadwiga Konieczna Strona 11 z 40 20 Leszek Dawid dr ----Politechnika Koszalińska 21 Małgorzata Gotowska ----dr UTP Bydgoszcz Koszalin Bydgoszcz Gospodarowanie powiatowym zasobem nieruchomości ? studium przypadku Podział województw metodą analizy skupień na podstawie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych. Artykuł będzie poświęcony transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych w 2009 r., których liczba wyniosła 101 tys., co stanowiło 48,7% wszystkich transakcji nieruchomościami w Polsce. Wartość obrotów nieruchomościami gruntowymi osiągnęła poziom 8,4 Powiatowy zasób nieruchomości powstał w wyniku mld zł, co odpowiadało 26,2% obrotów nieruchomościami ogółem. Obserwuje się znaczne reformy administracyjnej, która weszła w życie 1-go stycznia 1999 roku na skutek trójstopniowego podziału zróżnicowanie w obrocie nieruchomościami pomiędzy województwami Polski. Metoda analizy skupień pozwoli terytorialnego kraju. Każda jednostka samorządu terytorialnego została obarczona zadaniami oraz podzielić województwa na jednorodne grupy pod wyposażona w majątek, którego głównym składnikiem względem wyznaczonych cech diagnostycznych. jest zasób nieruchomości i prawa z tym związane. Celem Cechami tymi będą wskaźniki określające transakcje artykułu jest ukazanie uwarunkowań prawnych kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, z gospodarowania powiatowym zasobem nieruchomości podziałem na grunty przeznaczone pod zabudowę, oraz ocena gospodarowania nieruchomości znajdujących użytki rolne i grunty leśne w przeliczeniu na 10000 się w zasobach nieruchomości powiatu świdwińskiego. mieszkańców. Wyboru cech diagnostycznych dokona się W pracy analizą objęto wybrane zadania w ramach na podstawie współczynniki zmienności oraz metodą gospodarowania nieruchomościami tj. sprzedaż parametryczną Hellwiga. Zastosowana metoda pozwoli nieruchomości, trwały zarząd, najem, dzierżawa, odpowiedzieć na pytanie, które województwa wykazują użytkowanie wieczyste. Analizowany okres obejmuje podobieństwa, a które różnice pod względem obrotu lata 2007-2009. gruntami i jakie transakcje determinują ten podział. Strona 12 z 40 22 Beata Całka mgr ----Wojskowa Akademia Techniczna 23 Mirosław Bełej dr ----UWM w Olsztynie Warszawa 49 Olsztyn LAND BANKING AS A TOOL FOR THE Analiza preferencji nabywania mieszkań w Warszawie przez studentów Wojskowej Akademii DEVELOPMENT OF THE LAND MANAGEMENT Technicznej na tle pierwotnego rynku w Warszawie. SYSTEM IN LITHUANIA The article analyses the introduction of land banking as an advanced land management tool into the land management system of Lithuania. Firstly, the article shortly overviews the context and preconditions, leading to the introduction of the land banking in Lithuania. It W prezentowanym artykule przedstawiono analizę briefly presents the evolution of the land reform and the land management system in Lithuania as well as the preferencji nabywania mieszkań w Warszawie przez current county reform as regards its effects on the land studentów Wojskowej Akademii Technicznej na podstawie przeprowadzonych badań ankietowych ? management. The nearing accomplishment of the badania własne. Przedstawiono metodykę wyboru restitution of land in Lithuania raises new issues of dzielnicy wybieranej do zakupu mieszkania. Następnie further effective land management and rural development in the country. After the restitution, a zbadano rynek pierwotny nieruchomości na terenie Warszawy pod kątem potrzeb zadeklarowanych przez considerable area of land would remain in the hands of studentów, po czym zestawiono średnie ceny mieszkań State and a question of whether it should be further oraz pokazano trendy w budownictwie mieszkaniowym privatised through sales or used as a tool in reaching public policy objectives has been raised. In its program, na rynku pierwotnym w Warszawie. Skorzystano również z danych z Corine Land Cover ? mapa pokrycia the current Government of Lithuania has declared the terenu dla Warszawy i porównano je z wynikami badań necessity to establish a special State Land Fund which would manage the State owned land, paving the road to ankietowych. Wyniki zostały omówione jak również the introduction of the land banking into the land zobrazowane różnymi metodami prezentacji kartograficznej. management system of Lithuania. To this date the major preparatory work, including the introduction of the necessary legal framework, has been accomplished and the Land Fund has been established, making part of the land banking mechanism, which is yet to be launched. The article analyses the concept and the process of the introduction of the land banking in Lithuania, its potential prospective development, as well as the potential threats to its effective functioning and contribution to the reaching of public policy objectives. Special attention is paid to the aspects of institutional and legal reforms, permitting the introduction of the land banking into the land management system of Lithuania, as well as to the comparison of the situation in Lithuanian and Polish land management systems. Strona 13 z 40 24 Mirosław Bełej ----dr UWM w Olsztynie 25 Beata Całka mgr ----Wojskowa Akademia Techniczna Olsztyn 00-908 Warszawa 49 Teoria przejść nieciągłych jako metoda modelowania rynku nieruchomości Analiza funkcjonalności istniejących systemów zarządzania nieruchomościami na tle możliwości zaimplementowania ich w systemie dla Policji. Rynek nieruchomości w ostatniej dekadzie podlegał wielkim fluktuacjom, zarówno w Polsce, jak i na świecie. W analizowanej zmienności rynku nieruchomości, definiowanej przez zmienność cen lub wartości intrygującą kwestią jest przyczynowość i forma zmiany istniejącej tendencji. Pojawia się wiec pytanie, czy rynek nieruchomości zawsze się zmienia płynnie, ewolucyjnie adaptując się do pojawiających się bodźców z otoczenia? Czy też zmiany w pewnych sytuacjach wywołanych mocnym bodźcem zewnętrznym mogą przebiegać rewolucyjnie a funkcjonujący rynek nieruchomości, nie jest w stanie dalej ewoluować i może się dokonać całkowite przedefiniowanie struktury tego rynku? Pomocna teorią w modelowaniu tego zagadnienia wydaje się być Teoria Przejść Nieciągłych,w której bada się zjawisko polegające na utracie stabilności przez stabilny poprzednio stan układu, w wyniku którego następuje szybkie przejście do innego stanu układu, stabilnego w nowych warunkach. Obecnie powstaje coraz więcej nowych modułowych systemów zarządzania nieruchomościami. Systemy takie przejmują od zarządcy i automatyzują najtrudniejsze zadania związane z zarządzaniem nieruchomością. Do najtrudniejszych zadań zarządczych należą: kolekcjonowanie kosztów generowanych przez nieruchomość oraz dystrybucję tych kosztów na właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości. Dzięki zastosowanym rozwiązaniom modułowym systemy takie mogą być zastosowane przez zarządców nieruchomości jak również bezpośrednio przez właścicieli nieruchomości. Zależnie od potrzeb wskazanych przez właścicieli nieruchomości w systemach zarządzania nieruchomościami mogą być zastosowane różne moduły. Możliwa jest ewidencja zawartych umów ? wraz z ich istotnymi warunkami co zapewnia ich właściwą realizację. W prezentowanym artykule przeanalizowano analizę istniejących systemów zarządzania nieruchomościami ? zastosowanych przez organizacje państwowe jak również przez prywatne przedsiębiorstwa. Zaprezentowano również metodykę tworzenia tych systemów oraz zasady działania. Zbadano funkcjonalność istniejących systemów, która powinna być zaimplementowana w systemie do zarządzania nieruchomościami Policji. Strona 14 z 40 26 Mariola Chrzanowska ----dr Szkoła Głowna Gospodarstwa Wiejskie Katedra Ekonometrii i Statystyki 27 Hanna Krajewska ----dr Uniwersytet Ekonomiczny Warszawa Poznan Przestrzenna analiza warszawskiego (wtórnego) rynku mieszkaniowego SPECYFIKA I PROBLEMY GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI POKRYTYMI WODAMI. Na rynku nieruchomości występuje wiele prawidłowości statystycznych, które można modelować za pomocą metod ilościowych. Jednakże wycena nieruchomości jest procesem problematycznym, bowiem udostępnione dane cechuje niejednorodność i często niewiarygodność. Dodatkowo na miarodajną ocenę lokalu mają wpływ korelacje pomiędzy poszczególnymi czynnikami ekonomicznymi. W literaturze najczęściej wartość nieruchomości opisywana jest przy pomocy modelu regresji wielorakiej, w którym wartość nieruchomości jest sumą pewnego wyrazu stałego oraz ilościowo określonych wpływów poszczególnych cech. Model ten, choć znany i powszechnie stosowany w praktyce, nie uwzględnia jednak informacji o lokalizacji obiektów. Wydaje się zatem zasadne do wyceny nieruchomości wprowadzić modele, które będą uwzględniać zależności przestrzenne. Badaniem objęto grupę 300 ofert mieszkaniowych na warszawskim rynku wtórnym w 2010 roku. Baza danych zawierała m.in. informacje o lokalizacji, powierzchni, cenie za metr kwadratowy oraz transakcyjnej cenie mieszkania. Analizę przeprowadzono za pomocą wybranych technik eksploracji danych przestrzennych m.in. regresji ważonej geograficznie. W trakcie badań wyznaczono również wartości estymatorów parametrów dla klasycznego modelu regresji wielorakiej. Na zakończenie przedstawiono porównanie klasycznej regresji z wynikami analizy modeli przestrzennych. Obecny katalog przepisów prawnych związanych przedmiotowo z gospodarką nieruchomościami, dotyczy bezpośrednio stosunków prawnych w gospodarce nieruchomościami; jak i szeregu aktów, które swym zakresem przedmiotowym czy podmiotowym dotykają rodzajowo innej problematyki, ale za pośrednictwem pojedynczych przepisów prawnych formułują reguły postępowania mające znaczenie dla funkcjonowania całej problematyki związanej z nieruchomościami. W tym kontekście na szczególną uwagę zasługują przepisy ustawy Prawo wodne, które mając za zadanie ukształtowanie zasad gospodarowanie wodami zgodnie z zasadą zrównoważonego rozwoju, poprzez zarządzanie, kształtowanie i ochronę zasobów wodnych ? w sposób znaczący wpływają na sposób, zasady i ograniczenia gospodarowania nieruchomościami pokrytymi wodami. Specyfika gospodarowania gruntami pokrytymi wodami, uwidacznia się już w aspekcie praw podmiotowych do nieruchomości. Własność i inne prawa majątkowe nie podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Obowiązek utrzymywanie wód nakłada na właścicieli gruntów szereg obowiązków i ograniczeń. Ustalane są obszary ochronne, z Obowiązek uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości w związku z ochroną przed powodzią czy suszą, czy w związku z planami i programami ochrony wód, stanowią nierzadko zarzewie konfliktów, z uwagi na niespójność i niejasność przepisów prawnych. Niniejszy artykuł stanowi wstępną analizę gospodarowania nieruchomościami pokrytymi wodami poprzez ukazanie jej specyfiki, w szczególności w aspekcie ograniczeń, barier i problemów zarówno natury prawnej jak i ekonomicznej Strona 15 z 40 28 Tomasz Klusek dr ----KERiMSG, SGGW w Warszawie 29 Iwona Dittmann dr ----Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławi Warszawa Wrocław Najem lokali mieszkalnych z zasobu miasta Zastosowanie zmodyfikowanej macierzy BCG w stołecznego Warszawy - aspekty prawne, techniczne i analizie strategicznej nieruchomości inwestycyjnych finansowe Najem lokali mieszkalnych jest jedną z form gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości. Zagadnienia z tym związane regulują różne akty prawne, przy czym szczegółowe rozwiązania leżą w gestii gmin. Gminy mając za zadanie tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych współnoty samorządowej określają zasady najmu lokali wchodzących w skład ich zasobów mieszkaniowych. W pracy przedstawione zostaną zagadnienia związane z najmem lokali mieszkalnych z zasobu mieszkaniowego miasta stołecznego Warszawy. Na podstawie dostępnych informacji i danych źródłowych analizie poddany zostanie stan prawny i techniczny lokali i budynków komunalnych oraz efektywność polityki czynszowej. Celem artykułu jest zaproponowanie innego niż powszechnie stosowana analiza SWOT narzędzia analizy strategicznej nieruchomości. Wybrano najpopularniejszą macierz strategiczną z wykorzystywanych w analizie strategicznej przedsiębiorstwa ? macierz BCG ? którą następnie zmodyfikowano dostosowując ją do potrzeb analizy strategicznej nieruchomości. W artykule przedstawiono sposób konstrukcji macierzy i uzasadniono wprowadzone modyfikacje. Opisano także wady i zalety zaproponowanego narzędzia analizy strategicznej nieruchomości oraz wskazano różne możliwości jego wykorzystania. Strona 16 z 40 30 Edward Sawiłow dr ----Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocław 31 Paweł Nowacki dr ----Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Wrocław Poznań OCENA ALGORYTMÓW WYCENY NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM Nieruchomości w przedsiębiorstwie a wartość przedsiębiorstwa W artykule przedstawiono ocenę algorytmów wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym. Podejście porównawcze jest jednym z podstawowych podejść stosowanych do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Podstawą do określenia wartości nieruchomości w tym podejściu jest macierz cech charakteryzujących lokalny rynek nieruchomości. Cechy mają charakter cech jakościowych lub ilościowych. W artykule zwrócono uwagę na znaczenie poprawności danych wejściowych, w rozważanych algorytmach wyceny nieruchomości. W dotychczasowej praktyce wyceny nieruchomości przyjmuje się skalowanie liniowe wszystkich cech. W artykule przedstawiono propozycję skalowania nieliniowego cech i jego wpływu na wartość nieruchomości. Kolejnym istotnym problemem w algorytmach wyceny nieruchomości jest ustalenie wpływu poszczególnych cech na wartość nieruchomości. Odbywa się to poprzez ustalenie wag cech. Stosowanych w tym elemencie algorytmu wyceny jest kilka metod. Ocenie poddano metody: ceterus paribus, preferencji nabywców, statystyczne, w szczególności analizę macierzy korelacji, współczynnika zmienności oraz ustalenie wag według formuły zapisanej w modelu powszechnej taksacji nieruchomości. W podejściu porównawczym stosuje sie trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej i analizy statystycznej rynku. Oprócz wymienionych wyżej metod, ocenie poddano metodę proponowaną dla potrzeb powszechnej taksacji nieruchomości. Jest to metoda, która zdaniem autora, mieści się w podejściu porównawczym. Formuła matematyczna tej metody jest identyczna z formułą metody korygowania ceny średeniej, różnice wynikają jedynie z różnego sposobu obliczenia wag cech i współczynników korygujących. Badania empiryczne oceny algorytmów wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym przeprowadzono na obiekcie testowym. W 2006 roku Katedra Inwestycji i Nieruchomości Akademii Ekonomicznej w Poznaniu przeprowadziła badanie ankietowe pod tytułem ?Zarządzanie nieruchomościami a wartość firmy?. Głównym celem badawczym była ocena związku pomiędzy zarządzaniem nieruchomościami w nowoczesnych przedsiębiorstwach (tzw. przedsiębiorstwa nowej gospodarki) a kształtowaniem wzrostu wartości firmy. W toku prac badawczych zmierzających do oceny związku pomiędzy zarządzaniem nieruchomościami w przedsiębiorstwie a wartością firmy zdecydowano się przeprowadzić badanie ilościowe z wykorzystaniem narzędzia badawczego ? ankiety pocztowej. Konstrukcja ankiety oparta była na zakreślaniu przez ankietowanych odpowiedzi na postawione w ankiecie pytania - tak albo nie. Badanie przeprowadzono w przedsiębiorstwach notowanych na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Za faktem tym przemawiało przede wszystkim to, że przedsiębiorstwa giełdowe postrzegane są powszechnie jako relatywnie najbardziej nowoczesne, ze stosunkowo większymi możliwościami prowadzenia działalności operacyjnej oraz inwestycyjnej, a także charakteryzujące się wyższym wskaźnikiem absorpcji nowych technologii (z uwagi chociażby na możliwości finansowania) i kierunków rozwoju. Biorąc pod uwagę, że nowoczesne zarządzanie nieruchomościami w przedsiębiorstwie stanowi względnie nowy obszar funkcjonowania firm, spółki giełdowe wydają się być najlepszym podmiotem, który spełnić może oczekiwania badawcze i udzielić odpowiedzi na nurtujące pytania i problemy. Przedmiotem badania było szeroko pojęte zarządzanie nieruchomościami w firmie i jego potencjalny wpływ na wzrost wartości firmy. Istniało przekonanie, że poprzez ogólne wypowiedzi menedżerów spółek giełdowych, a w szczególności dyrektorów finansowych (do nich była adresowana ankieta) na przedstawiony temat oraz rozpoznanie struktury nieruchomości w firmie pozwoli na osiągnięcia celu badawczego. Analizując wówczas wyniki przeprowadzonych badań zauważono, iż w badanych spółkach publicznych notowanych na GPW w Warszawie, wśród ich zarządów nie występuje silny, jednoznaczny i mocno ugruntowany pogląd o istotnym wpływie posiadania, inwestowania i zarządzania nieruchomo Strona 17 z 40 32 Tomasz Budzyński dr ----Politechnika Warszawska 33 Ada Wolny mgr ----Uniwersytet Warmińsko - Mazurski Warszawa Olsztyn Zastosowanie sztucznych sieci neuronowych w procesie tworzenia mapy wartości gruntów ODDZIAŁYWANIE INWESTYCJI NA ROZWÓJ OBSZARÓW OBRZEŻNYCH OLSZTYNA Wartość nieruchomości stanowi istotną informację w procesie gospodarowania nieruchomościami. Przestrzenny jej rozkład na danym obszarze, w odniesieniu do gruntów, prezentowany jest w opracowaniu kartograficznym zwanym mapą wartości gruntów. Podczas jej sporządzania szczególnie istotnych elementem w przypadku mapy typu obiektowego jest określenie jednostkowej wartości gruntu w danej strefie. Aby określić ww. wartość najczęściej wykorzystuje się modele liniowe ze względu na łatwość ich budowy oraz późniejszej interpretacji. Nie zawsze jednak modele liniowe oddają właściwie zależność pomiędzy cenami a cechami nieruchomości wpływającymi na poziom cen na danym lokalnym rynku nieruchomości. Z tego względu podejmuje się również próby wykorzystania modeli nieliniowych, które budowane mogą być m.in. z wykorzystaniem sztucznych sieci neuronowych. W referacie przedstawiono możliwości zastosowania sztucznych sieci neuronowych w procesie sporządzania mapy wartości gruntów typu obiektowego. Streszczenie Inwestycje realizowane w strefie podmiejskiej Olsztyna lokalizowane są z uwzględnieniem potencjału obszarów położonych w najbliższym sąsiedztwie miasta. Na decyzję inwestora mają wpływ w szczególności uwarunkowania przestrzenne, społeczno ? ekonomiczne, prawne i środowiskowe. Proces inwestycyjny realizowany na analizowanym obszarze ma bezpośrednie odzwierciedlenie w zmianach na lokalnym rynku nieruchomości, w sposobie zagospodarowania przestrzeni i strukturze użytkowania, rozbudowie infrastruktury technicznej i społecznej. Rozwój obszarów podmiejskich stanowić będzie warunek podjęcia decyzji przez inwestora, sam zaś kształtowany jest w szczególności poprzez oddziaływanie inwestycji na lokalny rynek, społeczność i przestrzeń. Opracowanie ma na celu ukazanie kształtowanie lokalnego rynku nieruchomości, struktury użytkowania oraz infrastruktury w latach 2004 ? 2008 jako efekt oddziaływania inwestycji lokalizowanych na obrzeżach Olsztyna. W pierwszej jego części przedstawiono w zarysie zasady Ukazuje rolę procesu inwestycyjnego w kształtowaniu sporządzania ww. rodzaju mapy. Przybliżono również rozwoju badanych obszarów w wymiarze przestrzennym, zagadnienie budowy modeli sztucznych sieci ekonomicznym i społecznym. neuronowych. W drugiej części referatu opisano proces sporządzania mapy wartości gruntów, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dla fragmentu gminy Wołomin. W ramach badań wykorzystano w procesie tworzenia mapy, w szczególności do określenia jednostkowej wartości gruntów w danej strefie, sztuczne sieci neuronowe typu MLP - perceptron wielowarstwowy oraz RBF - sieci o radialnych funkcjach bazowych. W podsumowaniu opracowania przedstawiono korzyści jak i zagrożenia płynące z zastosowania sztucznych sieci neuronowych w procesie sporządzania mapy wartości gruntów. Strona 18 z 40 34 Dorota Latos mgr ----Wydział Inżynierii Lądowej i Geodezji 35 Anna Banaszek dr ----KGNiRR, UWM Warszawa Olsztyn Koncepcja Systemu Zarządzania Nieruchomościami Policji za pomocą GIS Analiza porównawcza rejestracji praw do nieruchomości w Polsce oraz na Białorusi Współcześnie systemy zarządzania nieruchomościami stanowią element zintegrowanych systemów informatycznych wspomagających zarządzanie nie tylko nieruchomościami, ale także kadrami, płacami, środkami trwałymi, gospodarką magazynową, transportową. Dzięki standaryzacji ułatwiają wymianę i integrację danych pomiędzy różnymi jednostkami organizacyjnymi, wspomagając tym samym racjonalną i oszczędną gospodarkę. Obecnie do zarządzania nieruchomościami W artykule przedstawiono analizę porównawczą Policji są wykorzystywane dwie aplikacje Excel, jedna z podstaw prawnych gospodarki nieruchomościami na Białorusi oraz w Polsce. Zaprezentowano ogólną nich dotyczy nieruchomości będących w trwały charakterystykę podstawowych aktów prawnych w zarządzie, druga - w posiadaniu zależnym. Zakres gromadzonych danych obejmuje charakterystyki dziedzinie gospodarowania nieruchomościami z nieruchomości budynkowych i lokalowych pod podaniem specyfiki pojęcia nieruchomości oraz praw rzeczowych w obowiązującym porządku prawnym na względem lokalizacji i przynależności do jednostki terenie Polski oraz Republiki Białoruś. Artykuł zawiera policji, poniesionych wydatków na utrzymanie nieruchomości, rejestrowanych w ujęciu miesięcznym krótką charakterystykę systemu organów administracji oraz wskaźników kosztów liczonych na osobę i/lub m2. publicznej, które wykonują zadania w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i Rozwiązanie to ma szereg wad wynikających z jednostek samorządu terytorialnego. Następnie wykorzystywanego narzędzia jakim jest arkusz kalkulacyjny, a zatem z rozwiązania nieopartego na zaprezentowano specyfikę białoruskiego systemu bazie danych. rejestracji praw do nieruchomości. Podstawowe wymagania odnośnie Systemu Zarządzania Nieruchomościami Policji (SZaNP) dotyczą funkcjonalności systemu, zakresu gromadzonych danych oraz współpracy z systemami zewnętrznymi stanowiącymi otoczenie systemu. A zatem system będzie ukierunkowany na znaczne zwiększenie wydajności zarządzania zasobem nieruchomości, w tym na racjonalizację nakładów finansowych ponoszonych na budowę, rozbudowę, remonty i modernizację poszczególnych obiektów. Funkcjonalność systemu będzie obejmowała m.in. analizy dotyczące form władania nieruchomościami, stanu technicznego obiektów, nakładów finansowych ponoszonych na remont i modernizację. Ponadto system umożliwi określenie, które z nieruchomości Policji są niezbędne do realizacji zadań przez poszczególne jednostki, a które są zbędne, co w efekcie znacznie zredukuje koszty utrzymania zasobu nieruchomości Policji. Docelowo SZaNP będzie modułem Systemu Wspomagania Obsługi Policji oraz będzie współpracował z takimi systemami jak ewidencja gruntów i budynków, księgi wieczyste, czy krajowy system informacji o terenie. Prototypowe rozwi Strona 19 z 40 36 Sebastian Banaszek dr ----UWM w Olsztynie 37 Sławomir Palicki ----dr Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu Olsztyn Swarzędz Zasób nieruchomości dworcowych Oddziału Dworców Kolejowych PKP S.A. Dylematy przestrzenne i społeczno-gospodarcze budowy WOH w Lesznie Polskie Koleje Państwowe zostały skomercjalizowane na podstawie Ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego ?Polskie Koleje Państwowe? z dnia 8 września 2000 r. tworząc PKP S.A. ? jednoosobową spółkę Skarbu Państwa. Efektem komercjalizacji nieruchomości dworcowe, które do tej pory w całości zarządzane były przez PKP skategoryzowane zostały m.in. według ilości odprawianych pasażerów oraz generowanych przychodów. Na potrzeby zarządzania w/w nieruchomościami PKP S.A. powołało Oddział Dworce Kolejowe, który otrzymał w zarząd 83 dworce uznane za strategiczne dla potrzeb rozwoju PKP w Polsce, oraz w ramach własnych 12 Oddziałów Gospodarowania Nieruchomościami, które otrzymały w zarządzanie pozostałe dworce według zasięgu terytorialnego poszczególnych z nich. W artykule przedstawiono i poddano analizie obecną sytuację i strukturę zasobu nieruchomości dworcowych na przykładzie Oddziału Dworce Kolejowe PKP S.A. z siedzibą w Gdańsku, którego obszar funkcjonowania pokrywa się z administracyjnymi granicami państwa Polskiego. Leszno to średniej wielkości miasto, w którym współcześnie nie funkcjonuje nowoczesny handel wielkopowierzchniowy (WOH). Jest to sytuacja wyjątkowa w skali Wielkopolski. W świetle najnowszych decyzji rynkowych o budowie 2-4 takich obiektów warto pochylić się nad dylematami, które proponowane inwestycje mogą wywołać w kontekście przestrzennym, ekonomicznym, ale także społecznym. Badane inwestycje będą rozpatrywane w kontekście komercyjnego modelu rewitalizacji miasta, jako nośnik szerszego rozwoju Leszna. Strona 20 z 40 38 Lechosław Nykiel dr ----Uniwersytet Łódzki 39 Robert Pietrzykowski dr ----SGGW, WNE, KERiMSG Łódź Warszawa Demograficzne uwarunkowania mieszkalnictwa i rynku mieszkaniowego Analiza przestrzenna rynku nieruchomości rolniczych z uwzględnieniem wpływu czynników ekonomicznych W większości publikacji poświęconych charakterystyce czy analizie rynku mieszkaniowego, najczęściej, jako czynniki kształtujące ten rynek, wymienia się dostępność kredytów, dostępność i ceny gruntów czy ceny robót budowlanych, pomija się natomiast lub traktuje marginalnie sytuację demograficzną. W rzeczywistości to właśnie sytuacja demograficzna w zestawieniu z aktualną sytuacją mieszkaniową ma kluczowe znaczenie dla oceny aktualnych i przyszłych potrzeb mieszkaniowych, a w konsekwencji także popytu mieszkaniowego. Jest oczywiste, że potrzeby mieszkaniowe nie są tożsame z popytem mieszkaniowym, ale właśnie rozbieżność między potrzebami a efektywnym popytem jest w większości rozwiniętych państw czynnikiem różnicującym formy zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, od najmu ze wsparciem publicznym (mieszkania socjalne) poprzez najem rynkowy, udział we własności lub współwłasność, aż po pełną własność. Rozbieżność ta jest też powodem podejmowania przez państwo działań wspierających rynek mieszkaniowy a nawet bardziej bezpośrednich, służących zapewnieniu mieszkań osobom W analizie przestrzennej podstawowym zagadnieniem jest określenie wzajemnych powiązań i interakcji występujących pomiędzy badanymi obiektami np. województwami, gminami itp. A zatem podstawowym elementem wszystkich analiz przestrzennych jest określenie struktury sąsiedztwa, którą zapisuje się w macierzy wag. Macierz sąsiedztwa o najprostszej postaci to macierz binarna, która może brać pod uwagę tak naturalne kryterium jakim jest wspólna granica. Innym podejściem może być wzięcie pod uwagę odległości społecznych lub ekonomicznych uwzględniających stosunki handlowe, przepływ kapitału, migracje między obszarami. W pracy zaproponowano wyznaczenie macierzy wag (odległości) na podstawie dostępnych metod taksonomicznych uwzględniających czynniki ekonomiczne (PKB, migracje ludności, bezrobocie i inne), a następnie wykorzystanie jej do dalszych analiz przestrzennych, a mianowicie współczynnika korelacji Morana, Geara i Orda oraz regresji przestrzennej. które nie są w stanie pozyskać ich na zasadach rynkowych. Za elementy sytuacji demograficznej o istotnym znaczeniu dla rynku mieszkaniowego uznaje się zwykle liczbę ludności i jej strukturę wiekową, ruch naturalny ludności, liczbę i strukturę gospodarstw domowych pod względem liczby osób tworzących gospodarstwo domowe oraz tempo i kierunek zmian w tym zakresie, liczbę ludności w wieku tworzenia gospodarstw domowych, skalę i kierunki migracji wewnętrznej i zagranicznej oraz poziom urbanizacji i tempo jej zmian. Na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat we wszystkich tych zjawiskach następowały daleko idące zmiany silnie wpływając na skalę potrzeb mieszkaniowych i siłę społecznej presji na sferę mieszkalnictwa co do skali i form zaspakajania tych potrzeb. Celem opracowania jest analiza wpływu zjawisk demograficznych na kształtowanie się potrzeb mieszkaniowych oraz rzeczywistego tempa zaspakajania tych potrzeb. Zmiany demograficzne sprawiają, że nawet wysokie tempo budownictwa mieszkaniowego i sprawny system dystrybucji mieszkań mogą okazać się niewystarczające, a społeczne odczucie niedostatku mieszka Strona 21 z 40 40 Tomasz Adamczyk dr ----AGH w Krakowie 41 Radosław Cellmer dr ----Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Kraków Olsztyn Analiza podejścia kosztowego i porównawczego w aspekcie wartości rynkowej Określanie obszarów o podobnej cenności gruntów z wykorzystaniem metod geostatystycznych Informacja o cenach i wartościach nieruchomości jest jednym z podstawowych elementów podejmowania skutecznych decyzji w procesie gospodarowania nieruchomościami. Jednym z podstawowych źródeł tych Wartość rynkowa nieruchomości zgodnie z informacji mogą być mapy cenności gruntów Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny może być opracowane na podstawie danych rynkowych pochodzących z rejestrów cen i wartości nieruchomości. określana w oparciu o podejście porównawcze, podejście dochodowe i podejście kosztowe. Istotnym problem stanowi wówczas dobór odpowiednich metod, narzędzi i technologii w celu określenia cenności Międzynarodowe Standardy Wyceny wskazują dodatkowo na możliwość określania wartości rynkowej w sposób masowy na stosunkowo dużym obszarze zurbanizowanym. Opracowanie ma na celu przy zastosowaniu podejścia kosztowego. W artykule dokonano analizy uzyskanych wyników wartości przedstawienie metod określania zasięgu stref o podobnej cenności gruntów z wykorzystaniem metod rynkowych nieruchomości z dwóch podejść wyceny oraz narzędzi geostatystycznych. W pracy przedstawiono podejścia porównawczego i podejścia kosztowego. Wykorzystanie podejścia kosztowego sprowadzało się celowość i koncepcję wyodrębniania stref w oparciu o do zastosowania algorytmów prezentowanych przez przepisy prawne i literaturę, a także wyniki badań autora w ramach wcześniejszych prac i publikacji. Poza własnych przeprowadzonych na obszarze miasta analizą uzyskanych wartości rynkowych dla kilkunastu Olsztyna. W trakcie badań zwrócono uwagę na zjawisko nieruchomości dokonano również analizy wariancji autokorelacji przestrzennej cen jednostkowych gruntów obrazujących stopień zaufania do otrzymanych niezabudowanych, które pozwoliło na wykorzystanie wyników. metod geostatystycznych. Na podstawie zgromadzonych danych przeprowadzono interpolację przestrzenną z wykorzystaniem metod krigingowych opierających się na różnych modelach semiwariogramów, a także dokonano estymacji cenności pojedynczych nieruchomości gruntowych. Do określenia granic zasięgu stref wykorzystano procedurę analizy skupień, z uwzględnieniem kryterium lokalizacyjnego. Określone w ten sposób granice stref zostały poddane weryfikacji na podstawie ortofotomapy i wizji terenowej. Efektem badań jest opracowanie metodyki wydzielania stref o podobnej cenności gruntów mogącej w znaczący sposób ułatwić analizę rynku na potrzeby gospodarki nieruchomościami i masowej wyceny. Strona 22 z 40 42 Olgierd Kempa dr ----Uniwersytet Przyrodniczy we Wrocław 43 Jan Kuryj dr ----Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Wrocław Olsztyn 1. Analiza zjawiska ?bańki cenowej? na przykładzie Określanie obszarów o podobnej cenności gruntów z aglomeracji Wrocławskiej ? O. Kempa, D. Kempa; wykorzystaniem metod geostatystycznych Zjawisko bańki cenowej zostało zarejestrowane przy okazji załamania rynku nieruchomości. Wrocław, jako duże miasto jest miejscem, gdzie zjawisko to zostało zaobserwowane. Wielkość zjawiska nie została dotychczas określona. Celem pracy będzie próba określenia wielkości badanego zjawiska. W tym celu zostanie przeanalizowany rejestr cen i wartości z obszaru miasta Wrocławia z ostatnich 13 lat oraz porównanie wyników analiz z rynkiem, w którym zjawisko nie wystąpiło lub nie było aż tak zauważalne. Pozwoli to na Streszczenie referatu dołączono do zgłoszenia określenie wielkości zjawiska. Radosława Cellmera 2. "Analiza wybranych modeli wyznaczania trendu czasu na przykładzie nieruchomości lokalowych we Wrocławiu? O. Kempa, A, Stacherzak, M. Heldak". W pracy zaprezentowane będą wybrane modele oceny wzrostu wartości nieruchomości związane z upływem czasu. Analiza dokładności wykonanych modeli weryfikowana zostanie na podstawie analizy rejestru cen i wartości rejestrowanych na obszarze Wrocławia. W chwili obecnej baza danych obejmuje ok. 1000 transakcji z rynku lokali mieszkalnych. Baza ta została ?oczyszczona? z obserwacji odstających. Na dzień dzisiejszy uzupełniana jest o transakcje z ostatniego roku. Należy zauważyć, że istnieją nieruchomości lokalowe będące przedmiotem obrotu rynkowego kilkakrotnie w analizowanym odstępie czasu. Nieruchomości te będą poddane szczególnej analizie w opracowaniu. Strona 23 z 40 44 Sabina Źróbek prof. ----UWM 45 Jan Konowalczuk dr ----Uniwersytet Ekonomiczny wKatowicach Olsztyn Katowice Obszary możliwych zastosowań podejscia kosztowego i wartości odtworzeniowej nieruchomości Wykorzystanie kosztów do wyceny nieruchomości przedsiębiorstw w Polsce. W artykule przedstawione zostanie pojęcie i interpretacja wartości odtworzeniowej nieruchomości. Szerzej omówione zostaną cele ,dla których ten rodzaj wartości powinien być określony. Zostanie również zwrócona uwaga na sytuacje , w których znajomość wartości odtworzeniowej umożliwi ustalenie wielkosci stanowiących podstawę określenia innych rodzajów wartosci nieruchomosci, np.stóp zwrotu. Artykuł dotyczy porównania warunków dotyczących stosowania kosztów do wyceny nieruchomosci przedsiębiorstw w Polsce w odniesieniu do metodyki zawartej w europejskich i miedzynarodowych standardach wyceny wyceny. Ocena stosowania podejścia kosztowego w Polsce dokonywna jest z punktu widzenia ograniczeń instytucjonalnych determinujących funkcjonowanie i warunki rozwoju rynku nieruchomosci CRE. do monografii w j. angielskim Strona 24 z 40 46 Sabina Źróbek prof. ----UWM 47 Iwona Foryś dr ----Uniwersytet Szczeciński Olsztyn Szczecin Optymalne użytkowanie nieruchomości - ujęcie definicyjne i metodyczne Modele logitowe w analizie transakcji na warszawskim rynku mieszkaniowym Rynek mieszkaniowy jest najlepiej rozpoznawalnym segmentem rynku nieruchomości w Polsce ze względu na częstość zawieranych umów jak również z uwagi na liczbę proponowanych zmiennych opisujących przedmiot transakcji. Najczęściej jednak badacze koncentrują się na modelowaniu cen transakcyjnych w zależności od cech mieszkań, a stosowane narzędzia ograniczają zakres wykorzystanych zmiennych do zmiennych mierzonych na skali ilorazowej. Proponowany artykuł przedstawia wyniki badań rynku mieszkaniowego w Warszawie, w wybranych latach, w okresach koniunktury i dekoniunktury na rynku nieruchomości. Dane dotyczą transakcji mieszkaniowych, które zostały wcześniej wprowadzone W artykule przedstawione zostanie pojęcie optymalnego do systemu oferowania MLS WSPON. Każda oferta jest ( najkorzystniejszego) sposobu użytkowania opisana zestawem kilkudziesięciu zmiennych nieruchomosci na gruncie międzynarodowych i ilościowych i jakościowych, w tym datą wprowadzenia oferty do systemu oraz datą wyjścia z systemu w wyniku europejskich standardów wyceny. W ujęciu sprzedaży. Czas trwania oferty w systemie został metodycznym przeanalizowane zostaną zasady przeprowadzania analizy tego sposobu użytkowania na potraktowany jako zmienna zależna, mierzona na skali gruncie literatury przedmiotu i własnych doświadczeń nominalnej lub porządkowej. Dla tak określonej zmiennej zależnej zastosowano modele logitowe wielomianowe i porządkowe. Jako zmienne niezależne wykorzystano cechy mieszkań, zarówno ilościowe jak i jakościowe. Zastosowanie tego typu modeli pozwala ocenić, które zmienne mają największy wpływ na szybką sprzedaż (krótki czas trwania oferty w systemie). Proponowane podejście jest uzupełnieniem dotychczas stosowanych metod statystycznych na rynku nieruchomości, stosunkowo mało rozpowszechnionym. Współautor dr Barbara Batóg Strona 25 z 40 48 Marek Walacik mgr ----Uniwersytet Warmińsko-Mazurski 49 Tomasz Ramian dr ----Uniwersytet Ekonomiczny w Katowicac Olsztyn Katowice Utracone korzyści a słuszne odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod inwestycje celu publicznego w Polsce i na świecie Zużycie w wycenie specjalistycznych nieruchomości przemysłowych W niniejszym artykule porównano podejścia systemów prawnych różnych krajów do zagadnienia utraconych korzyści podczas ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości. Przedstawiono zasady leżące u podstaw uwzględniania tego elementu w wysokości odszkodowania oraz metody stosowane podczas określania jego wartości, na podstawie Podczas realizacji badań wykorzystano odpowiedzi uzyskane od respondentów z 12 krajów położonych na trzech kontynentach (Europy, Azji i Australii). Przeanalizowano również zagraniczne przepisy prawa regulujące kwestie ustalania odszkodowania. Niezwykle pomocnymi okazały się być wskazówki zagranicznych ekspertów i pracowników naukowych zajmujących się tym zagadnieniem w szczególności uczestników XVIII Konferencji Towarzystwa Naukowego Nieruchomości pt. ?Wybrane zasady przejmowania nieruchomości na cel publiczny oraz ustalania związanego z tym odszkodowania w Polsce?. Podejście kosztowe polega na oszacowaniu kosztów nabycia gruntu i kosztów odtworzenia budynków i budowli z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. Trudność wiarygodnego określania stopnia zużycia nieruchomości stanowi jeden z głównych mankamentów tego podejścia. Zużycie nieruchomości oznacza utratę wartości nieruchomości wycenianej w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości nowej. Zużycie zazwyczaj dotyczy ulepszeń (budynków, budowli i innych elementów) ale w szczególnych przypadkach może odnosić się do gruntu ? co często ma miejsce np. w przypadku nieruchomości ze złożem, specjalistycznych przemysłowych. W przypadku wycen specjalistycznych nieruchomości przemysłowych występują specyficzne rodzaje zużycia odnoszące się nie tylko do rynku nieruchomości ale także do sektora w którym funkcjonuje przedsiębiorstwo. W artykule scharakteryzowane zostały podstawowe kategorie zużycia odnoszące się do nieruchomości specjalistycznych, opisywane w teorii i standardach wyceny (międzynarodowych i krajowych). Przedstawiono także podstawowe metody określania zużycia nieruchomości. Strona 26 z 40 50 Anna Barańska dr ----Akademia Górniczo-Hutnicza 51 Joanna Pałubska dr ----AGH WGGiIŚ Katedra Geomatyki Kraków Kraków Urealnienie wartości modelowej nieruchomości Problematyka wyceny nieruchomości obciążonych urządzeniami infrastruktury technicznej. W pracy zostaną zaprezentowane i porównane różne sposoby obliczania poprawki losowej mającej na celu urealnienie wartości modelowej nieruchomości, uzyskanej z wykorzystaniem wielowymiarowych modeli funkcyjnych. Urealnienie następuje poprzez zbliżenie wartości modelowej do rzeczywistych cen rynkowych uzyskiwanych na rynku za nieruchomości najbardziej podobne do wycenianego obiektu. Idea postępowania opiera się na zależności: ?=C-W, która mówi, że odchyłka losowa ? to różnica pomiędzy zaobserwowaną C i modelową W wartością zmiennej losowej zależnej, np. ceny nieruchomości. Zatem chcąc uzyskać wartość nieruchomości bliższą rzeczywistej, możemy dodać do wartości modelowej, poprawkę określoną z odchyłek losowych modelu: wR = wM + wL gdzie: wL = f(?) wR ? wartość rynkowa nieruchomości, wM ? wartość modelowa nieruchomości, wL ? poprawka losowa do wartości modelowej. Poprawka ta może być wyznaczona w różny sposób. Ma ona jednak uwzględniać odchyłki nieruchomości, których atrybuty są najbardziej podobne do atrybutów nieruchomości podlegającej wycenie. Problematycznym zagadnieniem, które pojawia się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości jest uwzględnienie znajdujących się w jej granicach urządzeń infrastruktury technicznej. Ograniczenia w wykonywaniu praw do nieruchomości uzależnione są przede wszystkim od rodzaju tych urządzeń i ich przebiegu. Wprowadzone do Ustawy kodeks cywilny pojęcie służebności przesyłu reguluje co prawda kwestię własności sieci uzbrojenia terenu lecz nie wyjaśnia sposobu w jaki należy ustalać wynagrodzenie z tytułu ustanowienia tego typu ograniczonego prawa rzeczowego. Jego wysokość bazuje na wartości, która jest określana przez różne osoby, przy wykorzystaniu różnych podejść, metod i technik oraz opiera. się na różnej interpretacji służebności przesyłu jako ingerencji w prawo własności nieruchomości. Wynikiem tego mogą być znacząco rozbieżne wyniki przeprowadzanych w tym zakresie wycen. Idea postępowania polega na maksymalnym zbliżeniu wartości nieruchomości do rzeczywistych cen rynkowych. Warunek ten jest spełniony dla trzech rozpatrywanych wariantów obliczania ostatecznej prognozy wartości rynkowej: 1) Średnia z cen rynkowych wyselekcjonowanych nieruchomości, dla których odchyłki losowe spełniają wymagane kryterium, 2) Wartość modelowa skorygowana poprawką losową, wyznaczoną jako średnia arytmetyczna odchyłek losowych dla wybranych nieruchomości, 3) Wartość modelowa skorygowana poprawką losową, wyznaczoną jako średnia ważona odchyłek losowych, odpowiadających nieruchomościom najbardziej podobnym: 3a) macierz wagowa diagonalna, 3b) macierz wagowa jako odwrotność macierzy kowariancji odchyłek losowych. W pracy zostaną zamieszczone przykłady estymacji poprawki losowej oraz wartości rynkowej nieruchomości, wraz z wynikami parametrycznych testów istotności, porównujących wyniki prognozy wartości rynkowej (skorygowanej wartości modelowej) w zależności od zróżnicowania wartości poprawek losowych. Strona 27 z 40 52 Tadeusz Kośka dr ----Katedra Geodezji Politechniki Łódz 53 MARIAN KOWALCZYK dr ----Dolnośląska Szkoła Wyższa Łódź Wrocław DOKUMENTACJA GEODEZYJNOKARTOGRAFICZNA JAKO PODSTAWA PROCEDUR UBEZPIECZANIA UPRAW I ZWIERZĄT W ZARZĄDZANIU PRZESTRZENIĄ ROLNICZĄ Podstawy prawne gospodarki nieruchomościami na obszarze Wrocławia W procesie kształcenia zarządców nieruchomości, niezbyt wiele uwagi poświęca się ubezpieczeniom jakie winno zawierać się na nieruchomościach. Zwraca się uwagę co najwyżej na ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej działań samego zarządcy. Ostatnie lata charakteryzują się katastrofalnymi wręcz zdarzeniami na nieruchomościach wynikających ze zmian klimatycznych. Klęski żywiołowe takie jak powodzie, wichury i trąby powietrzne oraz osuwiska są powodem ogromnych strat jakie ponoszą właściciele i władający nieruchomościami, a w szczególności nieruchomościami rolnymi. Akcesja Polski do Unii Europejskiej i związane z tym zmiany podejść do wielu zagadnień spowodowały wygaśnięcie możliwości wykorzystywania narodowych form pomocy państwa, związanych ze zdarzeniami powodującymi istotne straty w mieniu. Autor podjął próbę rozpoznania tematu związanego z ubezpieczeniem upraw rolnych i zwierząt gospodarskich. Zwracając szczególną uwagę na dokumentację będącą podstawą zawierania polis ubezpieczeniowych, jak również na dokumentację będącą podstawą likwidacji zaistniałych szkód. Referat jest/będzie analizą dokumentów strategicznych i planistycznych w układzie hierarchicznym (kraj, województwo, miasto) w aspekcie spójności i współzależności, poszukującą odpowiedzi na pytanie: czy istniejące podstawy sprzyjają zrównoważonemu rozwojowi Wrocławia. Wrocław aspiruje do funkcji ośrodka metropolitalnego (ustawa o metropoliach będzie w 2011 r.). Od 2005 r. działa z sukcesami Agencja Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej. Wrocław dba o aktualność dokumentów strategicznych i planistycznych (studium z 2010 r., duża ilość miejscowych pzp Po dogłębnych badaniach okazuje się, że dokumentacja geodezyjno-kartograficzna jest podstawa zawierania umowy ubezpieczeniowej i likwidacji szkody wynikającej z zaistniałego zdarzenia. W pracy przedstawiono charakterystyki ilościowe i jakościowe dotyczące problemu zapisanego w temacie tego opracowania. Strona 28 z 40 54 Andrzej Muczyński dr ----UW-M w Olsztynie 55 Joanna Cymerman dr ----Politechnika Koszalińska Olsztyn Koszalin Gospodarowanie gminnymi zasobami lokalowymi z perspektywy polityki mieszkaniowej Opłaty adiacenckie i planistyczna w systemie dochodów gmin. Gospodarka zasobami lokalowymi gmin stanowi obszar realizacji polityki mieszkaniowej państwa. Celem pracy jest analiza uwarunkowań i ograniczeń występującch w gospodarce zasobami lokalowymi gmin, jakie wynikają z założeń polityki mieszkaniowej szczebla państwowego i lokalnego. Przeprowadzone badania pozwolą na sformułowanie teoretycznych i praktycznych wniosków prowadzących do poprawy efektywności procesów gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin. Referat poświęcono problematyce opłat adiacenckich i planistycznej jako źródła dochodów jednostek samorządu gminnego. Przedstawiono w nim, m.in.: pojęcie i istotę samorządu gminnego jako podmiotu publicznoprawnego zwracając uwagę na zakres działania i zadania gminy, koncepcję gminy jako "lokalnego gospodarza terenu", pojęcie systemu dochodów jednostek samorządu gminnego (lokalny system opłat od nieruchomości), klasyfikacje dochodów jednostek samorządu gminnego według różnych kryteriów (m.in.: rodzajowe, charakteru prawnego, okresu uzyskiwania), uwarunkowania prawne pozyskiwania przez jednostki samorządu gminnego dochodów (własnych, istotę i uwarunkowania pobierania przez gminy opłat adiacenckich i planistycznej. Część teoretyczną opracowania uzupełniono materiałem badawczym wynikami przeprowadzonych badań empirycznych w wybranych gminach województwa zachodniopomorskiego dotyczących dochodów jednostek samorządu gminnego z opłat adiacenckich i planistycznej w przyjętym okresie badawczym. Strona 29 z 40 56 Małgorzata Renigier-Biłozor dr ----UW-M w Olsztynie 57 Kamila Juchniewicz mgr ----Politechnika Koszalińska Olsztyn Koszalin Analiza rynków nieruchomości z wykorzystaniem teorii zbiorów przybliżonych. Zmiana wartości nieruchomości spowodowana podziałem lub budową urządzeń infrastruktury technicznej Istnieje wiele czynników wpływających na zmianę wartości nieruchomości są to min. różnego rodzaju W artykule podjęto próbę zbadania sprawności (i/lub inwestycje zarówno gminne jak i prywatne, uchwalanie jakości) rynków nieruchomości z wykorzystaniem metody opartej na teorii zbiorów przybliżonych. W nowych planów miejscowych, podziały nieruchomości czy scalenia i podziały nieruchomości itp. Podziały opracowaniu wykorzystano informacje zebrane na nieruchomości oraz inwestycje prowadzone przez gminy wybranych rynkach nieruchomości w Polsce w latach w ramach, których dochodzi min. do budowy nowych 2009-2010, klasyfikując je pod względem danych tj: urządzeń infrastruktury technicznej mogą znacząco liczba ludności, stopa bezrobocia, średnia płaca, powierzchnia , średnia cena lokalu mieszkalnego za m2, wpływać na wartość nieruchomości. Zmiana wartości może być różna i zależy od wielu czynników. Czynniki liczba rzeczywistych transakcji oraz liczba transakcji ofertowych. Uwzględniając powyższe dane opracowano te są różne: przy podziale należą do nich min. metodologię uproszczonego określenia sprawności rynku lokalizacja, powierzchnia nieruchomości przed nieruchomości wykorzystując teorię opartą na zbiorach podziałem oraz liczba i powierzchnie działek powstałych przybliżonych. Teoria ta została wybrana do analizy po podziale, przy budowie infrastruktury technicznej rynków nieruchomości z uwagi na to, że jej geneza zmiana wartości zależy natomiast głównie od rodzaju zakłada aplikację jej dla danych specyficznych, wybudowanej infrastruktury technicznej i lokalizacji rozmytych, mało precyzyjnych i zróżnicowanych nieruchomości. W pracy poddano analizom wpływ ilościowo oraz jakościowo. Efektem przeprowadzonych powyższych czynników i działań na wartość badań jest weryfikacja potencjalnej oraz rzeczywistej nieruchomości na podstawie danych uzyskanych z sprawności analizowanych rynków nieruchomości. urzędu gminy Kwidzyn, w której od 2005 roku naliczane są opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury. W pracy dokonano także oceny znaczenia poszczególnych działań i czynników na wartość nieruchomości. Strona 30 z 40 58 Elżbieta Kaźmierczak-Kośka mgr ----Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodez 59 Jarosław Bydłosz dr ----AGH w Krakowie Łódź Kraków PROBLEMY ZWIĄZANE Z AKTUALIZACJĄ DANYCH O NIERUCHOMOŚCIACH W EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW (KATASTRZE) Problematyka dostępności do drogi publicznej Autorzy: Jarosław Bydłosz, Anita Kwartnik, Janusz Dąbrowski Zgodnie z ustawą Prawo budowlane Podstawowym miernikiem jakości baz danych inwestorzy muszą wykazać dostęp do drogi publicznej państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego we wniosku o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Analogiczne zgodnie z zapisami ustawy o jest aktualność danych zapisanych w tych bazach, a szczególnie aktualność danych o nieruchomościach, a gospodarce nieruchomościami zapewnienie dostępu do także o właścicielach i innych osobach władających tymi drogi publicznej jest konieczne dla nowo wydzielanych działek. Zagadnienie to często pojawia się w związku z nieruchomościami. Autorzy od wieli lat monitorują rynek nieruchomości wykorzystując dane z ewidencji tematyką dotyczącą procesu inwestycyjnego ? stąd gruntów i budynków (katastru) oraz wiele uwagi można wysnuć wniosek, że jest istotne w sensie społecznym i gospodarczym. W pracy opisano podstawy poświęcają procesowi aktualizowania danych o prawne związane z dostępem do drogi publicznej oraz nieruchomościach i ich właścicielach (władających). Zmiany ustaw, dyrektywy unijne, ruch na rynku przedstawiono praktyczne przykłady. Pierwszy z nich nieruchomości, procesy inwestycyjne, a więc wszystkie dotyczy dostępu dla celów inwestycyjnych. Wykonawca inwestycji musiał korzystać z działki będącej zdarzenia prawne i faktyczne w przestrzeni, współwłasnością kilku podmiotów dla zapewnienia dokumentowane metodami geodezyjnymi i dokumentacją administracyjno-prawną powodują istotne dojazdu do budowy. Wroga postawa jednego ze problemy z zapewnieniem jakości prowadzonych baz współwłaścicieli drogi doprowadziła do opóźnień w procesie inwestycyjnym, mimo posiadania przez danych zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a wykonawcę wszelkich koniecznych pozwoleń. katastru w szczególności. W opracowaniu przedstawiono wielką pracę, jaką wykonują służby geodezyjne starostw, by rejestry ewidencji gruntów i budynków wykazywały najwyższy stopień aktualności umieszczonych tam zapisów. Autorzy podkreślają istotne problemy związane z permanentnym aktualizowaniem baz danych katastru, a wynikające czasem z niedbałości, a czasem z niewiedzy właścicieli, władających i zarządców nieruchomości. Drugi przykład związany jest z dostępem do już wybudowanego obiektu. W obiekcie tym spółdzielnia mieszkaniowa zarządzająca budynkiem rozważa sprzedaż minimalnych udziałów (ze swojego udziału) w drodze publicznej będącej własnością kilku podmiotów na rzecz mieszkańców lokali będących przedmiotem wyodrębnienia, za symboliczną wartość. Ma to na celu zapewnienie mieszkańcom dostępu do drogi publicznej w przypadku zmian prawnych czy faktycznych związanych z działalnością tej spółdzielni. Oba naszkicowane w pracy przypadki pokazują stopień skomplikowania tej problematyki oraz jej praktyczne aspekty i możliwe konsekwencje. Strona 31 z 40 60 Małgorzata Krajewska dr ----Uniwersytet Mikołaja Kopernika, 61 Anna Radzewicz mgr ----UWM Toruń Olsztyn Kształtowanie się wartości nieruchomości z zabudową o niskiej wartości użytkowej Niepewność na rynku nieruchomości Rynek nieruchomości posiada interdyscyplinarny charakter i składają się na niego informacje z zakresu Na polskim rynku nieruchomości pojawili się ekonomii, finansów, prawa, rolnictwa, leśnictwa, inwestorzy, którzy zainteresowani są nabywaniem budownictwa, geodezji itp. Możemy badać i analizować nieruchomości po cenie znacznie niższej niż innych, w powiązania występujące na rynku nieruchomości, co danym segmencie rynku. Ich działanie skierowanie jest powinno prowadzić do zgromadzenia szerokiej wiedzy z na uregulowanie stanu prawnego , poprawę stanu tej dziedziny, jednak prawdopodobnie nigdy nie poznamy wszystkich zależności. Znając definicje technicznego budynków (lokali), a następnie szybkiej poszczególnych rodzajów nieruchomości, potrafimy odsprzedaży. Mamy tu do czynienia z pewną formą inwestowania na rynku nieruchomości, zwaną scharakteryzować aspekty prawne czy techniczne flippingiem. Celem niniejszego artykułu będzie samych nieruchomości, jednak trudno jest jednoznacznie określić relacje zachodzące na rynku nieruchomości czy pokazanie jak zmienia się wartość nieruchomości, na oznaczyć parametry nieruchomości. Każdej skutek działań o charakterze regulacyjno-prawnym i z uwzględnieniem stanu planistycznego nieruchomości. nieruchomości możemy przypisać nieskończenie wiele Rozważania zostaną poparte przykładami inwestowania atrybutów. Złożoność lub szczegółowość doboru cech zależy od osoby opisującej nieruchomość oraz od w nieruchomości, które charakteryzowały się niską dostępnej i posiadanej informacji. Ważnym aspektem wartością użytkową. Uporządkowanie pojęć z tego zakresu i obserwacje tego typu rynku są niezbędne przy badania nieruchomości oraz zachowań cen na rynku podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. nieruchomości jest niepewność. Rynek nieruchomości kształtuje się zarówno w oparciu o aspekty losowe oraz znane procesy i powiązania, które potrafimy przewidzieć z określonym prawdopodobieństwem, które stają się miarą zdarzenia losowego. Przedmiotem opracowania są nieruchomości gruntowe. Przeanalizowano atrybuty tych nieruchomości z uwzględnieniem ich zmian na przestrzeni lat 2006 ? 2010. Wskazano klasyczne cechy nieruchomości, wynikające bezpośrednio z jej rodzaju, oraz wpływ czynników losowych na kształtowanie się cen nieruchomości. Strona 32 z 40 62 Konrad Żelazowski mgr ----Uniwersytet Łódzki 63 Piotr Parzych prof_nadzw. ----AGH Kraków Łódź Kraków Regionalne zróżnicowanie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce Analiza procesu przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne. Streszczenie zostało również przesłane przes współautorkę Anitę Kwartnik Anita Kwartnik Jarosław Bydłosz Piotr Parzych Analiza procesu przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne. Ograniczenia w przeznaczeniu gruntów na cele inwestycyjne mają na celu ochronę wartościowych przyrodniczo terenów. Sam proces przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne składa się z dwóch etapów. Pierwszy obejmuje zmianę przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, drugi zezwolenie, w formie decyzji Poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce administracyjnej, na faktyczną zmianę użytkowania. odbiega wyraźnie od innych krajów Unii Europejskiej. Autorzy analizują zmiany w przepisach ustawy o Związane jest to zarówno z uwarunkowaniami ochronie gruntów rolnych i leśnych, której artykuły zostały znacznie zliberalizowane od grudnia 2008 roku. historycznymi społecznymi a przede wszystkim Spod działania ustawy zostały wyłączone użytki rolne ekonomicznymi. Istotne dysproporcje w rozwoju lokalnych rynków mieszkaniowych zauważalne są położone w granicach administracyjnych miast oraz również w skali krajowej. Celem artykułu jest przeznaczone pod budownictwo drogowe. Zmniejszono katalog celów, dla których wymagana jest zgoda zidentyfikowanie regionalnych różnic w poziomach organów wyższego stopnia na zmianę przeznaczenia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce, jak również wskazanie podstawowych czynników gruntów w miejscowym planie zagospodarowania determinujących to zróżnicowanie. przestrzennego. Zmieniono również zakres wydawania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Analiza ta pozwoliła na wskazanie źródeł możliwych do wystąpienia problemów zarówno po stronie inwestora, jak i administracji publicznej. W artykule zostały ponadto przedstawione opracowane schematy procedur dla poszczególnych rodzajów gruntów objętych procesem wyłączenia z produkcji rolnej i leśnej, zarówno na obszarach miast jak i terenów wiejskich. Strona 33 z 40 64 Maruska Subic Kovac prof. ----- 65 Ewa Kucharska- Stasiak prof. ----Uniwersytet Łódzki Ljubljana Łódź COST APPROACH TO REAL ESTATE VALUATION IN THE REPUBLIC OF SLOVENIA Wartość nieruchomości w podejściu kosztowym Na gruncie ekonomii wartość nieruchomości można określać poprzez pryzmat fazy tworzenia, fazy użytkowania i fazy wymiany. W fazie tworzenia wartość tradycyjnie rozumiana jest jako nakład niezbędny do stworzenia dobra, w świecie nieruchomości jako nakład potrzebny na kupno gruntu i wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia . Wartość ta, nazwana wartością odtworzeniową określona jest w podejściu kosztowym. Na rozwiniętych rynkach zastosowanie tego podejścia prowadzi do określenia wartości rynkowej. Celem artykułu jest próba odpowiedzi na dwa pytania: - czy podejście kosztowe może prowadzić do określenia wartości rynkowej, a In this article I would like to analyse the development of jeżeli tak, to - jakie zmiany powinny być wprowadzone cost approach to real estate valuation in Slovenia: from do metodyki podejścia kosztowego w Polsce, by poprzez the socialist period until today. koszty odwzorować fazę wymiany. 2. "Pomiar wartości na gruncie ekonomii – reperkusje dla określenia wartości nieruchomości" Wartość jest kategorią ekonomiczną. Na gruncie ekonomii wyraźnie wyróżnia się wartości obiektywne i subiektywne. Ekonomia jako nauka, odkrywa prawa ekonomiczne. które przedstawiają zbiorowe zachowania uczestników rynku, co oznacza, że wypowiedzi te są próbą jego obiektywizacji. Nauki ekonomiczne cechuje jednak niepełny obiektywizm. Wynika on z wielu przyczyn. Jedną z nich jest konieczność dokonywania przez badacza ocen badanych zjawisk, drugą sama postawa badacza. Strona 34 z 40 66 Radosław Wiśniewski dr_hab. ----UWM 67 Ryszard Źróbek prof. ----Uniwersytet Warmińsko-Mazurski Olsztyn Olsztyn Efektywność a sprawność rynków nieruchomości The cost approach in estimating the value of real estate Rynek ten stał się również miejscem inwestowania na szeroką skalę. Dziś na rynku tym inwestują wielkie korporacje, wyspecjalizowane spółki kapitałowe, małe firmy branżowe oraz zwykli ludzie. Każdy z tych podmiotów liczy na jakiś rodzaj zysku. Funkcja (realizacji) celu, jaką wyznaczają sobie poszczególne podmioty jest: różnoraka, różnoczasowa oraz dynamiczna. Pogłębiona analiza rynku nieruchomości w takich warunkach jest niezmiernie trudna i skomplikowana, ponieważ odtworzenie wszystkich zachowań poszczególnych uczestników rynku jest (prawdopodobnie) niemożliwe. Rynki nieruchomości mogą być efektywne, małoefektywne lub nieefektywne, sprawne lub małosprawne. Czy mogą być pozbawione sprawności? Czy uczestnicy procesów w systemie rynku nieruchomości mogą wpływać na wzrost/zmniejszenie efektywności rynku, czy mogą też wpływać przez swoje działania na sprawność? Czym jest efektywność RN a czym sprawność? Hipoteza postawiona w pracy brzmi: efektywność rynku nieruchomości jest pochodną sprawność uczestników tego rynku. The cost approach to valuation of real estate relies on the principle of substitution. There are some methods for estimating value. Cost approach is erroneons estimate of many parameters. There are some sources of value loss in real estte ? eg. Detoriation and obsolescence. Elements of depreciation must than be considered to derive a final estimate of current value. Obsolescence is in contrast to physical detoriation. Sprawność wiąże się z osiągnięciem jednostkowych celów uczestników (podmiotów) w systemie RN. Sprawne działanie realizuje preferencje i motywy jednostkowe uczestników rynku. Efektywność zaś to osiąganie określonego poziomu rozwoju (celu) przez złożony system społeczno-gospodarczy, jakim jest rynek nieruchomość RN. Efektywne działania podmiotów RN (wyrażone ich sprawnością) prowadzą do osiągnięcia przez rynek nieruchomości określonego poziomu rozwoju. Efektywność jest w tym przypadku pochodną sprawności jednostkowej uczestników rynku. Efektywność ?się staje? ? jest efektem działania jednostek. Praca jest próbą teoretycznego udowodnienia postawionej w pracy hipotezy. Strona 35 z 40 68 Dorota Kozioł - Kaczorek dr ----SGGW 69 Józef Czaja prof. ----AGH im. Stanisława Staszica Warszawa Kraków ANALIZA CEN NIERUCHOMOŚCI Z WYKORZYSTANIEM METOD STATYSTYKI PRZESTRZENNEJ Szacowanie stopy dyskonta i ryzyka inwestycyjnego z rynku nieruchomości Streszczenie Szacowanie stopy dyskonta wykonuje się na podstawie analizy rynku nieruchomości reprezentowanego przez dwie bazy. Pierwsza baza nieruchomości o podobnych atrybutach i powierzchniach użytkowych do nieruchomości wycenianej powinna Ceny nieruchomości są determinowane wieloma czynnikami: fizycznymi, ekonomicznymi, prawnymi, zawierać informacje o generowanych dochodach społecznymi. Decydujący jednak wpływ na cenę mają (czynszach) rynkowych. Druga baza nieruchomości o podobnych atrybutach i powierzchniach użytkowych do cechy rynkowe nieruchomości, a zwłaszcza ich charakterystyki lokalizacyjne, techniczne, fizyczne oraz nieruchomości wycenianej, powinna zawierać informacje użytkowe. Atrybuty te w znaczącym stopniu powodują o jednostkowych cenach transakcyjnych lub cenach także zróżnicowanie cen. W pracy zostanie ofertowych albo o oszacowanych jednostkowych wartościach rynkowych. Pierwsza baza będzie zaprezentowana analiza rozkładu cen nieruchomości z wykorzystaniem metod statystyki przestrzennej. wykorzystana do ustalenia najbardziej prawdopodobnych Zasadniczym problemem, przedstawionym w niniejszym parametrów dla jednostkowego dochodu analizowanych opracowaniu, będą metody badania rozkładu cen w nieruchomości, natomiast druga baza będzie zależności od lokalizacji. Prezentowane metody zostaną wykorzystana do określenia najbardziej prawdopodobnych parametrów dla jednostkowych cen zilustrowane na przykładzie danych pochodzących z wtórnego rynku nieruchomości na terenie dzielnica Wola lub jednostkowych wartości rynkowych nieruchomości podobnych. w Warszawie. Wykorzystując formuły na dyskontowanie strumieni dochodów i wartości rezydualnej został wyprowadzony wzór na stopę dyskonta oraz na jej ocenę niedokładności. Odchylenie standardowe dla stopy dyskonta jest podstawą do szacowania ryzyka inwestycyjnego. Strona 36 z 40 70 Adam Nalepka prof. ----- 71 Agnieszka Małkowska mgr ----- Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie Kraków Kraków Instytucjonalizacja obsługi gospodarki nieruchomościami w Polsce przez przedstawicieli licencjonowanych zawodów Gospodarka gruntami gmin w kontekście rozwoju lokalnego na przykładzie województwa małopolskiego Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła trzy Gospodarka gruntami gmin stanowi jeden z istotniejszych licencjonowane zawody związane z obsługą sfery obszarów gospodarki nieruchomościami, będący częścią nieruchomości: pośrednika w obrocie nieruchomościami, składową polityki rozwoju na szczeblu lokalnym. Obejmuje zarządcę nieruchomości i rzeczoznawcę majątkowego. swoim zakresem decyzje i czynności organów gmin Sposób organizacji wykonywania działalności zawodowej zmierzające do pozyskania gruntów, ich zagospodarowania przez przedstawicieli tych zawodów jest zasadniczo w ramach posiadanych zasobów oraz trwałego i czasowego pozostawiony ich swobodnej decyzji. Stąd ciekawym rozdysponowania. Konsekwencje podjętych przez gminy poznawczo problemem jest ustalenie preferencji decyzji w tym obszarze będą determinować możliwości i pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców stopień aktywnego podejścia organów gminy do nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych w zakresie kształtowania warunków rozwojowych na podległym sobie instytucjonalizacji świadczenia usług. Główną uwagę terytorium. Niniejszy artykuł powstał w oparciu o fragmenty skierowano na jakościową i ilościową charakterystykę firm badań przeprowadzonych przez autorkę w ramach swojej zajmujących się pośrednictwem w obrocie pracy doktorskiej. Koncentruje się on na problemie kształtowania właściwej struktury zasobów gruntowych i ich nieruchomościami, zarządzaniem nieruchomościami, celowego wykorzystania dla stymulowania rozwoju gmin. rzeczoznawstwem majątkowym. Do charakterystyki Przeprowadzone analizy pozwalają na ocenę zróżnicowania badanych firm, utworzonych przez przedstawicieli gmin województwa małopolskiego pod względem: ? źródeł licencjonowanych zawodów sfery obsługi nieruchomości, pozyskania gruntów do zasobów własnych, ? struktury wykorzystano dane o formie organizacyjno ? prawnej, posiadanych zasobów gruntowych, ? potencjalnych liczbie zatrudnionych pracowników, formie zatrudnienia, zakresie działania oraz doświadczeniu, wyrażonym czasem możliwości wykorzystania gruntów gminnych, oraz ? funkcjonowania firmy. Celem niniejszego opracowania jest prezentacja kierunkówstanu ich rozdysponowania, rynku usług zwi z perspektywy prowadzonej polityki rozw Strona 37 z 40 72 Katarzyna Suszyńska mgr ----- 73 Jarosław Szreder dr ----- UE w Poznaniu WHSZ w Słupsku Poznań Słupsk RODZAJE I STRUKTURA ŹRÓDEŁ DOCHODÓW BUDŻETÓW GMIN W DANII W 2009 R. Optymalizacja struktury portfela inwestycyjnego land developera Duński system lokalnych finansów publicznych cechuje decentralizacja i kompleksowość. Władze gmin dysponują dwoma głównymi źródłami dochodów ? podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz podatkami od nieruchomości. Rady gmin, poprzez możliwość ustalania stawek podatku gminnego i podatku od gruntów, jak i mechanizm zwolnień i ulg podatkowych, mają realny wpływ na strukturę i zakres wpływów budżetowych. W strukturze dochodów wszystkich gmin duńskich przeważający udział mają wpływy z dochodów podatkowych. Udział ten był wyższy dla gminy stołecznej, niż dla przeciętnej gminy w Danii, o 3%. Spośród rozpatrywanych podatków, najbardziej wydajnym jest podatek dochodowy od osób fizycznych. Na uwagę zasługuje fakt, iż w gminie stołecznej proporcja wpływów z podatku od osób prawnych, jak i podatków od nieruchomości, była zdecydowanie wyższa od średniej krajowej. Od 1993 r. w gminie stołecznej obowiązuje maksymalna stawka podatku od gruntów, która utrzymuje się na poziomie ok. 10? wyższym od średniej krajowej. W ostatnich kilku latach, w dobie światowego kryzysu gospodarczego, zagadnienie bezpieczeństwa inwestowania w nieruchomości oraz ryzyka z tym związanego nabiera zasadniczego znaczenia. Właściwa ocena potencjalnej inwestycji oraz zbudowanie bezpiecznego i dochodowego portfela inwestycji nie jest zadaniem prostym. Inwestor przekonuje się dopiero po pewnym czasie o słuszności podjętych decyzji inwestycyjnych. Weryfikacja słuszności decyzji następuje poprzez rynek, a ściślej poprzez możliwości sprzedaży wytworzonych produktów oraz poziomy ich cen transakcyjnych. Jednym ze sposobów budowania bezpiecznego portfela produktowego inwestora jest dywersyfikacja i to pod wieloma względami. Celem artykułu jest prezentacja możliwości i sposobów dywersyfikacji inwestycji w nieruchomości z punktu widzenia inwestora. Po uporządkowaniu podstawowych pojęć autor prezentuje przykłady możliwych do realizacji modelowych przedsięwzięć deweloperskich typu land development. Następnie koncentruje się na omówieniu korzyści i kosztów dywersyfikacji inwestycji w nieruchomości. W artykule omówiono dywersyfikacje inwestycji nieruchomościowych, m.in. pod kątem: lokalizacji, różnorodności nieruchomości w portfelu produktów, zyskowności realizowanego projektu, stopnia ponoszonego ryzyka, wielkości nakładów kapitałowych na pojedynczy projekt, tworzenia optymalnej czasowo bazy produktowej. Prowadzone rozważania mają pomoc inwestorom w tworzeniu optymalnej struktury portfela inwestycyjnego. Strona 38 z 40 74 Magdalena Załęczna dr ----- 75 Rafał Wolski dr ----- Uniwersytet Łódzki Uniwersytet Łódzki, Łódź Łódź "Nieruchomość w zasobach przedsiębiorstwa - potencjał "Nieruchomość w zasobach przedsiębiorstwa - potencjał do wykorzystania". współautor: R. Wolski do wykorzystania". współautor: M. Załęczna W nowoczesnej gospodarce zasoby kapitałowe ogrywają kluczową rolę w generowaniu przychodów przedsiębiorstw. Odpowiednie wykorzystanie posiadanych aktywów może zwiększyć zyskowność przedsiębiorstwa. Jednak nieodpowiednia gospodarka aktywami może doprowadzić do jego upadłości. W tym kontekście wydaje się kluczowym, by menedżer finansowy wykorzystał wszystkie dostępne możliwości pozyskania gotówki i wykorzystania jej w bieżących zadaniach spółki. Nieruchomości mogą być doskonałym zabezpieczeniem kredytów, wyleasingowane mogą zwiększać płynność przez bezpośredni dopływ gotówki. To rola nie do przecenienia. Autorzy postanowili sprawdzić czy przedsiębiorstwa wykorzystują nieruchomości, czy też ich potencjał pozostaje niedoceniony. W nowoczesnej gospodarce zasoby kapitałowe ogrywają kluczową rolę w generowaniu przychodów przedsiębiorstw. Odpowiednie wykorzystanie posiadanych aktywów może zwiększyć zyskowność przedsiębiorstwa. Jednak nieodpowiednia gospodarka aktywami może doprowadzić do jego upadłości. W tym kontekście wydaje się kluczowym, by menedżer finansowy wykorzystał wszystkie dostępne możliwości pozyskania gotówki i wykorzystania jej w bieżących zadaniach spółki. Nieruchomości mogą być doskonałym zabezpieczeniem kredytów, wyleasingowane mogą zwiększać płynność przez bezpośredni dopływ gotówki. To rola nie do przecenienia. Autorzy postanowili sprawdzić czy przedsiębiorstwa wykorzystują nieruchomości, czy też ich potencjał pozostaje niedoceniony. Strona 39 z 40 76 Jacek Zyga dr ----- 77 MARCELINA ZAPOTOCZNA dr ----- Politechnika Lubelska UNIWERSYTET WARMIŃSKO MAZURSKI Lublin OLSZTYN Identyfikacja podobieństwa nieruchomości Wpływ form organizacyjnych i prawnych inwestorów na kształtowanie się cen lokali mieszkalnych Nieruchomość sama w sobie nie ma wartości. Jest ona związana zarówno z ogólnymi walorami użytkowymi danej nieruchomości, jak również z poziomem użyteczności dla ostatecznego użytkownika, który można maksymalizować. Celem procesu inwestycyjnego jest tworzenie wartości przewyższającej koszty, czyli dochodu inwestora. Aby Artykuł porusza kwestie podobieństwa; podobieństwa ?w ogóle? i podobieństwa w szczególnym odniesieniu do określić opłacalność realizowanego przedsięwzięcia nieruchomości, postrzeganych jako obiekty objęte inwestycyjnego należy oszacować nie tylko przychody i koszty ale także stopień ryzyka w stosunku do rozmiarów procedurą wyceny. Motywacją do zajęcia się tym zagadnieniem była obserwowana liczba sporów dotyczących realizowanej inwestycji. W artykule zostaną przeanalizowane inwestycje mieszkaniowe realizowane na ocen podobieństwa, dokonywanych w ramach realizowanych procesów wyceny nieruchomości. Podjęto sprzedaż przez główne grupy inwestorów, do których należą: firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe i zatem próbę naszkicowania matematycznych możliwości towarzystwa budownictwa społecznego. Zaprezentowane określania podobieństwa wraz z potencjalnym polem ich zostaną podmioty trudniące się budową mieszkań na rynek zastosowań w odniesieniu do potrzeb warsztatowych rzeczoznawcy majątkowego. Na tle istniejących metod pierwotny, które funkcjonują w tym samym otoczeniu oceny podobieństwa zaproponowano formuły przystające do rynkowym, ale w zróżnicowanym otoczeniu prawnym. Wspomniane podmioty dostarczając na rynek podobny w uwarunkowań występujących w analizach rynku i szacowaniu wartości nieruchomości. Sformułowano także swej istocie towar mają inny w swym działaniu cel do nową definicję podobieństwa nieruchomości. zrealizowania. Głównym problemem badawczym będzie próba odpowiedzi na pytanie czy forma organizacyjno- prawna inwestorów wpływa na kształtowanie się cen lokali mieszkalnych. Strona 40 z 40
