II Ns 3145/10 - Sąd Rejonowy w Białymstoku

P O S T A N O W I E N I E SĄDU REJONOWEGO W BIAŁYMSTOKU
z dnia 16 marca 2011 roku, sygn. akt II Ns 3145/10
Przewodniczący: SSR Adam Czech
Sąd Rejonowy w Białymstoku II Wydział Cywilny po rozpoznaniu w dniu 02 marca
2011 roku na rozprawie sprawy z wniosku
Józefa O., Roberta O. i Mirosławy S. , o
Moniki K. i Roberta K., z
ustanowienie
udziałem
służebności
drogi
koniecznej, postanawia:
I. Ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, dla której
w
IX Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w B., prowadzona jest
księga wieczysta o nr BI2B/000…., położonej w S. przy ulicy Spółdzielczej 12/2
oznaczonej numerem geodezyjnym 493/3, ( będąca aktualnie własnością Roberta
K. i Moniki K.) służebność drogi koniecznej na nieruchomości oznaczonej numerem
geodezyjnym 498/1 stanowiącej współwłasność Józefa O. , Roberta O. i Mirosławy
S. w zakresie oznaczonym kolorem żółtym o powierzchni 0,0403 ha na mapie
zasadniczej sporządzonym przez biegłego sądowego z zakresu geodezji inż.
Mirosława Mirończuka który wraz z opinią z dnia 29 listopada 2010 roku uznać
należy za integralną część niniejszego orzeczenia.
II. Zasądzić od Roberta K. i Moniki K. na rzecz Józefa O. , Roberta O. i Mirosławy
S. kwoty po 2.646,33 złotych tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności
opisanej w
pkt. I niniejszego
orzeczenia
płatne w terminie 7 dni od daty
uprawomocnienia się orzeczenia z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia
terminowi płatności
III. Stwierdzić , że zainteresowani we własnym zakresie ponoszą pozostałe koszty
postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.
UZASADNIENIE
Wnioskodawcy Monika i Robert małżonkowie K., wnieśli o ustanowienie, za
wynagrodzeniem, służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela
nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym 498/3 położonej w S. przy ul.
Spółdzielczej 12/2, domagając się przy tym przeprowadzenia służebności po działce
oznaczonej nr geodezyjnym 498/1 .
Uczestnicy postępowania
Józef O. i Mirosława S. początkowo wnosili o
oddalenie wniosku jednakże na rozprawie w dniu 2 marca 2011 r. zaaprobowali
możliwość ustanowienia drogi koniecznej w sposób zaproponowany przez
wnioskodawców nie godząc się jedynie na wysokość wynagrodzenia wskazanego w
opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.
Uczestnik postępowania Robert O. nie zajął stanowiska w sprawie.
Sąd ustalił i zważył, co następuje:
W
sprawie
nieruchomości
poza sporem pozostawały kwestie związane z własnością
wnioskodawców,
jak
i
własnością
nieruchomości
z
nią
sąsiadujących.
Działka nr 498/3, należąca do wnioskodawców, ulokowana jest, jako trzecia,
w pasie pięciu działek powstałych na skutek podziału działki numer 498.
Monika i Robert małżonkowie K. stali się jej właścicielami na podstawie aktu
notarialnego z dnia 21 lutego 2007 r. sporządzonego w Kancelarii Notarialnej
Notariusz Marii Darii R. mocą którego Adam S. dokonał przeniesienia własności
działki o numerze 498/3 na rzecz wnioskodawców wykonując tym samym
zobowiązanie zawarte w umowie warunkowej sprzedaży sporządzonej w tejże
Kancelarii w dniu 18 stycznia 2007 r.
Przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy z działką 498/2, z działką
nr 498/4, która to z kolei graniczy z działką nr 498/5 z działką 498/3 na całej długości,
graniczy też z działką o numerze 498/1 stanowiącą pas gruntu o szerokości 4
metrów.
Tytuły własności nieruchomości
sąsiadujących z działką wnioskodawców
wynikają z aktu notarialnego z dnia 9 grudnia 1991 roku sporządzonego w Kancelarii
Notarialnej Notariusz Anieli B., z którego wynika, iż Józef O. jest właścicielem działki
498/2, Małgorzata i Tomasz małżonkowie D. – działki 498/5, zaś Mirosława S. –
działki 498/4.
Działka 498/1 pozostaje natomiast we współwłasności Józefa O., Mirosławy S.
i Roberta O.
Z ustaleń Sądu poczynionych w trakcie wyjaśnień uczestników postępowania,
jak i podczas oględzin miejscowych
jakich
Sąd
dokonał z udziałem biegłego
geodety, wynikało, iż jedynie dwie spośród w/w nieruchomości tj. działki 498/1 i
498/5 posiadają dostęp do drogi publicznej. Pozostałe nieruchomości, w tym działka
wnioskodawców, dostępu tego są pozbawione. Usytuowanie działki wnioskodawców
sprawia, iż sąsiednie nieruchomości stanowią naturalną izolację odcinając dostęp do
drogi publicznej, którą w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach
publicznych, jest ulica Spółdzielcza .
Powyższe przesądziło zatem w sposób oczywisty o zasadności zgłoszonego
wniosku. Zgodnie bowiem z art. 145 kodeksu cywilnego jeżeli nieruchomość nie ma
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości
budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich
ustanowienia
za
wynagrodzeniem
potrzebnej
służebności
drogowej
(droga
konieczna).
Wobec uznania zasadności żądań wnioskodawców, w celu zbadania
możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz działki 498/3 Sąd
dopuścił dowód z opinii biegłego geodety inż. Mirosława Mirończuka celem
wypowiedzenia się, co do możliwości ustanowienia drogi koniecznej we wszystkich
możliwych wariantach .
Art. 145 § 1 zdanie 2 kc stanowi, że jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest
następstwem
sprzedaży
gruntu
lub
innej
czynności
prawnej,
a
między
zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi o ile jest to możliwe,
przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem czynności prawnej.
Dyrektywa ta wprowadzając wyjątek
od zasady wyrażonej w zdaniu
pierwszym powołanego przepisu, zwraca uwagę na okoliczności powstania działek
na rzecz których ograniczone prawo rzeczowe ma być ustanowione. Na potrzebę
uwzględnienia genezy powstania nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi
publicznej zwrócił uwagę również Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 11
marca 1970 r. III CRN 36/70 wskazał, iż w sytuacji określonej w przepisie art. 145
kodeksu cywilnego
drogę konieczną przeprowadza się przez grunty, które były
przedmiotem czynności prawnej, choćby przeprowadzenie drogi przez inny grunt
spowodowało dla tego gruntu mniejszy uszczerbek niż dla gruntu, który był
przedmiotem czynności.
Biegły sądowy, po zapoznaniu się z dokumentacją
powstałą
podczas
podziału działki 498 położonej w S. przy ul. Spółdzielczej stwierdził, iż w roku 1991,
na wniosek ówczesnego
zostały
właściciela nieruchomości o numerze 498 wydzielone
cztery działki oznaczone numerami geodezyjnymi 489/2, 498/3, 489/4 i
489/5. Nadto do nowopowstałych działek wydzielono dojazd w postaci działki nr
489/1. Na szkicu wyznaczenia projektowanych działek uprawniony geodeta inż. Jerzy
Dąbrowski zamieścił na działce 498/1 napis „droga szer. 4,00 m.”
We wnioskach końcowych opinii z dnia 29 listopada 2010 r. biegły Mirosław
Mirończuk stwierdził, iż jedynym możliwym wariantem ustanowienia drogi koniecznej
do nieruchomości o numerze geodezyjnym 498/3 jest obciążenie służebnością całej
działki 498/1 o powierzchni 0,0403 ha. Uzasadniając swoje stanowisko biegły
podkreślił, iż bez wydzielenia dojazdu podział nieruchomości dokonany w roku 1991
nie mógł być zrealizowany.
Powyższe potwierdzało zatem treść wyjaśnień wnioskodawców, z których
wynikało, iż działka 498/1 stanowiąca pas gruntu o szerokości 4 metrów, została
wydzielona z przeznaczeniem na zabezpieczenie ciągu komunikacyjnego dla działek
powstałych z podziału nieruchomości 498.
Na rozprawie w dniu 2 marca 2011 r. biegły wyjaśnił dodatkowo, iż zgodnie z
obowiązującymi przepisami minimalna szerokość drogi wynosi trzy metry, stąd też
pas szerokości czterech metrów pozwoli na prawidłowe wykonywanie służebności.
Opinia biegłego, jako fachowa, rzetelna i wykonana zgodnie z obowiązującymi
zasadami, wiedzą i doświadczeniem biegłego została przyjęta przez Sąd, jako
pełnowartościowy dowód w sprawie spełniający wszystkie warunki do uznania jej za
podstawę wydania orzeczenia.
Zaprojektowanie przez biegłego przebiegu służebności po działce 498/1
uwzględniał z jednej strony kryterium interesu społecznego - gospodarczego, z
drugiej zaś konieczność kierowania się regulacją ustawową. Nie może być również
mowy o uciążliwości służebności, skoro działka 498/1 z założenia miała być
przeznaczona pod drogę.
Art. 145 kodeksu cywilnego stanowi niewątpliwie podstawę ustawowego
ograniczenia prawa własności. Ustanowienie
służebności drogi koniecznej
uzasadnia zatem ekwiwalentne świadczenie wynagrodzenia za strony właściciela
nieruchomości władnącej, które jest niezależne od ewentualnej szkody właściciela
nieruchomości obciążonej.
Celem ustalenia wysokości wynagrodzenia z tytułu obciążenia działki 498/1
służebnością drogi koniecznej, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu
szacowania nieruchomości Michała Adamskiego.
Biegły,
zgodnie
z
ogólnymi
zasadami
wyceny
jednorazowego wynagrodzenia na kwotę 7.939,00 złotych.
wyliczył
wysokość
Opinia powyższa została zakwestionowana przez uczestnika postępowania
Józefa O., zgłoszone zarzuty jednakże nie zostały poparte merytorycznie i
ograniczyły się do wskazania, iż współwłaściciele nieruchomości obciążonej „dbają o
drogę, koszą ją, utwardzają, a przede wszystkim są jej właścicielami”, co w ocenie
uczestnika w pełni uzasadnia żądanie wyższej sumy wynagrodzenia – 20.000,00
złotych.
Również podniesiony na rozprawie w dniu 2 marca 2011 r., sprzeciw, co do
wysokości współczynnika korygującego zastosowanego w dwóch wartościach, nie
został poparty żadnymi argumentami mogącymi podważyć przedmiotową wycenę.
Uzasadniając zastosowanie dwóch wartości w obliczeniach współczynników biegły
Adamski wyjaśnił, iż konieczność wprowadzenia korekty współczynnikiem o
mniejszej wartości, co do części drogi, wiązała się z faktem, iż część proponowanej
służebności biegnie po obniżonym podmokłym terenie, nie leżącym nadto w pasie
zabudowy. Zastosowanie tego samego współczynnika w odniesieniu do całej
długości drogi, która nie jest jednolita nie znajduje zatem uzasadnienia.
W świetle powyższych wyjaśnień, Sąd uznał opinię biegłego Michała
Adamskiego za rzetelną, co pozwoliło na przyjęcie ustalonej w niej wartości w
orzeczeniu końcowym.
Wobec faktu, iż nieruchomość w całości zajęta pod drogę konieczną pozostaje
we współwłasności uczestników postępowania, kierując się wyliczeniami biegłego
kwotę ustalonego wynagrodzenia - 7.939,00zł. należało podzielić pomiędzy
współwłaścicieli, co oznaczało przyznanie na rzecz każdego z nich kwoty 2.646,33
złotych.
Wobec powyższego, na mocy art. 145 kodeksu cywilnego orzeczono, jak w
sentencji.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 kpc zgodnie z
którym koszty związane ze swoim udziałem w sprawie zainteresowani ponoszą we
własnym zakresie.