docSprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i
download 
Reklamacja Transkrypt
Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i
Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego Jolanta Miłowska, PSDRN 2015 Co przyniesie rok 2015 w sektorze budownictwa i nieruchomości ? Podsumowanie ubiegłego okresu, wyzwania i plany na przyszłość, najgorętsze kwestie legislacyjne dla sektora budowlano-nieruchomościowego to zagadnienia, którym był poświęcony II Polski Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomości zorganizowany przez Instytut ALLERHANDA 24 marca 2015r w Warszawie Tematyka Kongresu była przedstawiana przez czołowych specjalistów rynku nieruchomości i obejmowała 4 sesje tematyczne: SESJA 1 Dokąd zmierza polskie mieszkalnictwo? Cz.1 SESJA 2 Dokąd zmierza polskie mieszkalnictwo? Cz.2 SESJA 3 Najgorętsze kwestie legislacyjne dla sektora budowlano- nieruchomościowego SESJA 4 Rozwarstwić własność – jak to może udać się w Polsce? Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska SESJA 1 Dokąd zmierza polskie mieszkalnictwo? Cz.1 Uwzględnienie aspektów ekonomicznych w prawie mieszkaniowym Uwarunkowania prawne wpływające na stan mieszkalnictwa w Polsce (reprywatyzacja, ustawa deweloperska, programy wspierania budownictwa mieszkaniowego) Polityka mieszkaniowa Państwa (ulgi podatkowe, preferencyjne i długoterminowe kredyty na budowę mieszkań, wsparcie Rządu dla budownictwa socjalnego, programy typu Rodzina na Swoim itp.) • projekt ustawy o kasach mieszkaniowych Projekt ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych głosami opozycji został skierowany do dalszych prac. Efektywność oszczędzania w tym systemie polega na tym, że państwo co roku do zgromadzonych środków dopłaca określoną kwotę, tzw. premię budowlaną lub mieszkaniową. W ten sposób odkładane środki rosną w szybszym tempie i co ważne, zdaniem eksperta ZBP, nie są „zjadane” przez inflację. Aby dostać kredyt w kasie mieszkaniowej trzeba będzie oszczędzać przez co najmniej trzy lata, wyłącznie w polskiej walucie. Osoby oszczędzające mają otrzymywać premie w wysokości 20%, ale nie więcej niż 12 000zł rocznie. Jacek Furga ze Związku Banków Polskich uważa, że projekt ten daje Polakom szanse na większe mieszkania, ponieważ zwiększenie się tego zasobu finansowego długoterminowego pozwoli zaoferować tańszy kredyt. Przełamać trzeba by również niską skłonność Polaków do oszczędzania, tylko 12% deklaruje że może oszczędzać miesięcznie niż 500 zł miesięcznie. Niestety w systemie kas mieszkaniowych nie ma rozwiązań z dziś na jutro. Jeżeli ktoś chce mieszkanie kupić dziś i jutro mieszkać, to pozostaje mu nadal tylko kredyt hipoteczny komercyjny. Kredyt hipoteczny jest odpowiednio droższy i trzeba mieć do niego odpowiednią zdolność kredytową. Można również wynająć mieszkanie na rynku. Kasy mieszkaniowe są bardzo dobrym pomysłem i to w dobrym czasie, ponieważ rekomendacja S wprowadza z początkiem przyszłego roku obowiązek wykazywania się przez potencjalnych kredytobiorców wkładem własnym ale trzeba zapewnić również bezpieczeństwo działania kas jak i przewidywalność umowy docelowego oszczędzania. Państwo powinno wspierać obywateli do oszczędzania w kasach ponieważ wzmacniają one gospodarkę. • rynek kredytów hipotecznych - Jacek Furga przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. Kończą się czasy, kiedy był głód mieszkań i wielki popyt na kredyt hipoteczny, a udzielając go banki, podejmowały nadmierne ryzyko. Popyt będzie osłabiany sytuacją demograficzną i emigracją młodego pokolenia. Ubiegły rok był najgorszy dla kredytu hipotecznego od 2005 r. Banki udzieliły ich 174 tys. o łącznej wartości 36,8 mld zł i był to gorszy wynik nawet od osiągniętego w kryzysowym 2009 roku – wynika zdanych ośrodka Związku Banków Polskich, badającego branżę nieruchomości i rynek hipoteczny. Dane te jako nowe kredyty ujmują także udzielone na refinansowanie poprzednio zaciągniętych zobowiązań hipotecznych, pokazują więc nieco zawyżony obraz. Są jednak porównywalne rok do roku. ZBP prowadzi badania od wielu lat. Pozwoliły one określić „organiczną zdolność” polskiego rynku do generowania wolumenu kredytów hipotecznych. To 38 – 40 mld zł rocznie przy liczbie 180–190 tys. sztuk, niezależnie od wsparcia (lub jego braku) kredytobiorców ze strony państwa. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska Rynkowi kredytów hipotecznych spowolnił, o czym świadczą wyniki ostatnich dwóch lat a pomóc jemu mogłoby poluzowanie regulacji nadzoru finansowego. Rekomendacje S i T sprawiły, że zarówno wartość, jak i liczba udzielanych kredytów spada, a kredyty walutowe praktycznie zniknęły z rynku. Sytuację na rynku mogłaby poprawić również odpowiednia polityka rządu, zachęcająca do efektywnego oszczędzania. Związek Banków Polskich proponuje również , aby na polskim rynku zaczęły funkcjonować kasy oszczędnościowo-budowlane, które z powodzeniem działają w innych krajach naszego regionu. Jacek Furga uważa, że odpowiednia zachęta ze strony rządzących mogłaby ożywić rynek kredytowy w Polsce. W pierwszych miesiącach tego roku akcja kredytowa banków wyraźnie zahamowała. W ocenie eksperta, to przede wszystkim efekt rekomendacji wprowadzanych systematycznie przez Komisję Nadzoru Finansowego które należałoby zweryfikować. Zarówno liczba kredytów, jak i ich wolumen, okazał się być dużo mniejszy niż w poprzednich kwartałach. O kredyt na mieszkanie jest trudniej niż w przeszłości, a zapożyczenie się we franku lub w euro jest dziś praktycznie niemożliwe, bo warunki, jakie musi spełniać kredytobiorca są poza zasięgiem większości Polaków. Zdaniem eksperta nic nie wskazuje na to, by sytuacja w kredytach walutowych w najbliższym czasie się zmieniła. Jednak warto pomyśleć o tym, by kredyt w złotych stał się bardziej atrakcyjny. Coraz częściej za to mówi się o nowym sposobie naliczenia tego podstawowego parametru, jakim jest stopa WIBOR, czyli cena międzybankowa pieniądza. Zmiana ta miałoby sens, bo przekładałaby się na niższą podstawę, do której dolicza się marżę banku . Jacek Furga jest zdania, że trudniej na rynku kredytowym być już nie powinno. Diagnoza będzie trafna jeśli Rada Polityki Pieniężnej nie podniesie kolejny raz stóp procentowych. Powołując się na opinie analityków, w najbliższym czasie do takiej podwyżki raczej nie powinno dojść. Pewnym pocieszeniem dla potencjalnych kredytobiorców może być też fakt, że na rynku budowlanym wciąż systematycznie spadają ceny. Może nie są to duże spadki, ale regularnie ta cena się obniża, dla wszystkich typów nieruchomości na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Ogólny wniosek to iż kredyt nie jest łatwy do otrzymania, ale jest w miarę jeszcze w rozsądnej cenie, więc jeśli pojawiłyby się jeszcze dodatkowe elementy budujące oszczędności, które by się przekładały na tańszy pieniądz w długim terminie, to rynek powinien kontynuować dotychczasowy trend . • upadłości konsumenckie a zaciągnięte zobowiązania Nowelizacja ustawy ,,Prawo upadłościowe i naprawcze”, ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje, że wniosek o ogłoszenie upadłości może zgłosić tylko dłużnik. Sąd oddali wniosek o ogłoszenie upadłości, jeżeli w okresie dziesięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku: w stosunku do dłużnika prowadzono postępowanie upadłościowe, jeżeli postępowanie to zostało umorzone z innych przyczyn niż na wniosek dłużnika, ustalony dla dłużnika plan spłaty wierzycieli uchylono, Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska dłużnik, mając taki obowiązek, wbrew przepisom ustawy nie zgłosił w terminie wniosku o ogłoszenie upadłości, czynność prawna dłużnika została prawomocnie uznana za dokonaną z pokrzywdzeniem wierzyciela Wyjątkiem jest, jeśli przeprowadzenie postępowania jest uzasadnione względami słuszności lub względami humanitarnymi. Sąd oddali wniosek o ogłoszenie upadłości m.in. jeżeli w okresie dziesięciu lat przed dniem zgłoszenia wniosku w stosunku do dłużnika prowadzono postępowanie upadłościowe, w którym umorzono całość lub część jego zobowiązań, chyba, że do niewypłacalności dłużnika lub zwiększenia jej stopnia doszło pomimo dochowania przez dłużnika należytej staranności lub przeprowadzenie postępowania jest uzasadnione względami słuszności lub względami humanitarnymi. Postanowienie o ogłoszeniu upadłości będzie ogłaszane w budynku sądowym oraz w drodze bezpłatnych obwieszczenia w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Postanowienie w przedmiocie ogłoszenia upadłości będzie doręczane syndykowi oraz upadłemu, zaś powiadomienie będzie przesyłane do właściwej izby skarbowej, do ZUS lub KRUS. Jeżeli majątek niewypłacalnego dłużnika nie wystarcza na pokrycie kosztów postępowania albo w masie upadłości brak jest płynnych funduszy na ich pokrycie, koszty te pokryje tymczasowo Skarb Państwa. Jeżeli upadły nie wskaże lub nie wyda syndykowi całego majątku, niezbędnych dokumentów lub w inny sposób nie wykona ciążących na nim obowiązków, sąd z urzędu albo na wniosek syndyka lub wierzyciela umorzy postępowanie, chyba że uchybienie przez upadłego ciążącym na nim obowiązkom nie jest istotne lub przeprowadzenie postępowania jest uzasadnione względami słuszności lub względami humanitarnymi. Jeżeli w skład masy upadłości wchodzi mieszkanie lub dom, w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie jego potrzeb mieszkaniowych i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży będzie wydzielana upadłemu kwota odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy. Uprawomocnienie się postanowienia o ustaleniu planu spłaty wierzycieli albo umorzeniu zobowiązań upadłego bez ustalenia planu spłaty wierzycieli będzie oznaczało zakończenie postępowania. W postanowieniu o ustaleniu planu spłaty wierzycieli sąd określi w jakim zakresie i w jakim czasie, nie dłuższym niż trzydzieści sześć miesięcy, upadły ma obowiązek spłacać zobowiązania uznane na liście wierzytelności, niewykonane w toku postępowania na podstawie planów podziału, jak również jaka część zobowiązań upadłego powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości zostanie umorzona po wykonaniu planu spłaty wierzycieli. Sąd nie będzie związany stanowiskiem upadłego co do treści planu spłaty wierzycieli. Sąd umorzy zobowiązania upadłego bez ustalenia planu spłaty wierzycieli, jeśli osobista sytuacja upadłego w oczywisty sposób wskazuje, że nie będzie on zdolny do dokonania jakichkolwiek spłat. Od postanowienia sądu drugiej instancji o ustaleniu planu spłaty wierzycieli albo umorzeniu zobowiązań upadłego bez ustalenia tego planu będzie przysługiwać skarga kasacyjna. Upadły będzie miał obowiązek składać sądowi corocznie, do końca kwietnia, sprawozdanie z wykonania planu spłaty wierzycieli za poprzedni rok kalendarzowy. Jeżeli upadły nie będzie mógł Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska wywiązać się z obowiązków określonych w planie, sąd na jego wniosek oraz po wysłuchaniu wierzycieli, będzie mógł zmienić ten plan. Jeżeli natomiast niemożność wykonania obowiązków nałożonych planem spłaty wierzycieli ma charakter trwały i niezależny od upadłego, sąd na wniosek upadłego oraz wysłuchaniu wierzycieli będzie mógł uchylić plan i umorzyć niewykonane zobowiązania upadłego. Jeśli sytuacja majątkowa w okresie wykonywania planu spłaty poprawi się, wierzyciele oraz upadły będą mogli wystąpić z wnioskiem o jego zmianę. Część zobowiązań nie będzie podlegała umorzeniu. Chodzi tu np. o alimenty, zobowiązania wynikające z rent z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jak również zobowiązania do zapłaty orzeczonych przez sąd kar grzywny. Omawianą nowelizację ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym oraz ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z 29 sierpnia 2014r. podpisał prezydent i weszła ona w życie 31 grudnia 2014r. Znowelizowana ustawa ogranicza znacznie koszty postępowania upadłościowego (tymczasowo w wyjątkowych sytuacjach może to pokryć Skarb Państwa) oraz zmniejsza problem udowodnienia ,,że zadłużenie wynika z niezależnych od nich i wyjątkowych okoliczności”. Na liberalizacji przepisów zyskają przede wszystkim osoby słabo zadłużone których jest zdecydowana większość (dług do 20 000 zł) oraz kredytobiorcy, zwłaszcza ci którzy wzięli kredyty w obcych walutach. Dzisiaj często wartość ich długu przekracza majątek. Ustawa zapewnia też ustalenie planu spłat, dłużnik spłaca swoje zobowiązania ustalone przez sąd w okresie 36 miesięcy to Sąd może wydać postanowienie o umorzeniu pozostałych wierzytelności. Jeśli zaś nie będzie mógł tego robić w uzasadnionych przypadkach Sąd może ten plan zmodyfikować a jest to duża różnica w porównaniu egzekucją komorniczą. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska SESJA 2 Dokąd zmierza polskie mieszkalnictwo? Cz.2 • instrumenty wspierające zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i efektywność ich programów Uczestnicy kongresu dyskutowali na temat: rządowych programy dla młodych – co dalej po MDM, mieszkania nie tylko „na własność” czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz jak wesprzeć budowę mieszkań socjalnych. • czy w Polsce nadszedł czas na senior housing – przedstawiciel Związku Banków Polskich Bolesław Meluch Senior housing to w największym skrócie jest to rodzaj budownictwa mieszkaniowego, którego adresatami są osoby starsze i nie dotyczy on typowych domów opieki. Podstawą jest samodzielność seniorów. W oferowanych im mieszkaniach mieliby oni dostęp do udogodnień ułatwiających życie, np. zakupy, pranie i sprzątanie, usługi transportowe, zajęcia socjalizujące itp. Światowy trend starzenia się społeczeństwa i związana z tym problematyka zapewnienia osobom starszym odpowiednich warunków mieszkaniowych w Polsce w przeciwieństwie do wielu innych krajów na świecie, u nas jest nieomal nie zauważalna w polityce mieszkaniowej. W ostatnich latach jednak zaczyna się cos zmieniać i rozpoczęto rozmowy o rozwoju odpowiedniej oferty mieszkań dla seniorów w Polsce i innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Brak takiej oferty jest w obliczu nieuchronnego starzenia się społeczeństwa zarówno wyzwaniem, jak i szansą dla samorządów, funduszy inwestycyjnych, inwestorów i deweloperów. Firm działające na rynku nieruchomości coraz częściej doradzają przy tworzeniu projektów mieszkań dla seniorów, dostarczając badania rynkowe, doradztwo projektowe oraz finansowe analizy wykonalności czy nawet badania nad demograficznymi, ekonomicznymi i społecznymi skutkami . Trwają również prace nad modelem opieki i wsparcia osób starszych w Polsce oraz stworzenia warunków dla rozwoju rynkowego mieszkalnictwa senioralnego dostarczającego dostępne produkty senioralno-mieszkaniowe dla różnych grup wiekowych ludzi starszych. W Europie i Stanach Zjednoczonych nigdy nie było tylu seniorów co obecnie. I nigdy tak wielu z nich nie było tak zdrowych i żyjących tak długo. Szybko rosnący udział osób starszych, szacuje się że za 20 lat co 4 mieszkaniec Polski będzie miał ponad 65 lat, a liczba osób powyżej 80 lat wzrośnie cztery razy. . Większość z seniorów będzie chciała w dalszym ciągu żyć samodzielnie i niezależnie. Tym bardziej że jest to generacja charakteryzująca się innymi niż dotychczas potrzebami: bardziej aktywna społecznie, lepiej wykształcona, mająca inne potrzeby spędzenia czasu, dłużej żyjąca niż poprzednie pokolenia. Nadal niewiele wiadomo, jak i gdzie ludzie starsi w Polsce chcą żyć, czego potrzebują, aby być mieszkaniowo niezależnymi. Podobnie jednak jak w innych krajach, rośnie grupa seniorów, która ani myśli przenosić się do domów opieki (kojarzą im się z miejscem do umierania) czy mieszkań socjalnych. Problem w tym, że taka niezależność bywa dla nich bardzo kosztowna. Seniorzy bardzo często zajmują bowiem zbyt duże i kosztowne w eksploatacji domy i mieszkania. Niektórzy Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska specjaliści oceniają, że wielu z nich byłoby skłonnych zamieszkać w bardziej dopasowanych do ich potrzeb mieszkaniach. Budowanie więc takich mieszkań staje się koniecznością. Finansowanie takich inwestycji jest możliwe zarówno ze środków prywatnych jak i poprzez PPP (Partnerstwo Publiczno Prawne), Fundusze Inwestycyjne Zamknięte (FIZ) i odwrócony kredyt hipoteczny. • hipoteka odwrócona Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz.U. 2014 r. poz. 1585) wprowadza nową usługę finansową. Jest ona przeznaczona dla właścicieli nieruchomości oraz osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. W ramach umowy bank zobowiązuje się do wypłacenia im określonej kwoty (jednorazowo lub w comiesięcznych ratach), której zwrot jest zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości. Po śmierci beneficjenta jego spadkobiercy mogą kredyt spłacić i zatrzymać nieruchomość. Jeśli tego nie zrobią – jej właścicielem zostanie bank. W praktyce instytucja kierowana jest przede wszystkim do osób starszych a także potrzebujących (nie określono w ustawie wieku ani terminu trwania kredytu). Odwrócony kredyt hipoteczny z powodzeniem funkcjonuje od kilkudziesięciu lat w wielu krajach. Jest on jednym z instrumentów umożliwiających przekształcenie niepłynnego kapitału, wynikającego z prawa własności, w środki finansowe. W Polsce jest 961 instytucji (banki – głównie banki spółdzielcze, których jest w Polsce ponad 500, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe – czyli przedsiębiorstwa, które przyjmują depozyty i udzielają kredytów na własny rachunek), które mogłyby przygotować ofertę odwróconego kredytu hipotecznego. Niestety do tej pory żaden z nich nie zdecydował się na uruchomienie tej usługi. Duże zainteresowanie potencjalnych beneficjentów, jak również reakcje przedstawicieli sektora bankowego, pozwala przypuszczać że należy uzbroić się w cierpliwość w oczekiwaniu na wprowadzenie oferty na rynek polski Podmioty sektora bankowego są zainteresowane tą usługą i prowadzą działania analityczne oraz interpretacyjne związane z wprowadzeniem nowego produktu (szukając dodatkowych zarobków), który pojawią się na rynku w ciągu 2 lat - zdaniem Pawła Kuglarza, partnera w kancelarii Wolf Theiss i członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego. Mecenas Kuglarz twierdzi iż nie będzie to oferta masowa, ponieważ w Polsce jest zbyt duże przywiązanie do własności a banki w wielu sytuacjach musiałyby przejmować mieszkania. do spłaty przez spadkobierców bądź przejęcia nieruchomości przez bank. Problem dla banku tkwi w tym że sprzedaje on pieniądze, a nie nieruchomości. Konieczność szybkiego zbycia nieruchomości (zgodnie z regulacjami Prawa bankowego powinny to uczynić w ciągu 5 lat) niezależnie od sytuacji na rynku na pewno nie zachęca do stworzenia takiej oferty przez bank. Bolesław Meluch, doradca Zarządu Związku Banków Polskich, zgodził się z twierdzeniem, że popyt będzie ograniczony. Jego zdaniem duży wpływ ma na to fakt, że w Polsce istnieje ciągle zwyczaj pozostawiania nieruchomości w rodzinie. Przedstawiciel ZBP twierdził że nie jest możliwe, aby jakikolwiek bank był dzisiaj gotowy do oferowania odwróconego kredytu hipotecznego bowiem analiza ryzyka związanego z potencjalnymi kosztami powoduje, iż banki muszą się przygotować bardzo skrupulatnie do tych usług. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska Jedną z niewiadomych dla banków jest termin spłaty. Rzeczywistości chodzi o to, że nie wiadomo, jak długi będzie jeszcze okres jego życia. Dopiero bowiem po śmierci właściciela mieszkania dojdzie do spłaty przez spadkobierców bądź przejęcia nieruchomości przez bank. Ustawodawca projektował przepisy z myślą o jej konsumentach a nie o bankach. Ustawa nie uwzględnia, że to musi być instrument atrakcyjny również dla banków, ktoś musi skonstruować ofertę. Ustawa nie nakłada na banki takiego obowiązku. Nie obliguje również beneficjentów do korzystania z tego produktu. Nawet na rynkach najbardziej rozwiniętych, jak Stany Zjednoczone czy Wielka Brytania, odwrócony kredyt hipoteczny jest usługą o charakterze niszowym. Senat proponował, aby umowa odwróconego kredytu hipotecznego była zawierana w formie aktu notarialnego. Sejm nie podzielił tego stanowiska. Uznano, że niepotrzebnie zwiększyłoby to koszty. Udział bezstronnego prawnika, jakim jest notariusz, zapewniłby większe poczucie bezpieczeństwa kredytobiorcom. Ustawa weszła w życie 15 grudnia 2014 r. • rola PPP w inwestycjach mieszkaniowych Rafał Cieślak z Kancelarii Prawnej Cieślak & Kordasiewicz Partnerstwo publiczno-prywatne miało być lekiem na brak środków na realizację części usług publicznych, takich jak np. budowa szpitali, mieszkań komunalnych czy socjalnych dzięki finansowaniu ich z pieniędzy prywatnych. PPP od prywatyzacji różni się tym, że przedsiębiorca finansuje i obsługuje inwestycję, ale państwo nadal ponosi odpowiedzialność za jakość świadczonych usług. Nadzieje te pozostały jednak płonne a "dotychczasowe regulacje nie przyczyniły się do zamierzonego rozwoju PPP w Polsce". W 2013 roku zawarto tylko dziewięć umów PPP, a w tej chwili realizowanych jest jedynie 48 takich projektów. Ocenia się że udział PPP w finansowaniu sektora usług publicznych wynosi u nas ok. 0,4 %., podczas gdy np. w Wielkiej Brytanii 23 %, a w Portugalii 19%. To ma się zmienić. W projekcie założeń do nowelizacji ustawy o PPP ekspert przedstawił kilka propozycji, które mają na celu: zminimalizowanie istniejących barier w zakresie stosowania przepisów ustawy o PPP tj. przejrzyste procedury zamówień, możliwość zmniejszenia ryzyka przez firmy realizujące PPP; poprawę funkcjonowania rynku PPP w Polsce oraz zwiększenie liczby projektów realizowanych w tej formule; regulację jednoznacznie stwierdzającą możliwość ujęcia przez samorządy - w wydatkach majątkowych - kosztów ponoszonych na podstawie umowy o PPP w części, w jakiej przeznaczone są na: finansowanie wytworzenia, nabycia lub ulepszenia środków trwałych, nabycia wartości niematerialnych i prawnych lub partycypację w kosztach wytworzenia środków trwałych. W obecnym stanie prawnym nie jest jasne, czy takie wydatki podmiotu publicznego należy kwalifikować jako wydatki majątkowe, czy jako wydatki bieżące co jest istotne dla samorządów ponieważ wydatki majątkowe są lepiej widziane przy wyliczeniu nowego indywidualnego wskaźnika zadłużenia a to się przekłada na łatwiejsze uruchomienie środków. w/w zmiana będzie miała pierwszorzędne znaczenie dla przełamania marazmu, jaki panuje w Polsce w zakresie inwestycji publiczno-prywatnych (uwzględnienie w ustawodawstwie Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska specyfikę partnerstwa publiczno-prywatnego, które polega na koniunkcji między sferą inwestycji i zarządzania). Sytuacja ta może w istotny sposób pomóc np. zmniejszyć poważny problem braku mieszkań komunalnych i tanich mieszkań na wynajem. Obecnie gmina, która nie ma własnych środków na budowę mieszkań komunalnych, mogła jedynie dopłacać prywatnym inwestorom różnicę pomiędzy czynszem regulowanym a czynszem rynkowym. Dopłaty te kwalifikowane były jednak jako wydatki bieżące. Jeśli poprawki do ustawy wejdą w życie, gminy będą mogły zawierać umowy PPP i kwalifikować wydatki jako majątkowe, co powinno zachęcić je do inwestycji w tanie budownictwo. wprowadzenie przepisów dających Jednostką Samorządu Terytorialnego uprawnienia do udzielania wykonawcy dotacji celowych na realizację inwestycji i związane z wykonaniem umowy PPP usługi. Projekty PPP służą dostarczaniu usług publicznych, wskazanym za tym jest ułatwienie podmiotowi publicznemu m.in. możliwości wypłacania partnerowi prywatnemu rocznego wynagrodzenia w postaci dotacji. To istotna modyfikacja, bo do tej pory udzielenie takiej dotacji było możliwe z budżetu państwa, a kwestia czy wolno to robić również samorządom, nie była jasna. możliwość utworzenia przez wybranego wykonawcę spółki zależnej odpowiedzialnej za wykonanie przedmiotu postępowania, po wyborze jego oferty jako najkorzystniejszej. W obecnym stanie prawnym stroną umowy o PPP może być jedynie wykonawca, który brał udział w postępowaniu o udzielenie zamówienia. W związku z tym, jeżeli w postępowaniu brała udział spółka zamierzająca wykonać przedmiot postępowania za pośrednictwem założonej spółki zależnej, musiała ją założyć przed złożeniem oferty co generowało dodatkowe koszty i stwarzało problemy z oceną potencjału ekonomicznego spółki zależnej. Pozostałe zmiany dotyczą wprowadzenia ułatwień w zawieraniu z wybranym wykonawcą umowy na okres dłuższy niż 4 lata, zniesienia limitów wysokości zabezpieczenia, co przyczyni się równiejszego rozłożenia ryzyka pomiędzy partnerami oraz uzupełnienia zapisów w umowie PPP o możliwość i zasady jej wcześniejszego rozwiązania. Projektowi założeń nowelizacji ustawy towarzyszy także projekt rozporządzenia w sprawie ryzyk mających wpływ na sposób klasyfikacji zobowiązań wynikających z umów o PPP. Zmiany proponowane wyżej nie wyczerpują całkowicie pola do ulepszeń, to wszystkie należy ocenić pozytywnie i stanowią one istotny krok do ożywienia PPP w Polsce. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska SESJA 3 Najgorętsze kwestie legislacyjne dla sektora budowlano- nieruchomościowego • Nowelizacja ustawy „deweloperskiej” W wyniku wejścia w życie ustawy developerskiej sytuacja nabywcy mieszkania polepsza się z miesiąca na miesiąc. Rośnie bowiem liczba budów, w przypadku których deweloper proponuje rachunek powierniczy. Oznacza to radykalnie zwiększone bezpieczeństwo takiej inwestycji. Przed wejściem w życie ustawy kupujący praktycznie nie miał możliwości kontrolowania, jak wydatkowane są pieniądze, które wpłacił deweloperowi. Obecnie kontroluje to za niego bank. Obecnie klient otrzymuje dokładną informację nie tylko o lokalu, który kupuje, ale także o budynku, jego otoczeniu, a nawet inwestycji w sąsiedztwie, choć w tym przypadku przepisy muszą zostać jednak znowelizowane. Prawa stron są zrównoważone, bo odsetki, które musiałby zapłacić kupujący, są na takim poziomie jak kara umowna obciążająca dewelopera. Zawarcie umowy jest wprawdzie związane z kosztami notarialnymi, ale to bardzo opłacalna inwestycja, bo dzięki notarialnej formie roszczenie nabywcy o wybudowanie lokalu zostaje wpisane do księgi wieczystej. Oznacza to, że gdyby deweloper chciał odstąpić od umowy, to nabywca może dochodzić wykonania umowy, a nie tylko odszkodowania. Ponadto w przypadku upadłości dewelopera gwarantuje mu pierwszeństwo w zaspokojeniu jego roszczeń. Projekt nowelizacji zawiera elementy pozytywne, neutralne i negatywne czy wręcz niebezpieczne pozytywne – z punktu widzenia zarówno dewelopera, jak i nabywcy jest uregulowanie umowy rezerwacyjnej (reagowania urzędu państwowego, jakim jest UOKiK, na sytuację na rynku). Umowa rezerwacyjna nie podlegałaby rygorom jak umowa deweloperska. Służyłaby rezerwacji lokalu do czasu zawarcia umowy deweloperskiej. Potrzeba ta wynika najczęściej z konieczności uzyskania finansowania. Klient płaciłby opłatę rezerwacyjną w wysokości nie przekraczającej 1 proc. ceny lokalu. Zdaniem UOKiK powinna ona być traktowana jak kaucja, która zostanie zaliczona jako część zapłaty za lokal. Klient mógłby domagać się jej zwrotu, jeżeli nie doszłoby do zawarcia umowy deweloperskiej z powodu nieotrzymania przez niego kredytu w banku, zmian w prospekcie informacyjnym lub z winy dewelopera. – z punktu widzenia deweloperów – jest zmiana dotycząca przygotowania prospektu informacyjnego. UOKiK proponuje wprowadzenie zamkniętego katalogu dokumentów, na podstawie których deweloper przygotowuje informacje o inwestycjach w promieniu 1 km. Brak takiej regulacji powodował niepotrzebną niepewność prawną u deweloperów, którzy uzależnieni byli od administracji samorządowej. pozytywna propozycja budzić będzie skrajne reakcje - pozytywne klientów i krytyczne deweloperów. Dotyczy to poszerzenia tzw. przedmiotowego zakresu działania ustawy deweloperskiej i objęcia jej rygorami sprzedaży garaży, komórek lokatorskich. Autor uważa propozycję urzędu za wychodzącą naprzeciw potrzebom nabywców, ponieważ to realnie poprawia ich sytuację, np. nabycie garażu to często transakcja o wartości kilkadziesiąt tysięcy Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska złotych, a dodatkowe obowiązki deweloperów z tego wynikające dla nich , są do zaakceptowania. propozycja za daleko idąca to wprowadzenie obowiązku stosowania ustawy do nieruchomości, które posiadają pozwolenie na użytkowanie, ponieważ Klient może świadomie dokonać zakupu lokalu już wybudowanego, gdyż nie kupuje tzw. dziury w ziemi, tylko istniejący lokal. Przyczyną wprowadzenia ustawy deweloperskiej była potrzeba ochrony nabywcy przed utratą znaczącej części zainwestowanych pieniędzy. Gdy lokal jest wybudowany, ryzyko jest ograniczone a taka nowelizacja powodowałaby pewne dodatkowe koszty notarialne i sądowe. propozycja niebezpieczna to wyeliminowanie samodzielnych otwartych rachunków powierniczych, które pozwalają deweloperom na sprawne zorganizowanie finansowania przy zapewnieniu bezpieczeństwa klientom, Deweloper, poza otwartym rachunkiem powierniczym wg nowelizacji musiałby zapewnić kupującemu gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Byłby to powrót do odrzuconej przez Senat wersji ustawy w 2011 roku. Obowiązek dołączania do rachunku otwartego w/w gwarancji spowoduje wzrost cen mieszkań i wyeliminuje mniejszych deweloperów. Likwidacja rachunku otwartego w konsekwencji prowadziłaby do ograniczenia konkurencji i wspierania oligopolizacji rynku bowiem tylko duże firmy deweloperskie mogłyby udźwignąć ciężar podwójnych zabezpieczeń. Bank ani ubezpieczyciel nie udzieli deweloperowi gwarancji bez dodatkowych zabezpieczeń a mali deweloperzy ich nie mają, więc będą musieli zlikwidować działalność. Oligopolizacja doprowadziłaby do zwiększania cen mieszkań. Rząd, chcąc pomóc nabywcom, bardzo im w ten sposób zaszkodzi zdaniem Pawła Kuglarza. Zbyt krótki był czas obowiązywania w/w regulacji, aby ocenić zasadność zmian w funkcjonowaniu rachunków powierniczych bowiem w szerszym zakresie zostały zastosowane na rynku w ubiegłym roku.. Banki za prowadzenie rachunków powierniczych pobierają prowizje ~1% wartości inwestycji, to niezbyt duża cena za bezpieczeństwo Banki nie chcą występować w roli odpowiadających za powodzenie budowy, oferując otwarte rachunki powiernicze bowiem projekt nowelizacji proponuje aby banki przejmowały funkcje kontrolne państwa (np. sprawdzały czy deweloper jest zadłużony w ZUS czy US) a jest to zły pomysł.. Wprowadzenie takiej regulacji może spowodować wycofywanie przez banki rachunków powierniczych, a w konsekwencji to co miałoby pomóc nabywcy mieszkania – zaszkodziłaby mu. Przepisy ustawy deweloperskiej które należałoby jeszcze zmienić: zamiast zmniejszania środków ochrony nabywcy należałoby je zwiększyć i wprowadzić samodzielną gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Deweloper mógłby zaoferować rachunek lub gwarancję. Teraz takiej możliwości brak. należy wprowadzić uregulowanie ustawowe, że zmiana powierzchni lokalu do 2 % nie uzasadnia prawa do odstąpienia od umowy przez klienta. Jest to postulat developerów którego przyjęcie nie ograniczy istotnie praw nabywcy, a da potrzebne bezpieczeństwo prawne dewelopera. przydałaby się regulacja, że w przypadku upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy środki na takim rachunku są objęte gwarancją Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w wysokości równowartości 100 tys. euro i iloczynu liczby klientów. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska Oznacza to, że jeżeli 50 klientów wpłaciło pieniądze na rachunek, to gwarancja BFG wynosi 50 razy 100 tys. euro. Obecnie jest to 100 tys. euro bez względu na liczbę nabywców, którzy wpłacili pieniądze. Ustawa deweloperska po nowelizacji zdaniem Pawła Kuglarza mogłaby wejść w życie w 2016 roku. • Kodeks budowlany, czy Kodeks budowlano-urbanistyczny? – kontrowersje wokół prac ustawodawczych –Andrzej Zwara Prezes Naczelnej Izby Adwokackiej Celem wystąpienia było omówienie propozycji zmian ustawodawczych zawartych w projekcie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, przygotowanego przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Budowlanego, a także w nowelizacji ustawy – Prawo Budowlane, przygotowanej przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju. W swoim wystąpieniu Pan Prezes wskazał na dysfunkcję obecnego prawa budowlanego oraz wzorcowy model uregulowania procesu inwestycyjno-budowlanego. Zwrócił uwagę na konieczność normatywnego wyodrębnienia trzech faz tego procesu (urbanistyka+ prawo+ finanse) oraz potrzebę likwidacji zbędnych barier administracyjnych. Omówiono również uwarunkowania procesu inwestycyjno-budowlanego wynikające z potrzeby zachowania ładu urbanistycznego i architektonicznego oraz ochrony praw podmiotowych. W dniu 27 marca 2015 r. opublikowano ustawę z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Zmienione przepisy wejdą w życie 28 czerwca 2015 r. czyli po 3 miesiącach od daty publikacji. Większość zmian jest korzystna dla inwestorów ale są również zmiany, które utrudnią działania inwestycyjne. Najważniejsze zmiany dotyczą: zniesienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę wielu obiektów i na wykonywanie robót budowlanych w tym wielu przebudów i remontów. Inwestor będzie mógł rozpocząć wszystkie roboty budowlane, na podstawie wykonalnej decyzji organu pierwszej instancji (dotychczas wymagała była decyzja ostateczna). Właściwe organy administracji architektoniczno-budowlanej będą zobowiązane do sprawdzenia pod względem formalnym złożonych wniosków o pozwolenie na budowę (w terminie 14 dni) oraz nastąpi skrócenie czasu oczekiwania na tzw. milczącą zgodę na użytkowanie (brak sprzeciwu NB) - z 21 do 14 dni - w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zgłoszenia. wprowadza możliwość wystąpienia z wnioskiem o umorzenie lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej za dokonanie samowoli budowlanej. znosi obowiązek dołączania do projektu budowlanego oświadczeń o zapewnieniu mediów( energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych) znosi też konieczności dołączania oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej (przy drogach niższej klasy). rozszerza katalog obiektów oddawanych do użytkowania na podstawie zawiadomienia, bez konieczności uzyskiwania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska użytkowanie, m.in. dla warsztatów rzemieślniczych, myjni samochodowych, obiektów magazynowych i stawów rybnych. • tzw. ustawa „krajobrazowa” Rafał Wypiór Kancelaria Prawnej KKPW Ustawa krajobrazowa ma uporządkować reklamowy chaos. Jednak firmy z branży reklamowej przekonują, że jeśli przepisy wejdą w życie, to właśnie one wpadną w kłopoty, a miasta wcale nie będą ładniejsze. Sejm przyjął tzw. ustawę krajobrazową 20 marca 2015r. Teraz nad zawartymi w niej przepisami pracuje Senat. Według twórców ustawy ma ona uporządkować reklamowy chaos w otaczającej nas przestrzeni publicznej. Jeśli nowe przepisy wejdą w życie, to w polskim prawie pojawi się definicja reklamy, szyldu, czy krajobrazu. Ustawa nakłada na samorządowców nowe obowiązki, ale i daje im więcej możliwości. Wśród pierwszych jest chociażby stworzenie audytu krajobrazowego, w którym mają być określone obszary krajobrazów priorytetowych. To właśnie dla nich sejmiki poszczególnych województw będą miały możliwość ustalania norm prawnych dotyczących m.in. wysokości i kształtu budynków. Ustawa reguluje również umieszczanie reklam w przestrzeni publicznej i spowoduje opłaty za nośniki reklamowe. Samorządowcy będą mogli określać, jak mają wyglądać reklamy oraz gdzie nie wolno ich umieszczać i jakie będą za nie opłaty lokalne. Co ważne zakazy będą dotyczyć nie tylko publicznych latarni, ale i prywatnych ogrodzeń, budynków czy billboardów. To duża zmiana, bo wcześniej miasta nie mogły pobierać opłat z reklam umieszczonych na prywatnych nośnikach. Samorządy będą mogły też zdjąć nielegalną reklamę, wystawić za nią rachunek i nałożyć grzywnę do 5000 zł. Uregulowanie kwestii obecności reklam w przestrzeni publicznej oznacza wprowadzenie pewnych nakazów, zakazów i poniesienia kosztów. Ustawa na podmioty prowadzące działalność reklamową nakłada kolejne opłaty i to, co dobrego do tej pory one robiły, np. remontowały kamienice ze środków reklamodawców w znacznym stopniu będzie ograniczone. Zdaniem jednak niektórych ekspertów samo przyjęcie i uchwalenie ustawy krajobrazowej nie pociągnie za sobą żadnych pożądanych zmian w przestrzeni publicznej. Wszystko zależeć będzie od "mądrości samorządów". Jeżeli wykonanie ułomnych zapisów ustawy będzie byle jakie, to wówczas profesjonalne firmy reklamy zewnętrznej i przestrzeń odczują to negatywnie a samorządy zamiast zarabiać, będą tracić pieniądze. • zmiany regulacji w zakresie ochrony gruntów rolnych- partner w Kancelarii MAGNUSSON Przemysław Kastyak Procedurę przekształcenia gruntu rolnego w działkę inwestycyjną można podzielić na dwa etapy: Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska pierwszy polega na zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź poprzez ustalenie warunków zabudowy ,gdy taki plan nie został ustalony drugi na wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych został znowelizowany a najważniejszą zmianą jaką proponuje się w nowelizacji jest wprowadzenie w określonych przypadkach zwolnienia z obowiązku każdorazowego uzyskiwania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III. Projekt nowelizacji jest odpowiedzią na dotychczasowe próby rozwiązania problemu nadużyć podczas odrolniania najbardziej żyznych gruntów. Prezydent zawetował projekt nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych autorstwa PSL, likwidujący nadzór resortu rolnictwa nad odrolnianiem gruntów klas I-III. Kolejna zmiana zaproponowana została przez posłów PO, zgodnie z tym projektem do odrolnienia gruntów klas I-III do powierzchni 0,5 ha nie będzie potrzebna zgoda ministra rolnictwa, a jedynie lokalnego samorządu Prezydent w swoim nowym projekcie zaproponował wprowadzenie wyjątków od obowiązku zyskania zgody ministra rolnictwa na odrolnienie. Zostały one zawężone tylko do tych nieruchomości, „które ze względu na już istniejące zagospodarowanie terenów przyległych jednoznacznie utraciły swoją funkcję rolniczą.” W projekcie wskazano trzy grupy warunków jakie należy spełnić, aby uzyskać takie zwolnienie: kluczowych warunkiem będzie określenie czy dany teren znajduje się w obszarze zwartej zabudowy. Zaproponowano wskazanie, że warunek zwartości zabudowy będzie uznawany jeśli po jednej stronie drogi grunty zabudowane oddalone są od siebie o nie więcej niż 150 metrów. użytki rolne klas I-III, których przeznaczenie ma być zmieniane „nie będą mogły być oddzielone od granic najbliższych nieruchomości zabudowanych pasem gruntu o szerokości niemniejszej niż 50 metrów.” Zaproponowano 50-metrowy limit dotyczący maksymalnej odległości gruntów, których przeznaczenie ma być zmienione. kolejna grupa warunków dotyczy cech gruntu. W tym zakresie projekt proponuje wprowadzenie kryterium powierzchniowego, tj. ograniczenie jednorazowej zmiany do 0,5 ha. Zdaniem autorów projektu ma to dać gwarancję, że inwestycje realizowane w ramach wyłączenia z obowiązku uzyskiwania zgody na zmianę przeznaczenia użytków rolnych klas I-III na cele nie rolne będą ograniczone faktycznie do uzupełniania zabudowy. • ustawa o korytarzach przesyłowych Agata Kaczor z Kancelarii Prawnej KKPW Projekt ustawy o korytarzach przesyłowych ma usprawnić i przyspieszyć modernizację oraz rozbudowę infrastruktury liniowej, czyli np. linii energetycznych, gazociągów. Ułatwić ma również inwestowanie w sieci energetyczne, bo ma. znacznie ograniczy formalności wymagane do rozpoczęcia ich budowy. Ponadto projekt przewiduje odszkodowania dla właścicieli lub użytkowników nieruchomości, przez które przebiega korytarz. Odszkodowania mają być wyliczane za pomocą specjalnego algorytmu który często jednak nie zapewnia ich wartości rynkowej( złe dla właścicieli przejmowanych gruntów). Zaproponowany projekt ustawy jest korzystny dla przedsiębiorców, jak i Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska częściowo dla właścicieli przejmowanych pod inwestycje gruntów. Eksperci rynku przesyłowego, zwracają uwagę na fakt, iż w przeciwieństwie do odszkodowań ustalanych w postępowaniu sądowym, po wejściu ustawy w życie, właściciele działek mogliby liczyć na szybką decyzję w sprawie wypłaty odszkodowania. Skrócenie procedur działać ma także na korzyść firm przesyłowych, które sprawniej mogłyby modernizować swoje sieci przesyłowe. Pomimo to projektowana ustawa wciąż nie weszła w życie. Obecny stan prawny powoduje wieloletnie opóźnienia w realizacji inwestycji, co przekłada się z kolei na koszty ich przeprowadzania. Główną barierą inwestycji w infrastrukturę sieciową w Polsce są zdaniem specjalistów branży przesyłowej niedoskonałe przepisy regulujące pozyskanie prawa do gruntu. Podkreślają oni, iż przygotowanie inwestycji od strony formalnoprawnej, w tym uzyskanie prawa do gruntu, zajmuje nawet kilka lat. Projekt ustawy jednak w znacznym stopniu ogranicza prawa własności i ingeruje w prawa nabyte. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska SESJA 4 Rozwarstwić własność – jak to może udać się w Polsce? • przedstawienie dotychczasowego stanu prac legislacyjnych nad tzw. prawem zabudowy Prawo warstwowe czy też prawo zabudowy to instytucja, która pozwoliłaby oderwać własność niektórych obiektów położonych nad albo pod gruntem, poprzez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości. Zgodnie z kodeksem cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Własność gruntu rozciąga się zatem na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Taka formuła prawa własności nieruchomości wyklucza własność „warstwową”, tzn. taką, która pozwalałaby na odrębną własność poszczególnych „warstw” czy przedmiotu zabudowy (np. podziemnego parkingu, płyty wybudowanej nad torami czy też tunelami albo budynku posadowionego na takiej płycie). Prawo zabudowy, w różnych formułach występuje w regulacjach prawnych innych państw europejskich (np. w Niemczech, Wielkiej Brytanii, Francji czy Włoszech). Problem braku podobnej regulacji w Polsce dotyka dla przykładu Polskie Koleje Państwowe, które poszukują partnerów komercyjnych do zagospodarowania licznych terenów PKP w centrach miast (np. okolic Dworca Centralnego w Warszawie), ale też gminy, które planują wspólne z partnerami prywatnymi inwestycje w nieruchomości. Obecnie nieliczne inwestycje nad albo pod cudzym gruntem realizowane są na podstawie umów dzierżawy albo najmu. Jednak bez możliwości uzyskania odrębnego tytułu własności czy użytkowania wieczystego do takich „warstw” nieruchomości, inwestowanie w nie będzie trudne, a w wielu wypadkach niemożliwe, zwłaszcza jeśli dana inwestycja finansowana jest przez bank - wobec braku możliwości ustanowienia zabezpieczeń odpowiadających zabezpieczeniom ustanawianym przez właścicieli czy użytkowników wieczystych (głównie hipotek na rzecz banków finansujących). Aktualnie konsultowany jest projekt zmian do kodeksu cywilnego (oraz innych ustaw) i wprowadzenia do kodeksu cywilnego „prawa zabudowy” jako nowego ograniczonego prawa rzeczowego na cudzej nieruchomości umożliwiającego korzystanie z gruntu z jednoczesnym istnieniem odrębnej własności budynków lub innych urządzeń trwale z gruntem związanych. Zgodnie z projektem ustawy byłoby to prawo zbywalne i dziedziczne, ustanawiane na okres od 30 do 100 lat. Oceniając długość procesu legislacyjnego należy się spodziewać, iż ta nowa regulacja wejdzie do systemu polskiego prawa nie wcześniej niż za około 2 lata. • krytyka projektów, postulaty na przyszłość Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska • jak to robią inni? – „własność warstwowa” w Europie i na świecie • głos beneficjentów zmian – skutki wprowadzenia nowej definicji prawa własności Polskie Koleje Państwowe to główny beneficjent ustawy ,,prawa do zabudowy”. PKP u zbiegu Al. Jerozolimskich i al. Jana Pawła II, naprzeciwko Dworca Centralnego, zamierzają zbudować ogromny kompleks biurowy z 200-metrowym wieżowcem. Inwestycja miałaby objąć teren o powierzchni ~ 2 ha, położony w ścisłym centrum Warszawy, między ulicami Chmielną, Żelazną, Al. Jerozolimskimi a al. Jana Pawła II. Według planów zagospodarowania dla tego terenu miałyby tu powstać biura z lokalami handlowo-usługowymi i hotelowymi. "Centralna Park" bo tak ma się nazywać ten kompleks ma być jednym z ciekawszych projektów deweloperskich realizowanych przez Grupę PKP. Inwestycja pozwoli na uzupełnienie tkanki miejskiej w tej części Warszawy oraz wpłynie na poprawę estetyki terenu. Głównym atutem projektu będzie atrakcyjna lokalizacja zagospodarowywanej nieruchomości: bliskość do Dworca Centralnego, stacji metra oraz najważniejszych ciągów komunikacyjnych jak i ciekawy projekt realizacyjny obiektów. Głównym elementem koncepcji jest 200-metrowy wieżowiec, umiejscowiony na rogu al. Jana Pawła II i Al. Jerozolimskich. Projekt zakłada funkcjonalne połączenie terenu inwestycji z Dworcem Centralnym oraz z przystankiem Warszawskiej Kolei Dojazdowej. Kolejarze zapowiadają, że planowany kompleks będzie doskonałym miejscem do odpoczynku. Koncepcja zawiera liczne zielone pasaże, atria i miejskie place, które będą mogły z powodzeniem pełnić funkcję zewnętrznej poczekalni dla podróżnych. W centrum kompleksu miałaby powstać piesza promenada, a w budynkach wiszące i dachowe ogrody. Szacowana wartość projektu to 350 mln euro. Znajduje się on jeszcze na etapie planowania. Realizacja inwestycji mogłaby rozpocząć się w 2018 r. Przedsięwzięcie będzie skorelowane z remontem linii średnicowej. Inwestycję ma przygotować Xcity Investment, spółka deweloperska powołana przez PKP. Problemem, z którym będzie musiał zmierzyć się Inwestor, jest przebiegający pod tą działką tunel kolejowy, którym pociągi wjeżdżają na Dworzec Centralny. Żeby zbudować nad nim wieżowce, prawdopodobnie konieczna będzie całkowita wymiana konstrukcji stropu tunelu. Problemem może okazać się także polskie prawodawstwo, które nie przewiduje tzw. własności warstwowej, co oznacza, że budynek nad publiczną infrastrukturą nie może być własnością prywatną. Wielki kompleks biurowo-mieszkaniowy ma powstać także tuż obok,(dwie długie trapezowe działki) u zbiegu al. Jana Pawła II i Chmielnej. Te działki 5 lat temu PKP sprzedało firmie deweloperskiej HB Reavis. Planuje ona budowę w tym miejscu zespołu trzech wieżowców, z których najwyższy położony byłby od strony al. Jana Pawła II. Firma dostała już w stołecznym ratuszu warunki zabudowy dla budynku o wysokości 134 m, ale tajemnicą poliszynela jest, że zabiega o zgody na znacznie wyższy, 200-metrowy. Firma zapowiada, że Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska chce zbudować ikoniczny gmach, w ubiegłym roku prowadziła rozmowy o jego zaprojektowaniu ze słynnym architektem Normanem Fosterem. Sprawozdanie: II Kongres Prawa Budowlanego i Nieruchomościowego | Jolanta Miłowska
