Grunt to mieszkanie

http://eurobuildcee.com/?page=edition&id=1281&id_article=2436#page_top
Eurobuild CEE - RYNEK MIESZKANIOWY
WYDANIE 9 (193), Wrzesień 2014
Grunt to mieszkanie
Aneta Cichla, Nathan North, dostęp w dniu 17.06.2015
Grunty pod budowę mieszkań poszukiwane zarówno w Warszawie, jak i w
Pradze
Deweloperzy mieszkaniowi ogłosili kilka dużych transakcji zakupu ziemi w
Warszawie. W Pradze natomiast popyt na działki pod zabudowę mieszkaniową
znacznie przewyższa podaż. Warto zatem przyjrzeć się sytuacji na rynku
gruntów
Pod względem sprzedaży lokali na polskim rynku mieszkaniowym tak dobrze nie było od
dawna. Półroczne wyniki ogłaszano jako rekordowe. Wysoką sprzedażą chwalili się m.in.
Robyg, Ronson Development, Marvipol, Dom Development, Inpro, Murapol. Jest więc popyt,
a deweloperzy chcą ciągle uzupełniać ofertę. Pomaga im w tym zakup ziemi pod kolejne
projekty. Tymczasem ceny za działki pod zabudowę mieszkaniową trzymają dość wysoki
poziom, zwłaszcza w najbardziej popularnych lokalizacjach. Praski rynek mieszkaniowy
również rośnie. Z raportu agencji JLL wynika, że w 2013 roku liczba sprzedanych mieszkań
(5,1 tys.) wzrosła o 10 proc. względem 2012 roku. Co do podaży, po 13-proc. spadku liczby
nowych projektów, do 3620 mieszkań, w porównaniu z 2012 rokiem, prognozy na 2014 rok
mówią o wzroście do około 4 tys. lokali w przygotowaniu do realizacji.
Kupują więcej
Duże firmy deweloperskie w Polsce budują banki ziemi. Wzbogacanie portfela firmy o nowe
nieruchomości odbywa się stale, jednak ostatnio głośno było o kilku dużych transakcjach. Po
pierwsze chodziło o spore tereny w atrakcyjnych lokalizacjach. Po drugie o duże pieniądze. W
przypadku zakupu przez kieleckie Echo Investment terenu po byłych Browarach
Warszawskich na warszawskiej Woli mowa o 4,4 ha, które zostały kupione od hiszpańskiego
Banco Financiero Y De Ahorros za 42 mln euro. Robyg poinformował o zakupie dwóch
działek w Warszawie: na Żoliborzu i Mokotowie. Do banku ziemi firma przyłączyła teren
między aleją gen. Sikorskiego a Puławską na Mokotowie (85 tys. mkw. za 68,5 mln zł) oraz
grunt przy ulicy Przasnyskiej na Żoliborzu (niemal 5,5 tys. mkw. za około 10 mln zł). Nowo
zakupione tereny umożliwią wybudowanie odpowiednio około 1 tys. i około 160 lokali.
Podobnie Okam Capital, który w krótkim czasie nabył dwie działki na Służewcu
Przemysłowym w Warszawie. W maju firma przejęła grunt przy ulicy Woronicza, na którym
zaplanowano 18 tys. mkw. PUM. Natomiast przy skrzyżowaniu ulic Konstruktorskiej i
Racjonalizacji firma zamierza zbudować 250 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej
wynoszącej 20 tys. mkw. To tylko ta część dokonywanych zakupów, którą deweloperzy chcą
upublicznić. Spółki giełdowe mają taki obowiązek, ale albo mówią chętnie, albo wręcz
przeciwnie – nie ogłaszają transakcji ze względów strategicznych. Czasami w ten sposób
„zamykają” rynek przed konkurencją. Mimo to analitycy oraz pośrednicy w sprzedaży
gruntów od ponad roku zauważają pewne ożywienie na wszystkich większych rynkach w
kraju. – Kupują zarówno duże, notowane na giełdzie firmy deweloperskie (Robyg, Dom
Development, LC Corp czy Echo Investment), te aspirujące do wejścia na parkiet (Atal i
Murapol), jak i lokalni deweloperzy o silnej pozycji na swoich rynkach (Locum czy Vantage
we Wrocławiu lub Instal i Wawel-Service w Krakowie). Ponadto – mimo obowiązującej od
2012 roku ustawy deweloperskiej – wciąż pojawiają się nowi inwestorzy gotowi zapłacić
więcej niż średnia cena rynkowa, byle tylko móc rozpocząć projekt i sprzedać go, korzystając z
dobrej koniunktury – podkreśla Piotr Byrski, dyrektor w agencji Leach & Lang Property
Consultants. Natomiast po drugiej stronie Karpat, na praskim rynku mieszkaniowym,
występuje obecnie zdecydowanie większy popyt niż podaż wysokiej jakości działek. – Dla
właścicieli terenów w dobrych lokalizacjach teraz jest dobry moment na sprzedaż, choć z
punktu widzenia szukających działek, podaż jest dość ograniczona – mówi Michal Marhoul,
starszy konsultant w dziale obiektów mieszkaniowych w praskim biurze agencji JLL. – W
ciągu dwóch ostatnich lat na rynku nie wystąpiły jednak żadne dramatyczne zmiany –
wolumen sprzedaży jest stosunkowo stabilny. Coraz trudniej jest natomiast znaleźć dobre
działki, a popyt na nie jest duży – dodaje Michal Marhoul. Lokalni deweloperzy są bardziej
aktywni na terenach nieco oddalonych od centrum oraz na przedmieściach, gdzie obecnie
sprzedaje się najwięcej gruntów. Istotnym czynnikiem powodującym taki trend jest stałe
rozrastanie się miasta. Michal Marhoul wyjaśnia, że jeszcze kilka lat temu część lokalizacji
popularnych wśród deweloperów obiektów mieszkaniowych – które dziś nazywamy Pragą
Zachodnią i Pragą Wschodnią – nie kwalifikowało się jako leżące w granicach metropolii.
Dziś, w odpowiedzi na zmiany, rozbudowywane jest metro i sieć komunikacji publicznej.
Wraz z powiększaniem się Pragi, na jej mapie pojawiają się nowe obszary atrakcyjne dla
deweloperów obiektów mieszkaniowych. – Dziesięć, piętnaście lat temu, przed kryzysem
kredytowym, takie obszary – leżące na przykład na dawnych terenach przemysłowych –
mogły nie być postrzegane jako zbyt atrakcyjne. Jednak od tego czasu widać inwestycje np. w
parki biurowe w takich lokalizacjach – wyjaśnia ekspert JLL. Jednym z przykładów jest park
biznesu BB Centre znajdujący się we wcześniej niemodnej 4. dzielnicy Pragi, która dziś staje
się jedną z najbardziej interesujących dzielnic mieszkaniowych z prostego powodu: ludzie
chcą mieszkać w miejscach, w pobliżu których coś się dzieje, w których mogą pracować czy
pójść na kolację do restauracji.
Kupują wszyscy
Zainteresowanie gruntami wykazuje wiele podmiotów, a uwaga skupia się na każdym rodzaju
działek. – Duży odsetek deweloperów zgłasza chęć zakupu działek inwestycyjnych praktycznie
na każdym etapie przygotowania do przyszłej budowy. Nabywców znajdują zarówno działki z
wydanym już pozwoleniem na budowę, jak i te, na których przygotowanie trzeba poświęcić
dłuższy okres – nawet od roku do dwóch lat. W ten sposób niektóre firmy tworzą swój
wewnętrzny bank ziemi na przyszłość. Największą aktywnością na rynku wyróżniają się
czołowi gracze – dysponując znacznymi rezerwami finansowymi, są w stanie przeznaczyć
swoje środki na zakup ziemi pod kolejne projekty i oferować wyższe stawki w porównaniu z
mniejszymi deweloperami, którzy przymierzają się do zakupu tej samej działki. W ostatnim
czasie obserwujemy również wzmożoną ekspansję ze strony inwestorów szukających nowych
rynków w miastach, w których wcześniej nie byli obecni. Dzisiaj nikogo nie dziwi to, że firma
z Warszawy przymierza się do nowego projektu w Krakowie czy Trójmieście. Lokalni
inwestorzy muszą konkurować z firmami, które dopiero pojawiają się na danym rynku i,
pomimo niewielkiej znajomości lokalnych realiów, potrafią zaskoczyć zarówno
dotychczasową konkurencję, jak i samych nabywców, oferując niedrogie mieszkania przy
zachowaniu odpowiednio wysokiego standardu wykończenia, jak i całej realizacji, co
przejawia się również w podejściu do klienta – zauważa Robert Latuszek, analityk w
departamencie projektów inwestycyjnych w Home Broker. Podobnego zdania jest Piotr
Byrski. – Spośród inwestorów zagranicznych na największym, warszawskim rynku
szczególnie aktywnie działają dziś deweloperzy belgijscy, francuscy i izraelscy, choć zdarzają
się – jednak w stopniu znacznie mniejszym niż kiedyś – także hiszpańscy i irlandzcy, ale
głównie ci, którzy nie przeinwestowali w latach 2007-2008 – zauważa Piotr Byrski. Rynek w
Pradze rozwija się symetrycznie do tego, co obserwujemy np. w Warszawie. – Kupowane są
działki każdej wielkości – nawet tak małe jak 1-2 tys. mkw. Na wszystkich segmentach rynku
widać dziś aktywność, albo ze strony dużych graczy krajowych czy międzynarodowych
realizujących projekty prestiżowe lub zakrojone na dużą skalę, albo ze strony mniejszych,
krajowych deweloperów zainteresowanych realizacją projektów niszowych – uważa Michal
Marhoul z JLL, podkreślając, że to właśnie realizacja obiektów biurowych i mieszkaniowych
jest obecnie motorem wzrostu popytu na ziemię. Jego zdaniem, najlepszym scenariuszem z
punktu widzenia deweloperów jest zakup gruntu z wydanymi warunkami zabudowy lub z
pozwoleniem na budowę. Aby zakupy spekulacyjne miały sens, działki bez takich pozwoleń
lub warunków muszą być bardzo tanie. – Z powodu powiększania się miasta wszystkie tereny
na jego obrzeżach stanowią dla deweloperów obiektów mieszkaniowych interesujący kąsek.
Jednak w przypadku braku planu zagospodarowania, osiągnięcie zysków z takich inwestycji
może wymagać czasu. Rozbudowa metra, którego sieć ma w przyszłym roku powiększyć się o
4-5 nowych stacji, sprawia, że wszelkie takie obszary stają się szczególnie interesujące dla
deweloperów – mówi ekspert JLL. Głównymi deweloperami działającymi na praskim rynku
mieszkaniowym są lokalni gracze: Central Group, Ekospol oraz Finep, a także firmy
skandynawskie – Skanska oraz YIT. Główny dyrektor handlowy Central Group, Jiří Vajner,
uważa jednak, że na rynku gruntów pod realizację projektów mieszkaniowych w mieście
dominują lokalni deweloperzy. – Większość zakupów gruntów realizowana jest przez silnych
graczy lokalnych reprezentujących kapitał prywatny. Segment mieszkaniowy jest szczególnie
zdominowany przez takie firmy. W 2009 roku wielu mniejszych deweloperów wstrzymało
swoje inwestycje, koncentrując się głównie na sprzedaży istniejących zasobów lokali. Ale – z
uwagi na warunki uzyskanego finansowania, ogólnie wyższe koszty oraz innego rodzaju
trudności – w dużej mierze nie udawało im się obniżać cen za mieszkania. Dlatego obniżali je
stopniowo i bardzo, bardzo powoli pozbywali się zasobów mieszkań, co zapewniało im
długofalowe przepływy środków pieniężnych, jednak na niskim poziomie – podkreśla
przedstawiciel Central Group. Nadal jednak nie byli zmuszeni wyprzedawać konkurencji
gruntów lub przygotowywanych projektów po rozsądnych cenach, a ich oczekiwania cenowe
pozostały na takim samym poziomie jak przed kryzysem. – Więksi i silniejsi gracze z mocnym
zapleczem kapitałowym wykorzystali niewielką poprawę popytu, która wystąpiła w 2010
roku, by zrealizować nowe inwestycje mieszkaniowe często o wyższym standardzie niż te
realizowane wcześniej oraz – co istotne – w o wiele bardziej przystępnych cenach. Logiczne
jest, że istniejące zasoby lokali nie mogły konkurować z tą nową falą. Dlatego na rynku
rozpoczęła się koncentracja, która przyspieszyła wraz z ponownym wzrostem popytu. W
okresie 2009-2013 całkowita liczba mieszkań sprzedanych w Pradze wzrosła z 1,9 tys. do
ponad 5 tys.
Kupują drożej
W związku z dość dobrą sytuacją na rynku mieszkaniowym wzrosły ceny gruntów pod nowe
inwestycje. Dobrą działkę trudno znaleźć, jeszcze trudniej kupić ją w dobrej cenie. Jest to
pozostałość po czasach boomu, która teraz odbija się czkawką. Deweloperzy winią za to luki w
prawie, nieracjonalne zakupy ziemi – głównie przez zagranicznych inwestorów. – Moim
zdaniem dużym błędem było dopuszczenie do sytuacji, w której podmioty zagraniczne z
siedzibami na terenie Unii Europejskiej nie potrzebowały żadnych zezwoleń na zakup
gruntów i w związku z tym windowały ceny w sposób nieuzasadniony, nieprawdopodobny.
Niestety, mieliśmy w związku z tym duże problemy na rynku, bo wysoka cena gruntu
przekłada się na brak działalności gospodarczej na danym terenie – nikt nie będzie budował
na gruntach po wysokiej cenie, bo później nie sprzeda z zyskiem mieszkań. Właściciele
gruntów żyją ułudą, że są milionerami. Mają grunt, który teoretycznie jest wart x, ale
praktycznie za tę cenę x nikt go nie kupi. Nie ma na to szans. Te grunty są nieczynne
dewelopersko i tym samym mieszkaniowo oraz gospodarczo – twierdzi Sławomir
Horbaczewski, prezes zarządu lubelskiej spółki Wikana. To zdanie podzielają inni
uczestnicy rynku, zauważając, że swego czasu na rynku mieszkaniowym znacznie
przeinwestowano. Choć niektóre grunty powoli wracają do gry. – To właśnie Irlandczycy i w
szczególności Hiszpanie, którzy weszli na polski rynek zaraz przed wybuchem światowego
kryzysu finansowego, zdążyli zakupić wiele bardzo interesujących (i zazwyczaj drogich)
nieruchomości – większość z nich zmieniła już właściciela, nierzadko trafiając w ręce
rodzimego kapitału. Ostatnie transakcje dokonują się właśnie teraz. W czerwcu, po dwóch
latach oczekiwania na kupca, hiszpański bank sprzedał firmie Echo Investment za 42 mln
euro atrakcyjną nieruchomość w Warszawie między ulicami Grzybowską, Wronią, Chłodną i
Krochmalną, którą przejął wcześniej od pogrążonego w problemach finansowych
hiszpańskiego dewelopera. Nieliczne, niesprzedane jeszcze grunty z czasów boomu mają albo
zawiłą sytuację planistyczną, albo ich właściciele pogrążeni są w zbyt skomplikowanych
problemach finansowych – tłumaczy Piotr Byrski. Wiemy już, że jest drogo. To znaczy ile? –
Dzisiaj – gdy sprzedaż mieszkań w największych miastach kraju przypomina gorączkę z 2007
roku – ceny gruntów również niebezpiecznie zaczynają zbliżać się do poziomów notowanych
przed krachem na rynkach finansowych. Mniejsze projekty (do 10 tys. mkw. PUM) z
pozwoleniem na budowę na dwóch głównych rynkach mieszkaniowych – tj. w Warszawie i
Krakowie – osiągają w dobrych lokalizacjach ceny do (a czasami nawet ponad) 2 tys. zł za
mkw. PUM i ustawia się po nie kolejka chętnych. Coraz częściej ceny dużych projektów
mieszkaniowych (powyżej 50 tys. mkw. PUM) z planem miejscowym bądź decyzją WZiZT
sięgają z kolei poziomu 1,5 tys. zł za mkw. PUM. Amatorów (choć jest to wciąż stosunkowo
niewielka grupa) znajdują dzisiaj także grunty ryzykowne, których sytuacja planistyczna
wymaga długoterminowego podejścia – a więc najczęściej bez planów miejscowych czy
decyzji o warunkach zabudowy. Zainteresowani są nimi zazwyczaj deweloperzy, którzy
budują banki ziemi, a jednocześnie ograniczają konkurencję, która gotowa byłaby jeszcze
długo podbijać ich cenę – twierdzi Piotr Byrski. Konkurencja zatem jest dość duża. – O
najbardziej atrakcyjne grunty musimy rywalizować z innymi firmami z branży, natomiast
zwiększona konkurencja wpływa na ceny ziemi. Należy także pamiętać, iż wyceny gruntów są
przez właścicieli zawyżane, co automatycznie przedłuża proces negocjacji ceny ostatecznej.
Ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wzrosły w 2014 roku o średnio 5 proc.
Przyczyną wzrostu cen jest ich wcześniejszy spadek. Generalnie rzecz biorąc branża wychodzi
z fazy spowolnienia gospodarczego. W ciągu najbliższych 2-3 lat będziemy obserwować
zwiększony popyt, jak i rosnącą podaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową
– komentuje Arie Koren, prezes zarządu Okam Capital.
Bank rośnie
Co spowodowało, że deweloperzy wykazują większą aktywność na rynku inwestycyjnym? Czy
to wysoki popyt skutkujący sprawniejszą sprzedażą mieszkań w istniejących bądź
realizowanych projektach? – Hossa na rynku sprawia, że coraz więcej firm deweloperskich
planuje realizację kolejnych inwestycji na początku przyszłego roku. Bardzo dużym
zainteresowaniem cieszą się nie tylko niedrogie działki na przedmieściach, ale także
lokalizacje w modnych i prestiżowych dzielnicach – zauważa Arie Koren. Jest także druga
strona medalu. – Błędem jest zwiększanie liczby inwestycji deweloperskich w momencie, gdy
poziom cen mieszkań jest wysoki. Wtedy jest już za późno. Jeżeli ktoś w momencie
pojawienia się optymizmu na rynku rozpoczyna jakąś inwestycje, to będzie ją
prawdopodobnie kończył wówczas, gdy nie będzie optymizmu na rynku. To jest naturalne –
zauważa Sławomir Horbaczewski, prezes zarządu Wikany. Jego firma, choć uwolniła 6
mln zł, nie przeznaczy ich na budowę banku ziemi. Lubelski deweloper posiada grunty, na
których może powstać 2,6 tys. nowych mieszkań, co wystarczy na 3-6 lat funkcjonowania
spółki. – Oczywiście, jeżeli trafi się bardzo atrakcyjna oferta, to weźmiemy ją pod uwagę.
Zawsze trzeba być otwartym na bieżące okazje rynkowe – podkreśla Sławomir
Horbaczewski. Natomiast firma Okam zamierza inwestować w nieruchomości w
Warszawie z myślą o dalszym rozwoju. Strategia przyjęta przez spółkę zakłada, że w 2015
nabywców znajdzie 1 tys. nowych mieszkań z portfolio Okam. Na przestrzeni następnych
pięciu lat ta liczba ma się zwiększyć nawet trzykrotnie. – Od momentu wejścia na polski
rynek, czyli od 2004 roku, zainwestowaliśmy ponad 150 mln zł w zakup gruntów. Na
przestrzeni najbliższych miesięcy chcemy przeznaczyć na ten cel kolejne 80 mln zł. Skupimy
się na inwestycjach w grunty przede wszystkim w Warszawie. Moim zdaniem stolica Polski
posiada największy potencjał rozwoju spośród wszystkich środkowoeuropejskich metropolii.
Uważam, że za 5-10 lat będzie miała większe znaczenie gospodarcze i ekonomiczne niż
Budapeszt, Wiedeń czy Ateny. W ciągu najbliższych miesięcy planujemy pozyskanie
atrakcyjnych terenów w takich dzielnicach, jak Nowa Praga czy Ochota. Do końca roku
chcemy sfinalizować dwie duże transakcje. Są to działki zarówno gotowe do budowy, jak i
nieruchomości, które wymagają gruntowych remontów oraz szeroko zakrojonej rewitalizacji
– zdradza Arie Koren, szef Okam Capital. Przedstawiciel Grupy Robyg podkreśla, że zakupy
dokonane przez spółkę wiążą się ściśle z przyjętą strategią. – Grupa Robyg w 2013 roku
przyjęła plan inwestycyjny na lata 2014-2016 zakładający przeznaczenie do 150 mln zł na
zakup terenów pod inwestycje w Warszawie. Nie wyklucza kolejnych transakcji. – Jesteśmy
zainteresowani różnymi rodzajami działek pozwalających na zbudowanie co najmniej 500
lokali w kilku etapach. Firma poszukuje terenów zarówno pod inwestycje krótko-, jak i
długoterminowe, nie tylko w dzielnicach, w których już operuje, ale i w takich, jak Mokotów
czy Praga – wymienia Oscar Kazanelson. Dla jednej z większych firm deweloperskich w
Czechach ten rok również jest wyjątkowy. Z punktu widzenia Central Group 2014 jest jak
dotąd najlepszy w dwudziestoletniej historii pod względem zakupów gruntów. – Jesteśmy
dosłownie w szale zakupów. Kupiliśmy już jedenaście nowych lokalizacji odpowiednich do
realizacji projektów o całkowitej wartości inwestycyjnej przekraczającej 5 mld koron (185 mln
euro). Wśród nowych lokalizacji są odpowiednie na małe ekskluzywne projekty obejmujące
ok. 20-30 lokali, projekty średniej wielkości oferujące łącznie 100-150 mieszkań, tereny o
większej powierzchni zabudowy odpowiednie do realizacji ok. 700 lokali, a także duże tereny
poprzemysłowe, odpowiednie do przekształcenia w ponad 1 tys. lokali – wyjaśnia Jiří Vajner.
Liczby robią wrażenie, gdy weźmie się pod uwagę fakt, że spółka zwykle przeznacza, co roku
1,5 mld koron (55 mln euro) na zakupy. ν