docraport2015 - Dom gratka
download 
Reklamacja Transkrypt
raport2015 - Dom gratka
RAPORT 2015 Rynek najmu w Polsce Kredyt na mieszkanie w 2016 roku Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów MdM w dużym mieście Raport Spis treści strona 3 20. Kredyt na mieszkanie w 2016 59. Dobry lokal usługowo-handlowy – co warto wiedzieć, zanim go wynajmiemy? 5. Jakich nieruchomości szukali Polacy w 2015 roku? 7. Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym 11. Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku 16. Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku 20. Kredyt na mieszkanie w 2016 roku – jakie zmiany nas czekają? 22. Współpraca między biurami nieruchomości – klucz do satysfakcji klienta 26. Co dzisiaj pomaga w sprzedaży nieruchomości? Innowacje w zawodzie pośrednika 29. Dynamiczny rozwój rynku najmu w Polsce 32. Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku – podsumowanie i prognoza Brand Managera Gratki Nieruchomości Krzysztofa Kowalkowskiego 36. Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów – podsumowanie roku 2015 i prognozy na 2016 61. Wywiady Gratki – podsumowujemy rok 2015 z przedstawicielami rynku wtórnego i pierwotnego: Prezydentem PFRN Leszkiem A. Hardkiem Dyrektorem Generalnym PZFD Konradem Płochockim 67. Śniadania biznesowe Gratka.pl w 2015 roku 43. Polacy inwestują w nieruchomości za granicą 46. MdM w dużym mieście – jakie są możliwości kupna mieszkania z dopłatą w wybra-nych miastach w Polsce 56. Zarządzanie najmem nieruchomości, czyli o mało popularnej na polskim rynku usłudze 46. MdM w dużym mieście Raport strona 4 .................................................................................................................................................... Gratka.pl to jeden z najbardziej rozpoznawalnych polskich serwisów z ogłoszeniami nieruchomości. Od ponad 15 lat koncentrujemy się na efekcie finalnym, jakim jest doprowadzenie do skojarzenia obu stron transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości. Gratka.pl to ponad milion ofert nieruchomości z kategorii mieszkań, działek, gruntów, garaży i lokali użytkowych, które można wyszukiwać na mapie w interesującym użytkownika obszarze. Z serwisem współpracuje ponad 3600 biur nieruchomości i ponad 500 deweloperów. Serwis jest dostosowany do wszystkich urządzeń mobilnych. W przeglądarkach mobilnych użyteczność zapewnia technologia RWD. Na urządzenia z systemami iOS, Android i Windows Phone - powstała darmowa aplikacja, dobrze oceniona przez użytkowników i klientów za ułatwienie kontaktu między nimi. Metodologia analiz: Gratka.pl Opracowanie: zespół redakcyjny: Gratka.pl Serwis Gratka.pl należy do Raport Jakich nieruchomości szukali Polacy w 2015 roku? strona 5 Jakich nieruchomości szukali Polacy w 2015? Według danych z serwisu Gratka.pl, Polacy szukają głównie nieruchomości mieszkalnych. Większość transakcji, które odbywają się na rynku to zakup mieszkań lub ich najem. Najwięcej osób, poszukujących mieszkań do zakupu jest w województwie łódzkim – to aż 57 proc. wszystkich osób odwiedzających serwis Gratka. pl z tego regionu. Natomiast najwięcej chętnych na najem mieszkania jest w województwie opolskim – 27 proc. Specyficznym rynkiem w skali całego kraju jest region podkarpacki – tam aż 33 proc. wszystkich poszukujących jest zainteresowanych zakupem domu. Najemców tego typu nieruchomości jest niewielu – najwięcej jest ich w województwach: lubuskim, opolskim czy warmińsko – mazurskim (po 3 proc.). Mniejsze znaczenie wśród poszukujących mają takie nieruchomości jak: lokale użytkowe na sprzedaż lub wynajem, a także działki na sprzedaż lub do wydzierżawienia. Lokalami użytkowymi do zakupu zainteresowane najbardziej są osoby w województwach: kujawsko – pomorskim i lubelskim (5 proc.)., najem tego typu nieruchomości atrakcyjny jest dla osób z województwa opolskiego – 16 proc. Działki do zakupu najbardziej poszukiwane są w województwie podkarpackim – 16 proc., a do wydzierżawienia w województwie opolskim – 3 proc. Raport Jakich nieruchomości szukali Polacy w 2015 roku? strona 6 Mieszkanie Województwo Dom Lokal użytkowy Działka Zakup Najem Zakup Najem Zakup Najem Zakup Najem Inne dolnośląskie 47% 21% 14% 1% 1% 5% 3% 2% 6% kujawsko-pomorskie 48% 20% 10% 2% 5% 1% 6% 2% 6% lubelskie 43% 17% 17% 2% 5% 1% 5% 2% 8% lubuskie 55% 21% 6% 3% 3% 5% 1% 1% 5% łódzkie 57% 15% 12% 1% 1% 4% 4% 1% 1% małopolskie 56% 16% 8% 1% 1% 6% 3% 2% 7% mazowieckie 49% 23% 7% 2% 1% 8% 4% 1% 5% opolskie 39% 27% 3% 3% 2% 16% 2% 3% 5% podkarpackie 14% 21% 33% 2% 1% 11% 14% 1% 3% podlaskie 50% 9% 19% 1% 1% 6% 9% 1% 4% pomorskie 51% 20% 10% 2% 2% 5% 5% 2% 3% śląskie 48% 23% 14% 1% 1% 5% 3% 1% 4% świętokrzyskie 56% 15% 12% 2% 1% 5% 5% 1% 3% warmińsko-mazurskie 47% 19% 8% 3% 2% 6% 7% 2% 6% wielkopolskie 52% 19% 13% 1% 2% 4% 3% 1% 5% zachodniopomorskie 49% 20% 12% 2% 1% 4% 3% 2% 7% Raport Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym strona 7 Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym Średnie ceny ofertowe mieszkań w poszczególnych województwach Różnica styczeń/grudzień 2015 średnia cena styczeń 2015 średnia cena grudzień 2015 dolnośląskie 279 460 273200 -2,3% kujawsko-pomorskie 225 420 233520 3,5% lubelskie 285 130 284810 -0,1% lubuskie 186 610 187300 0,4% łódzkie 210 990 223230 5,5% małopolskie 398 840 394630 -1,1% mazowieckie 540 560 552820 2,2% opolskie 220 900 216100 -2,2% podkarpackie 242 580 253090 4,2% podlaskie 230 530 232420 0,8% pomorskie 378 280 383580 1,4% śląskie 182 290 183850 0,8% świętokrzyskie 239 480 224580 -6,6% warmińsko-mazurskie 221 540 223150 0,7% wielkopolskie 297 570 309690 3,9% zachodniopomorskie 272 440 273060 0,2% Województwo Raport Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym strona 8 Zmiany cen ofertowych m kw. mieszkania w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym, styczeń/grudzień 2015 1 pokojowe Zmiana ceny styczeń /grudzień 2 pokojowe Styczeń 2015 Grudzień 2015 -1% 4 891 4899 3800 -1% 4 177 6 603 6630 0% Gorzów Wielkopolski 3 180 3100 Katowice 4 463 Kielce Zmiana ceny styczeń /grudzień 3 pokojowe Zmiana ceny styczeń /grudzień Styczeń 2015 Grudzień 2015 0,2% 4 578 4570 -0,2% 4160 -0,4% 3 994 4000 0,2% 6 310 6300 -0,2% 5 800 5790 -0,2% -3% 3 454 3450 -0,1% 3 017 3025 0,3% 4430 -1% 4 789 4790 0,0% 4 502 4500 0,0% 4 193 4201 0% 4 296 4300 0,1% 4 340 4350 0,2% Kraków 6 958 6940 0% 7 043 7060 0,2% 6 580 6590 0,2% Lublin 5 164 5105 -1% 5 110 5115 0,1% 5 028 5040 0,2% Łódź 4 360 4370 0% 4 476 4486 0,2% 4 537 4520 -0,4% Olsztyn 4 663 4660 0% 4 604 4640 0,8% 4 445 4440 -0,1% Opole 4 973 4980 0% 4 444 4500 1,2% 4 560 4570 0,2% Poznań 5 917 5940 0% 6 422 6430 0,1% 5 792 5790 0,0% Rzeszów 5 430 5420 0% 5 160 5170 0,2% 4 618 4600 -0,4% Szczecin 4 784 4800 0% 4 333 4350 0,4% 4 347 4320 -0,6% Warszawa 8 941 8900 0% 8 453 8456 0,0% 8 573 8560 -0,2% Wrocław 6 539 6528 0% 6 138 6150 0,2% 5 769 5750 -0,3% Styczeń 2015 Grudzień 2015 Białystok 5 047 5012 Bydgoszcz 3 830 Gdańsk Miasto Raport Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym strona 9 Zmiany cen ofertowych m kw. domu w miastach wojewódzkich na rynku wtórnym, styczeń/grudzień 2015 Bliźniak Zmiana ceny styczeń /grudzień Szeregowy Styczeń 2015 Grudzień 2015 3,3% 2733 2744 3100 -2,5% 2975 4536 4580 1,0% Gorzów Wielkopolski 2352 2395 Katowice 3573 Kielce Zmiana ceny styczeń /grudzień Wolnostojący Zmiana ceny styczeń /grudzień Styczeń 2015 Grudzień 2015 0,4% 3237 3122 -3,7% 2920 -1,9% 3317 3270 -1,4% 3894 3996 2,6% 4650 4700 1,1% 1,8% 2595 2455 -5,7% 2699 2740 1,5% 3700 3,4% 3932 3900 -0,8% 3910 4001 2,3% 3294 3140 -4,9% 3216 3040 -5,8% 3603 3605 0,1% Kraków 4639 4530 -2,4% 4893 4904 0,2% 4455 4500 1,0% Lublin 3252 3455 5,9% 3487 3333 -4,6% 3715 3700 -0,4% Łódź 3508 3470 -1,1% 3100 3000 -3,3% 3658 3745 2,3% Olsztyn 3079 3140 1,9% 3379 3305 -2,2% 3562 3640 2,1% Opole 2999 3050 1,7% 3526 3620 2,6% 2771 2770 0,0% Poznań 3649 3740 2,4% 3500 3600 2,8% 4298 4258 -0,9% Rzeszów 3063 3190 4,0% 2934 2930 -0,1% 3652 3650 -0,1% Szczecin 3369 3390 0,6% 3364 3340 -0,7% 3984 3969 -0,4% Warszawa 5555 5400 -2,9% 5704 5759 1,0% 5673 5650 -0,4% Wrocław 4054 4060 0,1% 4098 4080 -0,4% 4526 4430 -2,2% Styczeń 2015 Grudzień 2015 Białystok 2223 2300 Bydgoszcz 3177 Gdańsk Miasto Raport Ceny nieruchomości w 2015 roku na rynku wtórnym strona 10 Średnie ceny ofertowe domów w poszczególnych województwach Różnica styczeń/grudzień 2015 średnia cena styczeń 2015 średnia cena grudzień 2015 dolnośląskie 279 460 273200 -2,3% kujawsko-pomorskie 225 420 233520 3,5% lubelskie 285 130 284810 -0,1% lubuskie 186 610 187300 0,4% łódzkie 210 990 223230 5,5% małopolskie 398 840 394630 -1,1% mazowieckie 540 560 552820 2,2% opolskie 220 900 216100 -2,2% podkarpackie 242 580 253090 4,2% podlaskie 230 530 232420 0,8% pomorskie 378 280 383580 1,4% śląskie 182 290 183850 0,8% świętokrzyskie 239 480 224580 -6,6% warmińsko-mazurskie 221 540 223150 0,7% wielkopolskie 297 570 309690 3,9% zachodniopomorskie 272 440 273060 0,2% Województwo Raport Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku strona 11 Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku Struktura mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w 2015 roku do sprzedaży, miało ponad 14 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad czternastoletnich proponowano do sprzedaży w Opolu – 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Z drugiej strony – najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich czternastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 46 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3-pokojowe. Mieszkania wybudowane przed rokiem 2000 Mieszkania wybudowane między latami 2000 - 2015 Białystok 78% 22% Bydgoszcz 72% 28% Gdańsk 65% 35% Gorzów Wielkopolski 70% 30% Katowice 75% 25% Kielce 76% 24% Kraków 54% 46% Lublin 78% 22% Łódź 77% 23% Olsztyn 64% 36% Opole 85% 15% Poznań 64% 36% Rzeszów 64% 36% Szczecin 77% 23% Warszawa 60% 40% Wrocław 66% 34% OGÓŁEM 65% 35% Miasto Raport Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku strona 12 Struktura wynajmu mieszkań ze względu na liczbę pokoi Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje Więcej niż 3 pokoje Białystok 4% 59% 32% 5% Bydgoszcz 14% 52% 25% 9% 9% 58% 26% 7% Gorzów Wielkopolski 17% 39% 35% 9% Katowice 14% 53% 27% 6% Kielce 18% 48% 27% 6% Kraków 15% 50% 27% 8% Lublin 10% 48% 28% 14% Łódź 14% 45% 30% 10% Olsztyn 18% 52% 26% 5% Opole 21% 35% 34% 10% Poznań 19% 55% 20% 6% Rzeszów 8% 55% 33% 4% Szczecin 15% 49% 25% 11% Warszawa 5% 41% 35% 18% Wrocław 9% 47% 33% 11% OGÓŁEM 10% 46% 31% 13% Gdańsk Raport Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku strona 13 Struktura sprzedaży mieszkań ze względu na liczbę pokoi Miasto 1 pokój 2 pokoje 3 pokoje Więcej niż 3 pokoje Białystok 12% 35% 38% 15% Bydgoszcz 8% 40% 40% 12% Gdańsk 6% 38% 36% 20% Gorzów Wielkopolski 7% 32% 43% 18% Katowice 9% 34% 40% 17% Kielce 9% 38% 37% 16% 14% 39% 34% 14% 7% 32% 43% 19% Łódź 11% 43% 35% 10% Olsztyn 10% 39% 35% 16% Opole 6% 36% 40% 18% Poznań 10% 39% 36% 15% Rzeszów 9% 36% 40% 20% Szczecin 8% 34% 38% 20% Warszawa 9% 34% 38% 18% Wrocław 10% 41% 36% 13% OGÓŁEM 10% 36% 36% 18% Kraków Lublin Raport Struktura sprzedaży nieruchomości w 2015 roku strona 14 Struktura sprzedaży domów ze względu na typ budynku Miasto bliźniak szeregowy wolnostojący Białystok 8% 5% 87% Bydgoszcz 24% 8% 68% Gdańsk 24% 12% 64% 7% 3% 90% Katowice 20% 13% 67% Kielce 28% 1% 70% Kraków 18% 3% 79% Lublin 26% 8% 67% Łódź 11% 2% 88% Olsztyn 10% 2% 88% Opole 8% 18% 74% Poznań 22% 11% 67% Rzeszów 4% 10% 86% Szczecin 27% 2% 71% Warszawa 27% 3% 70% Wrocław 26% 7% 68% OGÓŁEM 22% 6% 72% Gorzów Wielkopolski Raport Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku strona 16 Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku Za nami rok 2015 pełen nowych regulacji na rynku kredytowym oraz zaskakujących zdarzeń na rynku walutowym. Ostatnie miesiące okazały się dość burzliwe przede wszystkim dla posiadaczy kredytów hipotecznych. Jednym z powodów był wprowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego wymóg posiadania 10-procentowego minimalnego wkładu własnego. Dla potencjalnego kredytobiorcy, zainteresowanego kredytem mieszkaniowym w wysokości 300 tys. złotych, oznaczało to konieczność wniesienia kwoty 30 tys. złotych ze środków własnych. To dość znaczne obciążenie, zważywszy na fakt, że w 2014 r. operacja taka kosztowała dwa razy mniej, czyli 15 tys. złotych. Wyższy wkład własny Obowiązek zapłaty wyższego wkładu własnego nie wpłynął jednak negatywnie na zain- teresowanie kredytami hipotecznymi. Jak wynika z raportu Związku Banków Polskich AMRON SARFiN, podsumowującego rynek hipoteczny po III kwartałach 2015 roku, od stycznia do września ubiegłego roku podpisano 132 618 umów kredytowych na łączną kwotę 28,7 mld złotych. Warto zaznaczyć, że w analogicznym okresie 2014 roku liczba zawartych umów była mniejsza i wyniosła 131 094, a ich wartość 27,7 mld złotych. Niestety według zaleceń Rekomendacji S w 2016 r. nastąpi dalszy wzrost wymaganego wkładu własnego i będzie wynosić odpowiednio 15 proc., a w 2017 r. 20 proc. Nowe regulacje pozostawiają jednak bankom możliwość dalszego udzielania kredytów z 10 proc. wkładem własnym przy opcji z dodatkowym ubezpieczeniem brakującej kwoty. Dobrą informacją dla osób nie Raport Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku strona 17 Artykuł sponsorowany wym, zaczęła wynosić równe 1,50 proc. Operacja ta sprawiła, że stopa WIBOR 3M, która wraz z marżą kredytową stanowi oprocentowanie kredytów hipotecznych, od marca 2015 zaczęła poruszać się w wąskim przedziale 1,65 - 1,73 proc. posiadających wystarczających środków jest to, że już grudniu 2015 r. część banków zapowiedziała, że nadal będzie udzielać kredyty z 10 proc. wkładem własnym, oczywiście przy spełnieniu wymogów stawianych przez KNF, czyli zastosowaniu odpowiedniego ubezpieczenia. Pamiętajmy również o funkcjonowaniu programu MdM, w ramach którego istnieje możliwość rządowego dofinansowania wkładu własnego nawet do 30 proc. Niskie stopy procentowe, tanie kredyty Rok 2015 należy uznać za jeden z najlepszych okresów dla posiadaczy zobowiązań mieszkaniowych wyrażonych w PLN. W marcu ubiegłego roku miała bowiem miejsce obniżka stóp procentowych dokonana przez Narodowy Bank Polski i to aż o 50 pkt. bazowych. Na skutek tego wydarzenia podstawowa stopa NBP (stopa referencyjna), będąca jednocześnie benchmarkiem dla stóp obowiązujących na rynku międzybanko- Bardzo niska wartość stopy WIBOR 3M oraz stabilny poziom marż kredytowych sprawiły, że w 2015 roku kredyty hipoteczne w PLN były jednymi z najtańszych w historii polskiego rynku finansowego. Zły rok dla frankowiczów W zupełnie innej sytuacji znaleźli się posiadacze kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich. Na skutek niekorzystnych zmian, które miały miejsce na rynku walutowym, podwyższeniu uległa zarówno miesięczna rata związana ze spłatą zobowiązania, jak i całkowite saldo zadłużenia. Na długo w pamięci kredytobiorców frankowych pozostanie głośne wydarzenie ze stycznia 2015 roku, kiedy to na skutek decyzji SNB (Szwajcarski Bank Narodowy), dotyczącej uwolnienia kursu franka szwajcarskiego względem innym walut, kurs wymiany CHF/PLN wzrósł z poziomu 3,50 zł do ponad 4,30 zł, momentami przekraczając poziom 5 złotych. Sytuacja ta wywołała nagły wzrost rat płaconych przez kredytobiorców oraz salda zadłużenia. Raport Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku strona 18 Problem okazał się poważny także dla samych banków, w przypadku których nastąpił spadek wartości zabezpieczeń (nieruchomości) w stosunku do udzielonych kredytów. Niedługo po tym wydarzeniu w mediach burzliwie dyskutowano na temat tzw. pomocy dla frankowiczów. Najwięksi ekonomiści oraz politycy wyprzedzali się w formułowaniu pomysłów rozwiązujących tę kwestię. Wśród haseł, które pojawiały się najczęściej, było przewalutowanie po kursie z dnia uruchomienia kredytu, umorzenie części zadłużenia, czy powołanie specjalnych funduszy mających wspierać kredytobiorców, którzy znajdą się w trudnej sytuacji materialnej. Oczywiście najbardziej gorące dyskusje dotyczyły tematu źródeł finansowania tej pomocy. Najczęściej stawianym pytaniem pozostawała kwestia, czy tylko banki powinny ponieść koszty wprowadzenia programu wspierającego frankowiczów, oraz ewentualnie w jakiej wysokości miałyby w nich partycypować. Należy zaznaczyć, że problem zobowiązań frankowych może stanowić duże zagrożenie dla stabilności całego sektora finansowego. Z raportu AMRON SARFiN wynika, że udział kredytów zagrożonych, denominowanych w CHF w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku był nieco wyższy, niż takich sa- mych zobowiązań udzielonych w PLN. W samym III kwartale zmienne te przyjmowały wartości 3,42 proc. (kredyty złotowe) i 3,54 proc. (kredyty frankowe). Nie oznacza to jednak, że wszyscy frankowicze są w bardzo trudnej sytuacji, ponieważ to oni w ostatnich latach płacili dużo niższe raty w stosunku do osób posiadających kredyty w złotówkach. Do końca 2015 r. rząd nie sformułował ostatecznego stanowiska w sprawie kredytów udzielanych we frankach i przełożył wprowadzenie ewentualnej pomocy na 2016 rok. Nowelizacja MdM pobudziła rynek Ostatnie dwanaście miesięcy to również kontynuacja rozpoczętego w 2014 roku rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, który miał wspierać Raport Podsumowanie rynku kredytów hipotecznych w 2015 roku strona 19 młodych ludzi w zakupie nieruchomości. Jednak prawdziwy rozkwit tego rozwiązania nastąpił dopiero od września 2015 roku, kiedy to na skutek nowelizacji ustawy program objął swoim zasięgiem nieruchomości z rynku wtórnego. W samym tylko listopadzie kredytobiorcy złożyli wnioski o dopłaty z MdM na łączną kwotę 125,1 mln zł. W poprzednich miesiącach zainteresowanie programem było ponad trzykrotnie niższe. Warto zaznaczyć, że pula środków jest jednak ograniczona. Według danych BGK na dzień 31.12.2015 (na podstawie przekazanych wniosków nabywców) poziom wykorzystanego limitu środków na 2016 r. osiągnął 50,24 proc. Szacuje się, że przy tak rosnącej skali zaintereso- wania środków może zabraknąć nawet do połowy 2016 roku. Podsumowując powyższe rozważania, bez wątpienia należy stwierdzić, że rok 2015 przyniósł spore zamieszanie na rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony był on wyjątkowo przychylny dla osób zadłużonych w polskim złotym, a z drugiej budził wiele emocji wśród posiadaczy kredytów walutowych. Widmo podatku bankowego Ostatnie miesiące 2015 roku okazały się również okresem dość nieprzewidywalnym dla całego sektora bankowego. Wraz z nowym rządem pojawiły się nowe pomysły dotyczące całej branży finansowej. Widmo zbliżającego się podatku bankowego wywołało niepokój pośród banków. Na koniec roku część z nich pogorszyła warunki cenowe dla kredytów hipotecznych. Dodatkowo w ostatnich dniach 2015 roku pojawiła się informacja, że podatek bankowy został ustalony na najwyższym zakładanym poziomie 0,44% wartości aktywów, co negatywnie odbije się nie tylko na bankach, ale również na samych klientach. O ile rok 2015 możemy zaliczyć do dość stabilnego okresu dla branży kredytów hipotecznych, to ostatnie miesiące skłaniają nas do głębszych refleksji na temat przyszłości sektora bankowego. Przed bankami stoją duże wyzwania związane z utrzymaniem rentowności oraz minimalizacją kosztów prowadzenia działalności, co bez wątpienia przełoży się na cenę dla klienta korzystającego z różnorodnych usług bankowych: kont, kart, kredytów czy lokat. W 2016 roku Kredytobiorcy będą zmuszeni dostosować się do nowych warunków kredytowania. Spodziewamy się jednak, że będzie to również czas dalszego rozkwitu programu MdM oraz niskich stóp procentowych, czyli niskich rat dla posiadaczy kredytów w złotówkach. Autor: Magdalena Mrozowska, wiceprezes zarządu Feniks Finanse Raport Kredyt na mieszkanie w 2016 roku strona 20 Kredyt na mieszkanie w 2016 roku Nie ulega wątpliwości, że przy dość złożonej sytuacji politycznej i gospodarczej, w jakiej obecnie znajduje się Polska, trudno pokusić się o długofalowe prognozy, dotyczące zarówno rynku nieruchomości (zwłaszcza rynku pierwotnego), jak i silnie związanego z nim rynku kredytów hipotecznych. Dostępne dane wskazują, że ubiegły rok był jednym z najlepszych w historii polskiego budownictwa mieszkaniowego, potwierdzają to z resztą sami deweloperzy. Wielu Polaków, dostrzegając znaczący spadek rentowności lokat bankowych, decydowało się w 2015 roku zainwestować zgromadzony kapitał w zakup nowego mieszkania, głównie pod wynajem. To naturalne i dość logiczne rozwiązanie, zważywszy, że inwestycja w nieruchomość od wielu lat postrzegana jest jako bezpieczne rozwiązanie na trudne, niepewne czasy. Polacy postanowili uruchomić w tym celu całkiem sporo własnych oszczędności, stąd duża zmiana proporcji w zakupach mieszkań na kredyt w stosunku do zakupów gotówkowych. Oczywiście, był to równie dobry czas dla rynku kredytów mieszkaniowych, o czym najlepiej mówią surowe liczby – w końcu III kwartału 2015 roku banki obsługiwały blisko milion kredytów hipotecznych. Czy rozpoczynający się rok będzie stabilny dla rynku kredytów mieszkaniowych? Jakich zmian spodziewać się mogą w najbliższych miesiącach przyszli kredytobiorcy? Na te pytania odpowiada specjalista ds. kredytowania zakupów nieruchomości. Czy bieżący rok będzie dla obu rynków – nieruchomości i kredytów mieszkaniowych – równie udany? Z całą pewnością trudno będzie zbliżyć się do tych rekordowych wyników, zarówno jeśli idzie o liczbę wybudowanych, jak i sprzedanych lokali. Raport Kredyt na mieszkanie w 2016 roku strona 21 Na drodze staje tu przede wszystkim zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego, na którą dość szybko zareagowały banki – kilka z nich już w końcu ubiegłego roku podniosło marżę dla kredytów hipotecznych, zapewne wkrótce dołączą do nich kolejne. Dodatkowo, część banków przyjęło w tym samym czasie wyższy poziom kosztów utrzymania dla osób starających się o kredyt mieszkaniowy. W praktyce zmiany te obniżają zdolność kredytową wielu potencjalnych klientów, zmniejszając tym samym ruch na rynku kredytów i rynku nieruchomości. Pamiętajmy też o zmianach narzuconych przez Komisję Nadzoru Finansowego, które funkcjonują od początku tego roku i dotyczą obowiązkowego wyższego wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego. To z resztą rozwiązanie charakterystyczne dla wielu innych krajów – pozwala ono zabezpieczyć kapitał kredytodawcy, ale jednocześnie uczy kredytobiorcę większej odpowiedzialności za zobowiązanie finansowe. Czy zatem dodatkowe 5 procent kapitału, jakie należy wnieść do kredytu z własnej kieszeni (plus obowiązujące wcześniej 10 proc.), wyhamuje rynek? Niekoniecznie, bowiem reakcją na powyższe zmiany jest możliwość dodatkowego ubezpieczenia brakującej kwoty, jaką zaoferowało kilka ważnych na rynku banków. Tym samym w ich ofercie wysokość wkładu własnego pozostaje na niezmienionym poziomie 10 procent. Mimo wszystko, należy się liczyć z tym, że w najbliższych miesiącach potencjalni klienci będą znacznie rozważniej podejmować decyzję o zakupie mieszkania. Z drugiej strony, na rynku dostępna jest obecnie spora nadpodaż wolnych lokali, a wkrótce pojawią się kolejne, których realizację rozpoczęto w czasie największej prosperity, czyli w połowie ubiegłego roku. Jest więc szansa, że wyższy koszt kredytu mieszkaniowego zrównoważy obniżka cen mieszkań, na którą może zdecydować się część deweloperów, którzy będą chcieli jak najszybciej spieniężyć swoje inwestycje. Na koniec warto jeszcze wspomnieć o zmiennych wskaźnikach ustalanych kwartalnie dla programu Mieszkanie dla Młodych. One także mają bezpośrednie przełożenie na zachowanie rynku. I tak dla przykładu – wskaźnik dla miasta Gdańska w bieżącym kwartale został obniżony o blisko 200 zł w stosunku do IV kwartału 2015 roku. Tym samym dodatkowa pula mieszkań wpisuje się w ramy rządowego programu MdM, co w sposób pośredni obniża ich cenę, a zatem – zwiększa atrakcyjność dla klienta. Mówiąc o tym, chcę zwrócić uwagę na liczne zmiany na rynkach lokalnych, bo to one ostatecznie kształtują wynik w skali całego kraju. Trudno zatem pokusić się o precyzyjną, jednoznaczną prognozę dotyczącą zachowań obu tych komplementarnych rynków. Pewne jest natomiast, że rozpędzona w 2015 roku sprzedaż mieszkań i kredytów nie wyhamuje zbyt gwałtownie, a dostępne obecnie na rynku lokale z całą pewnością znajdą jeszcze swoich nabywców. Autor: Radosław Olszewicz, doradca bankowości hipotecznej Alex T. Great Doradcy Finansowi Raport Współpraca między biurami nieruchomości strona 22 Współpraca między biurami nieruchomości – klucz do satysfakcji klienta Współpraca buduje – ta maksyma jest powszechnie znana i stosowana w biznesie i wielu innych sferach życia, jest też filarem silnej i szybko rozwijającej się gospodarki. Są jednak zawody, gdzie współpraca ma szczególne znaczenie – na pewno należy do nich pośrednik nieruchomości. Z jednej strony jest ona ważna z punku interesu klienta, który dzięki temu może szybciej sprzedać lub kupić nieruchomość, z drugiej jest gwarantem sukcesu pośrednika, który czyni swoją pracę znacznie efektywniejszą, a przez to też lepiej wynagradzaną. – Współpraca między biurami nieruchomości to fantastyczny sposób na zwiększenie dotarcia do klienta popytowego i przyspieszenie realizacji transakcji. To działanie na korzyść klienta – przekonuje Katarzyna Sieczko z Sas Nieruchomości. I dodaje: – Pośrednicy rozmawiają zrozumiałym dla siebie językiem, co również powoduje, że transakcja przebiega sprawnie i bez zakłóceń. Warto, żeby każdy pośrednik miał kilka zaprzyjaźnionych biur, działających na podobnym obszarze, gdyż znacząco ułatwia to pracę. Z kolei zdaniem Joanny Lebiedź z biura RE/MAX Action, nawet najbardziej wszechstronny pośrednik znacząco ogranicza wachlarz świadczonych przez siebie usług, jeśli nie podejmuje szeroko rozumianej współpracy z innymi agentami nieruchomości. Klient najważniejszy Warto mieć w głowie to, jak na współpracę zapatrują się klienci, ponieważ to na ich opinii powinno nam najbardziej zależeć. – Gdy sama byłam klientką, zanim jeszcze zaczęłam pracować w zawodzie, współpraca między agencjami była dla mnie czymś oczywistym. Byłam przekonana, że pośrednicy wymieniają się informacjami o ofertach, tworzą wspólne bazy, współdziałają – mówi Barbara Chalińska z biura MOJE nowe M Nieruchomości, Udostępniając ofertę sprzedaży nieruchomości innym agencjom, skutecznie przyspieszysz transakcję. Współpraca między biurami nieruchomości to sprawniejsze działanie w imieniu i na rzecz klientów. To inicjatywa, która sprawia, że klient wraca do swojego agenta i poleca go znajomym. Jak działa i czy działa opowiadają pośrednicy nieruchomości. Raport Współpraca między biurami nieruchomości strona 23 inicjatorka i założycielka strony www.wspolpracuje.pl. – Teraz, gdy już jestem w branży i mam kontakt z klientami, nadal między słowami słyszę „bo wy [pośrednicy] tam między biurami na pewno macie lepszy dostęp do informacji, nowych ofert, perełek”. Owszem, mamy – w ramach biur, które współpracują i udostępniają oferty. Dlatego warto zawsze dopytać swojego pośrednika, czy przy naszej nieruchomości będzie współpracował z innymi agencjami. Jeśli tak, to daje dopiero klientowi pewność, że pośrednik zrobi wszystko, aby jak najszybciej i najlepiej sfinalizować transakcję – przekonuje Chalińska. Jak ważna jest dla klienta współpraca pomiędzy pośrednikami podkreśla Joanna Lebiedź: - Brak współpracy, niechęć do prezentowania własnych ofert klientom innych biur, czy brak podejmowania poszukiwań dla własnego nabywcy ofert znaj- dujących się w bazach kolegów-pośredników jest w pierwszej kolejności działaniem na szkodę swojego Klienta, po wtóre zaś, działaniem ewidentnie na swoją własną niekorzyść, ponieważ nie doprowadzając do transakcji - pośrednik taki, de facto, poza zadowoleniem Klienta, sam siebie pozbawia wynagrodzenia. Współpraca pomiędzy agencjami jest kluczowa zwłaszcza przy ofertach na wyłączność, czyli takich, w których tylko jedno z biur reprezentuje sprzedającego. Taka nieruchomość ma wtedy okazję zostać zaprezen- towana w ofercie wielu agencji, a dzięki może temu trafić do znacznie większego grona potencjalnych klientów. Pozwoli to na znacznie szybsze znalezienie nabywcy, a często również utrzymanie wyższej ceny nieruchomości, która nie będzie musiała konkurować taniością, aby się sprzedać. - Współpraca między pośrednikami umożliwia prezentację nieruchomości nie tylko klientom danego biura, do którego zgłosił ją właściciel, ale także klientom wszystkich biur współpracujących. Podpisanie umów na wyłączność umożliwia dokładne poznanie i przygotowanie oferty oraz przekazanie jej pośrednikom w innych biurach w ten sposób, że mogą oni prezentować ją jak swoją własną. W ten sposób zwiększa się zdecydowanie liczba osób, którym oferta jest przedstawiana, co w konsekwencji zdecydowanie przyspiesza jej sprzedaż – mówi Anna Rosa-Michalak z biura Express House Nieruchomości. Kiedy jeszcze współpraca między pośrednikami się opłaca? – Warto współpracować również wtedy, gdy trafia się transakcja w rejonie mniej nam znanym (np. inna dzielnica). Wówczas wystarczy jeden telefon i już wiadomo, jakie parametry powinna spełniać transakcja, żeby korzyść dla klienta była optymalna – zdradza Katarzyna Sieczko, warszawska pośredniczka nieruchomości. Raport Współpraca między biurami nieruchomości strona 24 (Współ) praca u podstaw Potrzeba współpracy między biurami w branży nieruchomości nie jest niczym nowym, wręcz przeciwnie – leży u podstaw tego zawodu w Polsce. – To było standardem od zawsze. Idei współpracy uczono mnie, kiedy zdobywałam licencje zawodową pośrednika, jako kluczowego elementu w tej pracy. Biura nieruchomości zaczęły jednak później powstawać jak grzyby po deszczu i pierwotne standardy i założenia zaczęły wymykać się spod kontroli – konstatuje Barbara Chalińska, pośredniczka z Poznania. Dlaczego tak się stało? – Powodów może być kilka, najczęściej to brak gwarancji wynagrodzenia ze strony właściciela nieruchomości. Ale środowisko pośredników szybko reaguje na takie sygnały – widać to po spotkaniach i dyskusjach branżowych, np. przy stowarzyszeniu pośredników w Poznaniu odbyły się konsultacje, mające na celu znalezienie sposobu na to, żeby takie praktyki nie miały miejsca. O współpracy coraz więcej mówi się też na szkoleniach, pokazując dobre wzorce, warte naśladowania. A to wszystko z korzyścią dla obu stron transakcji na rynku nieruchomości i z zadowoleniem powracającego do nas Klienta. Sam fakt, że o tym teraz rozmawiamy pokazuje, że współpraca między biurami jest to temat, który chcemy aby stał się standardem pracy każdego biura – podkreśla Chalińska. – Reasumując: pośrednictwo w obrocie nieruchomościami z punktu widzenia logicznego, ekonomicznego, jak również należytej staranności działania, powinno opierać się na współpracy, opartej o rzetelnie prowadzone bazy ofert – zawsze aktualne, zbadane pod kątem prawnym, i prezentowane w sposób pozwalający dokonać oceny danej Nieruchomości pod kątem jej przydatności dla konkretnego Klienta – podsumowuje Joanna Lebiedź. Autor: Michał Nitychoruk, Gratka.pl Raport Co dzisiaj pomaga w sprzedaży nieruchomości? strona 26 Co dzisiaj pomaga w sprzedaży nieruchomości? Świat się zmienia... nieustannie docierają do nas nowe rozwiązania i technologie. Jak w każdej branży, tak też w pośrednictwie nieruchomości innowacyjność i podążanie za tzw. duchem czasu pozwala nam stanąć na wysokości zadania wśród coraz to młodszych i bardziej wymagających klientów. Kiedy zaczynałem swoją przygodę z nieruchomościami powszechne były ogłoszenia prasowe, w których szczególną wagę przywiązywano do treści i formy. Bardzo szybko ich uzupełnieniem stały się ogłoszenia w portalach internetowych. Gdy pojawiły się aparaty cyfrowe, te papierowe trafiły do lamusa. Dziś nie jesteśmy już w stanie wyobrazić sobie oferty bez zdjęć, biorąc pod uwagę, że lepszy aparat można mieć w telefonie niż ten, którym kiedyś dysponował pośrednik. Jak ktoś kiedyś powiedział, opis oferty to kilka wyrazów, zdjęcie to kilka opisów, a film Raport Co dzisiaj pomaga w sprzedaży nieruchomości? strona 27 to kilka zdjęć. Jesteśmy w dobie przedstawienia ofert w bardzo profesjonalny i ciekawy sposób z użyciem filmu, technik home stagingu i profesjonalnych sesji fotograficznych. Nie więcej niż 8-10 lat temu byłoby to dla pośredników niewyobrażalne. Jako profesjonaliści i osoby posiadające wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami nie możemy pozostać obojętni na zmiany, które nas otaczają. To właściciele nieruchomości, nasi klienci, oczekują od nas coraz to nowych pomysłów. Nasuwa się na myśl znane powiedzenie ,,kto się nie rozwija ten się zwija”. Dotyczy to każdej branży, każdej gałęzi gospodarki, a tym samym też pośredników, którzy powinni być przede wszystkim zorientowani w tym co robią, obracając często całym majątkiem swojego klienta. Ciągły rozwój i wykorzystywanie możliwości oferowanych m.in. przez media społecznościowe, portale czy multimedia dają nad wyraz duże korzyści we współpracy z klientem, pozwalając w bar- dzo ciekawy sposób zaprezentować nieruchomość. To bardzo często argument do zawarcia wyłączności – by nadać ofercie świeżości czy zaprezentować ją w ciekawy, nowatorski sposób. To też informacja dla potencjalnego klienta, że pośrednik jest kimś więcej niż kojarzącym ze sobą strony, że dobrze zna ofertę, włożył w to swoją pasję i podąża za nowymi rozwiązaniami nie tylko na rzecz sprzedającego. Wiedza merytoryczna jest bardzo ważna i pozwala nam na swobodne poruszanie się w gąszczu formalności prawnych w obszarach współpracy z klientem, dając mu bezpieczeństwo i budując nasz prestiż. Niedoceniona niestety pozostaje działalność marketingowa pośrednika, który w innowacyjny sposób potrafi dokonać sprzedaży na pierwszym miejscu stawiając skuteczność, przy okazji budując swój własny PR. Dziś w ramach samego pośrednictwa powstają nowe, uzupełniające je zawody. Home stagerzy, fotografowie wnętrz Raport Co dzisiaj pomaga w sprzedaży nieruchomości? strona 28 czy graficy wspierają działania pośrednika, dając mu więcej możliwości lepszego zaprezentowania sprzedawanej nieruchomości. To świetnie, że wiele firm zdecydowało się na współpracę z tego typu specjalistami pomimo tego, że koszty ich usług wzrosły, ale wzrosła też jakość obsługi i prezentacji nieruchomości. Nie każdy profesjonalny sprzedawca nieruchomości będzie dobrym fotografem, a nie każdy home stager będzie dobrym handlowcem. Współpraca tych ludzi i wykorzystanie ich umiejętności do tworzenia atrakcyjnych ofert zagwarantują nam sukces. w sieci czy wreszcie wykorzystanie szerokiej oferty marketingowej portali internetowych to tylko zarys możliwości, jakimi dysponujemy na wyciągniecie ręki. W tak zmieniającym się świecie bardzo ważne jest śledzenie i wykorzystywanie nowoczesnych technologii i innowacyjnych rozwiązań w pośrednictwie nieruchomości, aby podkreślić swoją skuteczność i konkurencyjność. Wspomniany home staging, filmy z dronów, profesjonalne sesje zdjęciowe, media społecznościowe, akcje Autor: Radosław Musiał, MUSIAŁ Nieruchomości Rozwijajmy skrzydła w duchu innowacyjności, podążając za coraz młodszymi pokoleniami, kreując wizerunek nowoczesnego pośrednika zaopatrzonego w wiedzę i nowe technologie. Raport Dynamiczny rozwój rynku najmu w Polsce strona 29 Dynamiczny rozwój rynku najmu w Polsce Rok 2015 był wyjątkowo udany dla branży deweloperskiej pod względem liczby sprzedanych mieszkań, w tym tych kupowanych w celach inwestycyjnych, przeznaczonych na wynajem, które stanowią coraz częściej alternatywę dla lokat. Choć najem w Polsce wciąż znajduje się na stosunkowo niskim poziomie ok. 4,3 proc. wobec średniej unijnej w wysokości 19 proc., to jednak należy zaznaczyć, że wykazuje on coraz większą tendencję wzrostową. W latach 2009-2014 aż o 95 proc. wzrosła w Polsce liczba najemców – wynika z danych Eurostatu na temat najmu na zasadach rynkowych. Oznacza to, że korzysta z niego aktualnie ponad 1,6 mln Polaków. Wzrost liczebności tej grupy o 800 tys. osób w ciągu ostatnich pięciu lat jest znaczący i świadczy o rosnącej popularności najmu w Polsce. Najem alternatywą dla kredytu Zauważalny wzrost zainteresowania najmem mieszkań wynikać może z kilku kwestii. Jedną z nich jest niewątpliwie rosnąca mobilność młodych ludzi za pracą, która przyczynia się do wzrostu popytu na mieszkania na wynajem szczególnie w dużych aglomeracjach. Magnesem dla zmieniających miejsce zamieszkania są większe możliwości rozwoju zawodowego czy dostęp do edukacji. Jak podaje GUS najczęściej wybierane na przeprowadzkę są największe Raport Dynamiczny rozwój rynku najmu w Polsce strona 30 województwa: mazowieckie, śląskie oraz wielkopolskie. Statystycznie najczęściej migrującą grupą są Polacy w wieku 25-29 lat – jest to prawie 20 proc. wszystkich migrujących w kraju. Kolejną są osoby między 30 a 34 rokiem życia, zaś trzecia w rankingu jest grupa w przedziale wiekowym 35-39 lat. Co ciekawe, częściej miejsce stałego pobytu zmieniają kobiety. Według danych GUS stanowią one prawie 54 proc. wszystkich migrujących. Kolejnym czynnikiem wpływającym na rosnącą popularność najmu w Polsce jest powoli zmieniające się podejście, szczególnie wśród osób młodych, do kwestii posiadania własnego mieszkania, poprzedzone zaciągnięciem kredytu wiążącego na długi okres życia z jednym miejscem zamieszkania. Coraz więcej osób mając do wyboru kredyt lub najem, wybiera tą drugą opcję. Sprzyja temu także poszerzająca się oferta na rynku wysokiej jakości mieszkań na wynajem. Coraz częściej oprócz odpowiedniego metrażu czy dobrej lokalizacji, decydujący dla najemców jest dobry standard wykończenia mieszkania. Udany debiut Funduszu Mieszkań na Wynajem Odpowiedzią na rosnące wymagania mieszkaniowe Polaków jest Fundusz Mieszkań na Wynajem, który rozpoczął swoją działalność w styczniu 2015 r. Ten komercyjny projekt BGK to nowatorskie na polskim rynku przedsięwzięcie najmu instytucjonalnego, mające na celu poszerzenie oferty atrakcyjnych jakościowo mieszkań do wynajęcia w największych aglomeracjach. Działalność Funduszu, obok założeń ekonomicznych, ma przynosić korzyści społeczne, m.in. wspierać mobilność zawodową Polaków i tworzyć alternatywę dla osób szukających mieszkania, które nie mogą lub nie chcą brać długoletnich kredytów na jego zakup. Bardzo ważnym celem jest również uregulowanie rynku najmu poprzez stworzenie nowych standardów, nie tylko prawnych, ale i jakościowych. Oferta Funduszu obejmuje wynajem dobrego jakościowo mieszkania na bezpiecznych i stabilnych warunkach w ramach kompleksowej i unikalnej na polskim rynku usługi najmu. Mieszkania są w nowych budynkach, położonych w atrakcyjnych pod kątem komunikacyjnym lokalizacjach, wykończone „pod klucz”. W ramach współpracy oferowane jest również wsparcie najemcy przez Centrum Obsługi Klienta i zarządcę budynku. Fundusz Mieszkań na Wynajem zamknął 2015 rok liczbą 2400 zakontraktowanych mieszkań, z czego 380 zostało już wynaję- Raport Dynamiczny rozwój rynku najmu w Polsce strona 31 tych: 124 mieszkania w Poznaniu, 122 w Piasecznie, oraz 134 w Gdańsku. O zmieniającej się tendencji i zapotrzebowaniu świadczyć może fakt, że w ciągu roku działalności blisko 80 proc. oferowanych przez niego lokali zostało wynajętych. Fundusz już zapowiedział oddanie kolejnych mieszkań: 45 w Krakowie, 146 w Katowicach, ponad 100 we Wrocławiu, oraz 229 w Warszawie. Inwestycja w Krakowie ma być gotowa w pierwszym kwartale 2016 roku, we Wrocławiu i w Warszawie rok później – w pierwszym kwartale 2017 roku, a w Katowicach w drugim kwartale 2017 roku. Nie jest to jednak koniec planów Funduszu, który od początku istnienia zakładał inwestycje w największych polskich aglomeracjach. W tej chwili zakontraktowane są już budowy na warszawskim Mokotowie, Żoliborzu, Pradze Południe oraz kolejne w Poznaniu, Krakowie i Katowicach. Prognozy na 2016 r. Biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku kredytów hipotecznych, może być ona mniej korzystna dla osób planujących zakup własnego mieszkania niż w ubiegłym roku. Podniesienie wkładu własnego o kolejne 5 proc. w połączeniu z rosnącymi marżami, wymuszonymi podatkiem bankowym, może istotnie podnieść poprzeczkę dostępności kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji, osoby do tej pory zainteresowane zakupem mieszkania na kredyt będą musiały rozważyć zasadność swojej decyzji i niewykluczone, że w takiej sytuacji zdecydują się na alternatywę, jaką jest najem mieszkania. Innym czynnikiem przemawiającym za dalszym rozwojem rynku najmu mieszkań w Polsce jest to, że w ostatnich latach wynagrodzenia rosły szybciej niż stawki czynszów. Dzięki temu – jak wynika ze statystyk GUS i Eurostatu – w wydatkach rodziny, która wynajmuje mieszkanie, czynsz zajmuje coraz mniejszą część comiesięcznych kosztów, dążąc do warunków zachodnich. Aktualnie jest to 34,4 proc. pensji statystycznego Polaka. Dla porównania, w 2003 roku wydawał on na to aż 40,7 proc. całego swojego miesięcznego budżetu. W prognozach na przyszłość należy również uwzględnić, że aktywna działalność Funduszu Mieszkań na Wynajem powoduje zwiększone zainteresowanie innych podmiotów, zarówno polskich jak i zagranicznych, wejściem na rynek najmu instytucjonalnego, co może skutkować zwiększeniem dostępności oferty mieszkań na wynajem oraz dalszym rozwojem tego segmentu rynku. Autor: Justyna Kwiek, Dyrektor ds. Komunikacji Marketingowej w BGK Nieruchomości Raport Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku strona 32 Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku – podsumowanie i prognoza Brand Managera Gratka Nieruchomości Krzysztofa Kowalkowskiego Podsumowanie 2015 r. Spróbuję ocenić ten rok z perspektywy osoby, która pracuje w portalu ogłoszeniowym oraz spotyka się regularnie z użytkownikami i klientami profesjonalnymi – agencjami nieruchomości i deweloperami. Szkolenia i lokalne inicjatywy To był na pewno rok szkoleń dla branży nieruchomości – podniosła się ich wartość merytoryczna, zapraszani byli na nie naprawdę świetni prelegenci (np. Gil Li-ran w ramach sieci Remax, Paweł Tkaczyk w ramach recamp.pl). Część ze znanych i cenionych na rynku praktyków prowadziła bardzo dobrej jakości merytoryczne warsztaty (np. Adam Polanowski). Wiodą- ce portale ogłoszeniowe zaangażowały się w merytoryczny rozwój pośredników i deweloperów, np. Gratka organizowała śniadania biznesowe, a Otodom Akademię Rozwoju Agenta. Rangę zyskały oddolne inicjatywy środowiska nieruchomości, czego najlepszym przykładem jest recamp.pl – 5. edycja zgromadziła ponad 300 uczestników, którzy podczas dwóch dni zdobywali wiedzę marketingową, podglądali praktyków branży oraz nawiązywali relacje biznesowe. Pojawiały się także lokalne spotkania, skupiające wokół siebie uczestników rynku: śniadania w Krakowie czy Poznaniu, lokalne recampy w Poznaniu i Wrocławiu, Akademia APZ Freedom Nieruchomości, Cyfrowa rewolucja w branży nieruchomości w sie- Raport Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku strona 33 dzibie Google, internetowa akcja wspolpracuje.pl czy trójmiejski system wymiany ofert – to tylko wybrane przykłady. Stabilizacja na rynku portali Rynek portali ogłoszeniowych nieruchomości w 2015 r. należał do dwóch graczy – Gratki i Otodomu, co potwierdzają badania Instytutu PBS, a także systematycznie prowadzone wewnętrzne badania Gratka. pl. Oprócz walki o skuteczność ogłoszeń, serwisy angażowały się także w inny sposób, m.in. oferując swoim klientom szkolenia branżowe, czy promując wartościowe inicjatywy (współpraca, wyłączność, budowanie wizerunku). Media i wizerunek pośredników To był też ważny rok pod względem budowania pozytywnego wizerunku pośredników jako specjalistów rynku nieruchomości – w serwisach internetowych i gazetach pojawiały się artykuły agentów lub o agentach, które przybliżały indywidualnym użytkownikom ich pracę. Pośrednicy zaczęli budować swój własny, osobisty wizerunek w mediach, wzorując się na najlepszych przykładach (success stories) z Zachodu. Prognozy na 2016 r. Podążając za myślą jednego z amerykańskich informatyków Alan’a Curtis’a Kay’a: “Jeśli chcesz przewidzieć przyszłość, stwórz ją”. Nowe gwiazdy i wizerunek osobisty W 2016 roku za sprawą mediów i portali ogłoszeniowych na rynku pojawią się nowe nazwiska praktyków z branży, którzy będą dzielić się swoją wiedzą i doświadczeniem. Pośrednicy i deweloperzy jako indywidualne osoby zajmujące się rynkiem nieruchomości zauważą szansę, jaką dają im media i publicity na rozwój osobistego wizerunku i własnego biznesu, dzięki czemu odniosą sukces w branży. Wysyp ciekawych projektów Na rynku nieruchomości pojawią się też nowe, ciekawe projekty, które dotychczas mogliśmy obserwować tylko i wyłącznie na Zachodzie – mogą to być programy telewizyjne, związane z branżą nieruchomości, ale także mniej lub bardziej profesjonalne vlogi i podcasty nieruchomościowe. Wielu ekspertów z branży zacznie pisać własne blogi i teksty do mediów onlineowych. Wyższe oczekiwania klientów Użytkownicy internetu będą oczekiwać jeszcze lepszych usług portali ogłoszeniowych, co oznacza, że będą przykładać szczególną wagę do jakości wyszukiwarek i ogłoszeń na Raport Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku strona 34 portalach, czy w końcu do poziomu samych ogłoszeniodawców. Poszukujący będą też rezygnować z nieużytecznych serwisów, które publikują marnej jakości ogłoszenia (powielające się oferty, bez zdjęć i dobrze opisanych lokalizacji) i nie promują profesjonalizmu. Potrzeba współpracy z pośrednikiem Pośrednicy zauważą konieczność lepszego komunikowania korzyści, jakie daje klientom współpraca z nimi. Zaczną przywiązywać większą wagę do komunikacji marketingowej i zaczną silniej wykorzystywać social media i portale ogłoszeniowe, które dają im taką możliwość. Będą też więcej inwestować w swoją wiedzę, dzięki czemu wzrośnie popyt na działania szkoleniowe. W 2016 r. wzrośnie rola sieci brokerskich, a pośrednicy pracujący do tej pory w mniejszych biurach zaczną się przenosić do w pełni zorganizowanych i działających w sprawdzonych ramach struktur. Na pewno na rynku pojawią się nowe inicjatywy zrzeszające pośredników, być może będą to duże organizacje z naprawdę sporym kapitałem zachodnim. Nowe pokolenie na rynku W nowym roku odczujemy dużo silniej wzrost siły popytowej pokolenia Y (czyli tak zwanych milleniasów, osób urodzonych po 1984 roku). Deweloperzy, pośrednicy, ale także portale ogłoszeniowe będą musieli dostosować do nich swoją ofertę i sposób komunikacji, który różni się od dotychczasowego, gdyż są to klienci bardziej wymagający. Wzrost cen Już od początku roku zauważymy lekki wzrost cen nieruchomości. To będzie oznaczać, że kupujący będą szybciej podejmować decyzje zakupowe w obawie przed potencjalnym wzrostem cen. A te będą rosły szybciej niż płace, co spowoduje znaczny wzrost rynku wynajmu. First time buyers (w tym właśnie pokolenie Y) będą bardziej aktywni na rynku wynajmu niż sprzedaży, ponieważ ich siła nabywcza będzie malała. Frankowicze i podatek bankowy Mimo pojawiających się sygnałów ze strony nowych władz, dotyczących ewentualnej pomocy osobom posiadającym kredyty we frankach, nie spodziewałbym się w tym temacie wiążących decyzji. Jednocze- śnie podatek bankowy spowoduje przeniesienie kosztów obsługi kredytów na kredytobiorców, jednak podwyżki nie będą stanowiły blokady dla kredytobiorców. Znaczenie przedmieść Wzrośnie rynek nieruchomości na przedmieściach. Deweloperzy będą budować tam więcej, jednak średni metraż nieruchomości zdecydowanie spadnie. Wzrośnie popyt na mieszkania mniejsze (70–80 metrowe). Raport Rynek nieruchomości w 2015 i 2016 roku strona 35 Zmiany na portalach ogłoszeniowych Część znanych do tej pory serwisów przestanie istnieć, pośrednicy zaczną lokować pieniądze w tych najskuteczniejszych oraz tych, które są dla nich najbardziej wartościowe. Będzie to prawdopodobnie też rok podwyżek dla ogłoszeniodawców. Zdecydowanie wzrośnie jakość publikowanych ogłoszeń. Portale będą doceniać tych ogłoszeniodawców, którzy będą prezentować je w lepszej jakości (dobre zdjęcia, oznaczone lokalizacje, dokładne opisy). Rok 2016 będzie takim, jakim go sami stworzymy. Będzie zależny od naszej pracy za biurkiem, na ulicy, na konferencjach, podczas spotkań z klientami – wszędzie tam będziemy decydować, w którym kierunku pchamy rynek nieruchomości w Polsce. To my zdecydujemy ile pieniędzy zarobimy, czy nasi klienci będą szczęśliwi i czy to my staniemy się kołem zamachowym tego rynku. Rok 2016 na portalach będzie należał do użytkownika indywidualnego, który dzięki temu, że będzie chciał samodzielnie sprzedać nieruchomość przy wykorzystaniu ogłoszenia, dostanie możliwość zetknięcia się z pracą pośrednika i zrozuIdźmy i rozwijajmy ten rynek, mienia korzyści, jakie może mu żeby ludzie mogli spełniać swodać współpraca z nim. Obecnie szacunkowo 30 proc. transakcji je marzenia. odbywa się we współpracy z pośrednikami. To będzie też rok dobrych pośredników, czyli zaangażowanych profesjonalistów działających na rzecz swoich klientów. Będą oni w szczególny sposób wyróżniani i promowani przez portale. Autor: Krzysztof Kowalkowski Brand Manager Gratka Nieruchomości Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 36 Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów – podsumowanie roku 2015 i prognozy na 2016 Jaki był rok 2015 dla rynku i branży nieruchomości i co nas czeka w 2016 roku? Swoje podsumowania i prognozy przedstawiają polscy eksperci rynku nieruchomości. .............................................................. 2015: Rok 2015 był dla rynku nieruchomości okresem wielu rekordów. Deweloperzy co kwartał chwalili się kolejnymi rekordami sprzedaży i w odpowiedzi na nie rozpoczynali najwięcej nowych budów w historii. Co ciekawe, to jednak nie tani kredyt był najczęściej sposobem na sfinansowanie zakupów. Przeciętna transakcja była bowiem aż w 2/3 finansowana gotówką. Co więcej, dane NBP pozwalają szacować, że w 2015 roku Polacy wyciągnęli ze skarpet aż około 12 mld zł gotówki, aby kupić nowe mieszkania w zaledwie siedmiu miastach. Mimo tego ceny nie rosły. Nowe inwestycje nadążały bowiem za skokowym wzrostem popytu wywołanym niskimi stopami procentowymi. Te skutkowały głównie większymi zakupami gotówkowymi przez osoby posiadające kapitał i poszukujące bardziej intratnych inwestycji niż lokaty oprocentowane na 2 proc. w skali roku. W efekcie dużą popularnością cieszyły się mieszkania na wynajem. Ważną zmianą był też wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi, które wg danych BIG rozpoczęło się w drugiej połowie roku. 2016: Czeka nas bardzo ciekawy rok. Zmian będzie wiele, ale niestety większość z nich negatywnie odbije się na rynku nieruchomości. Kolejne obciążenia nakładane na banki spowodują, że mniej pieniędzy będą one mogły pożyczyć w formie Bartosz Turek, Analityk rynku nieruchomości w Lion’s Bank Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 37 kredytów hipotecznych. Co więcej, wymaganie 15-proc. wkładu własnego i szybko topniejące środki na dopłaty w programie Mieszkanie dla Młodych utrudnią przede wszystkim młodym osobom zakup własnych czterech kątów. To cieszy chyba tylko inwestorów, którzy tłumnie wchodzili na rynek mieszkaniowy szukając w 2015 roku alternatywy dla niskooprocentowanych lokat. Młodzi ludzie, których nie będzie stać na zakup mieszkania zasilą bowiem grono najemców. Jako ciekawostkę można jeszcze dodać nowe regulacje odnośnie obrotu ziemią rolną w Polsce. Znaczne utrudnienie zarówno po stronie kupujących, jak i sprzedających ma szanse skutecznie utrudnić obrót ziemią i to nie tylko stricte rolną. Ustawa dotyczy bowiem też części parceli, dla których wydano warunki zabudowy, np. na budowę domu wielorodzinnego. ............................................................. 2015: Kończący się rok był rekordowy w historii branży i naszej firmy pod względem liczby sprzedanych lokali i jednocześnie charakteryzował się równowagą pomiędzy popytem i podażą. Wysokiej sprzedaży sprzyjały utrzymujące się rekordowo niskie stopy procentowe, stabilne ceny i silny popyt we wszystkich segmentach rynku nowych mieszkań. Dodatkowo dobra koniunktura, stabilne ceny gruntów i surowców pozwoliły branży dewelo- Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu Dom Development S A. perskiej utrzymać ceny mieszkań na atrakcyjnym poziomie i jednocześnie rozszerzać oferty o nowe lokalizacje. Rządowy program MdM kolejny rok wspierał rynek mieszkaniowy, mimo obniżenia limitów w IV kwartale 2015 i rozszerzenia programu – od września – o rynek wtórny. Dużą część zakupów mieszkań w 2015 r. stanowiły lokale przeznaczone na inwestycje – przyczyniły się do tego korzystny stan gospodarki i warunki finansowania zakupu lokali. W ubiegłym roku pobito rekord sprzedaży mieszkań w największych miastach Polski, co było widoczne już po trzech kwarta- łach 2015 roku. Był on lepszy pod względem liczby sprzedanych lokali niż dotychczas rekordowy 2007 r. Utrzymujący się wysoki poziom popytu na mieszkania przy jednoczesnym utrzymaniu się cen na stałym poziomie może świadczyć o dojrzałym rynku mieszkaniowym w Polsce. ............................................................ 2015: Rok 2015 na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych można nazwać rokiem zmian i rekordów. Zaczął się on od podwyższenia wymaganego wkładu własnego z 5 do 10 proc. Aby uzyskać kredyt na zakup mieszkania o wartości 200 tys. zł, należało posiadać przynajmniej 20 tys. zł oszczędności. Na szczęście ta zmiana była zapowiadana od dawna, więc osoby planujące kupić mieszkanie zdążyły się do niej przygotować. Ubiegły rok może zostać zapamiętany jako okres, kiedy oprocentowanie kredytów Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 38 wrześniu 2015 r. zmian do założeń programu Mieszkanie dla Młodych. Najważniejszą z nich było umożliwienie otrzymania dopłaty nie tylko na mieszkania nowe, ale również te z rynku wtórnego. 2016: W tym roku po raz Jarosław Sadowski, Główny analityk firmy Expander hipotecznych było najniższe w historii. W kwietniu średnio wynosiło ono zaledwie 3,65 proc. dla kredytów z wkładem własnym na poziomie 10 proc. W przypadku kredytów z wyższym wkładem własnym, minimum (3,43 proc.) odnotowaliśmy w październiku, po licznych obniżkach marż. Niestety tak niski poziom nie utrzymał się długo. Ze względu na planowane wprowadzenie podatku bankowego w grudniu aż 6 banków wprowadziło podwyżki marż, co spowodowało zwiększenie oprocentowania nowo udzielanych kredytów. Bardzo istotnym wydarzeniem było również wprowadzenie we kolejny podwyższony zostanie wymagany wkład własny (z 10 do 15 proc.). Ta zmiana nie powinna wywołać dużych problemów, gdyż nie jest to podwyżka bezwzględna, jak w ubiegłym roku. Tym razem banki nadal będą mogły udzielać kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem, że wykupią specjalne ubezpieczenie. Być może o taki kredyt będzie nieco trudniej, ale nadal będą one dostępne. stali monopol w postaci dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Właściwie dostosowane produkty odpowiadające potrzebom rynku, budowa (w końcu!) mieszkań odpowiadających profilowi przeciętnego nabywcy i dość dobrze prowadzona polityka sprzedaży to powody, dla których deweloperzy zapewne w końcówce roku mogli odkorkować szampany. Nawet otwarcie MdM-u na rynek wtórny nie miało znaczenia dla rozpędzonej deweloperskiej maszyny. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym wart odnotowania jest zwiększający się odsetek kupujących mieszkania za gotówkę. Niskie oprocentowanie depozytów bankowych powoduje, że poszukujemy innych W związku z podatkiem banko- miejsc na lokatę kapitału, a dla wielu właśnie rynek nieruchowym kolejne banki mogą zdecydować się na podwyżki marż. mości (a zwłaszcza rynek mieszkaniowy) był tą bezpieczną Pojawienie się tego nowego przystanią dla własnych pieobciążenia może też spowodować, że część instytucji istotnie niędzy. Wraz ze zwiększonymi zakupami gotówkowymi zwiękograniczy udzielanie kredytów szyła się grupa inwestorów na hipotecznych. Z drugiej jednak strony nie można wykluczyć, że rynku mieszkaniowym. Pozytywnym aspektem tego trendu nowa Rada Polityki Pieniężnej jest poprawa standardu mieszobniży stopy procentowe. To kań na wynajem i wzrost oczeskutkowałoby zmniejszeniem oprocentowania kredytów i nie- kiwań potencjalnych najemców względem wynajmowanego co poprawiło ich dostępność. mieszkania. ................................................................ 2016: Aby mówić o stabilności rynku mieszkaniowego 2015: To nie był wyjątkowy potrzebny jest stały, zrównowarok dla rynku wtórnego. Upłynął on pod dyktandem dewelo- żony popyt na mieszkania. Czy perów, którzy idealnie wykorzy- o takim będzie można mówić Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 39 w tym roku? Pewną niewiadomą jest pojawienie się kolejnej bariery w dostępie do kredytów. Obligatoryjne 15 proc. wkładu własnego (nawet jeżeli część z tej kwoty będzie można zabezpieczyć w innej formie niż wkład gotówkowy) to kolejne schody w dostępie do własnego M. Dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie atrakcyjną propozycją będzie MdM, choć już dziś wiadomo, że nie starczy w tym roku środków na dopłaty dla wszystkich zainteresowanych. o dość przeciętnym standardzie i lokalizacji. Presja na ceny spowoduje, że deweloperzy będą penetrować peryferyjne lokalizacje, skupiając się na segmencie mieszkań kompaktowych, co da im gwarancje płynnej sprzedaży. Moim zdaniem, skreślona kiedyś przez wielu wielka płyta zacznie przeżywać swój renesans. Już dziś wielu kupujących traktuje taki zakup jako mieszkanie na start, docelowo myśląc o przeprowadzce w kolejnych kilku latach. ..................................................... Podatek bankowy to jednocześnie wyższe marże kredytów oraz niższa zdolność kredytowa klientów zainteresowanych zakupem. Można się więc spodziewać, że w przypadku rynku wtórnego będziemy celować w oferty gotowe do wprowadzenia bez większych nakładów remontowych, ale jednocześnie 2015: Sytuację na polskim rynku nieruchomości w mijającym roku można uznać za jedną z najciekawszych od czasów boomu w latach 2006-2008 i potwierdzają to praktycznie wszyscy uczestnicy rynku. Wyjątkowo dobrze zagrała relacja podaży z popytem wspierana dobrą gospodarczą koniunkturą oraz subsydiowaniem rynku nieruchomości. Zachętą do zakupu mieszkań były i są nadal stabilne od ponad dwóch lat ceny nieruchomości, rekordowo niskie stopy procentowe, które wpłynęły na relatywnie tanie kredyty hipoteczne oraz dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Marcin Jańczuk, Dyrektor PR w Metrohouse Wielkimi wygranymi w 2015 roku są głównie deweloperzy, którzy odnotowali najwyższą od 2007 roku sprzedaż. W sześciu największych miastach w Polsce od października 2014 roku sprzedaż osiągnęła 46,8 tys. lokali i jest o 13 proc. większa niż w całym 2014 roku. Popytu nie osłabiła sukcesywnie realizowana polityka dotycząca założeń Rekomendacji S, która wymaga od kredytobiorców coraz to większych wkładów własnych. Ciężar ten rekompensuje wsparcie w ramach programu MdM, który od początku uruchomienia, czyli od stycznia 2014 roku, pomógł prawie 30 tys. kredytobiorców. Prognozy dotyczące spadku ilości kupowanych kredytów hipotecznych spowodowane wymogiem posiadania minimum 10 proc. wkładu własnego, które głoszono pod koniec 2014 roku, w ogóle się nie sprawdziły. Co więcej, banki nie zmniejszyły akcji kredytowej w ostatnich trzech kwartałach. Rok ten jest rekordowy nie tylko pod względem sprzedaży nowych mieszkań, ale także liczby lokali oddanych do użytkowania, wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów. Według danych GUS w okresie od stycznia do października oddano do użytkowania 115 tys. mieszkań, czyli o 0,2 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r. W czasie dziesięciu miesięcy 2015 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym na budowę 157 tys. mieszkań, więc o 17,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2014 r. Wzrosła o 10,5 proc. również liczba mieszkań, których budowę Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 40 wielu już odczuwa jego skutki. Spadek zainteresowania ofertą mieszkań nowych, subsydiowanych pieniędzmi z programu, ale także wygenerowana nadpodaż lada moment zmobilizuje deweloperów do łagodniejszej polityki rabatowej, ponieważ bez rosnącego popytu będą musieli agresywniej walczyć o klienta. Maciej Górka, Ekspert ds. nieruchomości i PR Manager w Domiporta rozpoczęto, do 142,5 tys. lokali. Najwięcej mieszkań oddano do użytkowania w województwie mazowieckim, wielkopolskim, małopolskim, dolnośląskim i pomorskim, czyli tam, gdzie najlepiej funkcjonuje program Mieszkanie dla Młodych. Część deweloperów może jednak być rozczarowana wynikami sprzedaży, jeżeli swoje realizacje oparło głównie na beneficjentach programu, ponieważ od września tego roku, czyli otwarcia programu na rynek wtórny, praktycznie 80 proc. kredytów w ramach wsparcia dotyczyła mieszkań używanych. Oznacza to, że klienci bez odpowiedniego wkładu własnego zmuszeni byli poniekąd do zakupu nowych mieszkań, mimo iż woleliby kupno używanego. Oczywiście z ust deweloperów nie usłyszymy obaw związanych z tym trendem, ale Na pewno na poszerzeniu zasięgu programu MdM zyskała oferta rynku wtórnego, szczególnie w mniejszych miejscowościach, gdzie nie buduje się nowych mieszkań, a ceny spełniały kryteria wyznaczane przez limity. Niezależnie od źródła pochodzenia nieruchomości (wtórny, pierwotny) przez cały rok niezmiennie najchętniej poszukiwane były mieszkania 2 i 3 pokojowe w metrażach od 35 do 65 metrów kw. 2016: Prognoza przyszłoroczna już tak kolorowo się nie maluje, jak to miało miejsce w mijającym roku, ponieważ pojawiają się na horyzoncie pewne ryzyka gospodarcze, które mogą wpłynąć na popyt. Pierwszym zagrożeniem będzie znikome zainteresowanie zakupem mieszkań z rynku pierwotnego wspieranych kredytem hipotecznym z dopłatą MdM, a to może skutkować gorszymi wynikami sprzedażowymi wielu deweloperów. Następne to drożejące już w tym momencie kredyty hipoteczne, które są pokłosiem pierwszych decyzji obronnych banków przeciw wprowadzeniu ustawy bankowej. Jeżeli ustawa wejdzie w życie w zgłoszonej przez komisję sejmową formie, to banki będą chciały szybciej zarabiać na kredytach i zmniejszą akcję kredytową długoterminowych hipotek. W ogóle ustawa budzi wiele kontrowersji, gdyż mimo lamentu jaki słyszymy od przedstawicieli sektora bankowego, to właśnie banki będą głównymi beneficjentami ustawy. Kolejne perturbacje może wywołać owiana tajemnicą ewentualna ustawa ratowania frankowiczów, która najprawdopodobniej odbije się na klientach banków poprzez drożejące usługi oraz marże. Natomiast na sytuacji związanej z nadpodażą nowych mieszkań będą głównie wygrywać gotówkowcy oraz osoby posiłkujące się kredytem w minimalnym stopniu. Niestety musimy się liczyć, że w 2016 RPP w końcu podniesie stopy procentowe, a to realnie wpłynie na oprocentowanie kredytów. Wymienione scenariusze otwierają dodatkowe szanse dla profesjonalnych pośredników, którzy będą mogli lepiej monetyzować usługi consultingowe, nie koniecznie skupiając się na samym kojarzeniu stron. ............................................................... Raport Polski rynek nieruchomości okiem ekspertów strona 41 2015: Mimo wzrostu obowiąz- 200 mln zł na zakup działek, kowego wkładu własnego (od 1 stycznia 2015 r. było to 10 proc. zamiast wcześniejszego 5 proc.), liczba udzielonych przez banki kredytów w pierwszych trzech kwartałach 2015 r. była o 1,9 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2014 r. (dane z raportu AMRON-SARFiN). Wiele osób ratowało się bowiem programem Mieszkanie dla Młodych, z którego dofinansowanie jest liczone jako wkład własny. Od września popularność programu znacząco wzrosła, bo włączono do niego rynek wtórny, a dodatkowo zwiększyły się kwoty i dostępność nieruchomości dla rodzin wielodzietnych. a rekordziści przekroczyli 250 mln zł. Łączne wydatki na działki pod zabudowę mieszkaniową dokonane w 2015 r. przez działających w Polsce deweloperów przekroczyły miliard złotych. Warto zauważyć, że większość transakcji odbywała się na racjonalnych, rynkowych stawkach, bez przeszacowania wartości nieruchomości, co w szerszej perspektywie mogłoby skutkować przegrzaniem rynku i nagłym wzrostem cen mieszkań. Dzięki temu stawki utrzymują się na stabilnym poziomie i nie powinno się to zmienić szybko. 2016: Ważnym tematem na 2016 r. będzie bez wątpienia podatek bankowy. Jego wprowadzenie w zapowiadanej ostatnio formie (procent od wartości aktywów) może być poważnym problemem. Trudno oczekiwać, że banki będą biernie przyglądały się spadkowi wyników, koszty zostaną więc w dużej części przerzucone dla klientów, a akcja kredytowa może zostać spowolniona. Część banków już podniosła marże (najczęściej o 0,4–0,5 p.p.), zapowiedziały też ograniZ punktu widzenia branży deczenie akcji kredytowej. weloperskiej liczy się także to, Należy też pamiętać o kolejnym że sprzedaż przełożyła się na zwiększeniu obowiązkowego wysoki poziom zakupów. Z sza- wkładu własnego przy kredycunków Home Broker Business tach mieszkaniowych (do 15 wynika, że był to rekordowy rok proc.), choć tutaj banki posiłkutakże pod względem zakupów ją się ubezpieczeniem niskiego terenów pod zabudowę miesz- wkładu własnego i prawdopokaniową. Największe firmy przeznaczyły nawet po ponad Równoważenie się sił działających na popyt i podaż mieszkań sprawiło, że przez ostatni rok ceny w skali kraju były stabilne, z lekką tendencją wzrostową, zauważalną szczególnie na rynku pierwotnym. Kończący się rok działający w Polsce deweloperzy zdecydowanie powinni zaliczyć do udanych. Większość głównych graczy zanotowała rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań. dobnie nie będzie to większym problemem dla klientów. Nadal ważną rolę na rynku odgrywać będzie program Mieszkanie dla Młodych, aczkolwiek warto zwrócić uwagę na fakt, że skokowy wzrost jego popularności wpłynie na to, że w połowie roku środki przeznaczone na 2016 mogą się wyczerpać i kupujący będą mogli wnioskować tylko o dopłaty w kolejnych latach. Oczekujemy dalszej stabilizacji cen mieszkań i rosnącego znaczenia rynku najmu. Działanie Funduszu Mieszkań na Wynajem może sprawić, że na rynku wreszcie poważną rolę zaczną odgrywać inwestorzy instytucjonalni, także z zagranicy. Nadal duże znaczenie będą mieć też inwestorzy indywidualni, którzy kupują mieszkania za gotówkę – ich decyzje nie są zależne od rynku kredytowego, a ograniczony dostęp do finansowania bankowego może jeszcze zwiększyć ich rolę. Marcin Krasoń, Analityk rynku nieruchomości w Home Broker Raport Polacy inwestują w nieruchomości za granicą strona 43 Polacy inwestują w nieruchomości za granicą Wydawałoby się, że to Europa Zachodnia inwestuje w Polsce, a nie na odwrót. Tymczasem okazuje się, że wielu polskich inwestorów lokuje swoje środki na tamtejszych rynkach. Dom, apartament, czy nawet niewielkie mieszkanie za granicą to nie tylko prestiż, lecz również doskonała lokata kapitału. Deponowanie pieniędzy w banku w obecnych czasach nie znajduje uzasadnienia finansowego, dlatego ciekawym sposobem dywersyfikacji ryzyka jest inwestowanie w nieruchomości w kraju i poza jego granicami. Za granicą, ponieważ w wielu krajach rynek nieruchomości przeżywa prawdziwy boom i roczne wzrosty wartości są dwucyfrowe, a ceny nieruchomości są często niższe niż w Polsce. Z pierwszych stron gazet można dowiedzieć się, że gwiazdy i znani biznesmeni posiadają domy i apartamenty w innych krajach. Najczęściej wybiera- ją oni europejskie wybrzeża turystyczne Hiszpanii, Włoch, Portugalii, Bułgarii, Grecji i Chorwacji. Apartament w nadmorskiej miejscowości w Hiszpanii kosztuje mniej niż porównywalne mieszkanie w dużym polskim mieście. Wysoka dostępność nieruchomości dla lepiej zarabiających Polaków powoduje spore zainteresowanie i liczne zakupy. Kluczowe znaczenie wyboru miejsca inwestycji ma klimat, przynależność do Unii Europejskiej, korzystny system podatkowy i stabilna sytuacja polityczno-gospodarcza. Raport Polacy inwestują w nieruchomości za granicą strona 44 Druga grupa inwestorów to typowi, liczący stopę zwrotu, ryzyko i perspektywy rynku klienci. Inwestują oni w dużych miastach europejskich, w dobrych lokalizacjach nawet przy wysokich cenach. Bodźcem są dla nich dobre perspektywy rynku, wysoki wzrost wartości nieruchomości ,niskie ryzyko i dywersyfikacja. Budżet, który klienci są gotowi przeznaczyć w inwestycje pod wynajem na rynkach zachodnich jest mocno zróżnicowany. Największa grupa chce zainwestować od 100 do 150 tyś. euro. Na rynku pierwotnym można w tej cenie kupić np. kompaktowy apartament w centrum Berlina, na kampusie studenckim z pełną usługą zarządzania. Sprzedawane tam małe mieszkania są w pełni urządzone, a umowy najmu są na rok czasu z możliwością przedłużenia. Wszystko to powoduje niskie ryzyko inwestycyjne przy stopie zwrotu na poziomie 5 proc. najbogatsi Polacy szukają lukw skali roku. susowych domów i apartamenSpore zainteresowanie polskich tów, są to jednak sporadyczne zapytania. inwestorów budzą mieszkania w rewitalizowanych kamienicach o powierzchniach 200-300 Coraz częściej zakupem nieruchomości interesują się również m kw. Tutaj niezbędny budżet wynosi powyżej 1 miliona euro. Polacy pracujący za granicą, którzy nie planują powrotu do Pięknie odrestaurowane wnętrza w centralnych lokalizacjach kraju oraz przedsiębiorcy prowadzący tam działalność gospodużych europejskich miast darczą, głównie w Anglii, Franznajdują szybko nabywców. Ci cji, Hiszpanii i Niemczech. Duża aktywność polskich przedsiębiorców na tym ostatnim rynku, gdzie zarejestrowanych jest ok. 180 tys. jednoosobowych przedsiębiorstw z udziałem polskich obywateli, w tym blisko 50 tys. firm rzemieślniczych, powoduje, że decydują się oni na zakup nieruchomości, a nie na wynajem. Raport Polacy inwestują w nieruchomości za granicą strona 45 Niemcy to wyjątkowo atrakcyjny rynek z silną gospodarką, która oparła się kryzysowi finansowemu, dlatego myśląc perspektywicznie inwestorzy akceptują tu niższą stopę zwrotu w stosunku do polskiego rynku nieruchomości, w zamian za stosunkowo małe ryzyko i wyższy wzrost wartości mieszkań. Polscy biznesmeni twierdzą, że prowadzenie w Niemczech działalności gospodarczej jest prostsze i bardziej zyskowne niż w Polsce, choć niemieckie podatki należą do najwyższych w Unii. W Polsce coraz trudniej jest pomnażać oszczędności. Ostatnie zmiany polityczne, obniżenie wartości złotówki i ratingu atrakcyjności inwestycyjnej naszego kraju powodują wzmożone obawy inwestorów co do stabilności politycznej i gospodarczej Polski. Dodatkowo rekordowo niskie stopy procentowe powodują, że lokaty bankowe i obligacje przynoszą niewielkie zyski, fundusze inwestujące w polskie obligacje zarobiły jedynie 0,9 proc., a akcje wchodzące w skład indeksu WIG20 od maja 2015 roku potaniały o niemal 30 proc. Dotychczasowa atrakcyjność inwestowania na polskim rynku nieruchomości opierała się w głównej mierze na stabilności politycznej i stałym wzroście gospodarczym, wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej (rating A), dużej aktywności młodych przedsiębiorstw, poszanowaniu wartości rodzinnych i chrześcijańskich, które są mocnym fundamentem rozwoju gospodarczego, niskim wsparciu socjalnym, powodującym konieczność aktywności na rynku pracy oraz na cechach narodowych Polaków, których charakteryzuje spryt, pomysłowość i pragnienie sukcesów globalnych. Na ile zmieni się klimat do inwestowania w nowej rzeczywistości politycznej 2016 roku zobaczymy. Póki co, może warto pomyśleć o dywersyfikacji. Praktycznie cały świat mamy przed sobą, możemy inwestować gdzie chcemy i w co chcemy. Warto jednak zadać sobie pytanie przed podjęciem każdej decyzji zakupowej – nie ile mogę na inwestycji zarobić, lecz ile mogę na niej stracić? Autor: Jarosława Ejsymont, NIERUCHOMOŚCI R.E.J. Raport MdM w dużym mieście strona 46 MdM w dużym mieście – jakie są możliwości kupna mieszkania z rządową dopłatą w wybranych miastach w Polsce? Po nowelizacji we wrześniu 2015 r. rządowy program dofinansowań Mieszkanie dla Młodych został rozszerzony o rynek wtórny. Wcześniej jego beneficjentami po stronie sprzedających byli wyłącznie deweloperzy, teraz ruch na rynku odczuli również właściciele używanych mieszkań i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Wraz za zmianami lawinowo przybyła liczba składanych wniosków – program notuje rekordowe zainteresowanie, a zdaniem analityków pula pieniędzy zarezerwowana na dopłaty w 2016 roku może się skończyć już nawet w kwietniu. Nie wszędzie jednak MdM cieszy się jednakowym zainteresowaniem, co nierzadko bardziej wynika z niskiej dostępności lokali, które mieszczą się w ustalanych co kwartał limitach, niż ze względu na zainteresowanie kupujących. Poprosiliśmy pośredników nieruchomości w największych miastach wojewódzkich o komentarze, jak wygląda sytuacja w ich regionie – jakie są możliwości kupna mieszkania z dopłatą w programie Mieszkanie dla Młodych, oraz jak dużo się takich mieszkań sprzedało w ostatnim kwartale 2015 roku? BIAŁYSTOK W Białymstoku sytuacja na rynku nieruchomości pozwala na szeroki wybór mieszkań w programie MDM na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Uwzględniając możliwości negocjacyjne właścicieli nieruchomości na rynku wtórnym szacuje się, że w Białymstoku około 20–25 proc. lokali może zostać zakwalifikowana do programu MdM. Statystyki wyraźnie pokazują, że tego typu mieszkania są bardzo popularne wśród potencjalnych klientów i dlatego w ostatnim kwartale 2015 Raport MdM w dużym mieście strona 47 roku stanowiły one znaczącą część obrotu mieszkań na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Przemysław Smalkowski, expressHOUSE Białystok GORZÓW WIELKOPOLSKI Głównym kryterium w programie MdM jest oczywiście limit ceny za m kw. mieszkania. Jest to warunek, który automatycznie sprawdzamy jeżeli zakup ma zostać sfinansowany z kredytu wspartego dofinansowaniem. O ile w przypadku większych miast jego uzyskanie skazywało nabywców na zakup nieruchomości na obrzeżach, a z pewnością poza najatrakcyjniejszymi dzielnicami, o tyle w Gorzowie ustalone limity ceny metra kwadratowego dawały stosunkowo szerokie pole wyboru lokalizacji. Już określone na początku zaistnienia programu na rynku wtórnym granice cenowe dawały spore możliwości w poszukiwaniu własnego lokum, jednak ogłoszona w czwartym kwartale podwyżka do blisko 3 500 zł dawała już właściwie pełną swobodę wyboru. Niedostępne pozostało praktycznie jedynie młode Osiedle Europejskie, jednak istniała już możliwość zakupu mieszkania na najpopularniejszym w naszym mieście Osiedlu Górczyn. Sławomir Moder, Moder Nieruchomości s c. KATOWICE Na katowickim rynku nieruchomości zarówno w IV kwartale 2015 r., jak i w I kwartale 2016 r. dopłaty w programie MdM kształtują się na tym samym poziomie. Jeżeli chodzi o dopłaty na rynku wtórnym obejmują one mieszkania, których cena 1 m kw. nie przekracza kwoty 3923,10 zł, natomiast na rynku wynosi ona 4794,90 zł. Raport MdM w dużym mieście strona 48 Na katowickim rynku nieruchomości ok. 60 proc. mieszkań spełniało kryteria cenowe i metrażowe programu MdM. Dodatkowo informacja o możliwości dopłat dała efekt po drugiej stronie, czyli u osób sprzedających nieruchomość. Zdając sobie sprawę z możliwości dofinansowania, jakie może otrzymać strona kupująca, właściciele nieruchomości o zbliżonej kryteriami cenie za m kw. byli wstanie dostosować się do sytuacji i obniżyć cenę by zamknąć transakcję sprzedaży. W ostatnim kwartale 2015 r. sprzedaż nieruchomości na rynku katowickim była wzmożona. Wpłynęło na to z pewnością klika czynników, m.in. wejście we wrześniu nowelizacji ustawy o dopłatach w ramach programu MdM, która objęła dopłatami rynek wtórny i zniosła limit wiekowy dla rodzin wielodzietnych. Nie bez znaczenia była także informacja o wzroście wkładu własnego z 10 do 15 proc. od stycznia 2016 r. dla osób chcących ubiegać się o kredyt mieszkaniowy. Diana Polak, freedom nieruchomości Katowice KIELCE Możliwości kupna mieszkania z dopłatą w ramach MdM są bardzo duże, ponieważ limity wyznaczone na nasz rejon są przystępne dla sprzedających. Jeśli tylko jest małe odchylenie ceny, jaką chciałby uzyskać sprzedający, od limitu przewidzianego w programie MdM, klient zgadza się na lekką obniżkę, ponieważ zdaje sobie sprawę, że ta drobna korekta może w dużej mierze przyczynić się do szybszej sprzedaży. Oczywiście różnica w cenie nie może być drastyczna. Mieszkania kwalifikujące się do programu MdM na rynku wtórnym Raport MdM w dużym mieście strona 49 stanowią około 60 proc. ofert w naszym biurze. W ostatnim kwartale 2015 r. sprzedało się takich mieszkań około 25 proc. całości sprzedaży. Agnieszka Banak, freedom nieruchomości Kielce KRAKÓW W Krakowie dostępność mieszkań w programie MdM jest niewielka, ponieważ limity w stosunku do cen rynkowych są wyjątkowo niskie. Szacujemy, że na rynku wtórym ok. 1–2 proc. ofert spełnia kryteria cenowe, które wyniosły w IV kwartale 4293 zł/m kw. Takie mieszkania można znaleźć przede wszystkim na obrzeżach miasta, m.in. na osiedlu Złocień, Rżonka, Swoszowice oraz przede wszystkim w Nowej Hucie. Są to mieszkania w większości do remontu. Zdecydowanie większy wybór mają klienci poszukujący mieszkania od dewelopera. W tym przypadku ok. 10 proc. ofert spełnia kryteria programu. Najwięcej dostępnych mieszkań znajduje się w Czyżynach, Mistrzejowicach oraz Bieżanowie, ale wraz z nowymi inwestycjami coraz więcej ofert pojawia się również na Prądniku Białym, Prądniku Czerwonym oraz Woli Duchackiej. Pojedyncze nieruchomości można również znaleźć w innych częściach miasta, w mniejszych inwestycjach, np. na ul. Petrażyckiego czy w rejonie Wieliczki. Stosunkowo niska podaż mieszkań dostępnych w MdM przy bardzo dużym zainteresowaniu klientów na rynku w Krakowie sprawia, że lokale, które mieszczą się w limitach szybko znajdują nabywców. Maciej Trela, Północ Nieruchomości LUBLIN Możliwości zakupu nieruchomości w programie MdM w Lublinie są ograniczone ze względu na stosunkowo niewielką ilość ofert dostępnych na rynku. Limity obowiązujące w programie nie pozostawiają wielkiego wyboru potencjalnemu nabywcy. Jest to ok. 5 proc. ofert, głownie na obrzeżach miasta, w mniej popularnych dzielnicach lub mieszkania do kapitalnego remontu. Liczba osób, które skorzystały z programu w ostatnim kwartale 2015 r. była zdecydowanie większa ze względu na możliwość sfinansowania z MdM całości wkładu własnego dla singli i małżeństw bezdzietnych. Łukasz Józefczuk, Wojciech Goniewicz, expressHOUSE Lublin ŁÓDŹ Skala zjawiska MdM w Łodzi jest na tyle mała, że na rynku łódzkim jego wpływ nie jest dostrzegalny w większy sposób. Program funkcjonuje bez większej popularności i entuzjazmu wśród kupujących, nie wpłynął na zmiany cen mieszkań ani koniunktury ogólnie, są to pojedyncze przypadki. W Łodzi jest to pochodna ogólnej sytuacji lokalnego rynku nieruchomości, w przeciwieństwie do niektórych dużych miast Polski, gdzie Raport MdM w dużym mieście strona 50 wpływ MdM jest istotny, ale to dotyczy tylko pewnych miejsc w kraju. W Łodzi oferta mieszkań spełniających kryteria programu MdM jest zróżnicowana. Takie nieruchomości, spełniające limity wielkości i ceny, można znaleźć niemal wszędzie na terenie miasta – zarówno w śródmieściu, jak i w bardziej peryferyjnych dzielnicach. Łódź jest jednak na tym polu wyjątkiem, poziom cen jest względnie wyrównany w stosunku do innych ośrodków w Polsce. Paweł Kolasiński, ARLI Nieruchomości OLSZTYN W Olsztynie możliwość kupna mieszkania z dopłatą w programie MdM istnieje w przypadku nieruchomości, których cena za 1 m kw. nie przekracza w przypadku rynku pierwotnego – 5379,55 zł, natomiast w przypadku rynku wtórnego – 4401,45 zł. Śledząc liczbę ogłoszeń sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w Olsztynie można stwierdzić, że ponad połowa z tych nieruchomości spełnia kryteria uzyskania dopłat w rządowym programie MdM. W przeważającej większości są to mieszkania dwu- i trzypokojowe, na które w ostatnim kwartale 2015 r. popyt był największy. Ostatni kwartał 2015 r. był czasem, w którym zauważalne było bardzo duże ożywienie na rynku wtórnym. Klienci zainteresowani byli szczególnie zakupem mieszkań z dopłatą. Praktycznie większość klientów kredytowych decydowała się na złożenie wniosków w ramach programu MdM. Kwota dofinansowania zachęcała do zakupu szczególnie rodziny wielodzietne, w przypadku których sięgała w Olsztynie nawet do 95 tys. zł. W rodzinach z trójką dzieci dodatkowo zniesiono limit wieku kredytobiorcy oraz warunek braku innej nieruchomości, co przełożyło się na zwiększenie liczby składanych wniosków. W obawie przed podniesieniem wysokości wkładu własnego z obecnych 10 do 15 proc. oraz zwiększeniem wysokości marż na skutek zapowiadanego wprowadzenia podatku bankowego, klienci chcieli zdążyć z kupnem mieszkania jeszcze przed końcem roku. Anna Lewandowska, freedom nieruchomości Olsztyn OPOLE W pierwszych trzech kwartałach 2015 roku wartość średnich wskaźników przeliczeniowych była wielkim problemem w przypadku Opola. Niestety limity cen m kw. nie przystawały do warunków rynkowych – podaż nowych mieszkań w ce- nie do 3900 zł była minimalna, natomiast średnia cena za metr wynosiła ok. 4400 zł. W efekcie mieszkańcy Opola byli niemal odcięci od możliwości skorzystania z dopłat. Nasz region był na ostatnim miejscu w Polsce pod względem uczestnictwa w programie MdM. Raport MdM w dużym mieście strona 51 Sytuacja w ostatnim kwartale 2015 roku uległa znacznej poprawie dzięki zmianie ustawy, której zapisy zaczęły obowiązywać od dnia września. Wprowadzenie do programu mieszkań z rynku wtórnego oraz wyższe limity w czwartym kwartale, które w przypadku rynku pierwotnego wynosiły 4233,35 zł oraz 3463,65 zł dla rynku wtórnego, spowodowały, że mieszkańcy Opola zaczęli nabywać mieszkania korzystając z dopłat w programie MdM. W chwili obecnej w Opolu 55 proc. mieszkań z rynku pierwotnego oraz 26 proc. mieszkań z rynku wtórnego spełnia kryteria programu MdM. W ostatnim kwartale 2015 roku co drugi kredyt na zakup mieszkania w Opolu został udzielony z dopłatami w ramach MdM. Piotr Ociepa, INVESTOR NIERUCHOMOŚCI POZNAŃ W Poznaniu można skorzystać z programu MdM zarówno kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Prawie każda inwestycja deweloperska posiada pulę mieszkań, które spełniają kryteria programu, a deweloperzy są bardziej skłonni do negocjacji cen tak, aby także te nieznacznie wykraczające poza limity zostały nimi objęte. Jeżeli chodzi o mieszkania używane, to te objęte programem są jednak w słabym stanie technicznym lub do remontu. Wyjątkiem są mieszkania o większych metrażach, powyżej 70 m kw., wtedy cena za 1 m kw. jest relatywnie niższa od mniejszych lokali. Według szacunków nawet 30 proc. mieszkań na rynku wtórnym może zostać sfinansowana kredytem z dopłatą MdM. Właściciele są też bardziej skorzy do korekty cen nieruchomości, aby spełniały kryterium ceny maksymalnej. Pod koniec 2015 roku można było zaobserwować znaczny wzrost zainteresowania mieszkaniami z dopłatami, szczególnie w IV kwartale. Nie każdy zainteresowany jednak sfinalizował zakup w ubiegłym roku, część popytu przeniosła się już na rok 2016. Anna Rosa-Michalak, expressHOUSE Poznań RZESZÓW Program MdM w Rzeszowie można krótko opisać „z dużej chmury mały deszcz”. Na papierze założenia wyglądają bardzo optymistycznie, dopłaty wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych działają na wyobraźnię każdej osoby poszukującej własne M. Niestety limit cenowy całkowicie nie pokrywa się z rzeczywistymi cenami, co gorsza warunki programu Raport MdM w dużym mieście strona 52 MdM nie uwzględniają danych dotyczących rozwoju polskich miast, który jasno pokazuje, że najbardziej dynamicznie rozwija się Warszawa i Rzeszów. Szybki rozwój miasta oraz wzrost populacji sprawia, że ceny nieruchomości systematycznie rosną, a możliwość zakupu mieszkania przez rodziny, do których program miał być skierowany, niestety oddala się. Realna dostępność mieszkań na rynku wtórnym zależy przede wszystkim od metrażu oraz liczby pokoi. Małe mieszkania (1–2 pokojowe) spełniające warunki MdM to ok. 5 proc. rynku, zaś większe (3–4 pokojowe) to ok. 15 proc. dostępnych ofert. Podniesienie limitu cen dla nowych mieszkań sprawiło, że deweloperzy mogli odczuć realny wzrost sprzedaży na poziomie ok 20 proc. To pokazuje, jak bardzo tego typu program jest potrzebny, ale aby działał na 100 % musi być oparty na rzeczywistych warunkach rynkowych. Paweł Gancarz, Super Nieruchomości SZCZECIN Włączenie rynku wtórnego do programu MdM spowodowało duże zainteresowanie klientów tą formą pomocy państwa. Bardzo wielu klientów zaczyna kontakt od pytania o mieszka- nia objęte programem. Niestety nie ma na szczecińskim rynku wielu takich ofert. Powodem jest limit ustawiony na poziomie około 3 600 zł za m kw. Warunek ceny spełniony zostaje najczęściej przy dużych mieszkaniach, które z kolei nie spełniają warunku powierzchni lub ich standard jest niski. Kredyt z dopłatą MdM nie umożliwia finansowania remontu. W ogólnej liczbie około 200 transakcji zrealizowanych przez nasza firmę w IV kwartale 2015 roku, transakcje z MdM stanowiły kilka proc. ogólnej liczby transakcji. Wielu klientów rozpoczyna poszukiwania mieszkania od ofert łapiących się na MdM, jednak w rezultacie kupują mieszkanie z normalnym kredytem. Raport MdM w dużym mieście strona 53 W naszej ocenie objęcie rynku wtórnego dopłatami MDM na pewno wpłynęło na ożywienie na rynku, większa liczba młodych ludzi zaczęła rozważać zakup lub zmianę mieszkania. Wojciech Walasik, BONUS nieruchomości ciu MdM na rynku wtórnym w ostatnim kwartale. Z całą pewnością można powiedzieć, że było ich sporo. Niektórzy klienci wręcz wstrzymywali się z kupnem mieszkania do IV kwartału, aby móc skorzystać z programu MdM. Wg badań NBP w Bydgoszczy i w Toruniu wymogi programu MdM spełniało ok. 60–70 proc. przeprowadzonych transakcji w III kwartale 2015 roku i tak też jest w praktyce. Uśrednione dane z internetu szacują tę liczbę na poziomie 50–55 proc. Należy jednak zaznaczyć, że szacunki te są oparte na cenach ofertowych ogłoszeń w Internecie. Największy problem tego typu opracowań polega na tym, że badania te robione są w oparciu o ceny ofertowe danej firmy lub portalu ogłoszeniowego. Nawet jeśli dla celów opracowania ktoś przyjął obniżenie ceny ofertowej o 5–10 proc., to i tak nie można uznać tego typu wyliczeń za wiarygodne, ponieważ wg. NBP w największych miastach różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wynosi od 10,4 do 22 proc. (!). TORUŃ Możliwości kupna mieszkania z dopłatą w ramach MdM w Toruniu są nie małe w porównaniu do innych miast. Szacujemy, że około 65 proc. przeprowadzonych transakcji spełnia warunki programu. Trudno jest podać dokładną liczbę transakcji zrealizowanych przy wspar- Leszek A. Hardek, Intercentrum TRÓJMIASTO Po wprowadzeniu nowelizacji, pozwalającej na zakup mieszkania również na rynku wtórnym, w III kwartale poprzedniego roku limity dotyczące powierzchni wynosiły kolejno: Gdańsk – maksymalnie 4282,65 zł za m kw., gminy sąsiadujące z Gdańskiem (w tym Sopot, Gdynia, Pruszcz Gdański) maksymalnie 4000,50 zł za m kw. Dla porównania, wartości te na rynku pierwotnym wynosiły: 5234,35 zł dla Gdańska i 4889,50 zł w gminach sąsiadujących ze stolicą województwa. Ustalone limity cenowe powodują, że potencjalnym beneficjentom programu, niestety trudno się w nich zmieścić. Oprócz tego, według raportu NBP, średnia cena transakcyjna w Gdańsku, jeszcze przed wprowadzeniem MdM, na rynku wtórnym wynosiła ponad 5 tys. zł, czyli dużo więcej niż maksymalne kryterium dofinansowania. W całym Trójmieście i okolicach, gdzie działa biuro Tyszkiewicz Nieruchomości, tendencja jest zbliżona i część mieszkań na rynku wtórnym, która spełnia kryteria MdM niestety należy do mniejszości. Dlatego stosunkowo mało takich nieruchomości sprzedało się w ostatnich trzech miesiącach 2015 r., czyli w pierwszym kwartale obowiązywania nowelizacji. W samym Gdańsku oferta jest dość mocno ograniczona. Mieszkania dostępne w MdM, które spełniają wszystkie wymagane kryteria, zazwyczaj przeznaczone są do kapitalnego lub chociaż częściowego remontu. Większość z nich Raport MdM w dużym mieście strona 54 obejmuje nieruchomości zlokalizowane w nieco starszych budynkach oraz w blokach z tzw. wielkiej płyty. Stosunkowo łatwiej o mieszkania m.in. w Gdyni, Rumi czy Redzie, gdzie ofert w MdM można znaleźć o wiele więcej. Martyna Choszcz, Tyszkiewicz Nieruchomości WARSZAWA Limity cen mieszkań objętych programem MdM dla Warszawy na koniec roku 2015 wynosiły odpowiednio 6417,49 zł/m kw. dla rynku pierwotnego oraz 5250,68 zł/m kw. dla rynku wtórnego. Tymczasem wg AMRON SARFIN średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie, jaką zarejestrowano dla III kwartału 2015 roku to 7463 zł/m kw. Zgodnie zaś z danymi NBP średnia cena dla mieszkań (II kwartał 2015) dla rynku pierwotnego wyniosła 7800 zł/m kw. i 8100 zł/m kw. dla ryn- dzielnicach stolicy, bądź są to mieszkania do generalnego ku wtórnego. remontu. Analizując powyższe, nietrudSpoglądając jednak na przyjęte no zauważyć, że średnie ceny limity dla Warszawy oraz dane transakcyjne plasują się znacznie powyżej limitów przyjętych statystyczne wykazane przez banki, nietrudno o wnioski, że dla MdM. Na rynku jest jednak pewna ilość ofert, których ceny w przypadku Warszawy liczba transakcji z udziałem MdM nie (nawet ofertowe) mieszczą się stanowiła w roku 2015 istotw przyjętych przez MdM założeniach, aczkolwiek jest to nie- nego procentu w stosunku do wielki procent, a nieruchomości wszystkich zarejestrowanych te znajdują się w peryferyjnych transakcji. Z pewnością więcej zakupów w tym programie odbyło się na rynku pierwotnym aniżeli na wtórnym. Deweloperzy bowiem reagują na wszelkie zmiany, tak koniunktury, jak i uwarunkowań prawnych, o wiele bardziej elastycznie niż klient indywidualny. Mogą też wpływać na wielkość i rodzaj oraz lokalizację realizowanych projektów, analizując popyt czy średnie wartości kredytów udzielnych na cele mieszkaniowe. Stąd zapewne dość duży sukces deweloperów, dla których tworzenie i upłynnianie kolejnych inwestycji jest oparte na modelu czysto biznesowym, a nie – jak w przypadku sprzedaży indywidualnej – o wartości emocjonalno-sentymentalne. Joanna Lebiedź, RE/MAX Action Raport MdM w dużym mieście strona 55 WROCŁAW Obecne możliwości zakupu mieszkania w ramach programu MdM we Wrocławiu można określić jako dość ograniczone ze względu na niewielką ilość mieszkań spełniających kryteria MdM. Na rynku wtórnym kwota, przy której można ubiegać się o dopłatę w ramach MdM wynosi 4290,30 zł/m kw. Odsetek mieszkań z rynku wtórnego spełniających powyższe kryterium można określić na maksymalnie 10 proc. Kryterium metrażu (75 m kw.) ma tutaj drugorzędne znaczenie, ponieważ rzadko kiedy młode osoby stać na zakup większych mieszkań. Są to najczęściej lokale do gruntownego remontu, położone wysoko bez windy, bardzo daleko od centrum, w lokalizacjach źle skomunikowanych lub po prostu niemodnych, z dala od szkół i przedszkoli. W przypadku naszego biura w ostatnim kwartale ub. roku udział sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego w MdM wyniósł 18 proc., niemniej jednak jest to zbyt mała liczba, nie odzwierciedlająca ogólnej statystyki. Kontynuacja programu jest wskazana. Iwona Grześkowiak, PÓŁNOC Nieruchomości Wrocław Opracował: Michał Nitychoruk, Gratka. pl Raport Zarządzanie najmem nieruchomości strona 56 Zarządzanie najmem nieruchomości czyli o wciąż mało popularnej na polskim rynku usłudze Czas to pieniądz, dlatego na popularności zyskuje usługa zarządzania najmem. Dobry zarządca pomoże już na etapie inwestowania w nieruchomość, w jego wykończeniu, a wreszcie w poszukiwaniu, ocenie i weryfikacji najemcy. Po tym zajmie się tym, co robi najlepiej – będzie sprawnie zarządzał nieruchomością, aby przynosiła właści-cielowi jak najmniej problemów, a jak największe zyski. W czasach niepewności na rynkach kapitałowych do łask inwestorów powróciły nieruchomości na wynajem, traktowane jako lokata kapitału. Kupujemy zarówno nieruchomości mieszkaniowe, jak i komercyjne. Początkujący rentierzy często są zaskoczeni tym, że taka inwestycja to nie „samograj” – co więcej, wymaga często naprawdę dużych nakładów czasu i pracy. Odpowiedzią na ten problem, na Zachodzie dawno uznaną za „oczywistą oczywistość”, jest usługa zarządzania najmem nieruchomości. Inwestycyjni wyjadacze już ją znają, jednak inwestorzy detaliczni czy początkujący nie zawsze, dlatego chcielibyśmy przybliżyć wszystkim, na czym to polega. Wielu inwestorów, zwłaszcza z niewielkim portfolio (lub po Raport Zarządzanie najmem nieruchomości strona 57 prostu z jednym lokalem), myśli, że zarządzanie najmem to usługa nie dla nich – bo z jednym, dwoma lokalami nie ma wiele pracy, a sama usługa jest pewnie droga. Jednak to nieprawda – dobry zarządca potrafi na siebie zarobić, a skorzystanie z jego usług się najzwyczajniej w świecie opłaca. Zwłaszcza, że ich cena jest zawsze dostosowana do typu nieruchomości i przepływów finansowych przez nią generowanych. Doradztwo i znalezienie najemcy Doświadczony zarządca jest nieocenioną pomocą już na etapie zakupu mieszkania (lokalizacja, rozkład mieszkania, aspekty prawne), jego wykończenia (racjonalizacja kosztu, dostosowanie projektu pod kątem wybranej grupy docelowej najemców) czy w końcu – last but not least – poszukiwaniu, ocenie i weryfikacji najemcy. Nierzetelny najemca to największy stres i ryzyko każdego wynajmującego. Dzięki zaangażowaniu zarządcy, który współpracuje z profesjonalnymi pośrednikami i reprezentuje jedynie interesy właściciela, to ryzyko jest znacznie minimalizowane. Kontrola i opieka Sporządzenie szczegółowego protokołu przy przekazaniu lokalu, a także zadbanie o otrzymanie od najemcy niezbędnych dokumentów, pozwala uniknąć późniejszych nieporozumień i kłopotów. Jasne zdefiniowanie obowiązków obu stron, ustalenie terminu przekazania lokalu, wizyt inspekcyjnych oraz koordynacja niezbędnych napraw, organizacja ewentualnych zakupów dodatkowego wyposażenia – wszystko to kwestie, którymi kompleksowo zajmie się zarządca nieruchomością. Raport Zarządzanie najmem nieruchomości strona 58 Rozliczenia Koordynacja kontaktów Oprócz troski o stan lokalu, najważniejszym obowiązkiem zarządcy jest kontrola spraw finansowych. Dbałość o terminowe regulowanie płatności przez najemcę pozwala skutecznie planować przepływy finansowe po stronie właściciela. Trzymający rękę na pulsie zarządca jest w stanie szybko reagować na opóźnienia i ewentualne problemy zduszać w zarodku. To z kolei sprawia, że najemca uczy się, że miesięczny czynsz nie należy do płatności z kategorii „można się spóźnić”. Zarządzający najmem jest pierwszą osobą do kontaktu dla najemcy, administratora nieruchomości, dostawców mediów czy usług telekomunikacyjnych. W przypadku awarii, konieczności wykonania napraw czy udostępnienia lokalu dla przeglądu kominiarskiego, w zakresie obowiązków zarządcy leży koordynacja wszystkich uczestników tak, aby konieczne czynności odbyły się bezproblemowo i w ustalonym terminie. Zarządca reguluje też wszelkie płatności leżące po stronie właściciela nieruchomości. Opłaty do wspólnoty, podatek od nieruchomości, media. Odpowiedzialnością zarządcy jest, żeby te koszty były uregulowane terminowo i w prawidłowej wysokości. Zarządzająca nieruchomością firma przejmuje nie tylko najważniejsze, ale w zasadzie wszystkie obowiązki wynajmującego. Skorzystanie z jej kompleksowych, profesjonalnych usług pozwala nie tylko zaoszczędzić cenny czas, ale i zyskać przy tym niezbędny komfort oraz bezpieczeństwo. Zarządca – dzięki stałej współpracy ze sprawdzonymi podwykonawcami – jest w stanie zorganizować naprawę, sprzątanie czy remont szybciej niż właściciel, polegający tylko na wyszukiwarce internetowej. A to oznacza, że Ubezpieczenie Jedna z podstawowych zasad inwestowania głosi, że zanim zaczniemy finansową ekspansję, powinniśmy zabezpieczyć majątek, który już posiadamy. Dlatego ubezpieczenie lokalu to konieczność. Dzięki ubezpieczeniu, w przypadku wystąpienia jakichkolwiek szkód oraz zniszczeń, zarządca nieruchomości zajmie się zgłoszeniem szkody do ubezpieczyciela oraz pilotowaniem przebiegu naprawy. Korzyści z zarządzania będzie taniej i bez ryzyka, że zatrudnimy sobie fachowca rodem z sennego koszmaru. Dobry zarządca ma w swoją misję wpisaną również dbałość o budowanie dobrej relacji między wynajmującym a najemcą. Wiadomo, że ich interesy są w dużej mierze rozbieżne, co często rodzi sytuacje konfliktowe. Zarządca działa jako bufor, a dzięki doświadczeniu i zrozumieniu interesów obu stron, niczym profesjonalny negocjator, pomaga im dojść do porozumienia. A to z kolei pozwala budować długoterminowe relacje – przedłużenie umowy najmu z dotychczasowym, sprawdzonym najemcą jest przecież najbezpieczniejszym i najtańszym dla wynajmującego rozwiązaniem. Autor: Monika Kowalczyk, K2 Asset Management Raport Dobry lokal usługowo-handlowy strona 59 Dobry lokal usługowo-handlowy - co warto wiedzieć, zanim go wynajmiemy Niezwykle istotnym warunkiem odniesienia sukcesu w biznesie opartym na obsłudze klienta „z ulicy” jest posiadanie dobrego lokalu usługowo-handlowego. Istnieje szereg czynników decydujących o tym, czy wybrany lokal okaże się strzałem w dziesiątkę dla przedsiębiorcy. Należy pamiętać, że czynniki te różnią się w zależności od branży, specyfiki oraz skali prowadzonej działalności. Jak w przypadku każdej innej nieruchomości, o atrakcyjności lokalu w pierwszej kolejności decyduje jego lokalizacja. Istotna jest ona zarówno w obrębie miasta, dzielnicy, ulicy, jak i samego budynku. Lokal musi być widoczny dla klientów przedsiębiorcy, więc nawet jeśli jest położony przy najlepszej ulicy handlowej w mieście, ale jest usytuowany w trudnodostępnej części budynku, może nie spełnić swojej funkcji. Najbardziej pożądane cechy jego lokalizacji to odpowiednio duży ruch pieszy i samochodowy, dogodny dojazd autem i środkami komunikacji miejskiej oraz dostępny bezpłatny parking. O widoczności lokalu zwykle przesądza dobrze wyeksponowana witryna. Jest to prywatna przestrzeń reklamowa przedsiębiorcy, która może okazać się nieoceniona w generowaniu sprzedaży. Dobrze wykorzystana potrafi skutecznie zachęcić klientów do wejścia do środka i skorzystania z usług firmy lub zrobienia zakupów. Raport Dobry lokal usługowo-handlowy strona 60 Wybierając lokal handlowy pod działalność gospodarczą nie można zapominać o możliwości i warunkach jego dostosowania do indywidualnych potrzeb prowadzonej działalności. Zgodę na ewentualne przeróbki i ada- ptacje wnętrza najbezpieczniej jest uzyskać jeszcze na etapie negocjowania umowy najmu. Moment jej zawierania jest też dobrym czasem na uzgodnienia dotyczące warunków umieszczenia reklamy firmy (szyldu, kasetonu) na zewnętrznej elewacji budynku. Największym popytem cieszą się topowe lokale z witrynami położone w centrach dużych miast. Jeśli wysokość czynszu jest rynkowa, są one właściwie wynajmowane „na pniu”. Inwestując w zakup takiej nieruchomości można być pewnym, że cena najmu będzie stabilna i nie będzie problemów ze znalezieniem klienta gotowego ulokować w nim swoją działalność. Średni czas trwania umowy najmu w przypadku tego typu lokali wynosi 5 lat. Zdarzają się oczywiście krótsze, na przykład 2-3 letnie, ale i dłuższe – zawierane nawet na 10 lat. Przeważnie okres jej trwania jest zależny od atrakcyjności lokalu. Im jest bardziej atrakcyjny, tym najemca jest bardziej skłonny związać się umową na dłuższy czas. Autor: Maciej Trela, Prezes Zarządu PÓŁNOC Nieruchomości Raport Wywiad Gratki strona 61 Wywiad Gratki z Leszkiem A. Hardkiem, Prezydentem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości W tym roku można było odczuć pozytywne nastroje wśród pośredników. Rynek przyśpieszył, notowano wzrost sprzedaży nieruchomości we wszystkich segmentach. Jak Pan, z perspektywy pośrednika i zarazem prezydenta PFRN, ocenia rok 2015 dla rynku wtórnego? Możemy mówić o stabilności? Stabilizacja rynku nieruchomości utrzymuje się od 2-3 lat, a 2015 rok tylko wzmocnił ten trend. Jedynie w drugiej połowie mijającego roku mogliśmy obserwować zwiększone zainteresowanie nieruchomościami na rynku wtórnym, co bezpośrednio przełożyło się na wzrost liczby transakcji. Wzrost ten jednak nie był taki sam we wszystkich segmentach tego rynku. Co przyczyniło się do takiego stanu? Tanie kredyty mieszkaniowe, objęcie rynku wtórnego rządowym programem MdM, a może jeszcze coś innego? Na polepszenie nastrojów wpłynęło niewątpliwie wejście na rynek wtórny programu Mieszkanie dla Młodych. Według 55 proc. pytanych przez PFRN pośredników rządowa nowelizacja spowodowała zwiększenie liczby przeprowadzonych transakcji. W zależności od regionu i dostępności mieszkań spełniających wymogi programu jest to wzrost na poziomie od 10 do nawet 70 proc. Dodatkowo obserwowany przez nas większy ruch na rynku nieruchomości wtórnych był efektem rekordowo niskich stóp procentowych i perspektywy zwiększenia do 15 proc. minimalnego wkładu własnego dla kredytów hipotecznych od stycznia 2016 roku. Jaki typ mieszkania z rynku wtórnego Polacy w tym roku najchętniej kupowali – czy dysponują Państwo takim zestawieniem? Najczęściej wybierane były mieszkania dwu- i trzypokojowe, co także jest tendencją utrzymującą się kolejny już rok. Również ostatnie, przeprowadzone przez PFRN wśród pośredników w obrocie nieruchomościami badania na temat wpływu programu MdM na rynek wtórny wykazały, że 71 proc. klientów wybiera mieszkania dwupokojowe, a 26 proc. trzypokojowe i większe. Na kawalerki decyduje się jedynie 3 proc. konsumentów. Wiąże się to bezpośrednio z charakterystyką klientów korzystających z programu: 73 proc. wszystkich zgłaszających się do biur pośrednictwa stanowią młode pary i małżeństwa, a 18 proc. osoby samotne. Raport Wywiad Gratki strona 62 W polskich biurach nieruchomości również widać zmiany – usługi pośrednictwa obrosły szeregiem dodatkowych usług, takich jak home staging, profesjonalne sesje zdjęciowe, zwiększyła się też aktywność agentów na polu marketingu. Jak Pan ocenia te działania? Czy są niezbędne na dzisiejszym rynku? Usługi dodatkowe (najczęściej dodatkowo płatne) w biurach nieruchomości nie są niczym nadzwyczajnym. Zmienia się tylko ich rodzaj czy ilość. Od wielu lat dynamiczny rozwój nowych technologii wywiera – podobnie jak w przypadku innych gałęzi gospodarki – niebagatelny wpływ na rynek nieruchomości. Coraz większą część klientów biur nieruchomości stanowią ludzie młodzi, dla których Internet i nowe media są zupełnie naturalne. Nowe narzędzia niosą ze sobą duże jakościowe zmiany w pracy pośredników, ale nigdy ich nie zastąpią. Internet i nowe technologie są inspirujące, jego możliwości trzeba wykorzystywać, ale nie można przeceniać. Pośrednik nieruchomości to wysokiej klasy specjalista z odpowiednim wykształceniem, szeroką wiedzą na temat rynku nieruchomości, kompetencjami, często wieloletnim doświadczeniem. To zawód zaufania Podsumowując możemy powiedzieć, że „wujek google” nigdy nie zastąpi profesjonalisty, a super zdjęcia czy wspaniały opis posiadanej wiedzy, którą powinien posiadać każdy pośrednik. społecznego. Klienci powinni otrzymywać szybką i precyzyjną informację online, ale przede wszystkim profesjonalną, pełną i wiarygodną obsługę podczas przeprowadzania transakcji. Raport Wywiad Gratki strona 63 Jak wyglądała praca pośredników w 2015 roku? Czy częściej stawiali na umowy na wyłączność i współpracę między biurami? Deregulacja zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami wprowadziła na rynek wiele nowych biur, które kierują się własną, nie zawsze etyczną filozofią pracy i przyczyniają się do zróżnicowania samego środowiska, ale głównie sposobu świadczenia usługi. PFRN od początku jest gorącym zwolennikiem rozwoju programu umów na wyłączność. Umowy z klauzulą wyłączności to w naszym przekonaniu naturalny i najbardziej korzystny dla obu stron sposób współpracy. Klientowi daje gwarancję rzetelnej i sumiennej pracy nad powierzoną nieruchomością, a pośrednikowi – zwrotu zainwestowanych środków, czasu i energii. Ponadto skuteczność umów na wyłączność wynosi 95-98 proc., a zaś umów zwykłych (czasami dziwacznie zwanych otwartymi) jedynie 5-12 proc. Czego możemy spodziewać się w 2016 roku na rynku wtórnym, biorąc pod uwagę nadchodzące zmiany w kredytach hipotecznych czy politykę mieszkaniową nowego rządu? może doprowadzić do wzrostu marży i zamrożenia popytu; reaktywacją kas bankowych, które mają szansę powodzenia tylko wtedy, gdy gospodarka będzie stabilna; programem budowy mieszkań na wynajem, który wciąż pozostawia wiele wątpliwości m.in. co do sposobu jego finansowania czy w końcu kontrowersyjnymi zmianami w ustawie o obrocie ziemią, które znacznie utrudnią jej sprzedaż. Dalsze funkcjonowanie programu MdM, a także zapowiedź kolejnego obniżenia stóp procentowych może być gwarancją większego zainteresowania. Pamiętajmy jednak, że od 2016 roku obowiązuje nas 15-procentowy wkład własny dla kredytów hipotecznych, istnieje także obawa, że duże zainteresowanie MdM w przeciągu ostatnich miesięcy może skutkować tym, że zabraknie pieniędzy na dopłaty dla wszystkich zainteresowanych. W obliczu tego wszystkiego życzyłbym nam wszystkim spokoju i stabilizacji, bo to dla rynku nieruchomości jest najważniejsze. Na rynek nieruchomości największy wpływ mają zawsze dwa czynniki: finansowo-podatkowy i legislacyjny. Przed nami sporo wyzwań związanych z planami nowego rządu: podatkiem bankowym, który Leszek A. Hardek, Prezydent PFRN Raport Wywiad Gratki strona 64 Wywiad Gratki z Konradem Płochockim, Dyrektorem Generalnym Polskiego Związku Firm Deweloperskich Jakby Pan podsumował 2015 r. dla rynku deweloperskiego? Nie mamy jeszcze dokładnych danych sprzedażowych za 2015 rok, ale już teraz możemy pokusić się o stwierdzenie, że był on rekordowy, wyprzedzając pod względem wyników dotychczasowego rekordzistę – rok 2014. Polski rynek mieszkaniowy wszedł na stabilną ścieżkę rozwoju, co łączy się z niesłabnącym zainteresowaniem Polaków zakupem mieszkań. To dobra tendencja, ponieważ jeśli chodzi o kwestie mieszkaniowe, to dużo przed nami. Przypomnijmy, że w Polsce przypada jedynie ok. 360 mieszkań na 1000 mieszkańców, podczas gdy np. w Niemczech jest to powyżej 500, a w Rosji – 440 lokali. Widać, że mamy do zrobienia jeszcze wiele i należy kontynuować wysiłki, aby powiększać tkankę mieszkaniową. Dzięki dużej podaży mieszkania będą tańsze i bardziej dostępne. Czemu zawdzięczaliśmy taką sytuację? Bardzo dobrą sprzedaż mieszkań możemy zawdzięczać m.in. stabilności na rynku pracy, gdyż jest to bardzo istotny czynnik przy podejmowaniu decyzji długoterminowych, a do takich możemy z pewnością zaliczyć zakup własnego M. Drugim istotnym czynnikiem były niskie stopy procentowe, dzięki którym kredyty były rekordowo tanie, a wraz z rosnącymi płacami dostępność mieszkaniowa, czyli zdolność do zakupu określonej liczby metrów kwadratowych, była najwyższa w Polsce od ponad dekady. Niskie stopy procentowe powodowały również to, że osoby z zapasem gotówki decydowały się na przeniesienie swoich oszczędności z lokat bankowych na rynek nieruchomości, który zapewniał wyższe stopy zwrotu. Jaki wpływ na rynek pierwotny w 2015 r. miał rządowy program dofinansowań Mieszkanie dla Młodych? Wpływ programu Mieszkanie dla Młodych pozostawał ograniczony, ale zauważalny. Średnio co dziesiąte mieszkanie w największych miastach Polski Raport Wywiad Gratki strona 65 było sprzedawane z dopłatą. Program zachęcił większą liczbę inwestorów do tego, aby przygotować lokale mieszczące się w tej tańszej półce cenowej. Dzięki temu więcej osób znalazło mieszkanie, niekoniecznie w związku z dopłatami, ale po prostu korzystając z tego, że odpowiadały one ich potrzebom i możliwościom finansowym. Pod koniec roku program MdM Dochodzą nas sygnały o mniejszej liczbie zaczętych budów. Czy to zapowiedź nadchodzącego spadku sprzedaży nowych mieszkań, a może ostrożność deweloperów przed nadpodażą na rynku? został rozszerzony na rynek wtórny, co w żaden sposób nie spowodowało pogorszenia sprzedaży na rynku pierwotnym, wręcz przeciwnie – w 2015 roku te dodatkowe środki, które popłynęły na rynek spowodowały, że osoby, które sprzedały swoje mieszkanie zdecydowały się na zakup nowego, większego, często z rynku pierwotnego. W pewnym stopniu wynika to z aktualnie rosnących ceny działek. Deweloperzy zrzeszeni w PZFD sygnalizują, że często koszty gruntów przekraczają granice opłacalności i deweloperzy nie nabywają nowych działek czekając na spadek ich cen, aby móc oferować mieszkania w przystępnych cenach. Raport Wywiad Gratki strona 66 Choć widać progres, polskie miasta wciąż mają niski udział pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Czy uważa Pan to za poważny problem? To jeden z głównych problemów, z jakimi boryka się branża deweloperska. Inwestorzy bardzo chętnie budowaliby na planach, ponieważ uzyskanie warunków zabudowy to bardzo duży trud proceduralny. Niestety w atrakcyjnych punktach, gdzie ludzie chcą mieszkać, planów zwyczajnie brakuje. Obecnie jedynie ok. 30 proc. powierzchni kraju jest nimi pokryte. Brak planów zagospodarowania przestrzennego lub ich uchylanie przez wojewodów znacząco utrudnia pracę – powoduje duże koszty trzymania gruntu i inne dodatkowe opłaty, co przekłada się na ceny mieszkań. Z jakimi jeszcze formalnymi trudnościami muszą się dziś mierzyć w Polsce deweloperzy? Dużą bolączką deweloperów są zbyt ostre warunki techniczne, które muszą spełniać budynki. Drugim są wspomniane plany zagospodarowania przestrzennego, których ciągle brakuje. Wielu problemów przysparzają też formalności związane z uzyskaniem warunków zabudowy i pozwoleń na budowę, chociaż należy przyznać, że zgodnie z wynikami prowadzonego przez nas Rankingu Miast, sytuacja uległa znacznej poprawie w stosunku do lat ubiegłych. Porównanie czasów oczekiwania na decyzje WZiZT z czasem oczekiwania na decyzję o pozwoleniu na budowę pokazuje, że największym problemem inwestorów jest spełnienie wszystkich warunków poprzedzających wystąpienie o pozwolenie na budowę, w tym decyzji WZiZT, a nie sama procedura uzyskiwania pozwolenia. Czego możemy się spodziewać w 2016 roku na rynku pierwotnym i co będzie go kształtować? Najważniejszą determinantą będzie sytuacja na rynku pracy, ponieważ to podstawowy czynnik, który wspomaga bądź osłabia sprzedaż mieszkań. Perspektywy na ten moment wydają się być dobre i jeśli ten trend się utrzyma, to jako branża mamy nadzieję na utrzymanie rekordowych wyników sprzedażowych. w związku z podatkiem bankowym. Należy się spodziewać, że większość banków dokona takich podwyżek (między 0,5 do 1 proc.). Mimo tego, nawet jeśli uwzględnimy dodatkową marżę przy obecnych stopach procentowych, kredyty nadal będą tanie i utrzymają się w swoim historycznym minimum cenowym. Nie przewidujemy dużych wahań na rynku mieszkaniowym i jeśli nie dojdzie do nieprzewidzianych zdarzeń gospodarczo-politycznych, to ceny powinny dalej utrzymywać się na stabilnym poziomie. Mamy nadzieję, że nie nastąpi dalsze zaostrzanie przepisów technicznych i rozrost związanej z tym biurokracji, ponieważ każdorazowo wpływa to negatywnie na koszt budowy i w efekcie ceny mieszkań. Drugim ważnym czynnikiem będą stopy procentowe i koszt zaciągnięcia kredytu. Banki już rozpoczęły podnoszenie marży Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny PZFD Raport Śniadania biznesowe Gratka.pl w 2015 roku strona 67 Śniadania biznesowe Gratka.pl w 2015 roku Rok 2015 był udany – z powodu dobrej koniunktury na rynku nieruchomości oraz pod względem merytorycznym. Zespół Gratka.pl Nieruchomości od maja do grudnia zorganizował osiem śniadań biznesowych dla pośredników nieruchomości z Zielonej Góry, Opola, Rzeszowa, Szczecina, Wrocławia i Poznania. W ich trakcie zebrani goście wraz ze smacznym posiłkiem otrzymali porcję praktycznej wiedzy, cennej z punktu widzenia pracy w branży nieruchomości. Śniadania biznesowe będą kontynuowane w tym roku. Tematem, który na stałe zagościł na spotkaniach Gratka.pl był marketing treści (content marketing) i budowanie wizerunku pośrednika. Wiedzą o nim dzielił się Mikołaj Gawełda, Marketing Manager Gratka.pl, który opowiadał o roli marketingu treści w pracy pośrednika oraz o jego wymiernym wpływie na budowanie Raport Śniadania biznesowe Gratka.pl w 2015 roku strona 68 eksperta rynku nieruchomości. Jednym z jego elementów jest pisanie oraz publikowanie artykułów w mediach lokalnych i w serwisach branżowych, takich jak gratka.pl/mieszkam. Z kolei Krzysztof Kowalkowski, Brand Manager Gratka.pl Nieruchomości, mówił o social media w służbie pośrednika i nowych funkcjonalnościach w serwisie ogłoszeniowym Gratka.pl. Na każdym ze spotkań pośrednicy mogli zapoznać się z danymi z serwisu Gratka.pl i dowiedzieć się, jakich nieruchomości poszukują jego użytkownicy w poszczególnych miastach, oraz jakie są tendencje cenowe w wybranych kategoriach. Pod- czas swoich wystąpień przedstawiał je Artur Osak, specjalista ds. relacji biznesowych w Gratka.pl, odpowiedzialny za treści związane z rynkiem nieruchomości ukazujące się w prasie i w serwisach internetowych należących do Polska Press Grupy. W śniadaniach biznesowych brali udział również prelegenci-praktycy, będący zawodowymi pośrednikami w obrocie nieruchomości o wieloletnim doświadczeniu i bogatej wiedzy: Barbara Chalińska z Moje Nowe M Nieruchomości, Joanna Lebiedź z RE/MAX Action, Katarzyna Sieczko z SAS Nieruchomości, Radosław Musiał z Musiał Nieruchomo- ści, Wojciech Walasik z Bonus Nieruchomości i Agnieszka Szałęga-Gazda z Idea-INVEST Nieruchomości. Opowiadali oni o praktycznych i aktualnych zagadnieniach związanych z pracą w branży nieruchomości, szczególną uwagę poświęcając umowom na wyłączność oraz współpracy między biurami nieruchomości. Każde ze spotkań miało charakter networkingowy – było miejscem wymiany opinii, uwag i doświadczeń. Nie tylko pośrednicy słuchali nas, również my pośredników. Wierzymy, że przełoży się to na jeszcze lepszą współpracę i dalszy rozwój serwisu ogłoszeniowego i poradnikowego Gratka.pl. Zespół Gratka.pl Nieruchomości
