Wybrane uwarunkowania finansowania nieruchomości

rozdział trzeci
3
Wybrane
uwarunkowania
finansowania
nieruchomości
komercyjnych w Polsce.
Skutki dla inwestorów
finansowanie nieruchomości komercyjnych w polsce
ta i zmniejszeniu ryzyka utraty zaangażowanych środków banku. Ocenę zdolności kredytowej można podzielić na formalną i merytoryczną.
4.1. formalna ocena zdolności kredytowej
Formalna weryfikacja zdolności kredytowej przez bank obejmuje kwestie reprezentacji
kredytobiorcy do przeprowadzenia określonych transakcji. Warto w tym miejscu zauważyć, że na mocy wyroku Sądu Najwyższego z 24 października 1996 r. (sygn. Akt
III CZP 112/96) dopuszczalna w polskiej praktyce gospodarczej jest sytuacja, w której
w spółce z o.o. do pewnej kwoty obowiązuje reprezentacja jednoosobowa, a powyżej tejże kwoty – reprezentacja dwuosobowa25. Ocena formalna obejmuje:
4sprawdzenie przez bank wymogów prawnych co do prowadzenia przez podmiot działalności gospodarczej w Polsce. Bank sprawdza tutaj w zależności od formy prawnej
działalności gospodarczej zaświadczenia: o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej (wyciąg z Krajowego Rejestru Sadowego itp.), o nadaniu statystycznego numeru
identyfikacyjnego (REGON) i numeru identyfikacji podatkowej (NIP);
4sprawdzenie przez bank posiadania przez kredytobiorcę zgód na pewne działania,
według zapisów umowy spółki i według artykułów kodeksu spółek handlowych. W wypadku spółek z o.o. znaczenie mają art. 228, 229 i 230 k.s.h. związane z daną czynnością,
która ma zostać sfinansowana przez bank, np. zgoda wspólników na zakup nieruchomości lub udziałów w spółce posiadającej nieruchomości, zgoda na kontrakt z generalnym
wykonawcą i zaciąganie przez firmę zobowiązań. Zgromadzenia wspólników podejmujące uchwały w sprawie obrotu nieruchomościami muszą być zwoływane zgodnie z procedurami zapisanymi w kodeksie spółek handlowych. Warto w kontekście zgody wspólników wziąć pod uwagę wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2007 (II CSK 496/06).
Zdaniem Sądu Najwyższego, elementarnym wymogiem stawianym uchwale – zgodzie
wspólników na kupno nieruchomości – jest dokładne określenie, jakiej nieruchomości
dotyczy uchwała podjęta przez wspólników26;
4sprawdzenie zgód specyficznych dla danego rodzaju nieruchomości i prowadzonej w niej
działalności gospodarczej, np. kategoryzacji hotelu, koncesji na alkohol, jaka powierzchnia
w nieruchomości ma być wynajmowana na cele związane z handlem żywnością;
4sprawdzenie przez bank, czy przeznaczenie kredytu jest zgodne z rodzajem działalności określonej w KRS, a prowadzonej przez przedsiębiorcę;
4kwestię zgód współwłaścicieli nieruchomości na określone inwestycje;
4w wypadku projektów hotelowych – spełnienie przynależności danego obiektu do
8 podstawowych rodzajów obiektów hotelarskich. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r.
o usługach turystycznych (Dz.U. z 2004 r., nr 223, poz. 2268) przewiduje, że obiektem
hotelowym są: hotele, motele, pensjonaty, kempingi, domy wycieczkowe, schroniska
młodzieżowe, schroniska oraz pola biwakowe;
4sprawdzenie, czy właściciel lub najemcy mają zgody na prowadzenie w lokalu określonej działalności, np. koncesję na alkohol;
4sprawdzenie zgód na przeróbki w lokalu, np. zgód właścicieli lokali w ramach wspólnoty
Ewelina Mentel-Wyrzychowska, Jak określić sposób reprezentacji spółki z o.o., „Gazeta Podatkowa”,
25
15 grudnia 2008.
Zgoda wspólników na kupno nieruchomości, „Gazeta Podatkowa”, 11 grudnia 2008.
26
103