kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Wtorek, 5 marca 2013 r.
Kolokwium
imię i nazwisko ………………………………………………………………….
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
A i B zawarli na piśmie umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia
umowy sprzedaży nieruchomości, należącej do A. W umowie oznaczono termin oraz istotne
postanowienia umowy przyrzeczonej. Zanim nadszedł termin zawarcia umowy sprzedaży, B
otrzymał atrakcyjną ofertę kupna innej nieruchomości. Nie przyjął jej ponieważ zawarł już z
A umowę przedwstępną. W wyznaczonym terminie A oraz B zawarli u notariusza umowę
sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej. Po miesiącu od zawarcia umowy sprzedaży B
dowiedział się, że w czasie zawierania umowy przedwstępnej u A występowały zaburzenia
psychiczne, które wyłączały świadome podjęcie decyzji i wyrażenie woli, o czym A wiedział
przy zawieraniu umowy sprzedaży.
Czy B jest związany umową sprzedaży?
Przykładowe rozwiązanie
W przedstawionym stanie faktycznym zawarto kolejno dwie umowy: umowę
przedwstępną i w jej wykonaniu umowę przyrzeczoną. Rozważając zagadnienie skuteczności
umowy przyrzeczonej należy najpierw zbadać skuteczność umowy przedwstępnej. W razie
ustalenia jej wadliwości niezbędne będzie wyjaśnienie, czy i ewentualnie jaki wpływ mogła
mieć ta okoliczność na skuteczność umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jej treść
czyniła zatem zadość wymogom określonym w art. 389 k.c. Nadto umowa ta wyznaczała
termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to dozwolony, ale niekonieczny składnik umowy
przedwstępnej. Z punktu widzenia treści umowa przedwstępna spełniała zatem wymogi
ważności tej czynności prawnej.
Umowę przedwstępną zawarto w formie pisemnej. Przepisy o umowie przedwstępnej
nie zastrzegają formy szczególnej dla tej czynności prawnej. Umowa przedwstępna do
umowy sprzedaży nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości
(jest nią dopiero umowa sprzedaży, a wiec umowa przyrzeczona). W rozważanym przypadku
nie znajduje zatem zastosowania art. 158 k.c. zastrzegający formę aktu notarialnego dla
umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Nie obowiązuje także
zasada, że umowa przedwstępna powinna mieć co najmniej taką samą formę, jak umowa
przyrzeczona. Zachowanie formy wymaganej dla umowy przyrzeczonej przy zawieraniu
umowy przedwstępnej może mieć znaczenie jedynie dla zakresu skutków wywołanych przez
umowę przedwstępną. Zgodnie bowiem z art. 390 § 2 k.c., „jeżeli umowa przedwstępna czyni
zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności
wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy
przyrzeczonej”. W rozważanym wypadku wskutek niezachowania dla umowy przedwstępnej
formy aktu notarialnego, strony nie mogły dochodzić zawarcia umowy sprzedaży. Była to
zatem tzw. umowa o skutku słabszym.
Podczas zawierania umowy przyrzeczonej A znajdował się w stanie wyłączającym
świadome podjęcie decyzji i wyrażenie woli. Zgodnie zatem z art. 82 zd. 1 k.c. złożone przez
niego oświadczenie w ramach tej umowy było nieważne, a w konsekwencji nieważna była
także cała umowa.
Umowę sprzedaży zawarto zatem w wykonaniu nieważnej umowy przedwstępnej.
Należy zatem w pierwszej kolejności rozważyć, czy umowa przyrzeczona jest kauzalna
względem zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej, czyli czy ważność umowy
przyrzeczonej zależy od istnienia zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Brak
dostatecznych normatywnych podstaw do skonstruowania takiego powiązania.
W szczególności, w rozważanym przypadku nie znajduje zastosowania art. 156 k.c., który
ustanawia relację kauzalności między zobowiązaniem do przeniesienia własności a umową
przenoszącą własność w jego wykonaniu. Jak już bowiem wspomniano, umowa przedwstępna
do umowy sprzedaży nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Przeciwko
kauzalności umowy przyrzeczonej przemawia także fakultatywność zawierania umowy
przedwstępnej i jej jedynie proceduralny charakter (nie wyraża ona gospodarczej przyczyny
przysporzenia a jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości określonej umowy). Dlatego
też należy przyjąć, że nieważność umowy przedwstępnej per se nie pociągnęła za sobą
nieważności zawartej w jej wykonaniu umowy sprzedaży.
Przy zawieraniu umowy sprzedaży co najmniej B pozostawał w mylnym przekonaniu,
że jest do tego zobowiązany na mocy umowy przedwstępnej. Działał zatem pod wpływem
błędu. Treść kazusu nie wskazuje na to, żeby błąd ten został wywołany przez kogokolwiek
podstępnie. W szczególności samo milczenie A dotyczące jego niedyspozycji psychicznej w
chwili zawierania umowy przedwstępnej nie mogłoby zostać zinterpretowane jako podstępne
wywołanie u B mylnego przekonania, że jest on zobowiązany do zawarcia umowy
przyrzeczonej. Nie znajduje zatem w rozważanej sytuacji zastosowania art. 86 k.c.
Należy więc rozważyć, czy spełnione zostały wskazane w art. 84 k.c. przesłanki
prawnej doniosłości błędu. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, czy błąd był istotny (art.
84 § 2 k.c.) oraz czy dotyczył treści czynności prawnej.
Istotność błędu zachodzi wówczas, gdy uzasadnione jest przypuszczenie, że błądzący
nie złożyłby oświadczenia woli tej treści, gdyby nie działał pod wpływem błędu (istotność
subiektywna) i oceniał sprawę rozsądnie (istotność obiektywna). Z treści kazusu wynika, że
błąd był subiektywnie istotny, ponieważ B zawarł umowę przyrzeczoną właśnie dlatego, że
był przekonany o związaniu umową przedwstępną. Błąd był również obiektywnie istotny,
jako że oceniając sprawę rozsądnie B powinien przyjąć korzystniejszą ofertę, zamiast
kupować nieruchomość od A na warunkach określonych w nieważnej umowie przedwstępnej.
Błąd B dotyczyłby treści czynności prawnej, gdyby oświadczenia woli zawarte w
akcie notarialnym umowy sprzedaży obejmowały okoliczność zawarcia tej umowy w
wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej. Informacje zawarte w
kazusie pozwalają na pozytywne rozstrzygnięte tej kwestii („zawarli u notariusza umowę
sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej”). Dlatego też w analizowanym stanie
faktycznym występuje błąd B co do treści czynności prawnej.
Ponieważ jednak oświadczenie woli B jest oświadczeniem złożonym innej osobie w
ramach odpłatnej czynności prawnej, prawna doniosłość błędu zależy jeszcze od spełnienia
którejś z przesłanek wskazanych w art. 84 § 1 zd. 2 k.c.: błąd został wywołany przez adresata
oświadczenia woli, chociażby bez jego winy, adresat wiedział o błędzie bądź z łatwością
mógł błąd zauważyć. Na tle analizowanego stanu faktycznego należy przyjąć, że A co
najmniej wywołał błąd B nie informując go przed zawarciem umowy sprzedaży o swojej
niepoczytalności w chwili zawierania umowy przedwstępnej.
Czynność prawna dokonana pod wpływem prawnie relewantnego błędu jest ważna.
Działający pod wpływem błędu może jednak uchylić się od skutków prawnych swojego
oświadczenia woli w ciągu roku od wykrycia błędu (art. 88 k.c.). Jak wynika z kazusu,
upłynął dopiero miesiąc od zawarcia umowy. Należy zatem przyjąć, że A nadal może uchylić
się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w ramach umowy sprzedaży zawartej
z B.
Analizowany stan faktyczny pozwala na przyjęcie, że spełnione zostały inne niż brak
wad oświadczenia woli przesłanki ważności czynności prawnej. W szczególności, została
zachowana forma aktu notarialnego wymagana dla umowy zobowiązującej do przeniesienia
własności nieruchomości (art. 158 k.c.).
Odpowiedź: B jest związany umową sprzedaży, jednak może uchylić się od skutków
prawnych oświadczenia woli i w ten sposób spowodować nieważność umowy.