plik do pobrania - Kancelaria

Po raz kolejny Kancelaria Adwokacka Grzegorza Podlasiewicza
wywalczyła dla swojego klienta pozytywne rozstrzygnięcie sporu
dotyczącego umowy pożyczki z przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Poniżej prezentujemy opis sprawy.
Wszystkich zainteresowanych zapraszamy do kontaktu z Kancelarią
Opis sprawy dotyczącej pożyczki z przewłaszczenia na zabezpieczenie
Dnia 18 czerwca 2014 roku, Sąd Rejonowy w W., Wydział Cywilny, wydał wyrok
w sprawie, w której w zakres przedmiotowy wchodziło zobowiązanie do złożenia
oświadczenia woli, będącego następstwem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości. Sąd orzekł o oddaleniu powództwa.
W dniu 17 października 2012 roku, strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę
przedwstępną sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., dla której w
Sądzie Rejonowym w W. prowadzona jest Księga Wieczysta nr OS…. Sprzedającym był
Powód P.C., kupującym był zaś Pozwany J.Ś. W umowie sporządzonej na urzędowym
dokumencie, strony ustaliły, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej upłynie dnia 31 maja
2013 roku. Pozwany wpłacił 7.000 zł tytułem zapłaty na poczet ceny kupna nieruchomości.
Na wspomnianą kwotę składał się między innymi zadatek w wysokości 2.700 zł. Pozostałą
sumę 20.000 zł strona pozwana wpłaciła na wskazane przez stronę powodową konto, tytułem
ceny nieruchomości.
W piśmie wszczynającym postępowanie procesowe, powód podniósł, że skoro
dokonał on zapłaty całości należnej sumy tytułem kupna nieruchomości, tym samym umowa
przedwstępna czyni zadość wymaganiom postawionym przez ustawę, czyli zawarciem
istotnych elementów umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej. Rozwijając stanowisko
przedstawione przez stronę powodową, zapłata oznaczonej w umowie przedwstępnej ceny
stanowi nie tylko podstawowy element umowy przyrzeczonej, ale i istotnie przyczynia się do
wykonania umowy właściwej. Na poparcie swoich przekonań przeciwnik procesowy strony
pozwanej, przedstawił dowody rzeczowe w postaci umowy sprzedaży na piśmie sporządzonej
w formie aktu notarialnego, korespondencję mailową jaką prowadził on z pozwanym
Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz
dotyczącą przedmiotu umowy, potwierdzenie wykonania operacji przelewu opiewającego na
20.000 zł, a także wezwanie do stawienia się w kancelarii notarialnej celem zawarcia finalnej
umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Pozwany wystosował odpowiedź na pozew podnosząc, że w okresie, w którym została
zawarta umowa przedwstępna nieruchomości, znajdował się on w trudnej sytuacji
materialnej, który przejawiał się niemożnością uregulowania zaciągniętych zobowiązań oraz
nieposiadaniem środków na swoje bieżące utrzymanie. Bezskutecznie starał się uzyskać
kredyt w kilku bankach, jednakże za każdym razem spotykał się z odmową, bowiem widnieje
on w rejestrze dłużników. W związku z powyższym, zdecydował się na pomoc zaoferowaną
przez podmiot, występujący w postępowaniu sądowym w charakterze świadka. Według
stanowiska strony powodowej, doszło do spotkania pozwanego z powodem, którego celem
było złożenie oferty pożyczki 20.000 zł powodowi. Zabezpieczeniem dla jej spłaty miał być
zastaw na nieruchomościach. Ostatecznie doszło do zawarcia wspomnianej umowy
pożyczki. Wraz z dniem podpisania umowy, strona powodowa dokonała przelewu na konto
strony pozwanej kwotę pożyczki w wysokości 20.000 zł, a ponadto pokwitowała odbiór 7.000
zł jako brakującej kwoty zapłaty, choć przyznaje, że te pieniądze nigdy nie zostały jej
wręczone. Wspomniana powyżej kwota, według Pozwanego, miała być swego rodzaju
prowizją, lub przysłowiowym procentem za udzielenie pożyczki. Pomiędzy J.Ś., a osobą
fizyczną aranżującą spotkanie powoda z pozwanym, którego celem było zawarcie umowy
pożyczki, doszło do zawarcia nieformalnej ustnej umowy, na mocy której uczestnik procesu,
biorący w nim udział w charakterze świadka uzyskał od strony pozwanej kwotę 15.000 zł
przeznaczoną na spłatę swoich zobowiązań oraz na zaciągnięcie kredytu. W zamian, odbiorca
tejże kwoty pieniężnej zobowiązał się w przyszłości do oddania pożyczonych pieniędzy wraz
z prowizją oraz do udzielenia pożyczki pozwanemu z pieniędzy pochodzących z kwoty
udzielonej mu przez bank tytułem kredytu. Pozwany przyznał, że jedyne pieniądze, jakie
zostały przelane na jego konto miało miejsce w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i
opiewało na kwotę 2.000 zł. Na poparcie swojego stanowiska strona pozwana wprowadziła
dowód do procesu w postaci wypisu z CEIDG poświadczający, że powód zawodowo trudni
się udzielaniem pożyczek. Mając powyższe na względzie, pozwany wniósł o oddalenie
powództwa.
Pozostałymi dowodami w sprawie były kolejno: zeznania strony pozwanej, zeznania
strony powodowej, odpis zwykły z Księgi Wieczystej założonej dla nieruchomości będącej
2
Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz
przedmiotem
umowy
przedwstępnej
zawartej
pomiędzy
powodem
i
pozwanym,
dokumentacja fotograficzna nieruchomości, wypis z rejestru budynków i gruntów, wydruk ze
strony internetowej przedstawiający średnie ceny za grunt wg danych Głównego Urzędu
Statystycznego, umowa darowizny stwierdzona pismem zawarta w dniu 25 maja 2011 roku.
Sąd orzekający oddalił powództwo. Po rozpoznaniu sprawy, Sąd w meritum wyroku
przytoczył treść artykułu 83 § 1 kodeksu cywilnego (dalej k.c.). Sąd stwierdził, że po
wyjaśnieniu nieścisłości co do faktów i okoliczności sprawy, w ustalonym końcowym
stanie faktycznym, doszło do dokonania czynności prawnej dla pozoru za zgodą drugiej
strony, co w myśl omawianego
przepisu w zdaniu poprzedzającym, powoduje
nieważność oświadczenia woli. W uzasadnieniu prawnym wyroku, Sąd zawarł dorobek
orzeczniczy sądów apelacyjnych oraz Sądu Najwyższego. Przyjmując wykładnię przepisu
artykułu 83 § 1 k.c., będącą meritum wyroku wydanego przez Sądu Apelacyjnego w
Katowicach z dnia 24 września 2013 roku w sprawie o sygnaturze I Aca 701/13 (LEX nr
1381388) można mówić o pozorności w dwojakiego rodzaju sytuacjach. Z pierwszą mamy do
czynienia wówczas, gdy strony dokonują czynności prawnej dla pozoru, ale nie istnieje druga,
prawdziwa czynność prawna, która ma być ukryta. W doktrynie prawa cywilnego takie
zagadnienie nosi nazwę „pozorności zwykłej” lub „pozorności bezwzględnej”. Druga zaś
sytuacja zachodzi, gdy strony dokonują czynności prawnej dla pozoru, by ukryć inną
czynność prawną, zwaną w tym przypadku „czynnością prawną dysymulowaną”. Taką
pozorność doktryna nazywa „pozornością kwalifikowaną”. Rozwijając stanowisko Sądu
Apelacyjnego, w orzeczeniu podane zostało kilka przykładów gdzie najczęściej w praktyce
występuje pozorność bezwzględna i pozorność względna. Oświadczenia woli przybierające
postać pozorności bezwzględnej w przeważającej ilości przypadków dokonywane są
z przyczyn egzekucyjnych lub fiskalnych, mające na celu ukrycie lub zbycie majątku
dłużnika, co czyniłoby dla organów egzekucyjnych niemożliwym ściągnięcie wierzytelności.
Pozorność względna występuje najczęściej, gdy strony zawierają pozorną umowę
przedwstępną sprzedaży nieruchomości, tak by ukryć przykładowo umowę pożyczki.
W sprawie pozorności wypowiedział się również Sąd Najwyższy, wyjaśniając bliżej pojęcie
tak zwanej „symulacji”, zaistniałej w dokonywanych czynnościach prawnych mających na
celu ukrycie innych, prawdziwych oświadczeń woli. W wyroku wydanym dnia 10 czerwca
2013 roku w sprawie o sygnaturze II PK 299/12 (LEX nr 1393828), SN stwierdził, że
czynność prawna jest dokonana dla pozoru, jeżeli jest symulowana. Żeby można było
3
Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz
potwierdzić, że symulacja podczas składania oświadczenia woli miała faktycznie miejsce,
spełnione muszą być łącznie dwie przesłanki:
a) strony, które dokonują czynności prawnej symulowanej, chcą wywołać u osób
postronnych przeświadczenie, że mają zamiar dokonać czynności prawnych
ustalonych w umowie, czyli przekonać osoby trzecie, że umowa zawarta przez strony
będzie faktycznie wykonana;
b) między stronami musi istnieć nieujawnione, niedostępne dla osób postronnych
porozumienie, że te oświadczenia woli składane dla pozoru nie będą wywoływać
skutków prawnych, co oznacza, że strony potajemnie umówiły się, że umowa przez
nie zawarta de facto nie będzie obowiązywać, a utajnione porozumienie musi zawierać
inny zamiar, aniżeli ujawniony w pozornych oświadczeniach lub zamiar taki w ogóle
nie istnieje.
W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że zamiarem stron było zawarcie innej
umowy aniżeli umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości. Kluczowe okazały
się zeznania pozwanego. Przyznał, że faktycznie strony umówiły się na zawarcie umowy
pożyczki opiewającej na kwotę 20.000 zł. Organ wymiaru sprawiedliwości przychylił się
w całości do wersji wydarzeń strony pozwanej, uznając tym samym, że strona przeciwna
w stosunku do strony powodowej znajdowała się faktycznie w niedostatku finansowym
i rzeczywiście poszukiwała w internecie osoby, mogącej ją wspomóc finansowo i tą osoba
okazał się świadek Ł.B., ten sam który miał zorganizować spotkanie powoda z pozwanym.
Następnie Sąd ustalił, że faktycznie doszło do zawarcia nieformalnej umowy między
świadkiem a pozwanym. Zeznania strony powodowej zostały przez Sąd orzekający uznane za
niewiarygodne, bowiem powód wielokrotnie podczas składania wyjaśnień oświadczał, że nic
nie pamięta, bo w ciągu dnia utrzymuje kontakty ze zbyt dużą ilością kontrahentów, by
zapamiętać godność każdego z osobna. Niejasność zeznań miała miejsce również podczas
zadawania pytania dotyczących okoliczności zawarcia umowy przedwstępnej. Na pytanie ile
takiego rodzaju porozumień zawarł powód, odpowiedział że dwie. Na tym zakończył
składanie wszelkich wyjaśnień odnośnie dokumentu, nie podając żadnych istotnych
szczegółów co do treści ani warunków jej zawarcia. Podczas dopytywania, oświadczył, że
spotkał się z Pozwanym i Ł.B. w jednej z galerii handlowych na terenie Warszawy oraz, że
świadek jest prawdopodobnie tą samą osoba, która stawiła się u notariusza wraz ze stronami
celem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jednakże Powód nie był w
4
Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz
stanie wytłumaczyć w jakim celu osoba ta była obecna przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Co więcej, Sąd uznał, iż bezcelowe jest przekazywanie całej kwoty kupna w
umowie
rozporządzającą swoim prawem już w dniu zawarcia umowy i tworzącym jedynie skutek
obligacyjny. Zaskakujące w ocenie organu orzekającego było ponadto, że w 7-miesięcznym
okresie pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej, a umowy przyrzeczonej strony umowy
spotkały się tylko raz i podczas rozmowy nie wspomniały nic o umowie kupna-sprzedaży
nieruchomości.
Argumentem potwierdzającym wystąpienie pozornej czynności prawnej była
według Sądu cena nieadekwatna do rzeczywistej wartości rzeczy. Po przeprowadzeniu
dowodu w postaci wydruku witryny internetowej GUS przedstawiającej ceny nieruchomości,
organ orzekający doszedł do wniosku, że cena za jaka nieruchomość gruntowa została
sprzedana, była rażąco niska. Rzecz będąca przedmiotem pozornej umowy przedwstępnej
została sprzedana za 2.700 zł, podczas gdy Główny Urząd Statystyczny podał, że przeciętna
cena za rzecz tego rodzaju wynosi po odpowiednim przemnożeniu przez powierzchnię gruntu,
72.745,23 zł (słownie: siedemdziesiąt dwa tysiące siedemset czterdzieści pięć złotych i
dwadzieścia trzy grosze). W ocenie Sądu, najbardziej zastanawiające było to, iż z uwagi na
fakt, że skoro Powód był zdeterminowany by jak najszybciej zostać właścicielem
nieruchomości, na co wskazuje krótki 7- miesięczny termin pomiędzy zawarciem umowy
przedwstępnej a umowy finalnej,
a pozwana zaś potrzebowała pieniędzy, by spłacić
wszystkie swoje zaległości, powinno się zawrzeć od razu umowę właściwą, rodzącą
podwójny skutek, bez konieczności zawierania uprzednich porozumień. Gdy powodowi
zostało zadane pytanie, dlaczego nie zawarł, lub nawet nie zaproponował zawarcia jednej
umowy zobowiązująco-rozporządzającej, odparł, że pozwany miałby więcej czasu, lecz nie
potrafił rozwinąć swej myśli i odpowiedzieć konkretnie na co druga strona miałaby więcej
czasu.
Należy odnotować, że przesądzając o zaistnieniu czynności prawnej symulowanej, nie
wystąpiły jednocześnie żadne przesłanki negatywne wykluczające powstanie oświadczenia
woli złożone dla pozoru, a to wskazanie fałszywego miejsca i daty zawarcia umowy,
wskazanie przez strony nieprawdziwych pobudek, powoływanie się na fakty, które nie miały
miejsca, niewłaściwe nazwanie umowy lub niewłaściwe wskazanie praw i obowiązków.
Stosując sylogizm subsumpcyjny, można podstawić wcześniej ustalony stan faktyczny pod
5
Kancelaria Adwokacka Grzegorz Podlasiewicz
normę przedstawioną w artykule 83 § 1 KC. Niewątpliwie w opisywanym kazusie wystąpiła
czynność symulowana jakim było zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości,
a prawdziwym zamiarem stron było zawarcie umowy pożyczki.
6