Pismo do Czlonkow Wspolnoty Mieszkaniowej

Szanowni Państwo,
Przyszedł odpowiedni moment, abym ustosunkował się do zarzutów stawianych przez firmę
Zarządczą El Camino Sp. z o.o. (administrator Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Kolejowej 47 i 47a –
zwany dalej El Camino) jak również, abym odniósł się chronologicznie do ostatnich wydarzeń.
Dotyczy pisma z 16.04.2014
Z chwilą zawierania umowy o Zarządzanie z El Camino stanowczo zastrzegłem, iż w związku z moim
powiązaniem z Pru Urba Invest Sp. z o.o. (zwany dalej ProUrba) i rozwianiem wszelkich wątpliwości
co do mojego obiektywizmu, bezpośrednie nadzorowanie procesu usterek wynikających z gwarancji
i rękojmi budynku będzie leżało jedynie w kompetencji El Camino. Zostało to zaakceptowane
i potwierdzone w umowie o Zarządzanie: § 2 pkt.4, § 4 pkt.3 ust. 3 cyt. „Czynności zarządzania
nieruchomością będą obejmować (…) egzekwowanie uprawnień właścicieli z tytułu gwarancji
i rękojmi na części wspólnej Nieruchomości oraz innych zobowiązań dotyczących części wspólnych
Nieruchomości”.
W związku z otrzymanym pismem w dniu 16 kwietnia 2014 roku od pełnomocnika El Camino
z Polsko-Rosyjskiej Kancelarii BDG Consulting, w treści którego Pełnomocnik wskazuje moje działanie
wbrew interesom Wspólnoty cyt. ”pomimo szeregu bardzo poważnych usterek (…) blokuje
wystąpienie z żądaniem do swojego pracodawcy/developera (spółki Pro Urba) i ich usunięcia
w ramach rękojmi” wystąpiłem na drogę prawną poprzez wezwanie El Camino do zaprzestania
naruszania moich dóbr osobistych oraz do usunięcia skutków tych naruszeń.
Ze względu na fakt nie poparcia stawianego mi zarzutu jakimkolwiek dokumentem, zarzuty wobec
mnie należy uznać za bezprzedmiotowe. Nie zaistniała żadna sytuacja, w której miałbym
w jakikolwiek sposób wpływać na blokowanie dostarczenia zgłoszeń usterkowych do dewelopera,
bądź też sugerować deweloperowi jakiekolwiek opóźnianie lub zaniechanie w zakresie usuwania
usterek.
. Pragnę tu nadmienić, że początkowo zgłoszenia usterek były przez Administratora składane
częściowo w formie mailowej do działu technicznego PRO URBA, ale na wyraźną prośbę
Pełnomocnika Zarządu Pro Urba wszystkie zgłoszenia usterek, oprócz ewentualnej formy mailowej
miały być przez administratora składane również w formie papierowej w recepcji biura PRO URBA
i rejestrowane w książce pism przychodzących.
Muszę wskazać, iż zamieszczona w piśmie pełnomocnika El Camino informacja, iż cyt. „Przy czym
rękojmia ta kończy się z dniem 07.02.2015 co oznacza, że w tym dniu roszczenie Wspólnoty wobec
dewelopera przedawnia się i nie będzie ich można już skutecznie dochodzić przed sądem”
wprowadza w błąd z kilku powodów: po pierwsze nie zawiera wskazania, iż nie dotyczy to możliwości
dalszego egzekwowania roszczeń, jeżeli usterka/wada została zgłoszona deweloperowi przed dniem
wygaśnięcia rękojmi, a po wtóre, okres rękojmi jest różny dla kupujących mieszkania i dla każdego
zaczyna swój bieg z dniem podpisania przez nich protokołu przekazania mieszkania. W okresie
obowiązywania rękojmi każdy właściciel lokalu może zgłaszać do sprzedającego, czyli dewelopera
również istnienie usterek w częściach wspólnych Nadmieniam, iż przeglądy gwarancyjne części
wspólnych wykonuje El Camino i ma obowiązek zgłosić wszelkie usterki objęte rękojmią,
a w przypadku skutecznego zgłoszenia deweloperowi przed datą 07.02.2015 Wspólnota ma prawo
żądać ich usunięcia po upływie w/w daty jak również ma prawo dochodzić roszczeń co do usterek
zgłaszanych w okresie rękojmi i nie usuniętych do czasu jej wygaśnięcia.
1
Ułomność organu Zarządu w reprezentowaniu Wspólnoty Mieszkaniowej
W świetle obowiązującej umowy o Zarządzanie El Camino, jako podmiot realizujący umowę
w sposób profesjonalny zobowiązana jest, zgodnie z § 4 umowy, do przygotowywania wszelkich
uchwał, umów, organizacji procesu zarządzania, opiniowania dokumentów i nanoszenia poprawek,
przygotowywania i obsługi zebrań Wspólnoty. Świadczenia te zaś, zgodnie z § 2 w/w umowy, mają
być wykonywane z zachowaniem należytej staranności i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,
a za działania i zaniechania własne, zgodnie z §6, ponosi pełną odpowiedzialność odszkodowawczą
w stosunku do Wspólnoty.
W dniu 08.03.2013 (mail poniżej) Pani Grażyna Olesińska - Toruń przesłała przygotowane przez
El Camino dokumenty na planowane coroczne zebranie Wspólnoty, gdzie znajdowały się propozycje
uchwał, w tym uchwała w sprawie powołania dwuosobowego Zarządu. W dniu 20.03.2013 mail od
Pani Irminy Kozłowskiej do właścicieli lokali (mail poniżej) zawierał modyfikację w stosunku do
pierwotnej propozycji cyt.: ”rozszerzenie składu Zarządu Wspólnoty do dwóch osób”.
Niestety, aby prawidłowo przeprowadzić proces powołania drugiego Członka Zarządu w przypadku
zarządu jednoosobowego, konieczna jest kompilacja dwóch uchwał w jednej, tak aby w treści
nastąpiło jednoczesne rozszerzenie składu zarządu i powołanie nowego członka.
W naszym przypadku zaproponowano jedynie rozszerzenie składu zarządu bez jego równoczesnego
osobowego obsadzenia. W dniu 02.08.2013r. Wspólnota Mieszkaniowa przyjęła przedmiotową
uchwałę, co spowodowało, że skład zarządu rozszerzono, ale niestety nie obsadzono.
Rekomendowanie takiego sposobu działania i sporządzenie w tym celu dokumentów przez
profesjonalistów, spółkę El Camino, spowodowało, iż Wspólnota od dnia 02.08.2013 została
2
skutecznie pozbawiona właściwej reprezentacji zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali. Powyższe
należy jednoznacznie traktować jako poważne zaniedbanie obowiązków Administratora, które
doprowadziło do braku możliwości podejmowania przez Wspólnotę czynności prawnych z powodu
braku właściwej reprezentacji. Na dodatkowe podkreślenia zasługuje fakt, iż Administrator zwrócił na
to uwagę dopiero po otrzymaniu od Wspólnoty decyzji, która wpływa na interes samego
Administratora i właśnie wadę, do powstania której sam doprowadził traktuje jako argument
podważający skuteczność wypowiedzenia umowy o administrowanie.
Drugi Członek Zarządu
W dniu 28.03.2013 odbyło się coroczne spotkanie Wspólnoty, gdzie przedstawiono dwie kandydatury
na drugiego członka zarządu, niestety jeszcze przed finalnym przygotowaniem uchwały do
głosowania, jedna osoba wycofała się z dalszego ubiegania. Druga osoba była gotowa do objęcia
funkcji ale dopiero w dniu 23.10.2013 El Camino przygotowało projekt uchwały powołującej Pana
Marka K. Trudno dociec przyczyn takiej zwłoki w podjęciu niezbędnych działań. Pomimo moich wielu
starań, w tym organizowaniu specjalnych dyżurów Zarządu w celu zbierania podpisów, osoba Pana
Marka K. nie zdobyła przychylności mieszkańców i w dniu 01.03.2014 uchwała została zamknięta jako
niepodjęta (16,87% za, 0,11% przeciw, 0,39% wstrzymujący się). Nadmieniam, iż w tym samym
okresie została podjęta większością głosów inna uchwała dotycząca przebudowy części wspólnej dla
potrzeb lok.U17 zbierana w tym samym czasie i przy zachowaniu tego samego trybu głosowania.
Przyczyną porażki Pana Marka K. był kompletny brak informacji o kandydacie o czym mówiłem na
ostatnim zebraniu Wspólnoty. W poniższej korespondencji prosiłem El Camino o pozyskanie jak
największej wiedzy na temat osoby Pana Marka oraz jego przygotowania do objęcia funkcji Członka
Zarządu ds. usterek i gwarancji. Niestety przez ponad rok, El Camino nie zrobiło nic w tym zakresie,
ale prawdopodobnie wynikało to z uprzedzeń wobec Pana Marka K. co zostało zaprezentowane przez
Panią Irminę.
3
From: Zarządcy Nieruchomości [mailto:[email protected]]
Sent: Friday, April 19, 2013 10:38 AM
To: Tomasz Sadłocha FC
Subject: Re: Członek Zarządu
Sprawdzimy i pogadamy, chociaż ja osobiście mam mieszane odczucia.
Pozdrawiam Irmina
Chronologia zdarzeń
Współpraca pomiędzy El Camino a mną przebiegała początkowo w sposób właściwy i nie budzący
zastrzeżeń. Pierwsze syndromy zakłócenia relacji pojawiły się kilka miesięcy temu wraz z moją coraz
wnikliwszą analizą bieżącej sytuacji Wspólnoty i próbą egzekwowania świadczonych przez Zarządcę
usług. W mojej ocenie, od trzeciego kwartału 2013 roku jakość usług El Camino spadała w sposób
lawinowy i niezrozumiały, a kontakt bezpośredni z Paniami Irminą i Grażyną był bardzo utrudniony.
Brak odpowiedniego nadzoru nad obiektem skutkował popadaniem nieruchomości w coraz gorszy
stan techniczny, a bierność w nadzorowaniu windykacji, do którego Administrator był zobligowany
zgodnie z §4 umowy, przyczyniała się do coraz gorszej sytuacji finansowej Wspólnoty.
El Camino w coraz większym stopniu zaczęło mnie ignorować, do rzadkości nie należało
pozostawianie pytań bez odpowiedzi, brak kontaktu telefonicznego jak również samodzielne
podejmowanie decyzji zarezerwowane przepisami prawa wyłącznie dla Zarządu Wspólnoty (m.in.
zaciągnięcie bezumownego zobowiązania na rzecz Wspólnoty z kontrahentem zewnętrznym na
warunkach wg własnego uznania, bez informowania Zarządu, vide – korespondencja poniżej).
4
Informuję, iż z powyższych dokumentów wymienionych w mailu została dostarczona Zarządowi
Wspólnot wyłącznie Książka Obiektu Budynku, bez aktualnych wpisów (okazana w dniu 21.01.2014
na dyżurze, który zorganizowałam do zbierania podpisów pod uchwałami).
Umowa z Panem Izdebskim nigdy nie była przeze mnie podpisana i nigdy El Camino mi jej nie
udostępniło, jak również nigdy nie dawałem pełnomocnictwa Administratorowi do zaciągania
zobowiązań w imieniu Wspólnoty – działanie w tym zakresie stanowi kolejne istotne naruszenie
zapisów Umowy o Zarządzanie.
Płynność Wspólnoty
Zima to czas sezonu grzewczego co jest skorelowane w wysokimi kosztami funkcjonowania
wspólnoty, a jednostkowe faktury do firmy Dalkia sięgały niejednokrotnie kwoty 85 tys PLN – ok. 75%
miesięcznych wpływów od właścicieli lokali. Okres ten powinien być permanentnie kontrolowany
przez służby księgowo – administracyjne i wszelkie aberracje w płatnościach od mieszkańców winne
być egzekwowane w sposób ciągły. Umowa o Zarządzanie z El Camino zgodnie z §4 ust.3 nakłada
obowiązek stałego nadzoru za co Administrator ponosi odpowiedzialność.
5
Pozwy zostały przeze mnie podpisane w dniu 12 grudnia 2013, zaś złożone przez El Camino w Sądzie
w dniu 13 stycznia 2014, (tj. po upływie 32 dni). Powyższe przykłady dość jednoznacznie wskazują, że
administrator nie zachowywał należytej staranności w wykonywaniu swoich obowiązków
6
regulowanych umową, co w kwestii tak drażliwej dla funkcjonowania Wspólnoty jak płynność
finansowa, mogło mieć bardzo kłopotliwe konsekwencje.
Czy El Camino jeszcze administruje?
Po powyższych wydarzeniach zacząłem mieć uzasadnione wątpliwości czy El Camino jest jeszcze
administratorem. Ciąg kolejnych zdarzeń coraz bardziej mnie przekonywał, iż ten statek płynie bez
załogi – czy jest tu jeszcze El Camino?
7
Wniosek o odwołanie El Camino
W lutym wpłynął do mnie wniosek od mieszkańca o odwołanie El Camino. Przedstawione przez
autora zarzuty, w głównej mierze koncentrowały się na obstrukcji w działaniu Zarządcy oraz
utrudnianie w procesie otrzymywania decyzji w zakresie przebudowy pionów wentylacyjnych.
Odbyłem z Panem Pawłem F. wiele spotkań, a dziś z perspektywy czasu podzielam zdecydowaną
większość stawianych pod adresem El Camino zarzutów.
Dokument nie zostanie załączony do czasu uzyskania zgody Pana Pawła F.
Wypowiedzenie umowy El Camino
Po odbytym w dniu 24 marca 2014 corocznym spotkaniu Wspólnoty Mieszkaniowej rozpocząłem
analizę posiadanych dokumentów i korespondencji Wspólnoty. Niepokój mój wzbudziła bierność
El Camino w kwestii uzupełnienia składu Zarządu do dwóch osób, brak jakiejkolwiek inicjatywy, brak
agitacji wśród mieszkańców na zebraniu Wspólnoty, a przecież brak ochotnika to brak możliwości
poddania przedmiotowej uchwały pod głosowanie.
8
Zawierając Umowę z El Camino, na podstawie której, za świadczone profesjonalnie usługi Wspólnota
Mieszkaniowa wypłaciła El Camino 1.443.022 PLN (słownie: milion czterysta czterdzieści trzy tysiące
i dwadzieścia dwa złote) w okresie 25 miesięcy (co daje średniomiesięcznie 57.720 PLN)
oczekiwałem obsługi na najwyższym standardzie, godnym nieruchomości apartamentowej
nagrodzonej wielokrotnie przez niezależne instytucje, obiektu, który był, jest i będzie wizytówką
wszystkich Właścicieli Lokali i będzie wyznaczał standardy kojarzone wyłącznie z „jakością”. Nigdy nie
kwestionowałem wysokości wynagrodzenia, ponieważ dobrze wynagradzany współpracownik
zobowiązany jest do ekwiwalentnego świadczenia pracy, usługi i jakości.
Jest mi niezmiernie przykro, iż pomimo cytowanej powyżej korespondencji, która wskazywała na
moją dobrą wolę, chęć sanacji, El Camino nie wyciągnęło właściwych wniosków, być może są
powody, których nie znam, a miały wpływ na samodestruckję firmy Zarządczej.
Potwierdzam również, że przy wypowiedzeniu umowy El Camino nie próbowałem już negocjować
jakichkolwiek warunków i chcąc zachować ich reputację zaproponowałem w pierwszej kolejności
samorezygnację, która uchroniłaby zarówno Państwa jak i El Camino przed tą całą korespondencją.
16 kwietnia 2014 roku po wielokrotnym przesuwaniu terminu przez Panią Grażynę Olesińską Toruń,
miałem zaszczyt być zaproszonym do biura El Camino przy ul. Marymonckiej 105 w celu odbioru
dokumentacji wspólnotowej. O godz. 14 otrzymałem od umocowanego Adwokata nieoczekiwany
dokument, który pokornie przyjąłem, odrzuciłem propozycję ugody polegającej na cofnięciu
wypowiedzenia, poprosiłem o rozesłanie pisma, które Państwo otrzymali dwie godziny później od
El Camino.
Szanowni Państwo,
Jak widać z przytoczonych powyżej argumentów oraz fragmentów korespondencji obecnie
El Camino, nie zasługuje raczej na zaufanie w zakresie administrowania naszą nieruchomością,
dlatego dla dobra Wspólnoty dalsza współpraca z dotychczasowym administratorem nie jest
możliwa. Będąc zobligowanym do podjęcia koniecznych działań, w dniu 22 kwietnia przedstawię
Państwu propozycję niezbędnych kroków formalnych, mających na celu uporządkowanie sytuacji
naszej Wspólnoty.
Jestem także przygotowany do przedstawienia Państwu nowych możliwości w zakresie
administrowania naszą Wspólnotą, która przyczyni się do podniesienia poziomu obsługi naszej
nieruchomości.
Z poważaniem
Tomasz Sadłocha
Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej
9