Nowe_regulacje_prawne_na_2009_cz._I

NOWE REGULACJE PRAWNE NA 2009 - CZ. I
Nowy rok obok lęków i obaw związanych z ogólnoświatowym kryzysem
finansowym przynosi mam także wiele nowych unormowań prawnych, tak w
zakresie prawa podatkowego jak i innych dziedzin. Także zagadnienia polityk
bankowych są dla rynku nieruchomości bardzo ważnym instrumentem. W
styczniowym numerze, z uwagi na szczupłość miejsca, przedstawimy tylko część
z nich, resztę w następnym wydaniu.
Podatek dochodowy
W 2009 roku obniżeniu ulega podatek dochodowy od osób fizycznych. Zmiany w
podatku dochodowym od osób fizycznych to również wycofanie poprzednich
progów podatkowych i zastąpienie ich dwoma nowymi stawkami podatku 18 oraz
32 %.
Podstawa prawna: art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fi
zycznych, w brzmieniu nadanym przez art. 1 pkt 28 lit. a w związku z art. 22 pkt
3 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od
osób fi zycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 217, poz.
1588).
Nowym zmianom szczególnie przyjrzeć muszą się przedsiębiorcy (osoby fi zyczne
prowadzące działalność gospodarczą), które w roku poprzednim rozliczały się
podatkiem liniowym. Podatek liniowy nie ulega zmianie i nadal wynosi 19%.
Dlatego bardzo ważny jest wybór odpowiedniej formy opodatkowania w 2009
roku. Dopiero przekroczenie dochodu podlegającemu opodatkowaniu w kwocie
96.384 zł staje się opłacalne dla rozliczania się podatkiem liniowym. Przy takim
dochodzie, podatek obliczony według skali podatkowej zrównuje się z kwotą
podatku liczoną według stawki liniowej i wynosi 18.313 zł.
Pamiętać również musimy o tym, iż dla podatników rozliczających się stawką
linową nie przysługują ulgi ani preferencje podatkowe jak podatnikom
rozliczającym się według skali podatkowej.
Tak więc odpowiednie zaplanowanie dochodu może skutkować sporymi
oszczędnościami w budżecie. Pamiętajmy również o tym, iż zmiany takie dokonać
możemy tylko do 20 stycznia b.r., gdyż już w trakcie trwania roku podatkowego
zmian takich dokonywać nie można.
Nowa ulga mieszkaniowa
Od 1 stycznia 2009 roku obowiązuje nowa ulga mieszkaniowa. Podatnicy, którzy
uzyskają dochód ze zbycia nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 roku nie
zapłacą podatku w wysokości 19% od dochodu, jeżeli uzyskane środki ze
sprzedaży przeznaczą w ciągu dwóch lat na zaspokojenie własnych celów
mieszkaniowych.
Za wydatki na cele mieszkaniowe ustawa uznaje:
- nabycie budynku mieszkalnego, lokalu, a także gruntu albo prawa użytkowania
wieczystego, - nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, prawa użytkowania
wieczystego, rozpoczętą budowę budynku mieszkalnego oraz nabycie innego
gruntu, jeśli w okresie dwóch lat grunt ten zmieni przeznaczenie na budowę
budynku mieszkalnego, - budowę, rozbudowę, nadbudowę lub remont własnego
budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę lub adaptację na cele mieszkaniowe własnego
budynku mieszkalnego położonego na terenie Unii Europejskiej, Europejskiego
Obszaru Gospodarczego albo w Szwajcarii,
- spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętego przez podatników w banku,
spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę w Unii
Europejskiej lub innym państwie zaliczonym do Europejskiego Obszaru
Gospodarczego albo w Szwajcarii,
- wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany:
a) budynku mieszkalnego,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
c) gruntu, udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego, przeznaczonych
pod budowę budynku mieszkalnego.
Natomiast, jeżeli podatnik nie wyda wszystkich środków uzyskanych ze
sprzedaży na cele mieszkaniowe, będzie musiał zapłacić podatek wraz z
odsetkami. Obliczenie podatku następuje według następującego wzoru:
gdzie:
D - dochód, (czyli przychód minus koszty uzyskania)
KFW - kwota faktycznie wydatkowana w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe
P - przychód ze zbycia nieruchomości KDZ - kwota dochodu zwolnionego.
Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków
Od 1 stycznia 2009 r. wszedł w życie obowiązek sporządzania świadectwa
charakterystyki energetycznej nieruchomości tzw. certyfikatu energetycznego lub
paszportu energetycznego, wynikający z przepisów Dyrektywy 2002/91/WE
Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie
charakterystyki energetycznej budynków. W Polsce przepisy te zostały
wprowadzone ustawą z dnia 19 września 2007 r. o zmianie ustawy – Prawo
budowlane (Dz. U. z 2007 r. Nr 191, poz. 1373) oraz stosownymi aktami
wykonawczymi.
Świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości jest dokumentem,
który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia
potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub lokalu, czyli energii na potrzeby
ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku
budynków użyteczności publicznej również oświetlenia.
Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie obowiązkowe dla wszystkich
nowopowstałych nieruchomości oraz używanych wprowadzanych do obrotu
(sprzedawanych lub wynajmowanych), a także dla budynku, gdy w wyniku
przebudowy lub remontu uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna.
Świadectwa energetyczne ważne będą przez okres 10 lat, o ile w tym czasie nie
będą wykonywane roboty budowlane, mogące zmienić charakterystykę
energetyczną budynku.
Na szczęście, jak na razie, obrotu nieruchomościami nie powstrzyma nowy
wymóg prawny, gdyż o ile kupujący nieruchomość nie będzie żądał świadectwa
przy zakupie, to transakcji będzie można dokonać.
Jak donosi „Rzeczpospolita”, do sprzedaży mieszkania lub domu z pozwoleniem
na użytkowanie wydanym do końca 2008 r. nie będzie potrzebne świadectwo
energetyczne. Tak uważają notariusze – za kilka dni ofi cjalną uchwałę w tej
sprawie ma podjąć Krajowa Rada Notarialna. Powinno to ujednolicić
postępowanie rejentów w całym kraju podczas sporządzania aktów notarialnych.
Sprawa dotyczy wymogu sformułowanego w obowiązującym od 1 stycznia art.
63a prawa budowlanego. Przepis ten przewiduje, że nabywcy budynku albo
lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej tego
obiektu. Jest jednak zastrzeżenie, że dotyczy to sytuacji, w których przepisy
ustawy wymagają dla tego budynku lub lokalu ustalenia charakterystyki
energetycznej.
Kredyty walutowe
Rok 2009 to koniec kredytów denominowanych we franku szwajcarskim.
Panujące nastroje oraz brak waluty na rynku nieuchronnie prowadzą do
wycofywania się banków z udzielania kredytów w CHF.
Nie oznacza to oczywiście, że pozostają nam tylko kredyty złotówkowe.
Alternatywą dla franka szwajcarskiego w 2009 roku staną się dolar i euro. Dostęp
tych walut na rynku międzybankowym nie jest tak ograniczony jak w przypadku
franka. Również stopy procentowe dla euro czy dolara są zdecydowanie niższe
aniżeli w Polsce.
Kolejny argument to udzielanie kredytów w euro lub dolarach, przez część z
banków, na 100 % wartości nieruchomości bez wymagania wkładu własnego.
Omówienie dalszych zmian w prawie i polityce bankowej oraz prognozy na 2009
rok zamieścimy w następnym wydaniu.
Andrzej Jakiel i Tomasz Mrożek