Pulse Document

Warszawski Rynek Biurowy II kw. 2012
r.
Zmiana
R-d-R
Prognoza
12 m-c
172 800
47 800
48 350

 
275 400
10 400
59 300
7,4
0,1 b.p.
1,2 b.p.




45 000
- 2 800
21 600

22-25
0%
0%
6,25
0 b.p.
0 b.p.







Podaż powierzchni biurowej(m2) i współczynnik
pustostanów (%)
500 000
20,0
450 000
18,0
400 000
16,0
350 000
14,0
300 000
12,0
250 000
10,0
200 000
8,0
150 000
6,0
100 000
4,0
50 000
2,0
-
-
Oddane do użytku
Planowane do oddania (wynajęte)
Planowane do oddania (spekulacyjne)
Współczynnik powierzchni niewynajętej
Powierzchnia zajęta przez najemców wg rejonów
biurowych i wskaźnik powierzchni niewynajętej (%)
1 000 000
Powierzchnia niewynajęta
6,58%
Powierzchnia zajęta przez najemców
8,46%
800 000
5,88%
600 000
7,77%
400 000
8,98%
14,03% 3,08% 7,33%
oc
na
ni a
oW
sc
ho
d
Po
łu
Po
łu
dn
i ow
Pó
łn
W
sc
hó
d
Ni
żs
za
dn
i ow
a
CB
D
0
Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c)
30
Centrum
Poza Centrum
25
20
15
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, WRF
2012P
2011
2010
2007
2006
2005
10
2004
Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie pozostały na
stabilnym poziomie w porównaniu z końcem 2011 r. Najlepsze
powierzchnie biurowe w Centrum można wynająć obecnie za
22€ - 25€/ m2/ m-c, przy czym w niektórych biurowcach
najwyższej klasy stawki wywoławcze są wyższe. Poza Centrum
czynsze najmu za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie
15€ - 15,50€ / m2/ m-c. Stawki te dotyczą najbardziej
popularnych obszarów biurowych, takich jak Mokotów.
7,46%
200 000
Mo
ko
Ob
tów
rze
ża
Po
Ce
łud
ntr
ni o
um
wo
-Z
ac
ho
dn
ia
Na koniec II kw. 2012r. około 7,4% nowoczesnej powierzchni
biurowej w Warszawie było bez najemców (7,8% w COB, 8,5%
na obrzeżach Centrum i 7,0% poza nim). Współczynnik
powierzchni niewynajętej pozostał niemal niezmieniony kwartał
do kwartału. Uważamy, że ze względu na wysoką przyszłą
podaż, współczynnik pustostanów w Warszawie nieznacznie
wzrośnie w II poł. 2012, a w szczególności w 2013 r.
2009
W I poł. roku do użytku oddano około 92 700 m2 nowej
powierzchni biurowej, w tym 45 000 m2 ukończono w II kw.
2012r. Największe nowe realizacje w tym kwartale to Poleczki
Business Park II (UBM/CA IMMO - 21 000 m2), Platinium
Business Park V (GTC - 11 650 m2) oraz Ufficio Primo (Kulczyk
Real Estate Holding - 5 900 m2). Szacujemy, że w II poł 2012r.
na rynek trafi około 182 300 m2 nowej powierzchni biurowej a w
2013 r. aż 304 000 m2. Co ciekawe ponad 55% budynków
biurowych oddanych w tym roku będzie posiadało zielony
certyfikat. Warto zauważyć, że niektóre budynki, np.:Concept
Tower, ubiegają się zarówno o certyfikat LEED jak i BREEAM.
Zmiana
Kw-d-Kw
W
ola
Warszawski rynek biurowy nadal odnotowuje wysoki poziom
popytu za strony najemców. W II kw. 2012r. podpisano umowy
najmu na ponad 172 800 m2, co łącznie z popytem
zarejestrowanym w I kw. b.r. daje 297 750 m2 wynajętej
nowoczesnej powierzchni biurowej. W I poł. 2012r. nowe umowy
stanowiły 67% wszystkich transakcji, pozostała cześć popytu
przypadała na renegocjacje - 33%. Co ciekawe 30% całkowitego
popytu to umowy przednajmu. Największe umowy tego typu
zawarły T-Mobile (27 000 m2) w Marynarska 12 budowanym
przez Ghelamco oraz Allianz (6 800 m2) w Łopuszańska
Business Park, również firmy Ghelamco. Ważne renegocjacje
przeprowadziły Axel Springer (9 100 m2 w Trinity Park I) czy AXA
(7 000 m2 w Warsaw Trade Tower).
Popyt brutto
(m2)
Powierzchnia
niewynajęta
(m2)
Wskaźnik
powierzchni
niewynajętej(%)
Nowa podaż
(m2)
Najwyższe
czynsze
(€/ m2/ m-c)
Najlepsze stopy
kapitalizacji (%)
II kw. 2012
2008
Wysoki popyt na biura przyczyną
aktywności deweloperów.
Podsumowanie
Największe rynki biurowe poza Warszawą
II kw. 2012 r.
W Polsce powstaje aktualnie 1.1 mln m2 nowoczesnych biur. Połowa tej
wielkości przypada na Warszawę.
W budowie w II kw. 2012 (m2)
Wrocław
Trójmiasto
Katowice
Poznań
Łódź
3 689 700
514 100
398 250
369 900
259 500
251 700
229 900
45 000/92 700
0/12 700
12 000/25 200
20 300/20 300
0/0
6 700/6 700
0/0
586 000
56 900
138 500
87 300
45 500
59 100
60,400
3,9%



9,1%

9,9%

10,3%

14,5%

Wskaźnik powierzchni niewynajętej
II kw. 2012 (%)
7,4%
6,8%


 niewynajętej
* strzałki wskazują na zmianę kw-d-kw wskaźnika powierzchni

W I poł. 2012r. popyt ze strony klientów korporacyjnych wyniósł
180 000 m2 powierzchni biurowej w głównych miastach w Polsce
(z wyłączeniem Warszawy), w tym 87 000 m2 zarejestrowano w
II kw. Największą aktywność najemców w całej I poł. 2012r.
zaobserwowano w Krakowie i Trójmieście. Do znaczących umów
podpisanych w tym kwartale należą: State Street renegocjacje,
12 600 m2 w CB Kazimierz, GTC oraz 3 100 m2 w Edison, GTC,
(obie umowy w Krakowie); najemca z sektora finansowego
rozpoczynający działalność w Polsce (umowa przednajmu, 4 800 m2
w Bonarka4Business, TriGranit, Kraków); Cisco Systems Poland
(umowa przednajmu, 3 800 m2 w Enterprise Park, Avestus, Kraków),
Lufthansa Systems Poland (umowa przednajmu, 3 500 m2 w
OPERA Office, EURO Styl, Trójmiasto) oraz firma
telekomunikacyjna (nowa umowa, 3 300 m2 w CB Francuska, GTC,
Katowice). Umowy typu pre-let nadal stanowią istotną cześć
zawieranych transakcji (27% w II kw. w porównaniu do 40% w I kw.).
W II kw. 2012r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
głównych miastach w Polsce (z wyłączeniem Warszawy) zwiększyły
się o około 39 000 m2, z tego 52% oddano w Trójmieście, wliczając:
Garnizon.biz - Omega & Gamma (Hossa - 9 600 m2), BCB Business
Park - B1 (BCB - 8 900 m2) oraz siedzibę Jysk (1 700 m2). Inne
oddane w II kw. projekty to: Wojdyła Business Park II (Wojdyła 7,800 m2) we Wrocławiu oraz rewitalizacja Victoria Business Center
(Monti - 4,800 m2) w Poznaniu. Łącznie w I poł 2012r. na rynek
trafiło prawie 65 000 m2 i jest to 30% wzrost w porównaniu z
I poł. 2011r.
Obecnie w głównych miastach Polski** (wyłączając Warszawę) w
aktywnej budowie pozostaje około 490 000 m2 powierzchni biurowej;
najwięcej we Wrocławiu, Trójmieście oraz Szczecinie, gdzie
realizowane inwestycje stanowią odpowiednio około 35%, 24% i
94% istniejących zasobów biurowych w tych miastach. W
II poł. 2012r. kolejne 213 000 m2 prawdopodobnie zasili największe
rynki biurowe w Polsce (wyłączając Warszawę).
Na koniec II kw. 2012r. współczynnik pustostanów utrzymywał się na
stabilnym poziomie we Wrocławiu i Poznaniu, zniżkowe presje na
wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano
natomiast w Krakowie, Łódzi i Katowicach. Nieznaczny, bo 2,1 p.p.
wzrost powierzchni niewynajętej w ujęciu kwartalnym dotyczył
wyłącznie Trójmiasta (z 7,0% do 9,1%) i był on spowodowany
dostarczeniem na rynek projektu Garnizon.biz - Omega & Gamma,
którego proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony.
Podaż (m2) oraz wskaźnik pustostanów (%)
550 000
500 000
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Podaż
Wskaźnik Pustostanów
25
20
14,5
15
%
Nowa podaż w II kw. 2012 / I poł. 2012 (m2)
Kraków
m2
Podaż (m2)
Warszawa
9,1
10,3
9,9
10
6,8
5
3,9
0
Kraków
Wrocław Trójmiasto Katowice
Poznań
Łódź
Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe
kształtują się od 11-13 €/m2/ m-c w Łodzi do 16,00 €/ m2/ m-c w
Poznaniu. II kwartał 2012r. był okresem stabilizacji czynszów na
większości największych rynków biurowych w Polsce.
Najwyższe czynsze transakcyjne(€/ m2/ miesiąc)
Poznań
Wrocław
Kraków
Trójmiasto
Katowice
Łódź
10
11
12
13
14
15
16
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle
** Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin
17
Kontakty Jones Lang LaSalle
Anna Kot
Head of Office Agency & Tenant Representation,
Polska, Warszawa
+48 (0) 22 318 0039
[email protected]
Tomasz Czuba
Head of Office Leasing, Polska
Warszawa
+48 (0) 22 318 0198
[email protected]
Agnieszka Sosnowska
Research Analyst, Polska
Warszawa
+48 (0) 22 318 0056
[email protected]
Analiza Rynku Biurowego – II kw. 2012
Pulse to raporty Jones Lang LaSalle ukazujące się z dużą częstotliwością i ilustrujące dynamikę rynku
www.joneslanglasalle.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.