Raport Office Market Profile

Warszawski Rynek Biurowy IV kw. 2012
r.
Podsumowanie
36 000
100 000
8,8
0,7 p.p.
2,1 p.p.
120 300
64 000
88 400
22-25
0%
0%
0 p.p.

 











0 p.p.
Powierzchnia niewynajęta
7,2%
1 000 000
Powierzchnia zajęta przez najemców
8,7%
800 000
10,1%
600 000
9,0%
400 000
9,2%
4,7%
200 000
14,9% 11,6%
7,3%
oc
na
Pó
łn
sc
hó
d
W
aN
iż s
za
Po
łu
Po
łu
dn
iow
nia
ola
W
dn
iow
o- W
sc
ho
d
CB
D
dn
ia
o- Z
ac
ho
Po
łu
dn
iow
Ce
ntr
um
w
0
Najwyższe czynsze transakcyjne (€/ m2/ m-c)
Centrum
Poza Centrum
30
25
20
15
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle, WRF
2013P
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
10
2005
Czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum
oscylowały na granicach 22-25€ / m2 /miesiąc, a poza nim np. na
Mokotowie około 15 €/ m2/ miesiąc. Rynek w 2013 r. będzie
bardzo konkurencyjny i duży wolumen nowej podaży może
wpłynąć na presje zniżkowe oraz pogorszenie się warunków
rynkowych.
339 450
Prognoza
12 m-c
Powierzchnia zajęta przez najemców wg rejonów
biurowych i wskaźnik powierzchni niewynajętej (%)
Mo
ko
tó
Ze względu na wysoką podaż wchodzącą na rynek, współczynnik
powierzchni niewynajętej pozostawał i będzie pozostawać w
lekkim trendzie wzrostowym. Pod koniec 2012 r. około 8,8%
powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało bez najemców,
a to o 100 000 m2 więcej niż rok wcześniej. Uważamy, że wolnej
powierzchni będzie przybywać, szczególnie w starszych
biurowcach, które nie spełniają już wszystkich wymogów
najemców.
Zmiana
R-d-R
20 400
Podaż powierzchni biurowej(m2) i współczynnik
pustostanów (%)
rz e
ża
W 2012 r. zarejestrowaliśmy podwojenie nowej podaży
wchodzącej na rynek w porównaniu z rokiem 2011 (268 000 m2
vs. 120 000 m2). W 2013 roku rynek zmierzy się z najwyższą od
2000 r. nową podażą (320 000 m2) wchodzącą na rynek. Dzięki
temu, całkowite zasoby powierzchni biurowej w 2013 r. w
Warszawie przekroczą 4 mln. m2. Należy dodatkowo pamiętać,
że około 50% powierzchni przewidzianej do dostarczenia na
rynek w 2013 r. zostało już wynajęte.
Zmiana
Kw-d-Kw
- 4 400
6.25
Ob
Potwierdzeniem wysokiej aktywności najemców na rynku najmu
jest zarejestrowany w 2012 popyt brutto na ponad 608 000 m2.
Jest to wynik o 6% wyższy od, do tej pory rekordowego, roku
2011. Warto wspomnieć również o popycie netto (bez przedłużeń
umów), który w 2012 r. wyniósł 440 000 m2 (9% wzrost r-d-r)
z czego prawie połowę stanowiły przednajmy. W IV kw. 2012
najemcy wynajęli łącznie 153 200 m2 powierzchni biurowej.
Ponad 35% umów zawartych w IV kw. 2012 stanowiły pre-lety,
a 23% przedłużenia. Największe umowy przednajmu w ostatnim
kwartale 2012 zawarły Frontex (14 600 m2 w Warsaw Spire),
BOŚ Bank (8 940 m2 w biurowcu Fenix) i BPS Bank (8 920 m2
w Grzybowska 81). Swoje umowy najmu przedłużyli m.in. PPD
(2 800 m2 w Trinity Park III) oraz Salans ( również 2 800 m2
w Rondo 1). Szacujemy, że poziom popytu w 2013 powinien
pozostać na poziomie porównywalnym z 2012 rokiem.
Popyt brutto
(m2)
Powierzchnia
niewynajęta
(m2)
Wskaźnik
powierzchni
niewynajętej(%)
Nowa podaż
(m2)
Najwyższe
czynsze
(€/ m2/ m-c)
Najlepsze stopy
kapitalizacji (%)
2004
Warszawa rejestruje wysoki popyt
na biura, jednak duża podaż
wchodząca na rynek wpływa na
wzrost współczynnika powierzchni
niewynajętej.
IV kw.
2012
153 200
Największe rynki biurowe poza Warszawą
IV kw. 2012 r.
Rekordowy poziom popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe oraz wysoka
nowa podaż w głównych miastach Polski
Warszawa
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Katowice
Poznań
Łódź
Podaż (m2)
3 859 000
549 600
462 700
383 400
290 000
288 000
248 800
92 000
90 500
Nowa podaż w IV kw. 2012
/ I-IV kw. 2012 (m2)
120 300
/268 350
8 200
/48 200
34 850
/71 700
5 900
/33 750
13 150
/20 650
27 900
/43 000
16 500
/16 500
6 750
/17 700
5 400
/5 400
W budowie w IV kw. 2012 (m2)
545 400
83 500
104 700
102 500
32 500
33 650
60 400
49 300
25 800
10,8%



10,0%

13,6%

13,7%



15,6%

Business House faza I – 15 000 m2, Długosza Business Park –
5 000 m2 i Racławicka Center – 5 000 m2) oraz Poznań (Klaster
Grunwaldzka – Pixel – 14 600 m2 czy Andersia Business Center
– 11 600 m2). Inne oddane w IV kw. projekty to: Green Horizon
faza I (16 500 m2) w Łodzi, Bonarka 4 Business C (8 200 m2)
w Krakowie czy Brama Portowa II (6 700 m2) w Szczecinie.
W 2012r. nowa podaż podwoiła się w porównaniu do całego
2011r. (257 000 m2 vs. 113 000 m2).
Obecnie w głównych miastach Polski*** poza Warszawą w aktywnej
budowie pozostaje około 476 900 m2 powierzchni biurowej, z czego
122 600 m2 prawdopodobnie zasili największe rynki biurowe w
I kw. 2013r. (45% tej powierzchni jest wynajęte). Najwięcej nowej
powierzchni biurowej powstaje obecnie we Wrocławiu, Trójmieście
oraz Krakowie.
Kontakt:
Anna Kot
Head of Office Agency & Tenant Rep.
Warszawa
+48 22 318 0039
[email protected]
Tomasz Czuba
Head of Office Leasing
Warszawa
+48 22 318 0198
[email protected]
Na koniec IV kw. 2012r. współczynnik pustostanów utrzymywał się
na stabilnym poziomie w Lublinie, Łodzi i Trójmieście, zniżkowe
presje na wskaźnik w odniesieniu do ubiegłego kwartału odnotowano
w Katowicach i Krakowie. W pozostałych największych rynkach
biurowych w Polsce** zaobserwowano wzrost powierzchni
niewynajętej w ujęciu kwartalnym i był on spowodowany
dostarczeniem na rynek projektów, których proces komercjalizacji
nie został jeszcze zakończony.
Podaż (m2) oraz wskaźnik pustostanów (%)
2
Podaż
m
Wskaźnik Pustostanów
%
25
20
13,6
10,8
8,8
13,7
15,6
15
10,0
10
4,9
2,4
5
Lu
bli
n
0
cz
ec
in
550 000
500 000
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Łó
dź
W IV kw. 2012r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
głównych miastach w Polsce*** zwiększyły się o około 120 000 m2.
53% nowej podaży przypadło na Wrocław (m. in. w Aquarius
2,4%



Sz
W 2012r. popyt ze strony klientów korporacyjnych w ośmiu
największych miastach Polski *** (wyłączając Warszawę)
przekroczył poziom osiągnięty w całym 2011r. Roczny popyt
brutto, łącznie z 97 000 m2 zarejestrowanymi w IV kw. 2012r.,
wyniósł prawie 370 000 m2, 25% wzrost w porównaniu z 2011r
(popyt netto wzrósł 15% i wyniósł 304 700 m2). Największą
aktywność najemców w ubiegłym roku zaobserwowano w
Krakowie i Wrocławiu, natomiast w IV kw. pod tym względem
prym wiodły Wrocław i Katowice. Wśród najbardziej znaczących
umów podpisanych w IV kw. znalazły się: Hewlett Packard
(renegocjacje, 6 700 m2 w Globis, Wrocław); BNY Mellon
(umowa typu pre-let, 6 230 m2 w Aquarius Business House,
Wrocław); firma z sektora finansowego (nowa umowa, 5 000 m2
w Silver Forum, Wrocław), Capgemini (umowa przednajmu,
3 600 m2 w Millenium Tower IV, Wrocław), Asseco (nowa
umowa, 2 800 m2 w budynku Arge, Kraków) oraz SWS BPO
Poland (umowa typu pre-let, 2 100 m2 w Green Horizon, Łódź).
Ponad 35% umów zawartych w 2012r. stanowiły przednajmy.
Po
zn
ań
4,9%
8,8%


* strzałki wskazują na zmianę kw-d-kw wskaźnika powierzchni niewynajętej
Tr
ójm
ia s
to
Ka
tow
ice
8,8%

Kr
ak
ów
W
ro
cła
w
Wskaźnik powierzchni niewynajętej
IV kw. 2012 (%)
Szczecin Lublin
Obecnie w najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe
kształtują się od 11-13 €/m2/ m-c w Łodzi do 16,00 €/ m2/ m-c w
Poznaniu. Przewidujemy, że na niektórych rynkach możliwe są
niewielkie presje zniżkowe na czynsze w 2013r.
Najwyższe czynsze transakcyjne(€/ m2/ miesiąc)
Poznań
Wrocław
Kraków
Trójmiasto
Katowice
Szczecin
Łódź
Lublin
10
11
12
13
14
15
16
Źródło wszystkich wykresów: Jones Lang LaSalle
** z wyłączeniem Warszawy
*** Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin
Mateusz Polkowski
Senior Research Analyst
Warszawa
+48 22 318 0042
[email protected]
17