wycena nieruchomości przeznaczonych pod drogi

XIX Sesja N-T pod hasłem „POLSKIE DROGI – od pomysłu do pozwolenia na budowę”
SGP, GIG, SPKD, GDDKIA Oddział w Warszawie
Mirosław Żak
Referat Nr 3
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
PRZEZNACZONYCH POD DROGI
Nowy Sącz, 14–16 czerwca 2007 r.
2
Prof. dr hab. inż. Mirosław Żak. Praktykujący rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia nr 28).
Do 30.09.2006 kierownik Katedry Geodezji Akademii Rolniczej w Krakowie. Aktualnie pracownik
Wyższej Szkoły Inżynieryjno-Ekonomicznej z siedzibą w Ropczycach.
WYCENA NIERUCHOMOŚCI
PRZEZNACZONYCH POD DROGI
Mirosław Żak
1. WSTĘP
Problematyka manifestowana tytułem niniejszego opracowania jest niebywale obszerna i
wielowątkowa, lecz mimo to zasugerowany mi przez P.T. Organizatorów tytuł bez wahania zaakceptowałem, chcąc wyeksponować te elementy, które rzadko i zapewne w innym kontekście
bywają podnoszone. Na wstępie postawić chcę tezę, że operaty szacunkowe zawierające wyliczanie wartości nieruchomości, które zajęte być mają pod inwestycje drogowe podlegają najsurowszej weryfikacji. Dzieje się tak głównie dlatego, że nieruchomości te mają stać się przedmiotem
transakcji kupna-sprzedaży o wszelkich cechach transakcji wymuszonej. Z tego właśnie względu
władający wycenianą nieruchomością, którą zmuszony jest zbyć, dokonuje zawsze niezwykle
wnikliwej analizy operatu szacunkowego pod względem poprawności przetworzenia zjawiska jakim jest nieruchomość w wielkości liczbowe wyrażone finalnie w jednostkach monetarnych.
Musi w tym miejscu pojawić się pojęcie „jakości operatu szacunkowego” będące synonimem
wierności tego przetworzenia.
Czy ma ono sens?
2. JAKOŚĆ OPERATU SZACUNKOWEGO
W potocznym znaczeniu jakość rozumiana jest jako zbiór cech umożliwiających ocenę wartości, poziomu, klasy czegoś – rzeczy, zjawiska... Najczęściej posługujemy się przy tym skrajną oceną jakości uznawanej jako dobra lub zła, wysoka lub niska. W sferze techniki konieczne
jest jednak stworzenie innego niż emocjonalne kryterium, umożliwiającego taką klasyfikację.
W interesującej nas dziedzinie sporządzania operatu szacunkowego wydaje się to zbędne, jeśli
nawet możliwe. Dlaczego? Operat szacunkowy sporządzony być musi zgodnie z obowiązującymi
regułami i przepisami i jest to jedyne kryterium jego jakości. Wysoka czy dobra jakość operatu
szacunkowego oznacza jego techniczną poprawność. Operat, który wykonano wadliwie a więc
bez zgodności z obowiązującymi normami jest dyskwalifikowany i nie może traktowany być jako
dokument posiadający swą moc dowodową. To rozumowanie prowadzi wprost do wniosku, że
w procedurach rozpoczynających się sporządzaniem operatu szacunkowego występować mogą
wyłącznie operaty poprawne a więc operaty wysokiej jakości; operaty niższej lub niskiej jakości
nie mogą egzystować. Czy wniosek ten uznać można za kategoryczny i ostateczny?
3. WYCENA NIERUCHOMOŚCI JAKO NARZĘDZIE PROCESU POZNANIA
Dyskusja, która rozgorzała w środowisku rzeczoznawców majątkowych po tym jak w obowiązujących nas przepisach znalazło się sformułowanie, że wynik końcowy wyceny podać należy
w operacie szacunkowym w pełnych złotych, okazała się wielce pouczająca. Choć sformułowaniu temu daleko do jednoznaczności i poprawności ułatwiło ono przystanie na twierdzenie, że
3
operacja wyceny nieruchomości i związana z nią procedura oszacowania wartości tej nieruchomości jest w pełnym tego słowa znaczeniu pomiarem zarówno z filozoficznego jak i – co dla nas
najważniejsze – z metrologicznego punktu widzenia. W metrologii pomiar rozumiany jest jako
narzędzie procesu poznania otaczającej rzeczywistości pod jakimś względem, w ściśle określonych warunkach otoczenia. Wynikiem pomiaru jest opis ilościowy rozpoznanego zjawiska. Jest
to zasada fundamentalna i dalsze wnioski szczegółowe wynikają wprost z niej.
Po pierwsze. Prawdziwa wartość mierzonej wielkości nie jest nigdy znana i dlatego wynik pomiaru jest zawsze liczbą przybliżoną i zapewne świadom tego faktu autor przepisu podjął próbę
określenia tego przybliżenia. Logiczne jest, że musiało się niebawem pojawić pytanie o dokładność czy lepiej błąd tego przybliżenia.
Po drugie. Metrologia budując Międzynarodowy System Jednostek SI wskazuje zaledwie
dziewięć jednostek podstawowych i uzupełniających w których wyrażać możemy wielkości pochodzące z pomiaru bezpośredniego. Są nimi:
Jednostki podstawowe
1
długość
metr
m
2
masa
kilogram
kg
3
czas
sekunda
s
4
natężenie prądu elektrycznego
amper
A
5
temperatura termodynamiczna
kelwin
K
6
światłość
kandela
cd
7
ilość materii
mol
mol
Jednostki uzupełniające
1
kąt płaski
radian
rad
2
kąt bryłowy
steradian
sr
Pozostałe 289 jednostek pochodnych stosuje się z włączenia wielkości uzyskanych z pomiaru
bezpośredniego w proces pomiaru pośredniego, a więc z zastosowania dodatkowo operacji rachunkowych. Właśnie w ten sposób uzyskujemy niezbędne rzeczoznawcom niemierzalne bezpośrednio wielkości, jak: powierzchnia (m2), kubatura (m3), prędkość (m/s). Metrologia nie ogranicza ani ilości elementów składowych wchodzących do obliczeń, jako elementów cząstkowych ani
rodzaju opisujących je jednostek. Tak więc operacje obliczeniowe towarzyszące określeniu wartości nieruchomości posiadają jako wynik końcowy wielkość wyrażoną w dowolnych jednostkach monetarnych (z systemem SI, lub innymi systemami metrycznymi nie mającymi żadnego
związku) uzyskaną w wyniku rozwikłania funkcji o dowolnie dużej ilości elementów, wyrażonych
w dowolnych jednostkach. Tak właśnie z metrologicznego punktu widzenia przedstawia się wizerunek przebiegu procesu pomiaru znanego nam jako wycena nieruchomości.
Po trzecie. Świadomi jesteśmy faktu, że pochodzące z pomiarów bezpośrednich elementy cząstkowe funkcji opisującej pomiar pośredni to jest algorytm wyceny są liczbami przybliżonymi, oszacowanymi z mniejszą lub większą dokładnością. Występują tu też elementy o zdeterminowanej dokładności przybliżenia (powierzchnia działki – m2), stopy procentowe (dwa miejsca dziesiętne). Reguły
działania na liczbach przybliżonych pozwalają określić dokładność przybliżenia wyniku końcowego
wyceny, który jest miarą o dokładności przybliżenia wyrażonego błędem maksymalnym.
Reguły te stanowią, że maksymalny błąd przybliżenia wyniku końcowego zależy wprost od
elementu składowego o największym błędzie przybliżenia.
4
Reguły te mówią jednak również, że operacja zaokrąglenia wyników obliczeń towarzysząca
określeniu liczbowej wartości liczby przybliżonej przeprowadzana być może wyłącznie na wyniku końcowym obliczeń a w żadnym wypadku na wynikach pośrednich. Reguła ta wywołuje
niezwykle istotne konsekwencje.
4. CEL WYCENY A PROCES WYCENY
Cel wyceny, który w każdym wypadku oddziaływuje na sposób jej przeprowadzenia tutaj ma
wpływ szczególny. Celem jest bowiem dokonanie wyceny nieruchomości, która ma być przedmiotem bądź to wymuszonej transakcji kupna-sprzedaży bądź w skrajnym wypadku wywłaszczenia. W naszej sytuacji szczególnego znaczenia nabiera sytuacja, gdy zastanawiamy się nad liczbowym opisaniem tych elementów cząstkowych matematycznej funkcji wyceny, które pochodzą
z oszacowania lub jednostkowych pomiarów pośrednich. Elementy te to stopnie zużycia, stopnie
wpływu czynników, przez rzeczoznawców obieranych, wreszcie wagi, wchodzące do finalnych
obliczeń. Nie inaczej jest z potrzebą gromadzenia kompletu czynników, które poddane przeliczeniu a dalej jakościowej i przedmiotowej kwalifikacji usytuować trzeba w skali cenowej odpowiedniego katalogu czy cennika. Przykładem może być wycena nasadzeń czy wycena budynków i budowli w podejściach kosztowym i mieszanym. Towarzysząca rzeczoznawcy świadomość
możliwej do uzyskania najczęściej wręcz zdeterminowanej dokładności wyniku końcowego daje
wszelkie metrologiczne podstawy do przyjęcia takich granic generalizacji opisu zjawisk, które nie
naruszą granic dokładności wyniku końcowego.
W tym właśnie miejscu pojawia się sprzeczność, za sprawą której powraca dyskusja o jakości
operatu szacunkowego. Skoro bowiem elementy cząstkowe występujące w finalnych obliczeniach
występują jako liczby przybliżone, błąd przybliżenia których musi być mniejszy od błędu przybliżenia wyniku końcowego wyceny w stosunku do elementów tych pojawiają się graniczące nieraz
z absurdem wymagania dokładnościowe. Przykładem niech będzie norma PN-ISO 7836, która
wymaga podawania powierzchni lokalu z dokłądnością 0,01 m2. Pojawia się wreszcie czynnik
nietechniczny lecz sprowadzający się do tego samego problemu. Problem maksymalnej wierności
w opisaniu wycenianej nieruchomości co bywa zbyteczne a czasami niewykonalne.
Czynnik celu wyceny odgrywa tu jednak rolę rozstrzygającą i trudno się dziwić, że działania
rzeczoznawcy są niebywale skrupulatnie kontrolowane przez władającego nieruchomością, który zna ją do najdrobniejszego szczegółu. Pominięcie takie szczegółu pozostającego na ogół bez
wpływu na oszacowaną wartość wywołuje zakwestionowanie operatu szacunkowego, który aż do
momentu wyjaśnienia zaistniałego incydentu uznawany jest jako operat złej jakości a więc wadliwy i w związku z tym nie nadający się do pełnienia roli, do jakiej był a´priori przeznaczony. Pojawia się więc tu czynnik ogarniający sobą styk czysto technicznej sfery działania rzeczoznawcy ze
sferą, która nosi cechy sfery emocjonalnej. I właśnie na tym styku pojawił się ponownie, choć już
w innym aspekcie problem jakości operatu szacunkowego.
5. NIETECHNICZNE ASPEKTY WYCENY NIERUCHOMOŚCI
PRZEZNACZONYCH POD DROGI
Świat biorąc się za doskonalenie człowieczego środowiska, czemu towarzyszy w coraz większym stopniu wdzieranie się infrastruktury technicznej w obszary będące od zarania siedliskiem
dla wciąż rosnącej liczby mieszkańców naszej Planety ogłosił wreszcie zasadę OPTIMUM PARCTO. Zasada ta głosi by działanie, które przyczynia się do polepszenia sytuacji jednych nie pogarszało sytuacji innych. My Polacy zasadę tę akceptując, świadomi przy tym konsekwencji takiego
ulepszania świata wprowadziliśmy normy prawne, które mają rekompensować lub chociażby łagodzić wywoływane nią nieuniknione krzywdy. W związku z tym mamy aż konstytucyjny zapis o
„słusznym odszkodowaniu”. Problematyka nie posiada aspektu technicznego, bowiem jedynym
5
rozwinięciem tych haseł jest odsyłanie załatwienia spornych kwestii w sferę negocjacji, co w sytuacji polskiej rzeczywistości ogarniętej obsesją korupcji ma wymiar groteski. Oto jedno oblicze
zagadnienia!
Teraz drugie. A to już praktyka piszącego te słowa.
Wymuszona sprzedaż a tym bardziej wywłaszczenie to w mniejszym stopniu problem formalno-prawny, organizacyjny lecz przede wszystkim niemal zawsze problem mentalny, emocjonalny.
Wielokrotnie jest to konfrontacja z przymusem utraty dorobku całego życia przedmiotową nieruchomością władającego a też jego bliskich. Rzadko gdzie indziej używany termin OJCOWIZNA
powtarzany jest tu nieustannie. Chodzi przecież o osobę, która traci dom, ziemię, miejsce do
którego jest nieraz od urodzenia przywiązany, co dotyczy zwłaszcza osób starszych. Trudno się
dziwić, że wielokrotnie pojawia się w kierunku rzeczoznawcy zwracająca się agresja wynikająca z
frustracji, bezsilności, nawet rozpaczy. Liczne są też zaburzenia psychosomatyczne prowadzące
do utraty zdrowia, depresji a nawet prób samobójczych. Zachowania agresywne są tym silniejsze
im człowiek mniej jest przygotowany na powstałą sytuację i przeświadczony jest o doświadczaniu
głębokiej krzywdy. Stąd agresja, którą wzmaga bezsilność wobec nie dającej się usunąć przyczyny
tego osobistego dramatu. Zgodzić się trzeba, że oba przedstawione tu zgoła nietechniczne aspekty
procesu wyceny w opisanej tu aurze właśnie z tego powodu w naszej stechnizowanej literaturze
nie są podnoszone. Zastanawiam się czy moje słowa skłonią do zmiany przekonań coraz liczniejszą grupę osób, które twierdzą, że algorytmy wyceny są tak dopracowane, że już dzisiaj przestaje
być potrzebny rzeczoznawca. Wystarczy w zupełności przyuczony funkcjonariusz, biegły w obsłudze poprawnie zaprogramowanego komputera.
Czy wobec zarysowanych tutaj i technicznych i nietechnicznych problemów związanych z
wyceną nieruchomości przeznaczonych pod drogi istnieje jakaś sensowna reasumpcja, umożliwiająca wysunięcie wniosków, pomysłów....
Twierdzę, że tak.
6. ZAKOŃCZENIE I WNIOSKI
Mając za sobą ponadpięćdziesięcioletnią praktykę jako geodeta a następnie rzeczoznawca, będąc przy tym synem uznanego katastralnika pozwolę sobie przytoczyć maksymę powtarzaną mi przez mego ś.p. Ojca. Oto ona. Prawdziwą klasę geodety wykonującego: ustalenia
granic, rozgraniczenia czy scalenia gruntów poznaje się po tym, że nie dopuścił do sporu
granicznego. Z maksymy tej wynika głęboki sens polegający na niezbędności nieustannego
działania w sferze technicznej i nietechnicznej. Przenoszę to na naszą dziedzinę, jaką jest
wycena nieruchomości. Może trochę trywializując ośmielę się radzić by wycena jakiejkolwiek nieruchomości przez każdego z nas podejmowana jako konkretne zadanie (zlecenie)
polegała na najlepszym możliwie poznaniu wycenianej nieruchomości. Da to możliwość
uwzględnienia w operacie największej ilości czynników, czego dowodem będzie akceptacja
wyniku końcowego przez obydwie zainteresowane strony i w efekcie zawarcie transakcji kupna-sprzedaży. Proponuję tu nowe kryterium jakości operatu szacunkowego, naszemu celowi
podporządkowanemu. jest nim SKUTECZNOŚĆ TRANSAKCYJNA. Z tym, że kryterium to
dotyczy starych spraw. W/g znowelizowany „spec ustawy”, nie będzie na ten temat rozmów z
właścicielami przed odjęciem im decyzją lokalizacyjną prawa własności. Trzeba więc pomyśleć o innych środkach działania.
Niezależnie od powyższego, wniosek mój i tak miałby słabe szanse na akceptację, bowiem
z mych prywatnych badań wynika, że, zmatematyzuję to, współczynnik skuteczności transakcyjnej mieści się aktualnie w przedziale 20% - 96%. W tym, przerażająco rozległym przedziale mieści się problematyka, którą tu przedstawiłem.
6
WYKAZ LITERATURY:
J. T. Winipeny (1995) Wartość środowiska. Metody wyceny ekonomicznej. 1995.
M. Żak (2006) Dokładności wyniku wyceny nieruchomości. Nieruchomości Nr 2 i 3, 2006.
7
8