Polityka mieszkaniowa

Polityka mieszkaniowa
Cel polityki mieszkaniowej
Jednym z celów polityki samorządów gminnych jest tworzenie warunków do zaspokajania
potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Gmina, na zasadach i w przypadkach
przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja
potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach.
Rozwiązanie problemów socjalno - mieszkaniowych polega na tworzeniu poprzez przepisy
prawa miejscowego możliwości zapewnienia lokalu mieszkalnego gospodarstwom domowym
o najniższych dochodach. Jest to problem złożony i nie w pełni do zrealizowania. Aby
łagodzić powstające patologiczne sytuacje w każdej gminie, prowadzi się, tzw. politykę
pozyskiwania mieszkań, która polega na zapewnieniu lokali mieszkalnych osobom
potrzebującym. Następuje to poprzez:
- remonty pustostanów
- współfinansowanie budowy mieszkań.
Remonty pustostanów prowadzone są przez jednostkę administrującą, tj. Miejski Zarząd
Budynków Komunalnych, finansowane ze środków budżetu Gminy lub remont lokalu
mieszkalnego przeprowadzanego przez Miejski Zarząd Budynków Komunalnych na koszt
przyszłego najemcy. Założenia polityki mieszkaniowej w Gminie Kędzierzyn-Koźle zostały
określone w uchwale Nr XIII/155/11 Rady Miasta Kędzierzyn-Koźle z dnia 28 września 2011
roku w sprawie Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy
Kędzierzyn-Koźle na lata 2011-2015 (Dz. Urz. Woj. Opolskiego Nr 122, poz.1446 z 28
września 2011r., z późn. zm.).
Prognoza zmian w zasobie mieszkaniowym Gminy K-Koźle na lata 2011-2015 w ramach
gminnej polityki mieszkaniowej
W celu rozwiązania problemów mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej
Kędzierzyn-Koźle niezbędne jest utrzymanie substancji mieszkaniowej na odpowiednim
poziomie. W tym celu koniecznym jest pozyskiwanie nowych mieszkań, z jednoczesnym
prowadzeniem sprzedaży mieszkań położonych w budynkach stanowiących własność
wspólnot mieszkaniowych.
Prognozę wielkości oraz stan techniczny mieszkaniowego zasobu Gminy KędzierzynKoźle, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne określa uchwała
Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowy zasobem Gminy Kędzierzyn - Koźle na
lata w latach 2011-2015.
Prognozę wielkości zasobu mieszkaniowego w 2013 roku przedstawia poniższa tabela.
Stan na
koniec
roku
Komunalne lokale mieszkalne
Pomieszczenia
tymczasowe
Ogółem
Liczba lokali
Liczba
Liczba
wynajmowanych
lokali
lokali
na czas
służbowych socjalnych
nieoznaczony
2011
2 973
16
399
14
3 402
2012
2 754
16
450
14
3 234
2013
2 653
16
463
14
3 146
2014
2 541
16
502
14
3 073
2015
2 425
16
518
14
2 973
Jak wynika z tabeli Gmina przewiduje spadek lokali mieszkalnych znajdujących się w jej
posiadaniu. Prognoza ta jest związana m.in. z:
- dużym zainteresowaniem najemców lokali komunalnych ich wykupem;
- planowanymi wyburzeniami;
- pogarszającym się stanem technicznym budynków.
W okresie obowiązywania Programu można zauważyć wyraźny prognozowany wzrost
lokali socjalnych z 399 w 2011r. do 518 w 2015r.Wiąże się on z brakiem możliwości
wykupienia tego typu lokali przez najemców oraz przewidywanym znacznym wzrostem
zapotrzebowania na lokale socjalne w tym okresie, wynikającym m.in. z:
- prognoz co do zwiększającej się liczby wyroków eksmisyjnych (głównie z powodu nie
płacenia czynszu) z prawem do lokalu socjalnego ;
- zwiększającej się liczy wnioskodawców nie posiadających własnego mieszkania i
osiągających tak niskie dochody, że uzyskanie mieszkania bez pomocy Gminy nie jest dla
nich możliwe.
Prognoza na 2013 rok, zakłada, że pozyskanych zostanie do mieszkaniowego zasobu
Gminy 12 lokali mieszkalnych przeznaczonych do wynajęcia na czas nieoznaczony w wyniku
remontu budynku położonego przy ul. Portowej 70, 13 lokali socjalnych w wyniku
przekwalifikowania na lokale socjalne lokali mieszkalnych przeznaczonych do wynajęcia na
czas nieoznaczony oraz 2 lokale powstałe w wyniku adaptacji i przebudowy powierzchni
niemieszkalnych na cele mieszkaniowe.
Prognozę stanu technicznego budynków komunalnych i lokali mieszkalnych do wynajęcia
na czas nieoznaczony, usytuowanych w takich budynkach w 2013 roku przedstawia poniższa
tabela:
Stan na
koniec
roku
2013
Rodzaj
wyposażenia
instalacja
wodociągowa
instalacja
elektryczna
kanalizacja
instalacja gazowa
łazienka
ustęp
centralne
ogrzewanie
piece
ogrzewanie
elektryczne
konwektorowe
zbiornik
bezodpływowy
( szambo)
Komunalne lokale mieszkalne
Ogółem
Liczba lokali
do wynajęcia
na czas
nieoznaczony
2651
Liczba lokali
służbowych
Liczba lokali
socjalnych i
tymczasowych
16
475
3142
2653
16
477
3 146
2651
2055
2412
2392
997
16
16
16
16
4
475
420
443
451
203
3 142
2 491
2 871
2 859
1 204
1446
210
5
1
252
22
1 703
233
52
0
14
66
W Wieloletnim Programie gospodarowania mieszkaniowy zasobem Gminy Kędzierzyn Koźle na lata 2011-2015 przyjmuje się, że w 2013 roku stan techniczny mieszkaniowego
zasobu Gminy będzie się sukcesywnie podnosił, aby w ostatnim okresie jego obowiązywania
założenia w nim zawarte zostały zrealizowane.
Wraz z upływem czasu pogarsza się stan techniczny budynków mieszkalnych i konieczne
stają się remonty. Wiążą się one również coraz częściej z dewastacjami, które mają głównie
miejsce w lokalach socjalnych. Potrzeby w zakresie remontów budynków i lokali
stanowiących zasób Gminy, ustalane są przez Miejski Zarząd Budynkowa Komunalnych na
podstawie stanu technicznego budynków w oparciu o wyniki okresowych przeglądów
technicznych i nakazy służb nadzoru budowlanego. We wspólnotach mieszkaniowych, w
których Gminę reprezentuje Dyrektor Miejskiego Zarządu Budynków Komunalnych,
potrzeby remontowe ustalane są przez zarządy tych wspólnot. Gmina przekazuje zaliczki na
bieżącą konserwację i eksploatację oraz na fundusz remontowy, zgodnie z uchwałami
wspólnot.
Poniższa tabela przedstawia przewidywane potrzeby remontowe budynków znajdujących
się w zasobie Gminy w okresie obowiązywania Programu
Określenie
potrzeb
remontowych
i
modernizacyjnych
Roboty dekarskie
Roboty
ogólnobudowlane
Roboty
instalacyjneinstalacja
Komunalne lokale mieszkalne
w budynkach wspólnot
mieszkaniowych z udziałem
Gminy
Budynki komunalne
Ogółem
2011
2012
2013
2014
2015
2011
2012
2013
2014
2015
4
60
5
65
4
65
6
62
4
64
50
45
40
40
42
23
533
12
15
12
10
10
2
4
6
4
2
77
5
4
4
4
4
2
4
2
2
2
33
4
6
6
4
6
4
2
2
2
2
38
6
4
4
2
2
6
4
2
2
2
34
25
840
26
860
26
860
24
850
24
850
16
650
14
600
14
600
12
595
12
590
193
7295
wodno - kanalizacyjna
Roboty
instalacyjneinstalacja
elektryczna
Roboty
instalacyjneInstalacja gazowa
Roboty
instalacyjneInstalacja c.o.
Roboty zduńskie
Wielkość środków
przewidziana na
realizację robót
remontowych i
modernizacyjnych (
tys. zł.) w
poszczególnych
latach
W latach 2011-2015 przyjmuje się następujący plan sprzedaży komunalnych lokali
mieszkalnych:
Stan na koniec roku
2011
2012
2013
2014
2015
Łącznie
Liczba sprzedanych komunalnych lokali
mieszkalnych
400
200
100
100
100
900
Sprzedaż mieszkań na rzecz dotychczasowych najemców i zmiany w uchwale w sprawie
określenia zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy
Kędzierzyn-Koźle pozwalające na pełną prywatyzację nieruchomości budynków, w których
Gmina ma cząstkowe udziały umożliwią zmniejszenie wydatków Gminy na utrzymanie
części wspólnych budynku i remonty. Gmina, jako jeden z współwłaścicieli we wspólnocie
mieszkaniowej partycypuje bowiem w kosztach zarządu nieruchomościami wspólnymi,
proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości.
Stan techniczny mieszkaniowego zasobu Gminy powinien ulegać systematycznej poprawie
w miarę dostosowywania stawek czynszu do poziomu rzeczywistych nakładów na utrzymanie
budynków. Skutki zaległości remontowych minionych lat będą usuwane w zakresie i tempie
zależnym od możliwości finansowych.
Zgodnie z założeniami polityki mieszkaniowej określonej na lata obowiązywania
Programu, stawka bazowa czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego
wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy nie powinna być zróżnicowana w
zależności od daty zawarcia umowy najmu i będzie podwyższana w poszczególnych latach
objętych Programem w sposób systematycznie zbliżający wysokość tej stawki do kwoty
stanowiącej 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni
użytkowej budynków mieszkalnych ustalonego przez Wojewodę Opolskiego.
Stawka bazowa miesięcznego czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu
mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy w kolejnych latach
objętych Programem ustalana będzie :
1) w odniesieniu do lokalu mieszkalnego wynajętego na czas nieoznaczony i lokalu
służbowego - w wysokości odpowiadającej co najmniej następującemu współczynnikowi
procentowemu relacji między tą stawką a jedną dwunastą kwoty stanowiącej 3% wskaźnika
przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych
ustalonego przez Wojewodę Opolskiego na okres od 1 października 2010 do 31 marca 2011
i na ten sam okres każdego z tych lat:
a) w 2011 r. – 0 %,
b) w 2012 r. – 50 %,
c) w 2013 r. – 55 %,
d) w 2014 r. – 60% ,
e) w 2015 r. – 70%;
2) w odniesieniu do lokalu socjalnego:
a) wynajmowanego osobie, której średni miesięczny dochód w przeliczeniu na jednego
członka gospodarstwa domowego nie przekracza określonej w odrębnych przepisach kwoty
uprawniającej tę osobę do wynajęcia lokalu socjalnego z mieszkaniowego zasobu Gminy - w
wysokości nieprzekraczającej 30% najniższej stawki wynikającej z pomniejszenia na
zasadach wskazanych w ust. 3 stawki bazowej czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej
komunalnego lokalu mieszkalnego wynajętego na czas nieoznaczony i lokalu służbowego,
ustalonej w sposób określony w pkt. 1,
b)wynajmowanego osobie, której średni miesięczny dochód w przeliczeniu na jednego
członka gospodarstwa domowego przekracza określoną w odrębnych przepisach kwotę
uprawniającą tę osobę do wynajęcia lokalu socjalnego z mieszkaniowego zasobu Gminy oraz
wynajmowanego osobie, która
nie udokumentowała dochodu - w wysokości
nieprzekraczającej 50% najniższej stawki wynikającej z pomniejszenia na zasadach
wskazanych w ust. 3 stawki bazowej czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej komunalnego
lokalu mieszkalnego wynajętego na czas nieoznaczony i lokalu służbowego, ustalonej w
sposób określony w pkt. 1.
Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej Gminy w latach 20112015 będą środki budżetu Gminy pochodzące w szczególności z:
1) dochodów własnych Gminy;
2) dotacji z budżetu Państwa;
3) budżetu Unii Europejskiej;
4) pomocy udzielanej przez państwa Europejskiego Porozumienia o Wolnym Handlu
(EFTA).
Pomocniczym źródłem finansowania nakładów na remonty i modernizacje wynajętych
komunalnych lokali mieszkalnych mogą być własne środki najemców tych lokali
wydatkowane zgodnie z umowami zawieranymi przez nich z jednostkami organizacyjnymi
Gminy, o których mowa w § 9 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 ww. Programu
Wydatki związane z utrzymaniem .zasobów mieszkaniowych obejmują:
1) Koszty bieżącej eksploatacji:
-utrzymanie zieleni, materiały eksploatacyjne, energia elektryczna, gaz, usługi
kominiarskie, usługi utrzymania kanalizacji, wywóz nieczystości, deratyzacja i
dezynfekcja, usługi zduńskie, pogotowie elektryczne, podatek od nieruchomości,
ubezpieczenia majątkowe, ekspertyzy techniczne.
2) Koszty remontów oraz modernizacji to:
- koszty materiałów i robocizny wykonywanych siłami własnymi oraz koszty
wykonywanych remontów przez firmy zewnętrzne.
3) Wydatki inwestycyjne;
4) Koszty remontów oraz modernizacji lokali komunalnych;
5) Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi: opłaty za zarządzanie ponoszone na
rzecz zarządców nieruchomości oraz koszty eksploatacyjne dotyczące części
wspólnych wspólnot mieszkaniowych w których Gmina ma lokale mieszkalne.
W 2013 roku Gmina w ramach realizacji zadania „Projekt techniczny i wykonanie
adaptacji budynku przy ul. Dąbrowszczaków 11 na mieszkania socjalne” planuje oddać do
zasiedlenia 26 lokali socjalnych i 4 lokale mieszkalne wynajmowane na czas nieoznaczony,
natomiast w wyniku remontu budynku położonego przy ul. Portowej 70 pozyskanych zostanie
12 lokali mieszkalnych przeznaczonych do wynajęcia na czas nieoznaczony.