Nr 60. Problemy mieszkaniowe różnych grup ludności oraz uwagi o

KANCELARIA SEJMU
BIURO STUDIÓW
I EKSPERTYZ
WYDZIAŁ ANALIZ
EKONOMICZNYCH
I SPOŁECZNYCH
Problemy mieszkaniowe
różnych grup ludności
oraz uwagi
o sposobach ich rozwiązywania
Sierpień 1992
Jolanta Supińska
Informacja
Pierwsza część opracowania zawiera przegląd różnych grup ludności wyodrębnionych
według kryteriów: statusu prawnego zajmowanych mieszkań, rodzaju zabiegów podejmowanych w celu uzyskania mieszkania, aktualnej sytuacji tych, którzy jeszcze nie mają mieszkań do własnej dyspozycji.
Nr 60
Druga część opracowania formułuje zasadę kompromisu między potrzebami mieszkaniowymi a możliwościami finansowymi rodzin, traktowaną jako podstawowe założenie polityki mieszkaniowej; odwołuje się także do pojęcia minimum mieszkaniowego, powyżej którego powinny rozpoczynać się zróżnicowania sytuacji mieszkaniowej zależne od wysiłku finansowego rodzin.
-1-
Problemy mieszkaniowe różnych grup ludności
Program mieszkaniowy nie powinien być konstruowany wyłącznie z myślą o instytucjach i instrumentach. Punktem wyjścia do tworzenia kompleksowego programu mieszkaniowego musi być wiedza
o zróżnicowaniu problemów mieszkaniowych poszczególnych grup składających się na polskie
społeczeństwo. Instytucje i instrumenty muszą być dostosowane do cech adresatów tej polityki i żadnej
grupy nie można pozbawić szans na uporanie się ze swymi kłopotami.
Przystępując do przeglądu różnych grup ludności borykających się z właściwymi im odmianami
"problemu mieszkaniowego" trzeba odpowiedzieć przede wszystkim na pytanie: kto ma mieszkanie a
kto go nie ma.
Zarazem trzeba podkreślić, że można na bardzo wiele sposobów mieć mieszkanie jak i go nie mieć.
W szczególności zróżnicowanie statusu prawnego przesądza często o tak zasadniczych sprawach jak
obciążenia finansowe, "swoboda ruchu" czy perspektywy poprawy warunków mieszkaniowych. Status
prawny, odmienność tytułu do zamieszkiwania lub do ubiegania się o mieszkanie będzie zatem
głównym kryterium podziału na grupy objęte niniejszym przeglądem.
W ramach każdej z tych grup występuje wiele wspólnych zagrożeń i szans (mimo częstokroć
znacznych wewnętrznych rozwarstwień ekonomicznych i społecznych). Los tych grup zależy od
podobnych instytucji, ich sytuację regulują te same akty prawne, otrzymują ewentualne wsparcie z tych
samych artykułów ustawy budżetowej. Niektóre z wymienionych grup są bardzo liczne, inne niewielkie,
ale o istnieniu tych niewielkich tym bardziej trzeba przypominać.
Przynależność rodzin do którejś z wymienionych grup wynikała często nie ze swobodnego wyboru
lecz z przypadku. Wynikała np. z roku, w którym człowiek osiągał "dojrzałość mieszkaniową", wiązała się
z miejscem zamieszkania lub z miejscem pracy. Zarazem ludzie osiągali przywileje (czy przynajmniej
dogodności) wskutek "załapania się" do niektórych grup i odwrotnie, można mówić o kumulacji
niewygód i obciążeń w związku z przynależnością do innych grup.
*
*
*
Przegląd zaczniemy od grup, które mają mieszkanie (cokolwiek by to znaczyło).
1. Użytkownicy mieszkań komunalnych, tzw. kwaterunkowych, w praktyce dysponujący dożywotnim
przydziałem. Jest ich blisko 2 miliony1. Do połowy lat 50-ych była to praktycznie jedyna droga do
mieszkania dostępna w miastach.
Przydziały na te mieszkania otrzymywali ludzie użyteczni politycznie lub sprowadzani do pracy w
nowych ośrodkach przemysłowych, ale także losowa reprezentacja "zwykłych ludzi". Dostawali mieszkania
za darmo i do dziś - mimo kolejnych podwyżek czynszów - finansują tylko około 25% kosztów
eksploatacji tych mieszkań. Udział środków własnych ludności w tych kosztach byłby jeszcze niższy,
gdyby zarządcy zasobów utrzymywali je w należytym stanie.
Obecnie mieszkają tu zarówno najzamożniejsi jak i najbiedniejsi. Mimo iż rodzinom zajmującym
mieszkania kwaterunkowe pozostaje relatywnie więcej pieniędzy na pozostałe wydatki, pewna ich część
nie może podołać opłatom. One najczęściej korzystają z dodatków mieszkaniowych z funduszów
pomocy społecznej przeznaczonych dla osób o najniższych dochodach.
1
Liczba ta - jak i wszystkie następne nie obejmuje członków rodzin.
-2-
Obawy tej grupy wiążą się z dyskutowanymi projektami urealnienia czynszów. Zwłaszcza ludzie
starzy i zasiedziali lękają się perspektywy przeprowadzki do tańszych i gorszych mieszkań. Ponadto duża
grupa mieszkańców budynków przedwojennych - po wojnie odebranych właścicielom - obawia się
eksmisji po oczekiwanej reprywatyzacji tych budynków. Oprócz obaw pojawiają się tu i szanse. Lepiej
sytuowani już wykupili (uczyniło tak około 140 tysięcy osób) lub oczekują na stworzenie prawnych
możliwości wykupienia po dogodnych cenach użytkowanych przez siebie mieszkań. Jednak dla mniej
zamożnych mieszkańców wszelkie wzmianki o ewentualności przymusowego wykupu mieszkań
stanowią kolejne źródło zagrożeń.
Władze komunalne wykazują znaczną skłonność do pozbywania się zasobów mieszkaniowych, by
zasilić gminną kasę (wraz z wpływami z urealnionych czynszów dałoby to środki na remonty i adresowaną
do konkretnych rodzin pomoc mieszkaniową) a zarazem zdjąć z siebie obowiązek troski o stan
zasobów.
Tendencja do pozbywania się mieszkań komunalnych przez gminy oraz prawie zupełny brak
możliwości podejmowania przez nie nowych inwestycji mieszkaniowych mogą doprowadzić do znacznego
uszczuplenia tych zasobów. Jednocześnie - jeśli nie rozwiną się preferencyjne kredyty mieszkaniowe a
znaczna część społeczeństwa będzie nadal ubożeć - presja na te kurczące się zasoby będzie lawinowo
narastać.
2. Użytkownicy mieszkań zakładowych. Jest ich blisko 1,5 miliona. Rozwój osiedli zakładowych
był zdeterminowany w przeszłości przez dwa główne czynniki (podobnie jak rozwój całej zakładowej
infrastruktury społecznej): - chęć przyciągnięcia i utrzymania pracowników, o których było wciąż
trudno w warunkach "gospodarki niedoboru", - presję załogi, która nie była w stanie wywierać nacisku
na żaden inny podmiot a chciała jakoś poprawić swe warunki mieszkaniowe. Obecnie czynni
ki te - a zwłaszcza pierwszy - przestały oddziaływać.
Mieszkańcy osiedli zakładowych dzielą większość problemów z użytkownikami mieszkań komunalnych, są jednak i pewne różnice. Na ogół ustalenie właściciela samych zasobów nie budzi wątpliwości. Jeżeli przedsiębiorstwo dysponujące takimi mieszkaniami jest prywatyzowane, dążenie do
wyprzedaży mieszkań stanowi element tego procesu. Negocjacje dotyczące warunków sprzedaży toczą
się między pracodawcą a wywodzącymi się z załogi mieszkańcami, mają więc bardziej bezpośredni
charakter i ich efekty mogą zadowalać obydwie strony. Bardziej skomplikowana jest sytuacja prawna
mieszkań będących w dyspozycji instytucji budżetowych.
Generalnie, obecnie zanosi się na likwidację mieszkań zakładowych, choć proces ten może być
długotrwały.
3. Użytkownicy mieszkań służbowych. Jest to nieporównanie mniejsza grupa, jednak w pew
nych środowiskach zawodowych (od ministrów poczynając a na leśnikach i dozorcach kończąc) jest
ona znacząca.
Z punktu widzenia użytkowników niedogodności mieszkań służbowych rosną wraz ze wzrostem
bezrobocia, pojawia się obawa przed jednoczesną utratą pracy i mieszkania. Z punktu widzenia
pracodawców - dysponentów tych mieszkań - niedogodność wiąże się z trudnością pozbycia się lokatora,
z którym stosunek pracy uległ rozwiązaniu. Liczba tych mieszkań będzie więc zapewne ulegać
ograniczaniu do przypadków rzeczywiście niezbędnych.
4. Lokatorzy mieszkań w domach prywatnych objętych publiczną gospodarką lokalami. Użyt
-3-
kują oni swe mieszkania na tych samych warunkach co lokatorzy mieszkań komunalnych, mają
przydział i są objęci ochroną, jednak ich sytuacja jest znacznie bardziej konfliktogenna.
Właściciele tych domów nierzadko są mniej zamożni od swych lokatorów, wielu brakuje środków i
sił, aby osobiście utrzymywać dom w należytym stanie. Zasadne są więc ich zabiegi o urealnienie
czynszów. Jednakże po ewentualnym wyjęciu czynszów spod kontroli urzędowej sytuacja może się
odwrócić na niekorzyść lokatorów. Wielu właścicieli będzie starało się ustalić czynsze na tak wysokim
poziomie, by dotychczasowi lokatorzy wynieśli się i zwolnili mieszkania, na które czekają dzieci i wnuki
właścicieli. Rozwiąże to problemy mieszkaniowe jednych rodzin, ale inne postawi w sytuacji "startu od
zera" i to bez uprzedniego przygotowania.
5. Użytkownicy mieszkań wynajmowanych na rynku od prywatnych właścicieli, wybierający takie
rozwiązanie dobrowolnie i traktujący je jako względnie długofalowe.
W krajach Europy zachodniej duża część ludzi w ten właśnie sposób trwale zaspokaja swoje
potrzeby mieszkaniowe. W Polsce, ze względu na wysokie rynkowe ceny równowagi i wiele niejasności
prawnych, bardzo niewiele osób chce i może zdecydować się na takie rozwiązanie. Warto rozważyć, czy
polityka państwa nie mogłaby sprzyjać rozwojowi tej formy, tworząc stosowne gwarancje prawne.
Rynek usług wynajmu mieszkań jest już obecnie dobrze zorganizowany, działa tu wiele prywatnych
agencji, z ich usług korzystają jednak głównie osoby znajdujące się w przymusowej sytuacji, którym
czasowe wynajmowanie mieszkania za sumy równe 1-2 przeciętnym pensjom nie daje poczucia, że mają
mieszkanie.
6. Właściciele mieszkań i domów użytkowanych samodzielnie, ewentualnie także przez
spokrewnione gospodarstwa domowe. Przeszło 4,5 miliona ludzi jest właścicielami prywatnych domów jednorodzinnych (z tego dwie trzecie mieszka na wsi). Bardzo wiele tych domów zbudowano w tzw.
"systemie gospodarczym", kosztem zdrowia i czasu wolnego właściciela, przy znikomym udziale fachowców. Znaczna ich większość nie korzystała nigdy z pomocy finansowej państwa (choć pewna ich
część brała kredyty w czasach, kiedy były one jeszcze preferencyjne i korzystała - jak wszyscy – z dopłat do
cen energii). Odrębną zbiorowość tworzą tu właściciele wykupionych od państwa mieszkań
stanowiących własność hipoteczną - "przybysze" z grupy pierwszej.
Obok bardzo zamożnych właścicieli domów o pełnym standardzie występują tu starzy i biedni
właściciele domów substandardowych i niszczejących, kwalifikujący się do pomocy społecznej. Ponadto
część "średniaków" zubożała w latach kryzysu i ich domom zaczyna grozić dekapitalizacja.
Zadawnionym problemem tej grupy jest brak materiałów i usług ułatwiających prawidłową eksploatację domów. Rynek takich materiałów i usług zaczął się ostatnio rozwijać, ale oferta dostosowana
jest do potrzeb najzamożniejszych odbiorców, dominuje dążenie do małego obrotu i dużego zysku.
7. Właściciele domów objętych publiczną gospodarką lokalami, w latach czterdziestych i
pięćdziesiątych obdarowani przymusowymi sublokatorami. Ich konfliktogenna sytuacja została przed
stawiona przy okazji charakterystyki ich lokatorów (grupy czwartej). Warto tu jeszcze dodać, że są to z
reguły właściciele domów starych i sami są starzy, jeśli jeszcze schedy po nich nie przejęli spadkobiercy.
8. Właściciele mieszkań i domów prywatnych dobrowolnie wynajmujący część swej powierzchni
mieszkalnej lokatorom i czerpiący z tego zyski. Na razie trudno znaleźć "nowych kamieniczników",
właścicieli wielomieszkaniowych budynków projektowanych i budowanych z myślą o takim ich
przeznaczeniu. Dominują tu raczej ludzie traktujący proceder wynajmowania mieszkania jako dodatkowe
-4-
i przejściowe źródło dochodów (np. do czasu usamodzielnienia się dzieci); trudno ustalić
liczbę takich osób. Ich sytuacja prawna bywa niejasna, często nie płacą podatków i mają poczucie
działania na pograniczu prawa.
W miarę umacniania się sektora prywatnego w gospodarce i klasy średniej w społeczeństwie, w miarę
rezygnacji z administracyjnego narzucania szczególnego trybu najmu, grupa ta będzie coraz bardziej
zauważalna. Ewentualna reprywatyzacja przyspieszyłaby ten proces. Państwo musi więc przygotować się
do roli mediatora i podmiotu ochrony praw - zarówno praw właścicieli jak i lokatorów.
9. Spółdzielcy, członkowie spółdzielni lokatorskich. Jest ich przeszło półtora miliona. Po roku
1956 i ówczesnych podwyżkach płac reaktywowano spółdzielczą drogę do mieszkania, która - w
zamian za wysiłek finansowy - miała szybciej doprowadzić do mieszkania bardziej odpowiadającego
indywidualnym preferencjom.
Spółdzielnie mieszkaniowe zawiodły oczekiwania. Ich aktywność inwestycyjna była zależna raczej
od decyzji centralnego planisty i dyktatu wykonawcy-monopolisty niż od wysiłku finansowego i woli
członków spółdzielni. Co gorsza, nierespektowana w nich była zasada jednej kolejki mieszkaniowej.
Coraz częściej przeszło połowa nowych mieszkań trafiała do "równiejszych" - do osób spoza kolejki ale
uznanych za pożyteczne dla miasta lub dla lokalnych zakładów pracy.
Mimo uzasadnionej krytyki pochopne wydają się projekty masowego odchodzenia od form
spółdzielczych w mieszkalnictwie. Właśnie teraz, w nowych warunkach politycznych i ekonomicznych,
mogłyby one ujawnić swoje zalety; wymaga to jednak reformy prawa spółdzielczego. Do niedawna zaletą
spółdzielni lokatorskich - w porównaniu z indywidualnym budownictwem mieszkaniowym - był wysoki
udział budżetu państwa w kosztach budowy mieszkań (preferencyjne oprocentowanie kredytów,
umorzenia). Lokatorzy otrzymywali te preferencje w zamian za zgodę na ograniczenia towarzyszące
lokatorskiemu statusowi mieszkania.
Obecnie, z punktu widzenia lokatora, głównym problemem są rosnące stawki opłat eksploatacyjnych (do których - w odróżnieniu od mieszkań komunalnych czy zakładowych - nikt im nie dopłaca).
Opłaty te rosną nawet do poziomu równego połowie przeciętnej płacy. Dzieje się tak wskutek:centralnych decyzji o stopniowej likwidacji dopłat do cen energii, - niegospodarności samych
spółdzielni. Ten drugi czynnik mobilizuje rosnącą liczbę spółdzielców do sięgania po uprawnienia
pozostające dotychczas na papierze (co należy ocenić pozytywnie), jednak wiele przeszkód prawnych,
organizacyjnych i ekonomicznych czyni tę walkę o poprawę gospodarności mało skuteczną.
Najmniej zarabiający - których jest wielu w spółdzielniach lokatorskich - mają prawo do dodatków
mieszkaniowych z pomocy społecznej. Szybki wzrost liczby podań o zasiłki napływających właśnie z tej
grupy grozi tym, że niebawem system pomocy mieszkaniowej może okazać się niewydolny. Ich też
niepokoją projekty przymusowego wykupu mieszkań lokatorskich i przechodzenia na status
spółdzielni własnościowej. Natomiast inni już od dawna chętnie korzystali z możliwości indywidualnego
wykupu mieszkań (zwłaszcza w okresach narastania nawisu inflacyjnego), gdyż cenili sobie większą
swobodę dysponowania mieszkaniem.
10. Spółdzielcy, członkowie spółdzielni własnościowych. Jest ich około 1,2 miliona. W założeniu
miała to być zbiorowość bardziej elitarna niż poprzednia. I rzeczywiście, początkowo ci, którzy mieli
więcej pieniędzy, mogli wybierać droższe ale szybciej otrzymywane mieszkania własnościowe. Płacili
więcej, ale i tak warunki finansowe były korzystne - kredyt był preferencyjny, a w razie nieko-rzystania z
kredytu przysługiwała bonifikata.
Obecnie nadal grupę tę cechuje korzystniejsza od przeciętnej struktura zamożności, ale różnice
-5-
coraz bardziej maleją. Coraz częściej także członkom tej grupy zdarza się (nawet jeśli w momencie
wstępowania do spółdzielni własnościowej byli zamożni) ubiegać o pomoc mieszkaniową. Generalnie,
grupa ta dzieli większość problemów z członkami spółdzielni lokatorskich, w tym problem szybko
rosnących opłat eksploatacyjnych i poczucie braku wpływu na ten wzrost.
Spółdzielcze prawo do lokalu członków spółdzielni własnościowych jest pełniejsze niż prawa
członków spółdzielni lokatorskich, ale bardziej ograniczone niż prawa właścicieli domów prywatnych.
Ostatnio często kwestionuje się, w imię klarowności stosunków własnościowych, celowość utrzymywania
tej formy. Pośredni charakter własności spółdzielczej może jednak zostać uznany za zaletę, za cechę
poszerzającą repertuar rozwiązań jakimi dysponuje polityka mieszkaniowa.
11. Kredytobiorcy, którzy zaczęli spłacać kredyt mieszkaniowy w ciągu ostatnich trzech lat
Jest ich około 200 tysięcy (o tę liczbę należałoby więc pomniejszyć grupy 6, 9 i 10). Grupa ta została
wyodrębniona z uwagi na jej szczególnie duże obciążenia finansowe, nieporównywalne z żadną inną
grupą.
W grupie tej przeważają członkowie lokatorskich i własnościowych spółdzielni mieszkaniowych,
którzy otrzymali mieszkania po roku 1989. Są tu także właściciele domów prywatnych, świeżo zbudowanych, poddanych rozbudowie czy modernizacji (bowiem na te cele także przysługiwał kredyt
mieszkaniowy).
Są to w większości te same osoby, których wkłady na książeczkach mieszkaniowych pochłonęła
inflacja, które ponadto natrafiły na skokowy wzrost cen w budownictwie. Członków spółdzielni czekających w kolejce przez wiele lat na mieszkanie zaskoczyła też jednostronna zmiana warunków
umów kredytowych zawartych przez banki z ich spółdzielniami.
Kredytobiorcom nie stworzono stabilnych i umożliwiających pozbycie się zadłużenia (choćby w
odległej perspektywie) warunków obsługi kredytu. W grupie tej obsługa kredytu wraz z opłatami
eksploatacyjnymi pochłania co miesiąc kwotę równą przeciętnej płacy, a zadłużenie nieustannie rośnie.
Mimo to większość nie ma prawa ubiegać się o dodatki z pomocy społecznej (bo formalnie ich
dochody są zbyt wysokie) ani o ulgi podatkowe (bo przysługiwać one będą dopiero tym, którzy zaciągnęli
kredyt później, począwszy od roku 1992). Zaliczyć ich zatem wypada do "ofiar okresu przejściowego".
Szerzą się wśród nich odmowy płacenia, podatny grunt znajdują tu ruchy protestacyjne.
12. Mieszkańcy domów pomocy społecznej. Na ogół mówi się o tej grupie w kontekście nie polityki
mieszkaniowej a usług opiekuńczych. Należy jednak zwrócić uwagę na ścisły związek między
rozbudową reprezentujących odpowiedni standard zakładów opiekuńczych dla osób starych,
niepełnosprawnych czy obłożnie chorych, a zwalnianiem przez te osoby (przy zachowaniu zasady pełnej
dobrowolności) "normalnych" mieszkań, niedostosowanych do ich specyficznych potrzeb ale odpowiednich dla nowych pełnosprawnych mieszkańców.
Obecnie tylko część państwowych i niepaństwowych domów pomocy społecznej odpowiada
współczesnym wymaganiom i stanowi atrakcyjną alternatywę mieszkania "u siebie". Niewiele jest też
spółdzielczych domów i osiedli dostosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych. Reszta domów
pozwala tylko na wegetację. Rewizji wymagają też zasady odpłatności za korzystanie z tych domów. Nic
więc dziwnego, że ludzie starzy i chorzy kurczowo trzymają się swych mieszkań.
* * *
Wśród tych, którzy nie mają mieszkania, wyróżnić można (biorąc pod uwagę zabiegi, jakie już
podjęli, nadzieje i szanse na zdobycie mieszkania) następujące grupy:
-6-
1. Na razie jeszcze niewielka ale ważna jest zbiorowość tych, którzy ze względów finansowych musieli
zrezygnować z "wyczekanego" i wreszcie oddanego do użytku mieszkania spółdzielczego. Zaskoczyły ich
zmiany sytuacji gospodarczej i polityki kredytowej, zbiegły się w czasie z ich osobistymi kłopotami
finansowymi - w efekcie nie udało im się dostać (na ich szczęście lub nieszczęście) nawet do grupy "ofiar
kredytu mieszkaniowego". Wzburzenie i poczucie krzywdy jest wśród nich bardzo silne. Nie ma dla nich
żadnej innej propozycji niż ta, żeby zaczynać wszystko od początku.
2. Tzw. członkowie oczekujący spółdzielni mieszkaniowych, z dawno zgromadzonym wkładem,
mający swój numer na liście a czasem nawet konkretny adres przyszłego mieszkania. Jest ich przeszło
900 tysięcy.
Ich także zapewne czeka niepełna waloryzacja wkładów oszczędnościowych, gdyby nadeszła ich kolej,
a także wszystkie inne niedogodności dotykające spółdzielców w ostatnich latach. Przede wszystkim
jednak zasadne są obawy, że ich kolej nigdy nie nadejdzie, bowiem inwestycje spółdzielcze zamierają.
Prawa członków oczekujących są w praktyce ograniczone w porównaniu z prawami mieszkających
już członków spółdzielni. Często spółdzielnie przerzucają rozmaite wydatki związane z eksploatacją
starych osiedli w koszty nowych inwestycji, przeciwko czemu członkowie oczekujący nie mają możliwości
zaprotestować.
3. Osoby zarejestrowane w "zamrażarkach" wojewódzkich i spółdzielczych - posiadacze książeczek
mieszkaniowych - o jeszcze mniejszych nadziejach na uzyskanie mieszkania niż poprzednio wymieniona
grupa. Jest ich około 1,5 miliona, w tym 68% to osoby pełnoletnie. Jeżeli zrezygnują z kolejki, mogą
liczyć - pod pewnymi warunkami - na uzyskanie działki budowlanej na korzystniejszych warunkach
oraz na rekompensatę pieniężną pozwalającą wybudować 5 metrów kwadratowych mieszkania.
4. Ci wszyscy, którzy postanowili być aktywni zamiast biernie czekać na mieszkanie spółdzielcze (lub
nie mieli na nie szansy, bo np. mieszkają na wsi) i próbują budować dom własnymi siłami. Starają się
unikać zaciągania wysoko oprocentowanych kredytów, co bardzo opóźnia (jeśli nie uniemożliwia)
zakończenie budowy. Jako inwestorzy napotykają się na rozmaite bariery, związane m.in. z
odwlekaniem decyzji lokalizacyjnych i z anachronicznym prawem budowlanym.
5. Bardzo niewielką grupę stanowią ci, których stać będzie we względnie bliskiej przyszłości na
zgromadzenie pełnej kwoty (lub przynajmniej kwoty pozwalającej uzyskać w banku bardzo kosztowny
kredyt) na zakup mieszkania na rynku. Do niedawna rekrutowali się oni ze zróżnicowanej
pod względem społecznym zbiorowości "powracających zza granicy". Obecnie, po zmianie kursu dolara,
nie jest już tak łatwo zapracować na mieszkanie za granicą. Gromadzić środki na zakup mieszkania na
rynku mogą tylko osoby mające rodziny czerpiące dochody ze średniego i dużego biznesu.
Jak dotąd praktycznie brak oferty przedsiębiorców budowlanych budujących mieszkania specjalnie
dla nich. Natomiast - paradoksalnie - będą oni korzystać z oferty spółdzielni mieszkaniowych, które
zaczynają wyprzedawać na rynku nowo zbudowane mieszkania, które okazały się za drogie dla
członków oczekujących. Jest to jednak zjawisko przejściowe. Nadal więc będzie tu dominować wtórny
obrót mieszkaniami używanymi. Rynek nieruchomości jest już dość dobrze zorganizowany, konkurują ze
sobą liczne profesjonalne agencje, mieszkań jednak od tego nie przybędzie.
6. Część spośród osób nie mających mieszkania ma szanse na otrzymanie mieszkania w spad
ku. Przy obecnym tempie wymiany pokoleń spadek najczęściej otrzymują wnuki po dziadkach a
nawet pradziadkach.
-7-
Skala dziedziczenia mieszkań zależy od czynników demograficznych i ekonomiczno-prawnych.
Dodatni i nierównomierny w przestrzeni przyrost demograficzny osłabia częstotliwość korzystania z tego
sposobu zdobycia mieszkania. Natomiast prywatyzacja mieszkań komunalnych i zakładowych,
reprywatyzacja i zwiększenie spłacalności kredytów mieszkaniowych przydadzą jej znaczenia. Gdy w
pokoleniu dziadków wzrośnie udział właścicieli, zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia
częściej będzie mogło odbywać się w obrębie rodziny, bez pośrednictwa instytucji państwowych i rynku.
Trzeba z tego punktu widzenia ocenić obecnie obowiązujące prawo spadkowe.
Osobną sprawą jest aktualna sytuacja osób pozbawionych własnego mieszkania. Ona przesądza o
tym, czy ludzie czekają na własne mieszkanie w warunkach umożliwiających wypoczynek, życie
rodzinne, pracę i oszczędzanie na własne mieszkanie, czy też warunki te urągają wszelkim minimalnym
standardom i pogarszają szanse wyjścia "z dołka".
Wymieńmy tu tylko takie, wymagające bliższego przyjrzenia się, sytuacje:
- wspólne zamieszkiwanie rodzin młodych i w średnim wieku z rodzinami pochodzenia; mieszka się
wtedy za darmo, często przy okazji korzystając z pieniężnej pomocy rodziców a także z ich usług.
Czasem można to uznać za sytuację względnie komfortową, choć podtrzymującą infantylizm młodego
pokolenia. Częściej, w ciasnych mieszkaniach, jest to sytuacja konfliktowa. Każda taka rodzina stanowi
obciążenie dla innej rodziny, formalnie mającej mieszkanie ale czującej się w nim mniej "u siebie";
- wynajmowanie mieszkania (pokoju) na komercyjnym rynku usług mieszkaniowych. Jak to już
podkreślano, rozwiązanie to stosowane na dłuższą metę rujnuje finansowo i uniemożliwia jednoczesne
gromadzenie środków na własne mieszkanie;
- czasowe zamieszkiwanie osób stanu wolnego i rodzin w domach studenckich i hotelach pracowniczych (hotelach robotniczych należących do przedsiębiorstw produkcyjnych, hotelach asystenckich
przy uczelniach, hotelach dla pielęgniarek itp.; dawniej także na kwaterach prywatnych opłacanych przez
zakłady pracy). Dla wielu to, co miało być przejściowe, stawało się sposobem na życie, często o cechach
patologicznych. Np., zasadne jest traktowanie hoteli robotniczych - w których w końcu lat
osiemdziesiątych mieszkało blisko 400 tysięcy osób - jako wylęgarni pijaństwa i alkoholizmu.
Ostatnio rysują się tu dwie tendencje: - likwidacji hoteli robotniczych w związku z redukcją
nadmiernego zatrudnienia (wskutek czego może się nasilić zjawisko bezdomności), - komercjalizacji
zasad korzystania z tych placówek; w efekcie mogą one stać się droższe niż skromne pokoje wynajmowane "na mieście".
- na zakończenie trzeba wreszcie wymienić zjawiska patologiczne lub będące reakcją na patologię:
nielegalne zajmowanie cudzych mieszkań (polscy "squattersi"), baraki dla wyeksmitowanych, schroniska
dla bezdomnych (dla tych bezdomnych, u których wystąpił zespół cech prowadzących do zerwania
wszelkich więzi społecznych; brak mieszkania jest tylko jednym i to nie najważniejszym problemem tych
ludzi, jednak dla ich resocjalizacji niezbędne jest uzyskanie jakiegoś lokum).
LITERATURA
Wydawnictwa Instytutu Gospodarki Mieszkaniowej w Warszawie:
1. Społeczne problemy mieszkalnictwa, 1990
2. Strefy niedostatku i nędzy mieszkaniowej w Polsce, 1990
-8-
3. J. Korniłowicz, Prywatyzacja gospodarki zasobami mieszkaniowymi, 1991
4. Z. Sztajerwald, Ceny kupna-sprzedaży mieszkań i działek budowlanych oraz opłaty z tytułu
podnajmu lokali mieszkalnych w obrocie prywatnym w latach 1990-1991,1991
5. H. Kulesza, Obciążenie wydatkami na mieszkania różnych grup ludności, 1992
6. H. Kulesza, Spółdzielczość mieszkaniowa w okresie przekształceń społeczno-gospodarczych kraju
(materiał na konferencję "Kierunki przemian w gospodarce mieszkaniowej", kwiecień 1992)
7. H. Kulesza, L. Kazana, Ocena funkcjonowania pomocy socjalnej na mieszkania w wybranych
miastach. Badania terenowe, 1992
8. E. Zaleska, Preferencje społeczne w zakresie przekształceń własności i zarządu czynszowych
zasobów mieszkaniowych, 1992
9. B. Uchman, Kształtowanie się cen budynków wielorodzinnych i ich wpływ na poziom opłat za
mieszkania, 1992
10. M. Sochacki, Szacunek potrzeb mieszkaniowych Polski i stopnia ich zaspokojenia do 2020 roku,
1992
11. H. Hajduk, Strategia reformowania gospodarki mieszkaniowej (materiał na konferencję
"Kierunki przemian w gospodarce mieszkaniowej", kwiecień 1992)
12. J. Korniłowicz, Propozycja zmian w gospodarowaniu zasobami mieszkaniowymi (materiał na
konferencję "Kierunki przemian w gospodarce mieszkaniowej", kwiecień 1992)
Uwagi o podejściu do rozwiązywania problemów mieszkaniowych
Dla budżetu państwa i budżetów terenowych, dla właścicieli budynków i dla banków, "problem
mieszkaniowy" w najbardziej powierzchownym ujęciu zaczyna się wówczas, gdy do mieszkań i ich
lokatorów trzeba dopłacać, mieszkańcy nie wywiązują się ze swoich zobowiązań finansowych lub
domagają się realizacji obietnic z dawnych lat.
Nie oznacza to jednak, że wraz z likwidacją dopłat, wyegzekwowaniem należności i anulowaniem
obietnic kłopoty się skończą. Powiązania sytuacji mieszkaniowej ze wszystkimi sferami życia
społecznego, ekonomicznego i politycznego są na to zbyt silne.
Dla ludzi i ich rodzin "problem mieszkaniowy" może przybierać jedną (lub kilka naraz) z następujących form:
- mieszkanie jest za małe (w stosunku do wielkości rodziny, w stosunku do wymagań wynikających z
funkcji zawodowych czy społecznych, w stosunku do aspiracji),
- mieszkanie ma zbyt niski standard (w stosunku do norm ogólnie przyjętych - tzw. "standardu
współczesnego, lub w stosunku do szczególnych wymagań zdrowotnych - np. tzw. "bariery architektoniczne" dla osób niepełnosprawnych),
- mieszkanie jest źle zlokalizowane (ze względu na dojazdy do pracy i do szkoły, ze względu na
negatywnie oceniane otoczenie - np. zatrute, zdewastowane, zaniedbane czy patologiczne, a czasem ze
względu na prestiż dzielnicy niedostosowany do pozycji społecznej mieszkańca),
- mieszkanie jest za drogie (przy czym istotne jest, czy jest ono za drogie, bo jest "ponad stan",
ponad niezbędne potrzeby danej rodziny, czy też jest ono za drogie pomimo ciasnoty, sub-standardu i
złej lokalizacji),
- mieszkanie ma niepożądany status prawny (np. wiąże z pracodawcą, "przywiązuje do miejsca",
daje za mało uprawnień do sprzedaży, wynajmu, zamiany, dziedziczenia itp; albo daje zbędne
uprawnienia, które mogą nawet stać się ciężarem, gdyż wynikają z nich obowiązki, np. obowiązek
utrzymania budynku czy obsługi lokatorów),
-9-
- brak mieszkania (co w większości przypadków nie oznacza dosłownie braku dachu nad głową,
ale najczęściej oznacza tkwienie w sytuacji tymczasowej albo wiecznej prowizorki, skrajnie niedogodnej
dla pozbawionych mieszkania i dla tych, którzy udzielili im schronienia).
Wszystkie te sytuacje wywołują napięcia, które - gdy polityka mieszkaniowa stworzy odpowiednie
warunki - przekształcają się w pozytywne motywacje do oszczędzania, zarabiania, budowania itd.
Natomiast, gdy niewiele lub zgoła nic od ludzi nie zależy, napięcia te przekształcają się w stany apatii,
frustracji i agresji. Stąd wielka odpowiedzialność spoczywająca na twórcach programów mieszkaniowych
(lub na winowajcach zaniechania tworzenia takich programów).
Potrzeby mieszkaniowe odczuwane są szczególnie silnie, wpływ ich zaspokojenia na życie rodzinne,
aktywność ekonomiczną i jej efektywność jest nieporównywalny z żadnym innym, jest obiektywny i
wymierny. Blokady zaspokojenia dążeń mieszkaniowych mogą rozregulować cały mechanizm życia
społecznego.
Nawet jeśli ludzie popadną w rezygnację i oswoją się ze swoją nędzą mieszkaniową, złe warunki
mieszkaniowe "same w sobie" oddziałują negatywnie na ich ogólną kondycję. Osoby gorzej wykształcone,
pracownicy fizyczni, ludzie biedni częściej mają zaniżone aspiracje mieszkaniowe, ich "problem
mieszkaniowy" staje się utajony ale nie mniej przez to poważny.
*
*
*
Dla niektórych osób zabierających publicznie głos na tematy mieszkaniowe recepta jest prosta: tak
należy sterować procesami zamian i budowy mieszkań, aby wszyscy dostosowali swe warunki
mieszkaniowe do osiąganych przez siebie dochodów. Zasada "budować dla tych, którzy mają pieniądze
a nie dla tych, którzy mają potrzeby" ma łączyć słuszność ideologiczną ("czas zerwać z nadopiekuńczością
państwa i roszczeniowością obywateli") i skuteczność ekonomiczną ("będzie im bardziej zależało na
zarobkach i staną się wreszcie pracowici", "wybiorą tańszych wykonawców i obniżą koszty budowy").
Jednakże bliższe przyjrzenie się obiektywnej sytuacji a także nastrojom i zachowaniom społecznym
nie daje podstaw do uznania tej recepty za trafną. Wysiłek ekonomiczny towarzyszący zdobywaniu
mieszkania bywa już obecnie tak duży, że aż nierealny (przeciętne mieszkanie kosztuje już kilkanaście
przeciętnych rocznych pensji). Wizja społeczeństwa złożonego z masy gnieżdżącej się w przeludnionych
mieszkaniach i mniejszości żyjącej w luksusie mieszkaniowym nie miałaby żadnych szans na szeroką
akceptację.
Należy więc odrzucić dwie skrajne zasady:
- zasadę zależności warunków mieszkaniowych wyłącznie od możliwości finansowych rodzin,
- zasadę zależności warunków mieszkaniowych wyłącznie od potrzeb rodzin.
Konieczne jest przyjęcie i skonkretyzowanie zasady kompromisu między potrzebami i możliwościami
rodzin (wg sformułowania Z. Durczoka).
Kluczową kategorią staje się wówczas "minimum mieszkaniowe", którego treść powinna zostać
wynegocjowana, m. in. na forum parlamentarnym. Minimum to powinno uwzględniać zarówno najżywotniejsze potrzeby rodzin (schronienie, bezpieczeństwo, wychowanie dzieci, opieka nad niepełnosprawnymi) jak i najżywotniejsze interesy publiczne (mieszkanie to czynnik kształtujący jakość siły
roboczej i procesy na rynku pracy, bywa także przedmiotem niepokojów społecznych itd.). Nieprzypadkowo w wielu krajach zachodnich państwo udziela rodzinom pomocy mieszkaniowej pod
warunkiem, że zajmują one mieszkania nie gorsze niż uznane za niezbędne. Dowodzi to zrozumienia
dla zagrożeń, jakie mogłyby wyniknąć dla państwa z niezaspokojenia elementarnych potrzeb
mieszkaniowych przez obywateli.
Zanim podejmie się jakąkolwiek decyzję obciążającą budżety domowe nowymi wydatkami, trzeba
poznać aktualną i przyszłą kondycję tych gospodarstw; nie można przy tym poprzestawać jedynie na
- 10 -
optymistycznych wariantach prognostycznych. Trzeba dokładnie wiedzieć, jakie są możliwości manewru
w różnych gospodarstwach domowych, jaki "fundusz mieszkaniowy" są one w stanie wygospodarować po
zaspokojeniu innych" niemieszkaniowych" potrzeb związanych z koniecznością przeżycia na poziomie
minimum fizjologicznego (dającego się względnie obiektywnie ustalić) i na poziomie minimum socjalnego
(aktualnie wynegocjowanego poziomu życia uznanego w danym społeczeństwie za nie uwłaczający
godności człowieka).
W ramach monitoringu mieszkaniowego konieczne jest więc ciągłe badanie, jaka część rodzin nie
osiąga minimalnych norm spożycia - nie tylko "ogólnego" minimum socjalnego ale także w rozbiciu
na minima "mieszkaniowe" i "pozostałe". Konieczne jest też symulowanie wpływu rozważanych posunięć
polityki mieszkaniowej na spadanie rodzin poniżej (lub dźwiganie się powyżej) wszystkich tych
minimów.
Następnie należy podjąć decyzję, w jakim stopniu i w jaki sposób państwo miałoby brać na siebie
odpowiedzialność za zapewnianie rodzinom minimum mieszkaniowego. Pożądane jest tu zróżnicowanie
form - od "dawania" po "stwarzanie szans", zależnie od aktualnej i przewidywanej kondycji
poszczególnych grup.
Aspiracje sięgające powyżej poziomu minimum mogą i powinny mobilizować ich posiadaczy do
wzmożonej aktywności ekonomicznej - oczywiście pod warunkiem, że ten dodatkowy wysiłek będzie
wykonalny i opłacalny. Zagwarantować to powinna ogólna polityka ekonomiczna i "szczegółowa"
polityka mieszkaniowa państwa.
- 11 -