Inwestycje.pl W 2012 o mieszkanie będzie

http://inwestycje.pl/kredyty_mieszkaniowe/W-2012-o-mieszkanie-bedzie-jednoczesnie-trudniej-ilatwiej;153268;0.html
Inwestycje.pl
Kredyty mieszkaniowe
W 2012 o mieszkanie będzie jednocześnie
trudniej i łatwiej
13.01.2012, dostęp w dniu 04.01.2016
Paradoks ten zrodził się z dwóch nachodzących na siebie frontów. Z jednej strony pojawiła
się rekomendacja S, znacznie ograniczając dostępność kredytów hipotecznych oraz kryzys
sprawiający, że pożyczki w walucie stały się kompletnie nieopłacalne. Z drugiej strony dość
duża przewaga podaży mieszkań nad popytem oraz niższe możliwości kredytowe mogą
obniżyć ceny nawet o 20 procent.
Okiem banku
Kryzys finansowy wyeliminował praktycznie kredyty walutowe, a koszty i dostępność
kredytów złotowych znacznie zwiększył. Komisja Nadzoru Finansowego, chcąc chronić
kredytobiorcę, wprowadziła zasadę liczenia zdolności kredytowej na maksymalnie 25 lat
(nawet, jeśli zadłużamy się na dłużej) – w praktyce obniża to zdolność kredytową o ok. 10-20
proc. Jeszcze bardziej restrykcyjnie traktowane są kredyty walutowe – rata nie może
przekroczyć 42 proc. miesięcznych zarobków. Oznacza to, że przeciętna rodzina mogłaby
wziąć kredyt w walucie maksymalnie w wysokości 100 tys. zł (dla porównania – w złotych
byłoby to ok. 350 tys. zł). Oczywiście w tych bankach, które jeszcze się z hipotek walutowych
nie wycofały, a takich jest niewiele. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze proces wygaszania
programu „Rodzina na Swoim” i problemy finansowe samych banków.
- Rok 2011 nie był najłatwiejszy dla rynku kredytów hipotecznych. O ile w pierwszej połowie
roku obserwowaliśmy jeszcze tendencję wzrostową sprzedaży, to już w drugim półroczu
mieliśmy do czynienia ze zmianami, które doprowadziły do ograniczenia akcji kredytowej. mówi Robert Rajczyk, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych w Credit Agricole Bank
Polska. - W 2012 roku zainteresowanie kredytami hipotecznymi zapewne utrzymywać się
będzie na wysokim poziomie, jednak popyt efektywny ulegnie zmniejszeniu. Wpłynie na to
ograniczenie dostępności kredytu, wynikające z wyższych oczekiwań banków wobec klientów
w odniesieniu do wysokości dochodów i wkładu własnego, a także rezygnacji instytucji
finansowych z udzielania kredytów walutowych. Szacuje się, że w 2012 roku sprzedaż
kredytów hipotecznych będzie niższa o 15-20 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym –
przewiduje ekspert.
- Dało się zauważyć zmianę nastawienia klientów. Z uwagi na zawirowania gospodarcze, do
wyboru kredytu hipotecznego podchodzili ze zwiększoną uwagą, porównując wiele ofert
banków i poświęcając dodatkowy czas na analizę sytuacji makroekonomicznej oraz własnego
budżetu. Zapowiedź nadchodzących zmian i zaostrzenia przepisów dodatkowo stymulowała
rynek w IV kwartale – potwierdza Dominik Skrzycki, dyrektor Biura Kredytów Hipotecznych,
odpowiedzialny za ofertę mBanku i MultiBanku.
Podobnego zdania jest Remigiusz Falkowski, dyrektor zarządzający bankowości hipotecznej i
pionu kredytów konsumpcyjnych Peako. Pociesza jednak: - Negatywne czynniki częściowo
zniweluje świadomość, że rok 2012 jest ostatnim, w którym RnS będzie dostępna dla
klientów. Zatem klienci będą chcieli wykorzystać ostatnią szansę na dopłaty, a deweloperzy
dostosują ceny mieszkań, by jak najwięcej mieszkań kwalifikowało się do programu na jego
finiszu. W ofercie znajdzie się też więcej małych mieszkań, spełniających wymagania
programu – zatem końcówka roku może być bardzo „ciekawa” dla banków i deweloperów i
pełna okazji dla klientów.
Przedstawiciele banków są zgodni, że na powrót kredytów w walucie na razie nie ma co
liczyć. Kryzys finansowy i duże ryzyko walutowe odstraszają klientów, a co za tym idzie
również banki, które masowo wycofują się z tego produktu. Sytuacja może się zmienić
dopiero po uspokojeniu nastrojów i zażegnaniu problemów makroekonomicznych, a to
raczej, jak zauważają eksperci, nie nastąpi w najbliższym czasie.
Okiem agenta nieruchomości
Utrudnienia w sferze kredytów odbiją się w spadku cen mieszkań - od 2008 roku ceny
mieszkań spadły o ok. 15-20 proc. Szczególnie dotknęło to nieruchomości z rynku wtórnego,
zwłaszcza tzw. „wielkiej płyty”. To sprawia, że oczy nabywców zdecydowanie zaczynają
zwracać się w tę stronę.
- Na przykładzie transakcji z naszego biura zauważyliśmy trend w kierunku zakupu
nieruchomości na rynku wtórnym, choć pod koniec roku wzrosła również sprzedaż mieszkań
z rynku pierwotnego. Procentowo pokusiłabym się o stwierdzenie, iż stosunek transakcji
rynku wtórnym do pierwotnego wynosi 70 do 30 procent - mówi Katarzyna Szczepaniak,
pośrednik w obrocie nieruchomościami, SDP Nieruchomości.
Zdaniem naszej ekspertki kryzys nie do końca negatywnie wpłynął na rynek mieszkań. Raczej
go zrównoważył – ceny spadły, więc więcej osób może sobie na nie pozwolić. Klienci
najczęściej są zainteresowani małymi mieszkaniami, czyli 1-, 2-pokojowymi, od 33-50 mkw.,
najchętniej za ok. 5000 zł/mkw.
- Przewidujemy spadek cen, ale nie chciałabym się wypowiadać na jakim poziomie on będzie
się kształtował - to dopiero początek roku. Obecnie zauważalne są niższe ceny ofertowe
mieszkań 3-pokojowych i większych. Co do tych, którymi jest największe zainteresowanie, to
zgodnie z zasadą ekonomii, ceny utrzymują się na niezmienionym poziomie – dodaje
Katarzyna Szczepaniak.
Okiem dewelopera
Jak informuje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, w 2011 roku po
raz pierwszy wybudowano w Polsce ponad 700 tys. mieszkań. To ogromna liczba, zważywszy
na ograniczony w tej chwili popyt. Zdaniem analityków możemy liczyć na spore obniżki cen
mieszkań rynku pierwotnego, szczególnie tych, położonych na peryferiach miast.
Deweloperzy są świadomi ciężkiej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych i póki popyt
ponownie nie zbliży się wielkością do podaży, ceny będą spadać. Szczególnie, że nabywcy
zrażeni wysokimi cenami nowych mieszkań, coraz częściej zwracają się w stronę
nieruchomości „z drugiej ręki”, położonych w dogodnych lokalizacjach. Najbardziej
skorzystała na tym tzw. „wielka płyta”, stanowiąca obecnie może nie najlepszą, ale na pewno
najtańszą opcję.
W sprzedaży nowych mieszkań może natomiast pomóc ustawa deweloperska, która w
większym niż dotychczas stopniu chroni prawa nabywców. Wprowadza ona konieczność
przechowywania pieniędzy z wpłat na specjalnym rachunku powierniczym oraz wydzielenie
ich z masy upadłości dewelopera.
Jak zauważa Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu Marvipol S.A., na razie
deweloperzy nie mogą narzekać na brak chętnych: - Ponad dwukrotnie zwiększyliśmy naszą
sprzedaż w ujęciu rok do roku, stąd tym bardziej zauważamy fundamentalnie mocny popyt
na nowe mieszkania. Niemniej jak w każdej innej branży, również w deweloperskiej, popyt
zawsze jest kierowany na określone co do swoich cech dobra. Nowe mieszkania muszą być
oferowane klientom nie tylko tanio i w dobrej jakości, ale i w lokalizacji zapewniającej
wartość dodaną.
Deweloperzy zauważają, że popyt na mieszkania nie ustanie – ludzie wolą jednak w okresie
niepewności gospodarczej zainwestować we własne „M”, niż płacić wysokie kwoty za
wynajem. Pod względem infrastruktury Polska ma też nadal sporo do nadrobienia wobec
innych państw europejskich, a dzięki łagodnej zimie deweloperzy nie muszą przerywać
prowadzonych prac.
- Największą popularnością cieszą się mieszkania o niewielkich metrażach od 38 m kw. Są to
zarówno kawalerki jak i mieszkania dwu- lub trzypokojowe. Bardzo prawdopodobne jest to,
że ze względu na cenę, wiele osób zdecyduje się na zakup mieszkania na obrzeżach miast –
mówi Alicja Dolińska, dyrektor marketingu w firmie Dolcan.
- Optymalne mieszkanie w kraju o stabilnym wzroście gospodarczym, ale wciąż goniącym
średnią europejską, to mieszkanie kompaktowe, a więc dwupokojowe o metrażu nie
przekraczającym czterdziestu pięciu metrów, lub, w drugiej kolejności, trzypokojowe o
metrażu nie większym niż pięćdziesiąt pięć metrów. Kupujący zachowują się bardzo
racjonalnie, zresztą spłacalność kredytów hipotecznych w Polsce może być wzorem dla wielu
innych krajów – dodaje Sławomir Horbaczewski.
Zdaniem deweloperów nie ma już miejsca na obniżki cen mieszkań, ponieważ koszty
wykonawstwa nie maleją. - Doszliśmy już do kresu możliwości dalszych obniżek.
Restrukturyzacja kosztowa branży deweloperskiej, niezbędna i już przez wielu prowadzona,
umożliwi nie podwyższanie cen mieszkań w tym. To już może nie być możliwe w latach
kolejnych. Ludzie w Polsce, także w sektorach budowlanym, przemysłowym (obejmującym
przecież produkcję materiałów budowlanych) czy wreszcie deweloperskim, powinni i będą
coraz więcej zarabiać, a to będzie przeszkadzać deweloperom w utrzymywaniu niskich cen
mieszkań – podsumowuje Sławomir Horbaczewski.
Okiem doradcy finansowego
Zdaniem doradców finansowym, aktualnie ma miejsce cykliczna korekta nieruchomości –
jest to niezły czas na inwestycję w mieszkanie, ponieważ w 2013 już może nie być tak dobrze.
- Wprawdzie danych za cały rok jeszcze nie ma, ale po bardzo dobrym pod względem
sprzedaży pierwszym półroczu nastąpiło odwrócenie trendu i w trzecim kwartale
zaobserwowaliśmy spadek liczby udzielonych kredytów o 9,2 proc. w porównaniu z III kw.
2010 r. Oczekujemy, że spadki w IV kw. będą podobne – mówi Marcin Krasoń, analityk
finansowy Open Finance.
Ekspert zauważa, że banki mogą mniej chętnie udzielać kredytów: - Przyczyn spadków jest
kilka: trudności z pozyskaniem finansowania u spółek matek przez część banków z kapitałem
zagranicznym; obawy o spowolnienie gospodarcze; zmiany w programie Rodzina na Swoim
ograniczające dostęp do rządowych dopłat; nowa rekomendacja S, która ogranicza zdolność
kredytową szczególnie osób chcących wziąć kredyt w walucie obcej.
Jak możemy zauważyć – rynek mieszkaniowy razem z rynkiem kredytów hipotecznych nie
stoją obecnie w miejscu, a eksperci różnych branż mają nieco odmienne poglądy na
przyszłość. Jedno jest pewne – dla potencjalnych nabywców mieszkań będzie to rok
niesłychanie interesujący. Warto trzymać rękę na pulsie.