Średnie ceny mieszkań w większości największych aglomeracji

Raport
ocenach
mieszkań
Średnie ceny mieszkań w większości
największych aglomeracji mogą
przyprawiać o zawrót głowy.
Ale spokojnie! Nie taki diabeł straszny
- w każdym z tych miast bez problemu
można znaleźć dużo tańsze lokum
MAREK WIELGO,
LECH BOJARSKI, POZNAŃ
••
a przykład w Warszawie
mieszkania kosztują średnio grubo ponad 9 tyś. zł
za m kw. Monika Bazyl
z firmy doradczej Reas
zwraca uwagę, że na tę cenę składają
się oferty od 3,9 tyś. zł za m kw. w dzielnicy Wawer do ponad 20 tyś. zł za metr
głównie w Śródmieściu. Niewątpliwie średnią w stolicy zawyża 30 proc.
mieszkań w cenie powyżej 10 tyś. zł
za m kw. Jednak niemal tyle samo, bo
27 proc. ofert, stanowią mieszkania
oferowane za 6-8 tyś. zł za metr, czyli
znacznie poniżej średniej.
Podobnie jest w innych aglomeracjach. We Wrocławiu według danych serwisu GazetaDom.pl, średnia cena w sierpniu wynosiła niespeł-
N
na 7,4 tyś. zł za m kw. Mniej więcej tyle (6-8 tyś. zł za m kw.) kosztowało tu
57 proc. oferowanych mieszkań. Ale
można tu znaleźć mieszkania o wiele
tańsze. Niemal jedna piąta z nich
kosztuje od 4 do 6 tyś. zł za m kw. Z kolei w Krakowie, który dorównuje średnią cen Warszawie, niemal co dziesiąte mieszkanie kosztuje 4-6 tyś. zł za m
kw. W Katowicach przeszło połowa
ofert nie przekracza 4 tyś. zł za m kw.!
Wiele wskazuje na to, że tych tańszych
mieszkań zaczęło ubywać. Bazyl opowiada, że największą zmianę na rynku
widać w Trójmieście. Udział ofert w cenie dużo poniżej średniej (4-6 tyś. zł za
m kw.) spadł tu z 33 proc. w czerwcu do
24 proc. w sierpniu. Z kolei udział ofert
„średnich" (6-8 rys. zł za m kw.) wzrósł
z 39 do 49 proc. A czy jest szansa, że
sprzedający drogie mieszkania spuszczą Z tonu? O
Więcej - s. 4-5 >•>•>•
Raport o cenach mieszkań
Średnie ceny mieszkań w większości największych aglomeracji rzeczywiście mogą przyprawiać o zawrót
głowy. Ale spokojnie! Diabeł nie taki straszny, jak go malują statystycy - w każdym z tych miast bez problemu
można znaleźć dużo tańsze lokum
MAREK WIELGO,
LECH BOJARSKI, POZNAŃ
••
eszcze trzy miesiące temu wśród pośredników
i analityków rynku mieszkaniowego powszechna
była opinia, że ceny w największych aglomeracjach będą rosły, choć wolniej niż w 2006 r. - Tymczasem zamiast oczekiwanych
w najbliższych latach 10-15-proc.
wzrostów ceny transakcyjne idą
w dół, a na rynku pojawia się coraz
więcej ofert, na które nie ma chętnych - komentuje analityk Bankier.pl Michał Macierzyński. - Nawet pobieżna analiza wskazuje, że
niektóre mieszkania sprzedawane
są już od kilku miesięcy. Ich właściciele czekają na okazję, bo pamiętają, że jeszcze jakiś czas temu sąsiedzi sprzedawali bez problemu za
taką samą cenę. Nie mają też na razie ochoty obniżać cen wywoławczych, bo przy obecnych cenach
każda taka korekta to kwota, za którą można już kupić nowe auto. Pytanie, ile będą w stanie czekać, bo
kupców akceptujących proponowane ceny będzie coraz mniej. Wszystko przez wzrost oprocentowania
kredytów mieszkaniowych.
Faktycznie, w swoich najnowszych raportach firmy Oferty.net
i Open Finance oraz Reas i GazetaDom.pl mówią o stabilizacji tzw.
ofertowych cen mieszkań, choć równocześnie przyznają, że wyraźnie
spadla liczba zawieranych transakcji oraz wydłużył się czas sprzedaży mieszkań. W efekcie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych.
Jak bardzo? Autorzy tych raportów
oceniają, że średnio o 5-8 proc. Jednak warszawski pośrednik Tomasz
Lebiedź, któryjest w zarządzie Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, twierdzi, że przeceny sięgają nawet 20 proc.! - Chyba możemy śmiało ogłosić koniec stabilizacji cen
mieszkań w Warszawie i wejście
w fazę korekty - twierdzi Lebiedź.
J
CENY MIESZKAŃ
JAK DROŻAŁY NOWE MIESZKANIA. ŚREDNIA w ZŁ ZA M KW
JAK DROŻAŁY UŻYWANE MIESZKANIA
DANE W ZŁ ZA M KW.*
2002
2003
2004
OCZERWIEC QLIPIEC $ SIERPIEŃ
g oCO
u>
ł")
O
CO
w
S
f4 *f
10000 §53 S 2 S
U)
»;
CM
K m to
Warszawa 2005
2006
III '07
VI '07
— —
Warszawa
Kraków Trójmiasto Wrocław
*Są to średnie ceny ofertowe; faktyczne ceny transakcyjne są niższe
Poznań
ROZKŁAD CEN W OKRESIE VI-VIII2007 R. DANE w PROC
CENA MIESZKANIA W TYŚ. ZŁ ZA M KW.:
• DO 4 T 4-6 56-8 J8-10 •PONAD 10
Warszawa
40
42
26
20
o.O 2
Kraków
'
Trójmiasto
40
Vi -:
!l5ii
58
O
40
20 n
59
^
20
'
-i 18 .
Vii
Wrocław _„
Poznań
*
23:
Viii
46
18
47
33 39
20
eo
.33
. !
VI
4636
!ffi
Jako przykład podaje historię sprzedaży 27-metrowej kawaleria w wielkim PRL-owskim bloku na osiedlu Za
Żelazną Bramą. Ten rejon to niemal
samo serce stolicy. W maju sprzedający mieszkanie chciał za nie 300 tyś.
zł, czyli przeszło 11 tyś. zł za m kw. Lebiedź opowiada, że zainteresowanie
było nawet spore, ale nikt nie chciał
zapłacić takiej ceny. Ktoś proponował 287 tyś. zł, ale właściciel nie przyjął tej oferty. Teraz, mimo że zszedł
z ceną do 235 tyś. zł, czyli 8,7 tyś. zł za
VI'07
25 m
O 3
18
n
III '07
42
31
0 2
-VI-
40
20
25
42
6014
l 8226 !
18553
15900
6970
7200
2002
2003
2004
Wrocław 2005
2006
!33
12
-viii-49
24
2002
2003
2004
2005
2006
3526
17 10
III '07
vro7
2002
2003
2004
Trójmiasto 2005
2006
III '07
VI'07
2002
2003
2004
Poznań 2005
2006
III '07
VI'07
metr, mieszkanie ciągle zalega z ofertach agencji.
Co dalej z cenami?
Na to pytanie nie ma jednoznacznej
odpowiedzi, bo analitycy mają różne
zdanie na ten temat, np. prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Aleksander Scheller przyznaje, że
możliwa jest korekta cen związana
z pojawieniem się większej oferty
mieszkań w którymś z dużych miast.
- Jednak nie będzie ona większa niż
j.2752
1.2836
3224
l
J 3390
H! 3984
J 6237
16600
6000
8000 10 000
ŹRÓDŁO REAS, 6AZETADOM.PL
5-10 proc. I raczej należy się spodziewać, że będzie krótkotrwała - stwierdził niedawno Scheller w programie
„Ruch w nieruchomościach" w TV Biznes. Według niego już w październiku
cenypójdąwgórę. -Wzrost nie powinien jednak przekroczyć 10-15 proc.
w skali roku - dodał.
Popyt na mieszkania miałby wzrosnąć m.in. dzięki szybko rosnącym dochodom, co poprawia relację cen
mieszkań do zarobków. - Jeśli ten trend
się utrzyma, to pod koniec roku prze-
ciętna polska rodzina będzie mogła
kupić na kredyt mieszkanie większe
o 10 m kw. niż rok wcześniej - stwierdził niedawno Paweł Majtkowski z firmy brokerskiej Expander.
Jednak Michał Macierzyński z Bankier.pl niejest takim optymistą. Według niego należy się liczyć z dalszym
spadkiem cen. - Problem w tym, że
o ile podwyżki stóp procentowych są
w miarę pewne i dotkną dokładnie
wszystkich kredytobiorców, to już ze
wzrostem pensji nie jest już tak pewne. Warto zauważyć, że mówimy również o statystyce, a to sprawia, że nie
wszystkim pensje wzrastają w takim
samym stopniu. No i rzecz najważniejsza - klienci widzą, o ile wzrosły już
koszty obsługi kredytu, i mają świadomość, że w najbliższym czasie będą
kolejne podwyżki stóp procentowych.
Wolą zatem powstrzymać się z decyzją, co przychodzi tym łatwiej, że ceny nieruchomości stanęły w miejscu.
Im dłużej zaś będą zwlekać z decyzją,
tym gorzej dla sprzedających. To oczywiście może po pewnym czasie wpłynąć na ofertę banków. Można się spodziewać, że będą one podchodziły do
ryzyka bardziej konserwatywnie, niż
ma to miejsce obecnie. Zwiastunem
tego jest brak licznych o tej porze promocji zachęcających do zaciągnięcia
kredytu.
Deweloperzy są dobrej myśli
Tymczasem wśród deweloperów panuje przekonanie, że ceny nowych
mieszkań wciąż będą rosły - wynika
z badań firmy Millward Brown
SMG/KRC (na zlecenie kancelarii
prawnej Krawczyk i Wspólnicy). Aż
76 ze 100 ankietowanych przedstawicieli dużych i średnich firm deweloperstóch i budowlanych oceniło sytuację na rynku jako dobrą lub bardzo
dobrą. Deweloperzy nie mają wątpliwości, że popyt na mieszkania będzie
nadal przewyższał podaż, bo tę hamuje przede wszystkim brak planów
zagospodarowania przestrzennego,
np. w Warszawie tylko 15 proc. powierzchni miasta jest objęte takim pla-
nem, który mówi, co i gdzie wolno budować. - A brak planu zagospodarowania oznacza konieczność przebrnięcia przez długotrwałą procedurę administracyjną - tłumaczy MichałJKozlowski z kancelarii Krawczyk i Wspólnicy, kierujący zespoleni prawa nieruchomości.
- Pewne ograniczenia popytu w najbliższym czasie nastąpią. Jednak nie
należy się spodziewać spadku cen,
zwłaszcza poza aglomeracją warszawską. Firmy deweloperstóe obecnie są
w dobrej sytuacji finansowej, mogą
więc prowadzić budowę bez udziału
środków finansowych klientów, a to
oznacza, że nie będą skłonne do obniżania cen - twierdzi Paweł Bugajny
z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według niego odmienna jest sytuacja na rynku wtórnym. - Tutaj spadek
cen jest nieunikniony, gdyż nie ma żadnych racjonalnych przesłanek do
utrzymywania cen mieszkań realizowanych w technologii wielkiej płyty
na poziomie porównywalnym z nowymi mieszkaniami - ocenia Bugajny
wyniki ankiety.
Problem w tym, że SMG/KRC
przeprowadziło ją na przełomie czerwca i lipca, a od tego czasu także sytuacja na rynku pierwotnym nieco
się zmieniła. Szefowie firm doradczych Reas Kazimierz Kirejczyk i redNet Property Group Robert Chojnacki są zgodni, że tempo sprzedaży
mieszkań wyraźnie siadło. Coraz rzadziej kupują je inwestorzy, zarówno
zagraniczni, jak i krajowi. - W największych aglomeracjach potencjał wzrostu cen został już wyczerpany. Możliwe są nawet lokalne spadki - oświadczył Chojnacki na niedawnym spot-
kaniu z bankowcami zorganizowanym przez BRE Bank i Centrum Analiz
Społeczno-Ekonomicznych
(CASE). Według Chojnackiego najbardziej prawdopodobna jest przecena drogich mieszkań w budynkach
„udających apartamentowce" (gęsta
i wysoka zabudowa, brak terenów zielonych).
- Problemy mogą mieć też i ci deweloperzy, którzy zapłacili kosmiczne pieniądze za grunty, licząc na dalszy szybki wzrost cen mieszkań - wtórował mu Kirejczyk. - O ile jednak nie
nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to
głębokie i powszechne spadki cen
przekraczające 20 proc. wydają się
mało prawdopodobne - uważa Kirejczyk.
Przyznaje, że zasadnicze znaczenie może mieć strategia przyjęta przez
dużych inwestorów spekulacyjnych,
zwłaszcza zagranicznych. Ewentualne załamanie na rynku brytyjskim i irlandzkim mogłoby spowodować
paniczną wyprzedaż mieszkań na rynku polskim, a w konsekwencji spadek
cen. Z kolei krajowych inwestorów do
„wyprzedaży" części mieszkań mogłaby zmusić stagnacja na rynku czynszów w połączeniu z rosnącymi kosztami obsługi kredytów.
Kirejczyk podkreśla, że inna sytuacja może mieć miejsce w miastach
tzw. III ligi, czyli o wielkości od 100 do
500 tysięcy mieszkańców. - W części
miast z tej grupy, np. w Olsztynie, Lublinie, Białymstoku i Bydgoszczy, obserwujemy w tej chwili wyraźne ożywienie. Tam można spodziewać się nawet dwucyfrowego wzrostu cen. o