Nowy MdM: deweloperzy przewidują boom i

http://www.polskieradio.pl/42/4393/Artykul/1477931,Nowy-MdM-deweloperzy-przewiduja-boom-i-buduja-coraz-wiecej
Polskie Radio 24
Nowy MdM: deweloperzy przewidują boom i budują
coraz więcej
20.07.2015, dostęp w dniu 3.08.2015
Foto: PAP/Marcin Bielecki
Po zmianach w programie MdM, w drugim półroczu wciąż jest do wydania 447 mln zł
Za niecały miesiąc w życie wejdą zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych.
Najważniejszą z nich jest włączenie do Programu mieszkań z rynku wtórnego. Spowoduje
to być może, że więcej młodych osób kupi mieszkanie starsze, ale jednak nawet o 15–20
proc. tańsze od nowego.
”W najbliższych latach możemy spodziewać się ruchu, jeżeli chodzi o ceny. Dotyczy to głównie
mieszkań na wynajem – przewiduje gość Polskiego Radia 24 Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku
nieruchomości. (Błażej Prośniewski, Naczelna Redakcja Gospodarcza Polskiego Radia)”
Nowelizacja programu MdM i włączenie do niego mieszkań i domów z rynku wtórnego z
pewnością wpłynie na podaż i popyt. Z jednej strony te starsze lokale są bowiem tańsze, nawet o
15–20 proc., ale z drugiej - sposób liczenia limitów, które pozwalają kupować mieszkania w
programie MdM, nadal będzie faworyzować deweloperów, bowiem limity dla rynku pierwotnego są
o mniej więcej 20 proc. wyższe.
Zdecydują nowi gracze: małe miasta
Bardzo wiele zależy od sytuacji w małych miastach, w których program MdM dotychczas nie był
aktywny, bądź mało aktywny, ponieważ budownictwa deweloperskiego jest tam bardzo mało.
– Wydaje się prawdopodobne, że po kilku miesiącach nabywcy w tych miejscowościach dojdą do
wniosku, iż warto skorzystać z dopłaty, zwłaszcza, że ta relacja, która w dużych miastach jest dość
niekorzystna, czyli fakt że dla rynku wtórnego jest dużo niższy wskaźnik ceny metra – zupełnie inaczej
funkcjonuje w mniejszych miastach, gdzie w granicach limitu jest poważna część dostępnej oferty.
Może być tak, że te mało aktywne rynki mniejszych miast zostaną w pewnym sensie uruchomione i
rozruszane właśnie dzięki dopłatom z MdM – wyjaśnia gość Jedynki Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy
doradczej REAS.
Najciekawsze pytanie jest jednak takie, czy dla rynku pierwotnego i dla rynku wtórnego starczy
pieniędzy? Bo warto podkreślić, o czym świadczą wyniki drugiego kwartału, że właściwie przez te 1,5
roku funkcjonowania MdM-u tylko na rynku pierwotnym, z kwartału na kwartał mamy większe
wykorzystanie tych środków.
– Widać wyraźnie, że deweloperzy po tym, jak zostały podniesione limity w Krakowie, Warszawie i
Wrocławiu, przygotowali bardzo dużą ofertę, właśnie z myślą o nabywcach, którzy z tej dopłaty chcą
skorzystać – dodaje prezes Kirejczyk.
Rynek wtórny – czy to cios dla deweloperów
Warto przypomnieć, ze od początku istnienia programu MdM, deweloperzy część swoich inwestycji
tworzyli właśnie pod ten program. Czy to osłabi pozycję deweloperów?
– Moim zdaniem zdecydowanie nie, ponieważ rynek wtórny jest rynkiem zupełnie innym od rynku
pierwotnego, to po pierwsze. Po drugie, mamy miejscowości, jak chociażby Warszawa, gdzie
wskaźniki dla cen mieszkań, które są bardzo istotne w programie MdM są tak ustawione, iż udział
rynku wtórnego w Programie, o ile się w ogóle pojawi w sposób zauważalny, to będzie marginalny,
rzędu 10 procent. A trzeba pamiętać, że wskaźnik dla cen mieszkań, który jest ustalony na rynku
pierwotnym to mniej więcej 6,5 tys. zł, przy wskaźniku dla rynku wtórnego na poziomie mniej więcej
5,3 tys. zł, co pokazuje, że ten rynek wtórny naprawdę będzie bardzo trudny dla programu MdM.
Oczywiście rynek wtórny jest bardzo dobrym uzupełnieniem rynku pierwotnego – komentuje gość
Polskiego Radia 24 Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
MdM systematycznie się rozpędza
W ubiegłym roku Polacy wykorzystali 1/3 pieniędzy z dopłat w programie MdM, ale w tym roku jest
już dużo lepiej, a środków ma wystarczyć do grudnia. Natomiast w przyszłym roku mogą się one
skończyć nawet w trzecim kwartale, chociaż pula będzie wyższa o 15 mln zł. Bowiem zainteresowanie
Programem jest coraz większe.
– Warto jeszcze powiedzieć, dlaczego ten pierwszy rok był taki nietypowy. Zgodnie z założeniami
Programu, to muszą być mieszkania kończone w tym roku, na który to rok są pieniądze. A jeśli chodzi
o rok 2014, to wtedy mieszkania kończone w tym roku, były sprzedawane w roku 2012, kiedy jeszcze
był program Rodzina na Swoim, a potem, kiedy w 2013 kiedy nastąpiło ożywienie i na 2014 rok była
zbyt mała oferta, z której można było skorzystać na rynku pierwotnym – tłumaczy gość Jedynki.
Popularność MdM-u wrośnie zapewne także dlatego, że wyższe dopłaty będą np. dla rodzin z dwójką
dzieci – dla nich dopłata wzrośnie z 15 do 20 proc., gdy dzieci jest troje lub więcej, to dopłata
wyniesie 30 procent.
Boom dla deweloperów
Nabywcy będą się interesować tymi starszymi lokalami, bo one są jednak o 15–20 proc. tańsze, ale z
drugiej strony mamy też boom wśród deweloperów, którzy bardzo dynamicznie budują, mamy
rekordowe półrocze za nami, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych inwestycji.
– To się bezpośrednio łączy z tym, że firmy deweloperskie mają bardzo dobrą sprzedaż. Co z resztą
jest pewnym paradoksem. Odnotowaliśmy na 6 największych rynkach w Polsce: Warszawa, Kraków,
Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź rekordową sprzedaż w drugim kwartale. Ewidentnie mamy tu do
czynienia z pozytywnym wpływem MdM-u, ale z drugiej strony, kiedy analizujemy dane BIK-u, to
kredyty mieszkaniowe w tym okresie wcale nie przyrastają. Okazuje się, że dużą rolę odgrywają
nabywcy kupujący mieszkania za gotówkę – zauważa prezes Kirejczyk.
I to zarówno ci, którzy myślą o zainwestowaniu w mieszkanie w celu najmu, jaki i ci, którzy czekali na
taki dobry moment na rynku, żeby zrealizować swoje potrzeby mieszkaniowe – kupując nowe,
większe mieszkanie.
Miasteczka mogą więcej wykorzystać
Czyli deweloperzy pozostają optymistami, a rzeczywiście limity dla nich będą trochę lepsze. Jest
bowiem ok. 20 proc. różnicy między limitami dla mieszkań z rynku wtórnego i limitami dla rynku
pierwotnego. Może więc będzie w związku z tym jakaś specjalna polityka cenowa deweloperów.
– W tych największych miastach może to wyglądać inaczej. Ponieważ tam trudno znaleźć dużą ofertę
spełniającą limity cenowe na rynku wtórnym. I pod tym względem deweloperzy mogą się czuć
komfortowo. Natomiast problemem jest ten duży koszyk pieniądza, z którego będą czerpać i duże
miasta, i małe miasta, i miasteczka. I pytanie jest następujące: jak szybko nabywcy z mniejszych miast
zaczną wyczerpywać środki, które w danym roku są przeznaczone na MdM. I to jest pewne
zagrożenie dla deweloperów, którzy przygotowali (w cyklu 3–5 lat) bardzo dużą, atrakcyjną ofertę,
jeśli chodzi o mieszkania mieszczące się w MdM-ie. Licząc na to, że przez najbliższe 2–3 lata będą
mogli spokojnie ja sprzedawać – podkreśla gość Jedynki.
A tymczasem pojawiają się mieszkania na rynku wtórnym, gdzie łatwiej negocjować cenę z
właścicielem, który chce sprzedać mieszkanie.
– W niektórych sytuacjach, tam gdzie ten rynek jest mało przejrzysty, trudno powiedzieć, jaka jest
cena na rynku wtórnym. A jeśli jeszcze w grę wchodzą mieszkania do remontu, to właściwie nie jest
żadnym problemem, żeby strony umówiły się, co do ceny, na poziomie programu MdM – dodaje
Kazimierz Kirejczyk.
Rynek wtórny, który nie pomaga gospodarce…
W budownictwie i w branżach okołobudowlanych pracuje blisko 2,5 mln Polaków, jest to więc z
pewnością koło zamachowe naszej gospodarki. I dlatego też Konrad Płochocki z Polskiego Związku
Firm Deweloperskich uważa, że rynek wtórny nie powinien być włączany do programu MDM.
– Nowe budownictwo jest nie tylko elementem napędzającym polska gospodarkę, i wspierającym
powstawanie nowych miejsc pracy, co widać po rosnącym zatrudnieniu w branży budowlanej, ale
także ten zasób, który powstaje – jest dużo bardziej energooszczędny, nowoczesny. I dlatego ze
wszech miar, wspieranie nowego budownictwa jest uzasadnione. Natomiast w przypadku wspierania
obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym, niestety nie powoduje to powstawania nowego zasobu,
a dokładniej dodatkowych pieniędzy, co przy ograniczonej podaży skutkuje wzrostem cen – ocenia
Płochocki.
…dlatego rozwój rynku pierwotnego korzystniejszy
Rzeczywiście transakcje na rynku wtórnym nie zapełniają ciągłego deficytu mieszkań.
– Transakcje na rynku wtórnym to jest właściwie element polityki społecznej. Podczas gdy
wspieranie rynku pierwotnego – jest bardziej elementem polityki gospodarczej. I tutaj dość trudno
krytykować te zmianę w Programie. Biorąc pod uwagę, że rząd przez 2 lata utrzymywał, że MdM
powinien koncentrować się na nowym budownictwie – przypomina prezes Kirejczyk.
A może Program powinien bardziej wspierać budowę i sprzedaż domów jednorodzinnych, być może
powinny być zwiększone limity, jeśli chodzi o powierzchnie tych domów. Dotąd było bardzo mało
chętnych na dopłaty do domów. Jest też limit 110 mkw. powierzchni, a może powinien być większy,
np. 150 mkw.
– Tu pojawia się pytanie, czy w związku z tym powinna być większa ta jednostkowa dopłata. Ze
społecznego punktu widzenia, 150-mkw. dom jest traktowany u nas jako coś na granicy luksusu. Dość
wyraźnie więc, do niedawna MdM wspierał budowę niewielkich mieszkań, na peryferiach miast czy
poza nimi. W zależności od tego, jak się kształtowały limity w granicach miast i w gminach
otaczających. Z jednej strony więc rząd chciałby walczyć z tym tzw. rozlewaniem się miast, ale z
drugiej strony stworzył Program, który wypycha i nabywców i deweloperów do tej aktywności
relatywnie dalekiej od centrów miast – komentuje prezes Kirejczyk.
Może więc będą za jakiś czas kolejne zmiany.
Deweloperzy pełni optymizmu
Od dwóch lat deweloperzy dynamicznie rozwijają skalę prowadzonej działalności. W pierwszym
półroczu 2015 roku ustanowili nawet rekord – rozpoczęli budowę ponad 40 tys. nowych mieszkań. To
więcej niż przed kryzysem, i najwięcej w historii. Czas pokaże, czy budowane dziś mieszkania łatwo
znajdą nabywców. Są bowiem coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego. Z rosnącej
aktywności deweloperów cieszą się też producenci materiałów budowlanych.
– Sytuacja na rynku jest sprzyjająca. Wszelkie dane w polskiej gospodarce, choć oczywiście trudno
mówić w oderwaniu od gospodarki europejskiej, ale w szczególności w polskiej gospodarce – są
bardzo pozytywne. Europa jest po trosze takim skansenem na świecie, nie ma tutaj tak dobrych
perspektyw jak w innych regionach. Jednak wydaje mi się, że mamy w kraju bardzo dobre podejście,
gospodarka jest wystarczająco duża, aby radzić sobie. Oczywiście zawsze może być lepiej – ocenia
Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
A nowelizacja programu MdM czeka już tylko na podpis Prezydenta RP.
Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Elżbieta Szczerbak, Małgorzata Byrska