kupno_nieruchomości_z_egzekucji_komorniczej

GHMW - GACH, HULIST, PRAWDZIC ŁASZCZ
Radcowie Prawni spółka partnerska
Kupno Nieruchomości z egzekucji komorniczej
Egzekucja z nieruchomości zachodzi wówczas kiedy dłużnik nie może w inny sposób spłacić swoich
wierzytelności, a jest właścicielem nieruchomości lub przynajmniej jej współwłaścicielem. Wtedy jego
wierzyciel może żądać przeprowadzenia licytacji i sprzedaży nieruchomości, po to żeby jego dług
został spłacony.
Dlaczego zakup Nieruchomości na licytacji komorniczej jest tak atrakcyjny?
Ponieważ cena wywołania na licytacji takiej nieruchomości rozpoczyna się od 75 % jej wartości
oszacowanej przez biegłego rzeczoznawcę. Jest to oczywiście bardzo korzystne dla potencjalnego
kupującego ale trzeba się liczyć z tym, że jeżeli do licytacji przystąpi więcej licytujących to oczywiście
mogą oni podbijać cenę i nie będzie ona już tak korzystna. Jest też inna możliwość. Jeżeli nikt nie
przystąpi do licytacji to na wniosek wierzyciela może być ogłoszona druga i ostatnia już licytacja, w
której cena wywołania rozpoczyna się już od ok 67 % sumy oszacowania czyli jest niższa od
pierwotnej kwoty aż o 30 %. Sytuacje w których można tak tanio kupić nieruchomość zdarzają się
niezwykle rzadko.
Komornik po uzyskaniu najwyższej zaoferowanej ceny zamka przetarg. Następnie sędzia wydaje przy
wszystkich obecnych postanowienie co do przybicia. Kiedy już postanowienie co do przybicia stanie
się prawomocne, kupujący który wylicytował nieruchomość, uzyskuje prawo do przysądzenia jej
własności, pod warunkiem, że wykona warunki licytacyjne czyli złoży w ciągu 2 tygodni od otrzymania
wezwania cenę nabycia oczywiście pomniejszonej o rękojmię, która wynosi 10% części wartości
oszacowania nieruchomości i która musiała zostać wpłaca w gotówce najpóźniej w dniu
poprzedzającym przetarg. Następnie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Przeniesienie własności, wprowadzenie w posiadanie
Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na kupującego i jest ono
tytułem do ujawnienia kupującego w księdze wieczystej. Jest ono również tytułem wykonawczym do
wprowadzenia kupującego w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej
nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Tytuł wykonawczy
zobowiązuje dotychczasowych mieszkańców do wydania nieruchomości i do opróżnienia
pomieszczenia. Upoważnia on do prowadzenia egzekucji także przeciwko każdemu, kto uzyskał
władanie nad tą nieruchomością już po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł
egzekucyjny. Nie ma tu znaczenia czy na terenie nieruchomości mieszka dłużnik ale w takim
wypadku tytuł jest równie skuteczny przeciwko jego domownikom, krewnym i innym osobom
reprezentującym jego prawa. Trzeba mieć jednak na uwadze przepisy o ochronie praw lokatorów
oraz prawa, które są skuteczne wobec wierzyciela np. dłużnik w między czasie spłacił wierzyciela. Od
chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do
GACH, HULIST, PRAWDZIC ŁASZCZ – RADCOWIE PRAWNI SP.P.
niego tzw. pożytki z nieruchomości czyli np. czynsz najmu, który dotychczas najemcy uiszczali na rzecz
dłużnika. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności
postanowienia o przysądzeniu własności ponosi oczywiście już kupujący pod warunkiem, że ich
płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym
dniu. Chodzi tu m.in. o podatek od nieruchomości, opłaty za ścieki, opłaty za wywóz śmieci.
Autor:
Joanna Gaik, aplikant radcowski w Kancelarii GHMW – Gach, Hulist, Prawdzic Łaszcz –
radcowie prawni spółka partnerska.