do pobrania

Mija 10-lat od pierwszego mieszkaniowego boomu. To ostatni dzwonek,
by dochodzić roszczeń od deweloperów.
W przyszłym roku mija 10 lat od początku boomu, jaki w 2006 roku miał miejsce
w sektorze budownictwa mieszkaniowego w Polsce. To dobry moment, aby przypomnieć
wszystkim nabywcom mieszkań z tego okresu, iż nadszedł przysłowiowy „ostatni dzwonek” na
dochodzenie roszczeń od deweloperów za wady nieruchomości wybudowanych w tym czasie.
Popyt przewyższający podaż
Mimo że data ta jest umowna, można przyjąć, iż początki polskiego boomu mieszkaniowego sięgają
2006 roku. Coraz stabilniejsza gospodarka oraz zwiększona dostępność kredytów mieszkaniowych
(w tym jakże medialnych ostatnio kredytów walutowych we frankach szwajcarskich) pozwoliła wielu
Polakom podjąć, niejednokrotnie trudną, decyzję o zakupie własnego „M”. Początkowo popyt znacznie
przekraczał liczbę mieszkań dostępnych na rynku, co z jednej strony automatycznie windowało ich
ceny, ale z drugiej jednocześnie skłaniało deweloperów do rozpoczęcia inwestycji na szeroką skalę.
Ceny gruntów nadających się pod tego rodzaju budownictwo poszybowały w górę. Nowe osiedla
zaczęto realizować w miejscach, które wcześniej nie cieszyły się większym zainteresowaniem branży
bądź miały stanowić zaplecze inwestycyjne na przyszłość, czego przykładem są choćby realizacje
w warszawskich dzielnicach Białołęka i Wilanów. Budowano coraz więcej i coraz szybciej,
aby wykorzystać istniejącą koniunkturę. Taka sytuacja pozwoliła wielu osobom zrealizować swoje
marzenia o nowym mieszkaniu, i to nie tylko szukającym przestronnych apartamentów, ale przede
wszystkim mniejszych mieszkań dostępnych dla przeciętnej polskiej rodziny. Niestety sytuacja miała
również swoje ciemniejsze strony.
Co nagle, to po diable
Tempo realizacji nowych inwestycji i dążenie wielu firm deweloperskich do minimalizowania kosztów
niejednokrotnie powodowały obniżanie standardów wykonania mieszkań i nieruchomości wspólnych,
czyli m.in. elewacji, klatek schodowych, zadaszenia, wentylacji, izolacji poziomych i pionowych
budynków. Za przykład można uznać wykorzystywanie materiałów nieodpowiedniej jakości,
niedbalstwo wykonawcze czy błędy projektowe i odstępstwa do założeń projektowych na etapie
realizacji. Powyższe zaniedbania często łączyły się z kolejnym grzechem pierworodnym budownictwa
mieszkaniowego, jakim jest wybór miejsc pod osiedla, w lokalizacjach, które nie są do tego
przygotowane, często z powodu niewłaściwych warunków geologicznych. Nie dotyczyło to jedynie
tańszych mieszkań, ale także ekskluzywnych osiedli zamkniętych.
Już po zakupie wymarzonego lokum na wielu inwestycjach zaczęły ujawniać się wady nabytych mieszkań
oraz nieruchomości wspólnych. Część z nich była oczywiście usuwana przez deweloperów z uwagi na
udzielone gwarancje i rękojmię za wady fizycznie nieruchomości. Jednak część usterek załatwiano
jedynie powierzchownie lub w ogóle, a ogromna liczba wad, pomimo starań powstałych na osiedlach
wspólnot mieszkaniowych i firm zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami, istnieje do dnia
dzisiejszego. Na szczęście właściciele mieszkań nie są bezbronni w takiej sytuacji – podkreśla Paweł
Zimiński, partner w kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci.
Deweloper płaci za błędy
Gdy deweloper nie chce naprawiać istniejących wad mieszkań czy też części wspólnych, mieszkańcy
mogą kierować przeciwko niemu pozwy o zapłatę za nienależyte wykonanie zobowiązań.
Podstawowym instrumentem chroniącym właścicieli jest wspomniana już rękojmia, która pozwala na
stosunkowo łatwe dochodzenie roszczeń z tytułu wad nieruchomości, wymaga wszakże dochowania
trzyletniego terminu (dla nowych inwestycji oddawanych do użytkowania od końca 2014 roku jest to
5 lat) oraz systematycznego i terminowego zgłaszania wszystkich wad. Bardzo często nie udaje się
jednak wskazanych warunków zachować. W takiej sytuacji właścicielom mieszkań pozostaje
dochodzenie od deweloperów roszczeń odszkodowawczych wynikających z zawartych umów
sprzedaży mieszkań, przy czym ograniczeniem jest 10-letni termin przedawnienia.
Należy pamiętać, iż roszczenie związane z wadami konkretnych lokali mogą być dochodzone przez
samych właścicieli. Znacznie bardziej złożone jest dochodzenie roszczeń wynikających z wad części
wspólnych – każdy właściciel lokalu ma określony udział w nieruchomości wspólnej i może dochodzić
samodzielnie jedynie swojej części roszczenia, co oczywiście powoduje, że takie działanie staje się
całkowicie nieopłacalne – dodaje mecenas Zimiński.
Niestety dotychczasowa praktyka pokazała, iż idea pozwu zbiorowego okazała się całkowicie
niewydolna w odniesieniu do tego typu roszczeń. W sukurs mieszkańcom przyszedł jednak Sąd
Najwyższy, który w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13) przesądził,
iż roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnych mogą być przenoszone przez członków wspólnot na
wspólnoty. Takie rozwiązanie w znaczny sposób ułatwia dochodzenie roszczeń do deweloperów
i pozwala uzyskać środki niezbędne do przywrócenia nieruchomości wspólnych do prawidłowego
stanu. Ponieważ wskazany już termin przedawnienia wynosi dla takich roszczeń 10 lat, bieżący rok
jest ostatnim momentem na podjęcie przez właścicieli mieszkań lub zarządców części wspólnych
kroków zmierzających do wyegzekwowania roszczeń przysługujących im przeciwko deweloperowi.
Mecenas Zimiński zwraca również uwagę na fakt, że koszt usunięcia wad części wspólnych
może oscylować od kilkudziesięciu tysięcy do kilku milionów złotych. Wady te ze względu
na swoją specyfikę często muszą być bezwzględnie naprawione, co w przypadku, kiedy nie uda się
uzyskać odszkodowania od dewelopera generuje ogromne koszty dla wspólnoty. Pytanie więc, kto za to
finalnie zapłaci – współwłaściciele z własnej kieszeni, czy niesolidny deweloper – dodaje ekspert
kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci.
Z roku na rok pozwów wspólnot mieszkaniowych jest coraz więcej. W wyrokach sądy zasądzają
odszkodowanie w wysokości wprost proporcjonalnej do przelanych na wspólnotę roszczeń.
W przypadkach, gdy wspólnota dysponuje roszczeniami od 80% współwłaścicieli, może dochodzić
jedynie 80% roszczenia. Kosztorysy sporządzane przez biegłych sądowych są podstawą zasądzenia
odszkodowania. W związku z tym, nawet w przypadku braku 100% cesji, zasądzona kwota
odszkodowania, może wystarczyć na usunięcie wszystkich wad części wspólnych. Praktyka
przetargów pokazuje, że oferty wykonawców, którzy mają usunąć wady, zawierają kwoty niższe niż
kosztorysy sporządzane przez biegłych. Tym samym ryzyko, że kwota odszkodowania w przypadku braku
100% cesji nie pokryje kosztów napraw jest relatywnie niska. Do tego dochodzą jeszcze odsetki ustawowe
od zasądzonego odszkodowania, które stanowią swoistą poduszkę finansową dla wspólnot i pozwalają
pokryć koszty procesu – dodaje mecenas Zimiński.
Koszty postępowań sądowych są czynnikiem, które odstrasza wiele wspólnot przed złożeniem
pozwu. Związane jest to z faktem, że tego typu procesy sądowe są długotrwałe i wymagają
zatrudnienia kancelarii prawniczych, które posiadają niezbędne zaplecze do podźwignięcia tego typu
postępowań. I nie chodzi tu tylko o logistykę z uwagi na ilość dokumentów niezbędnych do złożenia
pozwu, ale przede wszystkim o doświadczenie i know-how. Mimo, że na pierwszy rzut oka są to zwykłe
pozwy o zapłatę, to tak naprawdę ilość pułapek formalnych czyhających na profesjonalnych
pełnomocników jest ogromna. Stąd samo przygotowanie legitymacji wspólnot do wystąpienia z pozwem
może stanowić o wygranej lub przegranej sprawie. A formalne kwestie są bezlitośnie wykorzystywane
przez deweloperów w procesie, zwłaszcza, kiedy wady są ewidentne – kończy mecenas Zimiński.
Mec. Paweł Zimiński, partner w kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci
specjalizuje się w sprawach związanych z obsługą inwestycji na rynku
nieruchomości. Od wielu lat doradza Klientom w sprawach dotyczących obrotu
nieruchomościami, świadczy pomoc w kwestiach prawnych na wszystkich
etapach procesu budowlanego. Reprezentuje wspólnoty mieszkaniowe oraz
właścicieli nieruchomości w sporach z deweloperami w zakresie roszczeń
odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości. Jego praktyka
sądowa i administracyjna koncentruje się również na reprezentowaniu osób fizycznych i prawnych
w sprawach roszczeń reprywatyzacyjnych dotyczących tzw. „gruntów warszawskich”, nacjonalizacji
przemysłu, reformy rolnej, wywłaszczonych nieruchomości.