Strona 1 www.krn.pl 2010-09-17 15:07:19 http://artykuly

www.krn.pl
Strona 1
Co dalej z „Rodziną na swoim"? Debata portalu KRN.pl
Pierwsza, wrześniowa debata portalu KRN.pl odbyła się pod hasłem Program
„Rodzina na swoim" a sytuacja na rynku mieszkaniowym w Krakowie i innych
miastach Polski. Wnioski płynące z debaty są niezwykle ciekawe. Wydaje się, Ŝe
dynamiczny rozwój programu „Rodzina na swoim” to juŜ przeszłość. Coraz mniej
osób decyduje się na to rozwiązanie. Jednym z głównych powodów jest polityka
banków, które drastycznie zwiększyły koszty kredytów z dopłatą. Wiele wskazuje
na to, Ŝe przyczyny tego stanu rzeczy są nie tylko natury biznesowej (wysokie
marŜe banków), ale być moŜe równieŜ politycznej. Choć przy tej okazji naleŜy
zaznaczyć, Ŝe brakuje zapisów, które poskromiłyby zachłanność banków
udzielających kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”. Czy więc splot
niekorzystnych czynników moŜe zagraŜać dalszej egzystencji całego systemu dopłat? Na to i na kilka innych
waŜnych pytań odpowiadali zaproszeni przez KRN eksperci.
KRN media, firma będąca od lat wydawcą mediów branŜowych rynku nieruchomości, m.in. dwutygodnika
„Krakowski Rynek Nieruchomości” i portalu KRN.pl wyszła z inicjatywą organizowania cyklicznych spotkań na
temat rynku nieruchomości. Spotkania te, w formie debat eksperckich, mają słuŜyć przekazywaniu rzetelnych,
fachowych i aktualnych informacji dotyczących najwaŜniejszych tematów z rynku mieszkań i domów.
PoniŜej prezentujemy zapis debaty.
Bartłomiej Burejza (Portal KRN.pl): Jakim zainteresowaniem cieszy się program „Rodzina na swoim”?
Aleksander Paszyński (Dom kredytowy NOTUS): Całość akcji
kredytowej w ramach „Rodziny na swoim" to ponad 3 miliardy złotych
udzielonych kredytów. Jednak ewidentnie widać, Ŝe przez ostatnie
miesiące mamy do czynienia raczej z tendencją spadkową. Nie wiem,
czy ma ona związek z okresem wakacyjnym, czy moŜe te najbardziej
atrakcyjne mieszkania, kwalifikujące się do programu, po prostu
zniknęły zrynku.
W tym roku cały rynek kredytów rósł, nawet w miesiącach wakacyjnych,
a jeŜeli chodzi o „Rodzinę na swoim", to obserwujemy wyraźny spadek.
Zobaczymy, jaka będzie sytuacja w kolejnych miesiącach.
Niewykluczone, Ŝe w skali globalnej czy w skali kraju te najciekawsze
mieszkania, które kwalifikowały się do programu, zostały juŜ przez rynek
wchłonięte.
Tytus Misiak (Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań):
Stowarzyszenie [Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań –
red. KRN.pl] mocno włączyło się w ocenę braku równowagi w zakresie
dostępu do kredytu z dopłatą w róŜnych miastach Polski.
NajwaŜniejszym dla nas porównaniem jest limit ceny metra
kwadratowego w Krakowie i Poznaniu. JeŜeli w Poznaniu do programu
kwalifikują się mieszkania do 7200 zł za m kw., to w Krakowie jest to suma 5340 zł za m kw. To rozrzut prawie 40
proc., który nie ma Ŝadnego uzasadnienia. A przecieŜ w Krakowie ceny są wyŜsze niŜ w Poznaniu.
Na dodatek liczba udzielonych kredytów w Krakowie w pierwszym półroczu br. była większa niŜ w Poznaniu.
Wynika to z tego, Ŝe w Poznaniu bardzo mało się buduje. Poznaniacy nie są juŜ nawet w stanie korzystać z
programu. W Krakowie w tym okresie oddano trzy raz więcej mieszkań niŜ w stolicy Wielkopolski.
W przypadku programu „Rodzina na swoim" widzę dwa zasadnicze mankamenty. Po pierwsze – wskaźnik
określający, do jakiej ceny mieszkania w danych miastach kwalifikują się do programu. Tak naprawdę to koszty
budowy metra kwadratowego dałoby się oszacować w skali kraju i ewentualnie – z przyczyn uzasadnionych
wskaźnikowo – rozróŜnić aglomeracje, powiaty, zaścianki. Drugim mankamentem tej ulgi jest, Ŝe nie uwzględnia
zamoŜności korzystających z niej klientów, nie jest de facto skierowana do osób potrzebujących pomocy w zakupie
mieszkania. To dziwne, poniewaŜ nie spotkałem się nigdzie z jakąś ulgą czy dotacją państwową, która nie
uwzględnia dochodowości.
Bartłomiej Burejza: Próbowaliśmy zaprosić przedstawiciela wojewody małopolskiego, który wypowiedziałby się
na temat ogłaszanego wskaźnika. Nie udało się, ale dostaliśmy za to pisemne stanowisko dotyczące tegoŜ
wskaźnika. Pozwolę sobie przytoczyć kilka zdań, mianowicie: „(...) wskaźnik jest obliczany na podstawie twardych
liczb, głównie danych z GUS, cenników budowlanych”. Dalej czytamy: „Przedsiębiorcy budowlani na spotkaniu z
wojewodą sami przyznali, Ŝe ankiety z GUS wypełniają niezbyt starannie”. Pismo kończą następujące słowa:
„Proszę teŜ pamiętać o tym, Ŝe program „Rodzina na swoim" to pewna forma pomocy od państwa i dlatego teŜ
obejmuje mieszkania tańsze, mniejsze i dalej od centrum. Byłoby wręcz niemoralne, gdyby całe społeczeństwo
fundowało obywatelom obszerne apartamenty w dobrych lokalizacjach”. Nie wiem, jak mam odczytywać to zdanie,
poniewaŜ moŜna dojść do wniosku, Ŝe np. w Poznaniu sytuacja jest niemoralna, blisko 90 proc. mieszkań
kwalifikuje się do programu.
Tytus Misiak: Kraków ma pewną specyfikę, jeŜeli chodzi o
rynek mieszkaniowy. Warszawa opanowana jest w
większości przez duŜe firmy deweloperskie. Jest oczywiście
takŜe sporo małych inwestycji deweloperskich, ale trzon
budownictwa stanowią takie firmy, jak Dom Development
czy J.W. Constructions. DuŜe firmy potrafią liczyć koszty
inwestycji w długim czasie, rozkładać te koszty i kumulować
je w okresach wieloletnich. W Krakowie, jak sami wiemy,
ten rynek jest bardzo rozdrobniony i dopiero w latach
2006-2007 zaczęli pojawiać się gracze zagraniczni lub
większe firmy, które mają odpowiedni sposób prowadzenia
inwestycji. Jednak ok. 120 deweloperów to firmy, które
mają własne siły wykonawcze i nie do końca te wszystkie
koszty odpowiednio dzielą. W Krakowie faktycznie
obliczenia kosztów były zaniŜone, bo nie sięgały do
http://artykuly.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=1&id=693
2010-09-17 15:07:19
www.krn.pl
Strona 2
początków, m.in. zakupów gruntu i projektowania i wszystko, co się działo przez 3-4 lata prowadzenia inwestycji.
Działy księgowe często nie kumulowały tych kosztów.
Bartłomiej Burejza: No właśnie. Ale mamy jeszcze w tym momencie rynek wtórny, duŜy zasób mieszkań. Jak
wygląda sytuacja z punktu klientów, którzy chcą nabyć takie mieszkanie?
Armand Podczerwiński (Pośrednictwo nieruchomości INDEPRO): Zebrałem wszystkie informacje, jakie są
dostępne w naszej firmie, rozmawiałem ze wszystkimi naszymi pośrednikami, przeglądałem nasz system. Ciekawe
jest to, Ŝe my jako firma nie zwracaliśmy uwagi na program „Rodzina na swoim" do początku kwietnia, kiedy ta
stawka była jeszcze niŜsza. Większa liczba mieszkań zaczęła się kwalifikować do programu dopiero od początku II
kwartału 2009 r. W okresie maj-czerwiec w naszej ofercie mieliśmy ok. 12 proc. mieszkań, które spełniały warunki
„Rodziny na swoim". Potem z miesiąca na miesiąc ten udział spadał i w tej chwili, z mniej więcej 1000 ofert, ok. 6,5
proc. spełnia warunki programu.
Bartłomiej Burejza: Dlaczego ta liczba spadła? Czy te mieszkania zeszły z
rynku?
Armand Podczerwiński: W mojej opinii spadła z tego względu, Ŝe mieszkań
tych nie przybywa. Co jest jeszcze istotne, przeglądnąłem, Ŝe spośród
wszystkich transakcji, które przeprowadziliśmy w ciągu ostatnich 3 miesięcy w
naszej firmie, 20 proc. są to transakcje, które mogłyby być zakwalifikowane do
programu „Rodzina na swoim". Mówię mogłyby, poniewaŜ my nie śledzimy, w
jaki sposób nasi klienci finansują zakup takich nieruchomości, a nawet jeŜeli, to
nie gromadzimy takich danych. Natomiast na podstawie rozmowy z 20
pośrednikami zajmującymi się sprzedaŜą nieruchomościami w naszej firmie,
mogę stwierdzić, Ŝe wszystkie te osoby podzielały jeden pogląd – coraz mniej
osób interesuje się programem „Rodzina na swoim". Ja bym nie powiedział, Ŝe
ten program umiera, ale jednak te osoby, które miały z niego skorzystać, w duŜej
mierze zrobiły to wcześniej. W momencie, kiedy tych mieszkań jest mniej,
klienci weryfikują swoje oczekiwania i szukają niejednokrotnie mieszkań
droŜszych.
Bartłomiej Burejza: Jak wygląda ta sytuacja z punktu widzenia pośrednictwa finansowego?
Konrad Mitręga (Private Brokers): Moi przedmówcy poruszyli kwestię, Ŝe program powoli się wypala. Ja teŜ to
zaobserwowałem. Ja bym jednak wyjaśnienie tej sytuacji widział nie tylko w tym, Ŝe liczba odpowiednich mieszkań
maleje, choć faktycznie bardzo wielu deweloperów, którzy do tej pory w Krakowie sprzedawali mieszkania w cenie
do 5340 zł – Wawel Service, Gant, Sol Invest i parę mniejszych firm – dzisiaj nie ma co sprzedawać. Tych
mieszkań juŜ właściwie nie ma, został głównie rynek wtórny. Drugą sprawą jest, Ŝe ze względu na to, iŜ duŜo tych
mieszkań zostało sprzedanych, zaczyna brakować mieszkań, a co za tym idzie deweloperzy i ludzie, którzy
sprzedają mieszkania, nie chcą obniŜać cen do tego poziomu. Wiele z tych mieszkań ma ceny niewiele większe –
5500-5700 zł, ale nie kwalifikują się juŜ one do programu „Rodzina na swoim".
Natomiast najwaŜniejszym, moim zdaniem, czynnikiem jest to, Ŝe banki systematycznie podnosiły marŜe kredytów
z dopłatą. Wzór, zgodnie z którym wylicza się wartość opłaty, zakłada, Ŝe dopłata do kredytu będzie wynosiła
połowę z WIBOR-u + 2 proc. marŜy, czyli na tę chwilę wynosiłaby 6,5 proc. dzielone przez 2, czyli ok. 3,25 proc.
państwo dopłacało do kaŜdego kredytu. JeŜeli realne oprocentowanie wynosiło 6 proc. to państwo dopłacało
ponad połowę, czyli klient płacił jakieś 2,75 proc. Jeszcze w styczniu mieliśmy taką sytuację, Ŝe średnia marŜa
kredytu „Rodzina na swoim" wynosiła 1,5 proc. W momencie, kiedy te marŜe skoczyły z 1,5 do 3,5-4 proc., klient
nie płaci 2,75 proc., tylko 5 proc. Atrakcyjność tego systemu systematycznie spada, a my widzimy taką tendencje,
Ŝe klienci przenoszą swoje zainteresowanie na kredyty walutowe, głównie w euro. Wzrost cen kredytów powoduje
spadek zainteresowania tym segmentem [dopłaty rządowe – KRN.pl].
Aleksander Paszyński: Teraz dochodzimy do krytycznego momentu tego programu. JeŜeli liczba mieszkań na
rynku wtórnym się drastycznie ogranicza, jeŜeli rynek pierwotny jest tak naprawdę wykupiony, to co będzie dalej?
MoŜe deweloperzy będą się decydowali – abstrahując od ceny metra – na kolejne inwestycje, które by spełniały
ten limit? Problem jest jednak z bankami. W tym momencie otrzymanie kredytu na inwestycję, która nie jest
zaawansowana w 30 bądź 50 proc., jest praktycznie niemoŜliwe. W związku z tym prawdopodobnie czeka nas
1,5-2 lata takiej luki, gdzie ten program będzie martwym elementem.
Bartłomiej Burejza: Do tego dochodzi taka sytuacja, Ŝe kredyty walutowe są nadal trudno dostępne. Co w takim
razie z cenami?
Szymon Jungiewicz (Dział Analiz Emmerson): Przez
kilka ostatnich miesięcy mieliśmy do czynienia ze
spadkami cen zarówno na rynku wtórnym, jak i
pierwotnym. W ostatnim czasie zaobserwowaliśmy
wyhamowanie tych spadków i stabilizację, jednak te firmy,
które zainwestowały spore pieniądze w realizację projektów
deweloperskich, mogą poczekać. Nie spuszczają cen, nie
sprzedają mieszkań za wszelką cenę. Na rynku wtórnym
teŜ kaŜdy właściciel, który nie jest zmuszony przez
sytuację, nie jest skłonny szybko spuszczać ceny.
JeŜeli chodzi o to, czy na rynku pierwotnym są jeszcze
dostępne mieszkania w programie „Rodzina na swoim",
zrobiliśmy odpowiednie badania. Na rynku krakowskim jest
14 inwestycji, które kwalifikują się do tego programu.
Według naszych obliczeń jest to ok. 500 mieszkań, co
stanowi 8 proc. wszystkich mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym.
Bartłomiej Burejza: Są to mieszkania w budowie czy juŜ zbudowane?
Szymon Jungiewicz: Zarówno takie, jak i takie. Natomiast kluczowym pytaniem jest: co z cenami? Jesteśmy w
takiej sytuacji, kiedy podaŜ na rynku pierwotnym z miesiąca na miesiąc w zasadzie rośnie.
Według naszych danych, jeŜeli obecnie na rynku krakowskim oferta deweloperów obejmuje ponad 6000
mieszkań, to mieszkań gotowych do kupienia i wprowadzenia się jest ok. 2400. PodaŜ mieszkań utrzymuje się na
wysokim poziomie na rynku pierwotnym, wręcz rośnie, natomiast banki podniosły swoje marŜe, koszt kredytu się
zwiększył, a kredytobiorcy są postawieni w sytuacji niepewności o swoją przyszłość. Co prawda Polska jako jedyny
kraj w Europie ma jeszcze wzrost gospodarczy, natomiast te prognozy wcale nie są takie pewne. KaŜdy
potencjalny kredytobiorca jest bardziej ostroŜny niŜ rok temu. W pierwszym półroczu obecnego roku rynek
kredytowy dość istotnie się skurczył w porównaniu z rokiem ubiegłym.
http://artykuly.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=1&id=693
2010-09-17 15:07:19
www.krn.pl
Strona 3
W pierwszym półroczu zarejestrowano w Krakowie ponad 6000 mieszkań, czyli niemal tyle samo co w całym
ubiegłym roku. Jest to rekordowa liczba na przestrzeni ostatnich 10 lat, a właściwie w całej historii rynku
deweloperskiego w Krakowie.
Jeśli chodzi o ofertę deweloperów na rynku pierwotnym, to Kraków jest w tym momencie na drugim miejscu w
Polsce. Według naszych danych w Warszawie jest obecnie 13 000 mieszkań w ofercie, a w Krakowie – ok. 6000.
Spośród tych mieszkań w Krakowie ok. 2400 mieszkań to mieszkania gotowe do odbioru. Jest to teŜ drugi wynik
po Warszawie, wręcz moŜna powiedzieć niewiele odbiegający od Warszawy.
JeŜeli chodzi o program „Rodzina na swoim", to w 2009 r. podpisano ok. 19 000 umów na łączną kwotę 3 200 mln
zł. Widać, Ŝe w sierpniu udzielono takich kredytów zdecydowanie mniej niŜ w dwóch czy trzech poprzednich
miesiącach. MoŜna to tłumaczyć okresem wakacyjnym lub moŜe jest to symptom wyprzedania oferty mieszkań
tańszych.
Armand Podczerwiński: Zaskakujące jest, Ŝe liczba ofert,
jakie posiadamy, faktycznie spada w ostatnim okresie, a
ogólna liczba transakcji rośnie, tak jak liczba kredytów.
Konrad Mitręga: Proszę zauwaŜyć, Ŝe jeŜeli rośnie liczba
transakcji, to zainteresowanie na rynku jest większe, a co
za tym idzie, ci, którzy sprzedają, nie będą mieli powodów
obniŜania tej ceny.
Armand Podczerwiński: Mówiąc o oczekiwaniach
klientów, mogę jednak powiedzieć, Ŝe nie zdarzyło nam
się, Ŝeby w ciągu ostatniego półtora roku klient zadzwonił z
informacją, Ŝe chciałby cenę nieruchomości podnieść. W
ostatnim czasie ceny się stabilizują, a klienci są skłonni je
obniŜyć.
Natomiast istotne jest to, Ŝe nowe nieruchomości, które przyjmujemy, są albo zbliŜone cenowo do ceny średniej,
albo droŜsze. W Krakowie, próg 5340 zł za m kw. jest niemalŜe progiem przełomowym do którego mamy 6,5 czy 7
proc. ofert. Natomiast wyŜej, w przedziale od 5340 do 5700 zł jest dziura. Klienci albo weryfikują swoje
oczekiwania i obniŜają ceny do takiego poziomu, Ŝeby ktoś mógł je sfinansować z programu „Rodzina na swoim",
albo pozostaje przy cenie ofertowej. Próg bólu jest juŜ coraz rzadziej przekraczany przez klientów.
Szymon Jungiewicz: JeŜeli chodzi o finansowanie programu „Rodzina na swoim", środki na ten rok są
zapewnione. Natomiast waŜną kwestią jest to, Ŝe to przecieŜ nie jest jednorazowa dotacja. Dopłaty będą
kontynuowane na przestrzeni 8 lat i im więcej kredytów będzie dofinansowanych, tym większe środki budŜetowe
trzeba będzie przeznaczać na ten cel. To jest taka samonapędzająca się kula śnieŜna. W czasie wielkiej dziury
budŜetowej wcale nie jest powiedziane, Ŝe rząd będzie uwaŜał za priorytet zwiększanie tej kuli.
Bartłomiej Burejza: Czy więc grozi nam, Ŝe w wyniku decyzji politycznych „Rodzina na swoim" zostanie
zastopowana?
Aleksander Paszyński: Dochodziły do nas plotki, Ŝe nowelizacja budŜetu w połowie roku miała obciąć te środki.
Konrad Mitręga: Większość banków, która pierwotnie miała umowy podpisane na program „Rodzina na swoim",
to banki państwowe. Tych kilka banków kontrolowało rynek i nagle – jak jeden mąŜ – podniosły ceny. Nie chce tu
rozsiewać teorii spiskowych, ale to wygląda tak, jakby program był za bardzo atrakcyjny, banki popodnosiły ceny,
przez co program stracił na atrakcyjności, a co za tym idzie nie generuje dalszych kosztów dla budŜetu, teraz i w
przyszłości. Wszystko to dziwnie zbiegło się w czasie z dziurą budŜetową.
Szymon Jungiewicz: Jeśli chodzi o wcześniejsze plany rządowe, to do września juŜ zrealizowano zakładaną
liczbę kredytów, a jeśli chodzi o kwotę, to liczba ta nawet ją przekroczyła, bo planowano początkowo jedynie 2,5
mld zł na ten cel.
Bartłomiej Burejza: Z drugiej strony moŜna przypomnieć, Ŝe w sierpniu nowe banki weszły do programu, np.
WBK. Czy to jakoś zmieni sytuację?
Konrad Mitręga: Problem w tym, Ŝe te banki mają wysokie
wymagania, dotyczące m.in. wkładu własnego, a marŜe teŜ
nie są niskie. Nie będzie to więc duŜa konkurencja.
Bartłomiej Burejza: Wróćmy na chwilę do wskaźnika
ogłaszanego przez wojewodów. Jest on obliczany w
oparciu o koszty deweloperów, które jeszcze 2 lata temu
były na bardzo wysokim poziomie, potem jednak spadły.
Czy nie będzie tak, Ŝe wskaźnik zostanie obniŜony?
Tytus Misiak: Faktem jest, Ŝe tanieją
usługi budowlane oraz, w nieco
mniejszym stopniu, materiały budowlane.
Jednak, co warto zaznaczyć, nie wiemy,
jak długo to potrwa, a gdy rynek
mieszkaniowy się odbije, ponownie wzrosną koszty budów. Co do samego wskaźnika,
proszę pamiętać, Ŝe jest on opracowywany na podstawie kosztów wybudowania inwestycji juŜ zakończonych. Z
racji tego, Ŝe proces inwestycyjny trwa 2-3 lata, obecnie oddawane mieszkania były budowane po wysokich
cenach. Mamy przy tym nowy istotny czynnik wzrostu kosztów budowy. Mianowicie, miasto postanowiło budować
infrastrukturę w oparciu o środki deweloperów i to jest podstawowe zagroŜenie dla trzymania się poziomu cen
związanych z realizacja inwestycji. Tego typu obciąŜenia mogą być 10-15-proc. Miasto uwalnia się od obowiązku
spełnienia infrastruktury w otoczeniu osiedli. Do tego dochodzą rosnące koszty finansowania inwestycji.
Bartłomiej Burejza: Problemów z pieniędzmi nie mają tylko deweloperzy, ale i klienci. Niedługo minie rok odkąd
mamy bardzo cięŜką sytuację na rynku kredytowym. Co dalej, kiedy coś się zmieni?
Aleksander Paszyński: Niestety, oferta banków jest taka sama, jeśli nie gorsza niŜ pół roku temu. Powrotu do
niskich marŜ nie będzie. To, co na pewno moŜna zaliczyć na plus, to zdecydowanie większa przewidywalność
banków. Na początku roku, składając wnioski klientom, moŜna było rzucać monetą, sprawdzając, co z tego
wyniknie. W tej chwili przewidywalność bankowa jest na tyle duŜa, Ŝe z 90-proc. prawdopodobieństwem moŜna
stwierdzić, jaka będzie decyzja banku i w jakim banku, jaki kredyt da się zrealizować. Jest to pozytywna oznaka na
tym rynku.
Drugą rzeczą pozytywną jest to, Ŝe zaczyna się odkorkowywać czas procesu kredytowego. W pierwszych
miesiącach br. nikt nie widział, który bank wyda decyzje, więc powszechne było, Ŝe składało się wniosek do 6-7
banków. Powodowało to zakorkowanie i brak wydolności działu analiz banków. Decyzje kredytowe zajmowały 3
http://artykuly.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=1&id=693
2010-09-17 15:07:19
www.krn.pl
Strona 4
miesiące. W tym momencie średnio trwa to 6-7 tygodni. Wracają równieŜ na rynek kredytów hipotecznych gracze,
którzy pierwsi się z niego usunęli, np. Millenium, Lukas.
Problemem jest to, Ŝe idąc teraz do tego samego banku z róŜnymi lokalizacjami inwestycji moŜna otrzymać róŜne
decyzje. Do tej pory podstawą była zdolność kredytowa. W tej chwili równie waŜna jest ocena inwestycji, ocena
dewelopera i wszystkie rzeczy z tym związane.
Trend wzrostowy pokazuje, Ŝe zaczyna się coś dziać, klienci zaczynają kupować. Banki muszą się do tego w jakiś
sposób dostosować, bo dane, jeśli chodzi o zagroŜone kredyty konsumenckie, pokazują, Ŝe nie da się zbudować
dobrego portfela kredytowego dla klientów indywidualnych w oparciu o poŜyczki gotówkowe. To było lansowane na
początku roku i okazało się mrzonką.
Bartłomiej Burejza: Jak wygląda sytuacja w Krakowie? Jaka jest średnia wysokość kredytu udzielanego na
mieszkanie w Krakowie?
Konrad Mitręga: Z moich obserwacji z ostatnich kilku miesięcy wynika, Ŝe wysokość tych kredytów rośnie. To
potwierdza moje wcześniejsze analizy, Ŝe ceny jednak się zatrzymają.
JeŜeli chodzi o Kraków, pojawili się klienci, których nie widziałem – inwestorzy, którzy chcą kupić mieszkanie po
dobrej cenie po to, aby za 3-4 lata je sprzedać. To bardzo dobrze wróŜy dla tego rynku, bo ci ludzie przez ostatnie
2 lata w ogóle się tym rynkiem nie interesowali.
Teraz, gdy ceny się ustabilizują, będzie to sygnał dla banków, Ŝe moŜna śmielej inwestować w nieruchomości.
Druga sprawa to spadek cen walut. Proszę zwrócić uwagę, ile kredytów walutowych było udzielanych w
poprzednich latach. W chwili, kiedy cena waluty skoczyła o 50 proc., rezerwy banku musiały być proporcjonalnie
podniesione. Banki musiały zrobić to w czasie zaledwie kilku tygodni, stąd wstrzymanie akcji kredytowej. W sytuacji
systematycznego spadku ceny walut banki mogą te pieniądze stopniowo uwalniać na rynek.
Jest rzeczywiście problem z koniecznością zaawansowania robót, w ciągu ostatnich 2-3 miesięcy ¾ banków
wprowadziła wymóg 50-60-70 proc. zaawansowania robót, a co za tym idzie właściwie tylko nieruchomości gotowe
będą moŜliwe do skredytowania. To teŜ na pewno spowoduje zahamowanie spadków cen nieruchomości, bo nowe
pozwolenia przynajmniej w połowie zostaną na papierze. Ci deweloperzy nie dostaną kredytów inwestycyjnych.
Bartłomiej Burejza: Czy moŜna powiedzieć, Ŝe Kraków to miasto, które najbardziej doświadczyło kryzysu?
Niektóre analizy na to wskazują.
Szymon Jungiewicz: Wysoki udział mieszkań
gotowych na rynku wskazuje, Ŝe Kraków odczuł
negatywne tendencje, ale nasycenie to nie to
samo co kryzys, szczególnie Ŝe nie było wielu
bankructw i tym podobnych sytuacji. Nie
postawiłbym więc takiej tezy, Ŝe Kraków to miasto
najbardziej dotknięte kryzysem.
Tytus Misiak: JeŜeli „kryzys” miałby polegać na tym, Ŝe
najbezpieczniejszym zakupem mieszkania jest zakup mieszkania
gotowego, to z punktu widzenia klienteli jest to bardzo dobry kryzys. Ten
„kryzys” to przede wszystkim koniec ze sprzedawaniem na masową
skalę mieszkań niezbudowanych.
W hossie rynek się przyzwyczaił do tego, Ŝe moŜna było budować na
niskim kapitale, szybko sprzedawać jeszcze w fazie budowy i mieć
wysokie dochody. Młodzi deweloperzy wariowali, mieli za duŜo
pieniędzy.
UwaŜam, Ŝe w Polsce jest kryzys finansowy, natomiast nie przekłada się on na budownictwo. Widzieliśmy kryzys
będąc w Barcelonie, gdzie były gotowe obiekty, które stały puste. Inwestycje były zatrzymane.
Bartłomiej Burejza: Na koniec proszę o przedstawienie krótkiej prognozy na temat tego, jaka sytuacja czeka nas
w najbliŜszym roku.
Konrad Mitręga: Przewiduję, Ŝe kryzys potrwa w tej postaci 2 lata. UwaŜam jednak, Ŝe ceny przynajmniej się
ustabilizują, a szacuję przynajmniej 10-proc. wzrost cen nieruchomości do końca następnego roku.
Tytus Misiak: Moje przewidywania są podobne. Myślę, Ŝe ceny będą szły w górę w granicach 5 proc. rocznie.
Armand Podczerwiński: Oceniam, Ŝe – jeŜeli oczywiście nie wydarzy się jakąś kolejna katastrofa finansowa – na
pewno tendencje będą wzrostowe. Będzie rosło zainteresowanie rynkiem wtórnym.
Aleksander Paszyński: Ja teŜ myślę, Ŝe do końca roku będzie stabilizacyjna. Rok 2010 powinien przynieść parę
procent wzrostu cen.
Szymon Jungiewicz: Chciałbym jednak polemizować z tymi opiniami. PodaŜ, która jest obecnie, nie zniknie
szybko z rynku. Choć prawdą jest, Ŝe mieszkania najbardziej popularne – 2-pokojowe o atrakcyjnych cenach
mogą je utrzymać. Natomiast widzę duŜą presję na dalszą obniŜkę cen mieszkań, tym bardziej Ŝe mimo wszystko
nie jest tak, Ŝe nagle nic się nie buduje. Oczywiście, będzie spadek liczby mieszkań, ale pojawiają się sygnały o
nowych inwestycjach, o rozpoczynanych projektach deweloperskich. Nie będzie tak, Ŝe nagle wytworzy się dziura.
Szczególnie Ŝe konkurencja z rynku wtórnego będzie duŜa. Stawiałbym więc tezę, Ŝe przyszły rok będzie jeszcze
rokiem stabilizacji, a nie wzrostów.
Bartłomiej Burejza: Dziękujemy za udział w dyskusji.
Źródło: KRN.pl, 2009.09.16
http://artykuly.krn.pl/web/php/drukuj_strona.php?type=1&id=693
2010-09-17 15:07:19