E. Bartosik, Ocena komunalnej gospodarki mieszkaniowej w

Rybnik 21-22 maj 2009r.
w 2007r. Związek Miast Polskich wraz ze Związkiem Powiatów Polskich
oraz Związkiem Gmin Wiejskich RP przystąpił do realizacji czteroletniego
szkoleniowo-doradczego projektu pt. „Budowanie potencjału
instytucjonalnego samorządów dla lepszego dostarczania usług
publicznych” realizowanego ze środków Norweskiego Mechanizmu
Finansowego.
w ramach realizacji projektu zapoczątkowane zostały prace w tzw.
Grupach Wymiany Doświadczeń (GWD), w zarządzaniu poszczególnymi
sektorami usług.
wskaźniki wypracowane w ramach GWD poszerzyły System Analiz
Samorządowych w dziedzinie komunalnej gospodarki mieszkaniowej.
Uwarunkowania komunalnej gospodarki mieszkaniowej
duŜy deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury )
w Polsce potrzeba około 1, 5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1-1, 5
mln juŜ istniejących, przy niskiej liczbie lokali mieszkalnych oddawanych do
uŜytkowania (według danych GUS - w 2008 r. oddano do uŜytkowania 106,9 tyś.
mieszkań, a w 2009 r. 53, 5 tys. lokali mieszkalnych) oraz wysokich kosztach ich
budowy i ograniczeniu inwestorów w obszarze nowych inwestycji powoduje, Ŝe poprawa
warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania.
warunkiem osiągnięcia poprawy warunków mieszkaniowych jest m.in. przyjęcie
i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej, a takŜe prowadzenie
racjonalnej polityki przestrzennej.
Cel opracowania Raportu rocznego z zakresu komunalnej
gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie
Analiz Samorządowych:
przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu
zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą
budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot
oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak równieŜ analizy
wskaźnikowej (Benchmarking) – wg stanu na 31.12.2007.
Model gminnej gospodarki mieszkaniowej.
gminy są świadome, Ŝe gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest
jedynie częścią szerszego zagadnienia jaką jest gospodarka mieszkaniowa.
wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. Gminy
posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym
potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboŜszych oraz
wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego.
polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości
zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do
sprzedaŜy. Gminy prywatyzują zasób lokali uŜytkowych ograniczając swój udział w
prowadzeniu działalności komercyjnej i konkurowanie
z innymi inwestorami na lokalnym rynku nieruchomości.
Model gminnej gospodarki mieszkaniowej.
polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na
utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do moŜliwości finansowych
uŜytkowników zasobu. Gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym
kompromis pomiędzy potrzebami związanymi
z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a
moŜliwościami finansowymi uŜytkowników zasobów. Polityka czynszowa jest ściśle
skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz
polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków
publicznych itp.).
Model gminnej gospodarki mieszkaniowej.
zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem
i jakością usług. Struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem
wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez
lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych
z gospodarowaniem zasobem komunalnym; zarządzanie operacyjne zlecane jest
podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług.
utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są
podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które
realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone
i mierzone przez gminy.
Model gminnej gospodarki mieszkaniowej.
Gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem
mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, miernikówwskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do
realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku.
gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne
narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej
informacji o zasobie- tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.
Wskaźniki efektywności (Benchmarking).
W badaniach kierowano się następującymi regułami:
1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki
opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących
gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z
lokali mieszkalnych, itp.);
2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez
skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu
z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budŜetu gminy);
Wskaźniki efektywności (Benchmarking).
3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu
monitorowania;
4) priorytetowości – wskaźniki opracowane są dla strategicznych domen; część
wskaźników dotyczy poziomu strategicznego, część poziomu operacyjnego;
5) indywidualności – bezpośrednie porównanie danej gminy do innych miast nie
zawsze ma sens z uwagi na lokalne uwarunkowania i specyfikę, które mają
krytyczne znaczenie w określaniu wskaźników wzorcowych;
6) czasu – kryterium czasu moŜe stanowić jeden ze wskaźników (np. czas
oczekiwania na mieszkania );
Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS.
na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla
komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2008r.
w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano
w następujących obszarach:
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności;
zarządzanie mieszkaniowym zasobem.
Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS.
w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wyróŜniono
i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę:
skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi;
skuteczność ilościową usługi;
efektywność kosztową usługi.
do kaŜdego z obszarów komunalnej gospodarki mieszkaniowej przypisane
zostały określone wskaźniki.
warto zauwaŜyć, Ŝe w związku z wielodyscyplinarnym charakterem gospodarki
lokalowej gminy, wskazane obszary będą wykraczać swym działaniem poza
jedną domenę.
Wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej w SAS.
w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróŜniono 9
wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności –
jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia
lokali socjalnych. NaleŜy nadmienić, Ŝe interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi
na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie –
m.in. udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem,
lokalnego poziom rozwoju gospodarczego, dostępność gruntów pod zabudowę, ceny
mieszkań, zasad przyznawania lokali komunalnych, sposobu selekcji i zatwierdzania
wniosków
o przydział lokalu itp.
Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne,
zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych
uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego
i/lub TBS - średnie wartości.
Relacja liczby gospodarstw domowych, które otrzymały lokale mieszkalne,
zamienne, socjalne i/lub TBS do liczby gospodarstw domowych
uprawnionych, do uzyskania lokalu mieszkalnego, zamiennego i socjalnego
i/lub TBS - min. wartości.
Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – średnie wartości.
Wskaźniki rotacji lokali w trybie zamiany – max. wartości.
Racjonalność wykorzystania mieszkaniowego zasobu gminy –
średnie wartości.
Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do
otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do
budŜetu gminy-przychody – średnie wartości.
Relacja kosztów pozyskania lokalu mieszkalnego dla uprawnionych do
otrzymania lokalu mieszkalnego, zamiennego, socjalnego i/lub TBS, do
budŜetu gminy-przychody –max. wartości.
Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - średnie
wartości.
Średni czas oczekiwania na mieszkanie gminy i w TBS - min.
wartości.
Zarządzanie mieszkaniowym zasobem.
w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróŜniono 20 wskaźników
skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji
usługi.
zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności
mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomicznofinansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa uŜytkowania i właściwej
eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w
rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieŜące administrowanie nieruchomością,
utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,
uzasadnione inwestowanie
w nieruchomość.
Udział aktualnych uŜytkowników mieszkań gminy, zalegających w
opłatach
w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień 31.12.2007r.) – średnie
wartości.
Udział aktualnych uŜytkowników mieszkań gminy, zalegających w
opłatach, powyŜej 3 miesiące, w mieszkaniowym zasobie gminy( na dzień
31.12.2007r.)- średnie wartości.
Średni jednostkowy koszt bieŜącego utrzymania mieszkaniowego
zasobu gminy.
Średnia wysokość zaliczki na fundusz eksploatacji wspólnoty.
Średnia wysokość zaliczki na fundusz remontowy wspólnoty.
Relacja jednostkowej, średniej wysokości zaliczki na koszty
zarządu nieruchomością wspólną do średniej stawki czynszu za
mieszkania gminy.
Przedmiot analizy.
w ankiecie uczestniczyło ogółem 86 gmin, które podzielono na 6 grup
biorąc pod uwagę liczbę mieszkańców;
w ankiecie dot. zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności
uczestniczyło:
o od 72 do 84 gmin w zaleŜności od wskaźnika skuteczności ilościowej,
o od 52 do 77 gmin w zaleŜności od wskaźnika efektywności kosztowej,
o 74 gminy w przypadku wskaźnika skuteczność jakościowa usługi.
Przedmiot analizy.
w ankiecie dot. zarządzanie mieszkaniowym zasobem uczestniczyło:
o od 75 do 82 gminy w zaleŜności od wskaźnika skuteczności – jakościowej,
o od 81 do 86 gmin w zaleŜności od wskaźnika skuteczności ilościowej,
o od 73 do 86 gmin w zaleŜności od wskaźnika efektywności kosztowej.
powyŜsze zróŜnicowanie udziału gmin w poszczególnych polach ankiety
uzaleŜnione było prawdopodobnie brakiem danych źródłowych.
Przedmiot analizy.
wśród korzyści, jakie gminy osiągają w wyniku mierzenia kosztów
i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa moŜna
wyróŜnić w szczególności:
1) podwyŜszenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych
usługodawców na rzecz zasobu;
2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości
zamieszkiwania satysfakcjonującej uŜytkowników zasobu;
3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez
skuteczniejsze planowanie polityki remontowej;
4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i
opłat;
Dziękuję za uwagę