Opinia Di Trevi - 24.09.2015

Wrocław, dnia 23.09.2015 r.
OPINIA PRAWNA ODNOŚNIE MOŻLIWOŚCI
DOCHODZENIA ROSZCZEŃ OD DEWELOPERA
PRZEZ WŁAŚCICIELI LOKALI NA OSIEDLU DI TREVI WE WROCŁAWIU
W ZWIĄZKU ZE ZMIANĄ ELEWACJI BUDYNKÓW
I.
Uwagi ogólne
Wobec tego, że większość lokali została nabyta przed dniem 25.12.2014 r., podstawę prawną
opinii stanowią przepisy ustawy z dnia 23.04.1969 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.) w brzmieniu
sprzed dnia wejścia w życie ustawy z dnia 30.04.2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. 2014,
poz. 827) zmieniającej przepisy kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi za wady, a której to
przepisy obowiązują od dnia 25.12.2014 r.
W opinii pominięto opis stanu faktycznego za zgodą osoby zlecającej jej sporządzenie.
II. Usunięcie wad rzeczy w ramach rękojmi za wady
Kupującemu (właścicielowi lokalu), zgodnie z art. 560 § 1 k.c., w przypadku wady rzeczy
sprzedanej przysługują uprawnienia do obniżenia ceny, odstąpienia od umowy, wymiany rzeczy
na nową albo naprawy rzeczy. Ze względu na przedmiot niniejszej opinii szczególna uwaga
zostanie poświęcona uprawnieniu kupującego do żądania usunięcia wad.
Należy podkreślić, że przepisy ustawowe nie definiują pojęcia naprawy rzeczy. Na próżno
doszukiwać się zatem uregulowań, które wskazywałyby sposób w jaki powinny zostać usunięte
wady rzeczy. Niemniej, pojęcie „naprawa” można doprecyzować posiłkując się orzecznictwem
Sądu Najwyższego. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 07.01.2009 r. (sygn. akt II CSK 399/08)
czytamy bowiem, że chodzi „o taka naprawę, która prowadzi do usunięcia wady, przy
zachowaniu wartości użytkowej, sprawności, walorów estetycznych”. Natomiast w uchwale z dnia
30.12.1988 r. (sygn. akt III CZP 48/88) Sąd Najwyższy wskazuje, że „Naprawy rzeczy nie
powinny doprowadzić do utraty przez rzecz jej fizyczno-produkcyjnej tożsamości, tj. pierwotnie
istniejących cech i struktury. Jeżeli dokonywana jest wymiana części rzeczy, poszczególnych jej
elementów, to wymiana to nie może polegać na użyciu części o niższej wartości. (…) W
uzasadnionych wypadkach nabywcy może przysługiwać roszczenie o naprawienie szkody
spowodowanej faktem naprawy rzeczy. Naprawa bowiem może pociągać za sobą obniżenie
wartości rzeczy w obrocie handlowym, polegające na różnicy między ceną rzeczy bez wad a
ceną rzeczy po naprawieniu. Rzecz naprawiona może różnić się mimo wszystko od pierwotnego
stanu rzeczy bez wad”.
W powyżej cytowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy odniósł się także do odpowiedzialności
sprzedawcy z tytułu rękojmi w przypadku, w którym zaprzestano produkcji określonego towaru.
W uzasadnieniu powyższego orzeczenia czytamy, że „okoliczność, że zaprzestano produkcji
określonych towarów, nie zwalnia sprzedawcy (wytwórcy) od obowiązku dostarczenia rzeczy o
podobnych parametrach. Nie można tu mówić o niemożności świadczenia. Zasada ta dotyczy
także zaprzestania importu rzeczy. Jeżeli towar określonego rodzaju nie jest już produkowany
albo zaprzestano jego importu, przedmiotem wymiany może być produkt podobny albo nawet
Konrad Krasuski i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych
ul. Powstańców Śląskich 98 lok. 209, 53-333 Wrocław
tel./fax 71 719 59 08, [email protected], www.k-legal.pl
NIP: 9241757850 REGON: 022462290
wyższej jakości - z dopłatą według cen z daty zawarcia umowy ”. Zatem w przypadku braku
dostępności danego towaru Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość zamiany rzeczy na podobną na
warunkach uzgodnionych przez uprawnionego i zobowiązanego. Co prawda, Sąd Najwyższy
odniósł się w cytowanym fragmencie nie do naprawy, lecz do wymiany rzeczy na nową, to
opiniujący uważa, że zapatrywanie takie można analogicznie odnieść do naprawy rzeczy poprzez
wymianę jej poszczególnych elementów.
Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że naprawa rzeczy powinna być wykonana w taki
sposób, aby przywracała nie tylko sprawność i funkcjonalność rzeczy, ale także jej estetykę i
dotychczasową strukturę. W sytuacji gdyby naprawa rzeczy poprzez wymianę poszczególnych jej
elementów, na skutek zaprzestania ich produkcji, nie była możliwa, to sprzedawca powinien przy
wymianie tych elementów zastosować produkt podobny. Zgodnie z pismem dewelopera z dnia
06.08.2015 r. uznaje on wykorzystaną do naprawy zaprawę tynkową za materiał podobny do
płytek ceramicznych. Nie jest zadaniem opiniującego rozstrzyganie o tym, czy rzeczywiście są to
materiały podobne, jakkolwiek stwierdzenie dewelopera budzi pewne wątpliwości. Wydaje się
bowiem, że materiałem podobnym byłyby płytki ceramiczne o innych właściwościach bądź
innego producenta. Wykorzystanie podobnych płytek ceramicznych prowadziłoby, zdaniem
opiniującego, do przywrócenia estetyki i pierwotnego wyglądu budynków.
Analiza treści powyższych orzeczeń potwierdza także pogląd, że kupującemu przysługuje
roszczenie o naprawienie szkody spowodowanej naprawą rzeczy, w sytuacji gdy rzecz na skutek
naprawy utraciła na wartości.
III. Podmiot uprawniony do dochodzenia uprawnień z tytułu rękojmi
Uprawnionym z tytułu rękojmi jest kupujący, czyli w uproszczeniu właściciel lokalu na
przedmiotowym osiedlu. Zgodnie z art. 209 k.c. każdy z właścicieli lokali może wykonywać
czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (tak
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21.06.2013 r., sygn. akt I CZ 53/13). Roszczenia
kupującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (prócz uprawnienia do
odstąpienia od umowy) oraz z tytułu kontraktowych roszczeń odszkodowawczych związanych z
tymi wadami mogą być przeniesione na podstawie umowy cesji na inny podmiot, w tym na
wspólnotę mieszkaniową (tak Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 29.01.2014 r., sygn.
akt III CZP 84/13). Tym samym możliwe jest dochodzenie ww. roszczeń z tytułu rękojmi za wady
od dewelopera zarówno przez pojedynczego właściciela, przez wielu właścicieli (pozew
zbiorowy), jak również przez inny podmiot (np. wspólnotę mieszkaniową), na który właściciel
bądź właściciele przelali swoje roszczenia. Biorąc powyższe pod uwagę opiniujący uważa, że
możliwe jest także przelanie przez właścicieli roszczeń odszkodowawczych związanych z
nienależytym wykonaniem przez sprzedawcę obowiązków wynikających z rękojmi, w tym
roszczeń z tytułu obniżenia wartości rzeczy na skutek jej naprawy oraz roszczeń o przywrócenie
rzeczy do stanu poprzedniego.
Nadmienić należy także, że w razie dochodzenia roszczenia o naprawę rzeczy przez część
właścicieli (także przez wspólnotę mieszkaniową po przelaniu na nią roszczeń przez część
właścicieli), sprzeciw sprzedającego będącego jednocześnie właścicielem lokalu w
przedmiotowych budynkach będzie nieskuteczny. Pozbawiałby on bowiem pozostałych właścicieli
możliwości występowania z roszczeniami zachowawczymi, przyznanymi im w art. 209 k.c. (tak
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21.06.2013 r., sygn. akt I CZ 53/13).
IV. Utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady
Zgodnie z art. 563 § 1 k.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy,
jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. To kupujący, zatem
zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13.03.2014 r. (sygn. akt I C 482/13)
powinien, „w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w
terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ
powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi”. W cytowanym orzeczeniu sąd
Strona 2 z 4
wskazał, że podmiotem uprawnionym do zawiadomienia o wadach budynku jest wyłącznie
kupujący, a nie zarządca nieruchomości. Brak zawiadomienia o wadzie oznacza utratę roszczenia
z tytułu rękojmi i tym samym uniemożliwia właścicielowi lokalu dalszy przelew roszczenia na
wspólnotę mieszkaniową.
Powyższe powoduje, że istnieje wysokie ryzyko oddalenia powództwa, w którym właściciele
dochodziliby uprawnień z tytułu rękojmi w przypadku, gdyby ci właściciele nie powiadomili
dewelopera o wadzie w miesięcznym terminie od jej wykrycia. Żądanie naprawienia rzeczy na
podstawie przepisów o rękojmi za wady mogłoby się okazać nieskuteczne także z tego powodu,
że rzecz została naprawiona. Jeżeli natomiast rzecz została naprawiona w sposób nienależyty to
kupującemu przysługuje roszczenie o naprawienie szkody.
Nadto roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają, zgodnie z art. 568 § 1
k.c., po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.
V.
Możliwość żądania naprawienia szkody na podstawie przepisów ogólnych prawa
zobowiązań
Zdaniem opiniującego istnieje możliwość żądania naprawienia szkody poprzez naprawę elewacji z
zastosowaniem płytek ceramicznych takich samych, bądź do nich podobnych, uzasadniając
żądanie tym, że dotychczasowa naprawa nie doprowadziła do przywrócenia elewacji do stanu
poprzedniego, a tym samym została wykonana w sposób nienależyty. Właściciele lokali mogą
także dochodzić odszkodowania poprzez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej z tytułu utraty
wartości rzeczy wskutek naprawy. Podstawę prawną zarówno dla żądania restytucji naturalnej
jak i wypłaty odszkodowania stanowi art. 471 k.c. w zw. z art. 363 § 1 k.c. Przepis art. 363 § 1
k.c. stanowi bowiem, że naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru
poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę
odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było
niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty,
roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Dopuszczalność żądania
przywrócenia stanu poprzedniego na podstawie cytowanego przepisu potwierdzona została
również w orzecznictwie. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25.09.2014 r. (sygn. akt II CSK
795/13) czytamy, że „uprawnienia z rękojmi, niezależnie od winy sprzedawcy, służą wzmocnieniu
pozycji kupującego, nie jest zaś ich celem osłabienie uprawnień przysługujących na zasadach
ogólnych”.
W wyroku z dnia 19.02.2003 r. (sygn. akt V CKN 1690/00) Sąd Najwyższy odnosząc się do
przywrócenia stanu poprzedniego wskazuje, że na jego skutek „rzecz winna odzyskać takie same
walory użytkowe i estetyczne, jakie miała przed wyrządzeniem szkody. Restytucja naturalna
charakteryzuje się tym, że zmierza do naprawienia poszczególnego naruszonego dobra lub
interesu i może przybrać różnorodne postacie w zależności od charakteru naruszonego dobra i
rodzaju szkody. (...) Restytucja naturalna nie musi zatem oznaczać konieczności doprowadzenia
rzeczy do identycznie takiego samego stanu, jaki posiadała przed wyrządzeniem szkody”.
Opiniujący uważa, że proces, w którym właściciele lokali dochodziliby naprawienia szkody
poprzez przywrócenie stanu poprzedniego byłby obarczony ryzykiem, a jego powodzenie
zależałoby od wielu czynników, w tym przede wszystkim od wykazania szkody. W pierwszej
kolejności należałoby wykazać, że rzeczywiście naprawa elewacji nie doprowadziła do
przywrócenia dotychczasowej estetyki, struktury rzeczy, czy jej żywotności. W tym miejscu
podkreślić należy, że ocena estetyki może okazać się oceną subiektywną, wydaną przez osobę
kierującą się określonymi upodobaniami, uprzedzeniami, czy osobistymi względami. Dlatego też
większe znaczenie należałoby nadać właściwościom technicznym poprzedniej i obecnej elewacji.
Zasadność ewentualnego powództwa o naprawienie szkody poprzez przywrócenie stanu
poprzedniego rzeczy mogłaby potwierdzić np. ekspertyza potwierdzająca przewagę techniczną
elewacji wyłożonej płytkami ceramicznymi od elewacji tynkowej. Nie bez znaczenia dla
rozstrzygnięcia takiej sprawy byłaby także kwestia możliwości naprawy elewacji poprzez
Strona 3 z 4
wyłożenie jej takimi samymi bądź podobnymi płytkami ceramicznymi oraz bezpieczeństwo tak
naprawionej elewacji dla mieszkańców osiedla. Podkreślenia wymaga także kwestia, że z
orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika nie tylko, że naprawa rzeczy powinna doprowadzić do
przywrócenia walorów estetycznych i użytkowych rzeczy, ale także, że nie musi ona prowadzić do
doprowadzenia rzeczy do stanu identycznego z jej pierwotnym stanem (tak Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 30.12.1988 r., sygn. akt III CZP 48/88 oraz w wyroku z dnia 19.02.2003 r., sygn.
akt V CKN 1690/00).
Zdaniem opiniującego mniejsze trudności przysporzyłby proces o wypłatę odszkodowania z
tytułu obniżenia wartości rzeczy, na skutek wymiany elewacji z płytek ceramicznych na elewację
tynkową. W takim procesie należałoby przede wszystkim wykazać, że rzecz na skutek wymiany
elewacji utraciła na wartości. W tym celu, przed wszczęciem procesu, konieczne byłoby
oszacowanie przez rzeczoznawcę kwoty, o którą wartość rzeczy uległa obniżeniu.
W przypadku dochodzenia roszczenia odszkodowawczego z tytułu obniżenia wartości rzeczy,
wartość roszczenia właściciela stanowi kwota, o którą wartość rzeczy (lokalu) uległa obniżeniu.
Wartość roszczenia, w przypadku dochodzenia naprawienia naprawienia szkody przez wielu
właścicieli (pozew zbiorowy), stanowić będzie suma poszczególny roszczeń. Natomiast w
przypadku dochodzenia roszczenia o naprawienie szkody przez wspólnotę mieszkaniową,
wysokość roszczenia stanowić będzie suma uprzednio przelanych na wspólnotę wierzytelności.
Przed zawarciem pisemnej umowy przelewu wierzytelności z tytułu odszkodowania na wspólnotę
mieszkaniową, konieczne jest oszacowanie szkody przez rzeczoznawcę. Szkoda powinna być
oszacowana w sposób umożliwiający wykazanie szkody przypadającej na właściciela lokalu. W
przypadku braku dokładnego określenia zbywanej przez właściciela lokalu wierzytelności
(wysokość szkody), umowa przelewu może zostać uznana za nieskuteczną (tak Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 24.05.2012 r., sygn. akt V CSK 291/11).
Nadmienić należy, że właściciele lokali nie tracą roszczenia o naprawienie szkody, opisanego
niniejszej części opinii, na skutek niepowiadomienia dewelopera o wadzie w terminie miesiąca od
jej wykrycia. W takim przypadku przepis art. 563 § 1 k.c. nie ma zastosowania. Przedmiotem
takiej sprawy nie byłaby bowiem odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, lecz
odpowiedzialność odszkodowawcza dewelopera.
Termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego rozpoczyna bieg od dnia odbioru rzeczy, a
nie stwierdzenia przez właściciela istnienia wady (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12.02.1991
r, sygn. akt III CRN 500/90). Termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego, zgodnie z
art. 118 k.c., dla właścicieli, którzy nie nabyli lokalu w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej, wynosi 10 lat.
VI. Wnioski
1.
2.
3.
Właściciel lokalu bądź właściciele lokali (pozew zbiorowy) mogą wytoczyć powództwo
przeciwko deweloperowi z żądaniem naprawienia szkody poprzez przywrócenie rzeczy do
stanu poprzedniego lub z żądaniem wypłaty odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości
rzeczy.
Właściciel lokalu bądź właściciele lokali (pozew zbiorowy) mogą wytoczyć powództwo z
żądaniem ewentualnym tj. o zasądzenie od dewelopera oznaczonej kwoty odszkodowania,
gdyby sąd nie uwzględnił żądania o naprawienie szkody poprzez przywrócenie rzeczy do
stanu poprzedniego.
Właściciele lokali mogą przelać w drodze umowy cesji na wspólnotę mieszkaniową swoje
roszczenia z tytułu naprawienia szkody powstałej w wyniku naprawy elewacji. W przypadku
przelania przez właściciela roszczenia o zapłatę odszkodowania, przypadająca na właściciela
kwota odszkodowania powinna być określona w umowie cesji.
Radca Prawny
Konrad Krasuski
Strona 4 z 4