D - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Gdańsku

Sygn. akt XV C 1013/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 10 maja 2013 r.
Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny
w składzie następąjacym:
Przewodniczący : SSO Piotr Kowalski
Protokolant : starszy sekr. sąd. Iwona Wysiecka - Buczek
po rozpoznaniu w dniu 26.04.2013 r. w Gdańsku
sprawy z powództwa Gminy (...)
w G.
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G.
o uchylenie uchwały
I. Uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)
w G. nr (...) z dnia 30 marca 2011r. w sprawie wprowadzenia regulaminu rozliczeń zimnej wody i odprowadzania
ścieków w części dotyczącej działu VI regulaminu - '"kary" § 16 ust. 1 i 2 stanowiącego załącznik nr 1 do uchwały
II. Zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. na rzecz powoda Gminy(...)(...) w G. kwotę 200
zł tytułem zwrotu opłaty sądowej oraz kwotę 240 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.
UZASADNIENIE
Powód Gmina (...) wniósł w dniu 5 grudnia 2011 r. do Sądu Okręgowego w Gdańsku I Wydziału Cywilnego powództwo
przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 30 marca 2011
r. w części obejmującej pkt. VI regulaminu rozliczania kosztów zużycia wody i odprowadzania ścieków oraz ustalenia
odpłatności z tego tytułu, a także o zasądzenie kosztów postępowania.
Powód podniósł, że w dniu 30 marca 2011 r. została podjęta zaskarżona uchwała. W § 16 ustanowiła obowiązek zapłaty
kary w wysokości równoważnej zużyciu 100 m3 wody przez użytkownika lokalu w razie stwierdzenia nielegalnego
poboru wody z pominięciem wodomierza , jego celowego uszkodzenia lub zerwania plomby innego niedozwolonego
działania. Kara jest niezależna od obowiązku zapłaty za wodę według zasad określonych w § 7 regulaminu. Zapłacone
kary tworzą fundusz rezerwowy wspólnoty na potencjalne reklamacje z tytułu rozliczeń.
Powódka podniosła, że zaskarżona uchwała wykracza poza sferę zarządu nieruchomością wspólną i tym samym
narusza art. 12, 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali. Wspólnota nie ma prawa wypowiadać się w sprawie nie
dotyczącej nieruchomości wspólnej. Na konta wspólnot wpływają dwie kategorie środków; jedna to koszty utrzymania
nieruchomości wspólnej , zaś druga to są koszty dostawy mediów do lokali stanowiących własność poszczególnych
właścicieli. Właściciele lokai nie mogą podejmować uchwał , które ingerują w sprawy wykraczające poza zarząd
nieruchomością wspólną. Koszty dostawy mediów nie są objęte zaliczką w rozumieniu art. 15 ustawy o własności
lokali . W § 16 regulaminu pozwana wkroczyła w sposób rozliczenia między dostawcą wody i właścicielami lokali ,
podczas gdy jest ona jedynie pośrednikiem w przekazywaniu tych środków dostawcy. Tym samym bezprawnie ingeruje
w stosunki między właścicielami lokali i dostawcą mediów. Poza tym regulamin jest sprzeczny z art. 26 ust. 2 ustawy
z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Stanowi on, że
zarządca budynku wielolokalowego jest obowiązany do rozliczania kosztów usług dostawy wody. Suma obciążeń
za wodę i ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa
wodno-kanalizacyjnego. Realizacja regulaminu powoduje , że w wypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody
lub uszkodzenia wodomierza właściciel miałby zapłacić za równowartość 100 m3 wody . Wskazana kara stanowiłaby
nadwyżkę , która miałaby trafić na fundusz rezerwowy. Taka sytuacja zakłada istnienie rezerwy tj. nadwyżki co
sprzeczne jest z definicji z art. 26 ust. 2 cytowanej wyżej ustawy.
Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. w odpowiedzi na pozew z dnia 2 kwietnia 2013 r. wniosła o
oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.
Pozwana wskazała, że podjęta uchwała i przyjęty regulamin ma zapewnić prawidłowy zarząd nieruchomością - brak
długów i płynność finansową oraz rozsądnego i sprawiedliwego podziału tych kosztów na poszczególne podmioty .
Chodzi w szczególności o podział kosztów zużycia wody. Pozwana wskazała, że jest ona pośrednikiem w przekazywaniu
środków na dostawę wody i dlatego jest władna do uchwalenia zasad rozdziału tych kosztów między właścicieli.
Poza tym pozwana nie może akceptować sytuacji, gdy tolerowany jest nielegalny pobór wody przez niektórych
mieszkańców be konsekwencji takiego zachowania. , gdyż narazi to innych członków wspólnoty na niesłuszne
ponoszenie kosztów związanych z takim postępowaniem. Jeżeli odbiorca wody jest wyłącznie właściciel budynku
wielolokalowego, tj wspólnota mieszkaniowa to jest on zobowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Dokonuje
on wyboru metody rozliczania kosztów różnicy wskazań pomiędzy wodomierzem głównym a sumą wodomierzy
indywidualnych. Regulamin dla swojej powagi winien zawierać również sankcje za jego łamanie . Inaczej nie odnosi
on swojego skutku wychowawczego . Nielegalny pobór wody jest czynnością naganną i powinien być ukarany
poprze sankcję w postaci kary . Pobrane kary zaś tworzą fundusz rezerwowy na pokrycie ewentualnych niedoborów.
Utworzony fundusz rezerwowy nie służy do pokrywania żadnych , innych kosztów nieruchomości wspólnej jak tylko
zużycia wody. Wspólnota mieszkaniowa zapewnia pomoc mieszkańcom w zakresie prawidłowego opomiarowania i
koordynuje wymianę oraz plombowanie wodomierzy w lokalach. Przy stwierdzeniu nieprawidłowości wodomierzy
zapewnia wstępną ocenę przyczyn takiego stanu rzeczy wykonywaną przez służby techniczne wspólnoty. Nie
przewiduje sankcji za nieprawidłowe działanie wodomierz niezależnie od woli mieszkańca. Natomiast przy umyślnym
unikaniu obciążania właściciela za zużyta wodę zakłada nałożenie kary finansowej. W innym przypadku koszty
nielegalnie pobranej wody byłyby rozdzielone między wszystkich innych członków proporcjonalnie do udziałów. Poza
tym nałożenie kary jest czysto hipotetyczne i ma być jedynie narzędziem zapobiegającym naruszeniom.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny
Nieruchomość położona w G. przy ul. (...) jest nieruchomością zabudowaną domem wielomieszkaniowym, gdzie
nastąpiło wydzielenie lokali stanowiących odrębną nieruchomość i stanowiących własność osób tam mieszkających .
Część lokali obejmujących w sumie udział we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszący 17 % nie
została wyodrębniona i należy do dotychczasowego właściciela - Gminy (...). Właściciele lokali wyodrębnionych i
niewyodrębnionych tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową nieruchomości ( powyżej siedmiu lokali) w rozumieniu
ustawy o własności lokali. Nieruchomością wspólną zawiaduje zarząd powołany zgodnie z przepisami ustawy o
własności lokali.
Okoliczność niesporna
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej prowadzi min. rozliczenie zużycia wody wobec jego dostawcy do budynku na
podstawie umowy między dostawcą i właścicielami. Jest to jedna umowa zawarta przez zarządcę w imieniu właścicieli
lokali. Sposób rozliczenia zużycia wody dla każdego lokalu zależy do zainstalowania podlicznika zużycia wody w
każdym lokalu. Wówczas rozliczenie z właścicielem następuje według wskazania podlicznika. Część lokali nie miało
zainstalowanych podliczników. Wówczas rozliczenie wody następowało na podstawie tzw. ryczałtu W omawianym
przypadku dostawca wody rozlicza się według wskazań licznika wody głównego. Jest on tak zainstalowany, że
obsługuje on dwie nieruchomości - w tym i nieruchomość przy ul. (...) w G.. Przy czym obie nieruchomości są
zarządzane przez tą sam podmiot zarządzający. W przeszłości różnica w zużyciu wody między wskazaniem licznika
głównego a sumą wskazań podliczników była przypisywana osobom nie mającym podliczników i oni byli obciążani
nadpłatą za zwiększone zużycie wody.
Dowód: zeznania świadka A. W. k 87-88
Ze względu na fakt występowania na obu nieruchomościach , w tym i przy ul. (...) w G., dużego zużycia wody
zarządca podjął kroki w celu wykrywania ewentualnego nielegalnego poboru wody - poza licznikiem - i w tym celu
organizuje inspekcje mające na celu wykrywanie wpływania urządzeniami technicznymi na pracę podliczników w celu
zaniżenia jego wskazań. Poza tym w dniu 26 listopada 2011 r. została podjęta przez pozwaną wspólnotę uchwała w
sprawie przyjęcia regulaminu rozliczenia zimnej wody. Regulamin stanowił załącznik do uchwały. Została ona podjęta
większością 56 % głosów. Przeciwko głosował powód posiadający udziałów e współwłasności nieruchomości wspólnej
w wysokości 17 %. W § 16 rozdziale VI zatytułowanym "kary" zawarto postanowienie przewidującej zapłatę przez
mieszkańca lokalu kary równoważnej kosztom 100 m3 wody w przypadku stwierdzenia nielegalnego poboru wody z
pominięciem wodomierza, jego celowego uszkodzenia lub zerwania plomby i innego niedozwolonego działania min.
magnesami neodymowymi. Wysokość stawki za 1 m3 wody miała być liczona według ceny obowiązującej w miesiącu
ujawnienia zdarzenia. Jest ona niezależna od obowiązku zapłaty za wodę według zasad określonych w regulaminie.
Dowód: zeznania świadka A. W. k 87-88, uchwała wspólnoty mieszkaniowej (...) w G. z dnia 26.10.2011 r. k 6,
regulamin k 7-8
Sąd zważył co następuje
Niesporny miedzy stronami był stan prawny nieruchomości, rodzaj wspólnoty mieszkaniowej i sposób sprawowania
zarządu w niej. Zgodnie z art. 229 kpc fakty przyznane przez strony przeciwną nie wymagają dowodu o ile nie
budzą wątpliwości. Fakty te nie budzą wątpliwości, albowiem sposób zarządu nieruchomości w tym przypadku jest
standardowy powszechnie występujący we wspólnotach mieszkaniowych.
Sąd ustalając pozostały stan faktyczny oparł się na dowodach z zeznań świadka oraz na dowodach z dokumentu
prywatnego.
Jeżeli chodzi o dokument prywatny , to jest to zaskarżona uchwała oraz regulamin zużycia wody Sąd uznał je za w
pełni wiarygodny dla ustalenia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a okoliczności wynikające z tych
dokumentu nie były kwestionowane.
Sąd oparł się i dał wiarę zeznaniom świadka A. W. k 87-88 jej zeznania są spójne i logiczne . Okoliczności o których
świadek relacjonuje wynikają z jej pracy jako zarządcy przedmiotowej nieruchomości i oparte na bezpośrednich
doświadczeniach i obserwacjach, a także wynikają z wykonywanych obowiązków służbowych.
Sąd jedynie nie zgodził się z interpretacją świadka zapisu w w § 16 regulaminu dotyczącej funkcji obowiązku zapłaty
za zwiększoną ilość wody. Po pierwsze świadek tutaj dokonuje interpretacji zapisów regulaminu, po drugie wchodzi w
kompetencję orzeczniczą sądu co do dokonywania wykładni oświadczeń woli. Interpretacja tego zapisu jest sprzeczna
już tylko z literalnym brzemieniem tego zapisu o czym szerzej w części uzasadnienia prawnego.
Sąd nie przeprowadził dowodu z przesłuchania stron, albowiem strony nie wnosiły o ich przesłuchanie, zaś wszelkie
okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione dowodem z dokumentu oraz zeznaniem świadka.
Poza tym zarząd wspólnoty jako ni prowadzący bezpośrednio spraw bieżących wspólnoty nie posiada informacji
jak zarządca przesłuchany w charakterze świadka - prowadzi on bieżące sprawy właścicieli , które ujawnił podczas
przesłuchania.
Jeżeli chodzi o prawną stronę niniejszej sprawy, to powódka zaskarżając uchwałę podnosiła przede wszystkim jej
sprzeczność z prawem - poszczególnymi normami ustawy o własności lokali. Na wstępie należy podkreślić jaką
funkcję spełnia przymusowa korporacja właścicieli lokali jaką tworzy wspólnota mieszkaniowa. Otóż ustawodawca
powołał ją do życia w celu usprawnienia zarządzania nieruchomością wspólną właścicieli poszczególnych lokali.
Miał on na względzie fakt, że duże rozdrobnienie własności może powodować spory i wątpliwości co do sposobu
zarządzania i w celu zapewnienia sprawnego zarządzania ograniczył prawa właścicielskie właścicieli lokali czyniąc ich
z mocy prawa członkami wspólnot i nakładając obowiązki świadczeń pieniężnych na rzecz tych wspólnot, zaś na same
wspólnoty obowiązek sprawnego zarządzania budynkiem. Niemniej owo ograniczenie praw właścicielskich dotyczy
jedynie obszaru nieruchomości wspólnej i ma na celu sprawne zarządzanie tylko tą nieruchomością. Uprawienia
wspólnot nie rozciągają się natomiast na przedmiot odrębnej własności lokalu i tutaj wspólnota nie ma uprawnienia
do ingerowania. Tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. w sprawie II CSK 600/08. Znajduje
to odbicie w rodzajach świadczeń właściciela lokalu na rzecz wspólnoty . Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali
właściciel musi min. ponosić koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną . Tymi kosztami zgodnie z art. 14
ustawy są: wydatki na remonty i konserwacje, za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu, wody w części dotyczącej
nieruchomości wspólnej, ubezpieczenia i podatki, na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków
zarządu lub zarządcy. Zatem w kategorii te nie mieszczą się wydatki za zużycie wody w części dotyczące jedynie samego
lokalu. Zaskarżony zaś regulamin dotyczy właśnie rozliczenia zużycia wody właśnie w lokalach czyli przedmiotu
stanowiący odrębną własność i nie będący przedmiotem działań wspólnoty mieszkaniowej. Zatem uchwała dotyczy
przedmiotu nie należącego do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. Jedynie z tych przyczyn uchwała powinna ulec
uchyleniu.
Mimo iż rozliczenie zużycia wody w lokalach nie należy do kompetencji wspólnoty to faktycznie odbywa się to
w ten sposób, że poszczególni właściciele wpłacają zaliczki na poczet rozliczenia wody, zaś wspólnota następnie
rozlicza się w imieniu wszystkich właścicieli z dostawcą wody do budynku. Następnie żąda ewentualnego pokrycia
niedopłaty jeżeli zużycie wody jest faktycznie większe. Jednak wspólnota nie jest tutaj odbiorcą należności i należności
te nie są należnościami wspólnoty. Jest ona jedynie pośrednikiem w przekazywaniu pieniędzy między właścicielem
lokalu a dostawca wody. Tak samo Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 marca 2012 r. w sprawie I ACa
1542/11. Obowiązek zawarcia umowy na dostawę wody przez wspólnotę - zarządcę w imieniu właścicieli nakłada
na nią ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
Wynika to z art. 6 ust. 5 ustawy według którego umowa o zaopatrywaniu w wodę zawierana jest z właścicielem
nieruchomości lub z zarządcą . Ponieważ zarządca działa bezpośrednio w imieniu właścicieli i skutki prawne jego
działań dotyczą bezpośrednio osoby w imieniu której działa, to należy uznać, że węzeł prawny między dostawcą
wody nawiązuje się bezpośrednio z właścicielami lokali. Dla poszczególnego właściciela lokalu kontrahentem nie jest
wspólnota mieszkaniowa lecz dostawca wody, który może ustalać zasady dostawy , rozliczenia oraz ewentualnych
odszkodowań za niewykonanie umowy ze strony odbiorcy np. za nielegalny pobór wody i nie uregulowania należności
za tą część, w tym stosować przewidziane w umowie ewentualne kary umowne. Takich kar nie może stosować
pośrednik w przekazywaniu pieniędzy czyli wspólnota mieszkaniowa. W § 16 wbrew temu co twierdził świadek W.
wyraźnie przewidziane jest zapłata kary , która jest niezależna od obowiązku zapłaty za zużycie wody. Przy czym
wysokość te kary - równowartość 100 m3 jest ustalona arbitralnie niezależnie od ilości wody zużytej faktycznie przez
właściciela lokalu i niezależnie od ilości nielegalnie pobranej i nie zapłaconej wody. Poza tym świadczenie to nazwane
jest "karą" czyli środkiem represyjnym i oderwane od rzeczywistej szkody lub niedopłaty danej osoby. Nadto zapis ten
znajduje się w oddzielnym rozdziale (...) co dobitnie podkreśla dla osoby czytającej ten regulamin , że jest to środek
odstraszający od stosowania praktyk nielegalnego poboru wody. Dalej zgodnie z zapisem § 16 zapłacone kary tworzą
fundusz rezerwowy. Zatem właściciel lokalu jest tutaj zobowiązany do świadczenia, które ani nie zostaje przekazane
dostawcy wody , ani nie zostaje zużyte na koszty zarządu nieruchomości wspólnej i tym samym nie mieści się w
kategoriach wydatków wspólnoty opisanych w rat. 14 ustawy o własności lokali. Poza tym takie rozwiązanie jak w
§ 16 regulaminu jest sprzeczne z normą art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrywaniu w wodę. Nakłada ona
na zarządcę budynku obowiązek rozliczenia się z właścicielem za płatności dokonane wobec dostawcy wody. Suma
obciążeń właściciela za wodę nie może być wyższa niż kwota uiszczona wobec dostawcy wody przez zarządcę. W
omawianym przypadku kara przewidziana w § 16 narusza ten bezwzględnie obowiązujący przepis.
Reasumując zaskarżona część uchwały w postaci § 16 regulaminu jako sprzeczna z prawem powinna zostać uchylona.
Dlatego też na podstawie art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali orzeczono jak w sentencji.
Sąd na podstawie art. 203 § 1 i 355 kpc umorzył postępowanie odnośnie żądania renty w pkt. II wyroku powód bowiem
cofnął pozew w tym zakresie i zrzekł się roszczenia.
O Kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 108 § 1 kpc.