7 pytań do …Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu
Transkrypt
7 pytań do …Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu
7 pytań do …Jak zgodnie z prawem przeprowadzać remont lokalu Gazeta Prawna 17-02-2009 Odpowiada Anna Macińska, Dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego Czy poszerzenie otworu drzwi w ścianie nośnej budynku wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia staroście zamiaru budowy? Roboty budowlane podczas których następuje ingerencja w obiekt budowlany np. powiększenie otworów drzwiowych lub ich zabudowanie, mogą wypełniać znamiona remontu lub przebudowy. Przebudową jest, zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy - Prawo budowlane, wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów uŜytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Wymaga ona pozwolenia na budowę. Natomiast remontem jest, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy - Prawo budowlane, wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieŜącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niŜ uŜyto w stanie pierwotnym. Wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie wymaga zgłoszenia. Przepisy te są dość ogólnikowe. Kto ostatecznie zdecyduje, czy mamy do czynienia z remontem, czy przebudową? Ocena, czy konkretne roboty stanowią remont, przebudowę albo inne roboty budowlane bądź teŜ w ogóle nie są wykonywaniem robót budowlanych, tj. czy ich wykonywanie wiąŜe się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, naleŜy do właściwego miejscowo organu administracji architektoniczno-budowlanej bądź organu nadzoru budowlanego prowadzącego konkretne postępowanie administracyjne. Czy poszerzenie otworu w drzwiach moŜna zakwalifikować jako samowolę budowlaną? Wykonywanie tego typu robót budowlanych bez pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia nie mieści się w pojęciu samowoli budowlanej. Przez samowolę budowlaną naleŜy rozumieć jedynie budowę obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez dokonania zgłoszenia, bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Budową jest - zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane - wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a takŜe odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego. Zatem w pojęciu budowy nie mieści się ani przebudowa, ani remont obiektu. Jakie są zatem konsekwencje poszerzenia otworu w drzwiach bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia? Zarówno przebudowa zrealizowana bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, jak i remont wykonywany bez zgłoszenia właściwemu organowi, stanowią nielegalne wykonywanie robót budowlanych. W przypadku stwierdzenia, zarówno nielegalnej przebudowy obiektu budowlanego, jak i nielegalnego remontu organ nadzoru budowlanego przeprowadza postępowanie naprawcze uregulowane w art. 51 ustawy - Prawo budowlane. Celem tego postępowania jest doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodności z prawem, gdy np. wykonane prace naruszają przepisy techniczne bądź stwarzają zagroŜenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Organ nadzoru budowlanego moŜe zatem nałoŜyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Spełnienie tych obowiązków umoŜliwia organowi wydanie decyzji o stwierdzeniu wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze. NaleŜy podkreślić, Ŝe w omawianej procedurze nie nakłada się obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, które jest warunkiem legalizacji samowoli budowlanych. Z kolei brak moŜliwości doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodności z prawem bądź niewykonanie nałoŜonych w postępowaniu naprawczym obowiązków umoŜliwia organowi nadzoru budowlanemu wydanie decyzji o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego lub nakazującą rozbiórkę. Do kogo adresowana jest taka decyzja, jeśli otwór w drzwiach został wykonany przez poprzedniego właściciela, a nowy właściciel nie wiedział nabywając lokal, Ŝe została dokonana jakaś zmiana? Zgodnie z art. 52 ustawy - Prawo budowlane - podmiotem zobowiązanym do poniesienia obowiązków administracyjnych wynikających z wymienionych decyzji jest inwestor, którym moŜe być nie tylko właściciel bądź zarządca obiektu. Jeśli nałoŜenie powyŜszych obowiązków na inwestora, który wykonał roboty budowlane nie jest moŜliwe, poniewaŜ np. nie dysponuje on juŜ tym obiektem, zobowiązanym staje się z reguły właściciel obiektu. Co się stanie jeśli taka decyzja nie zostanie wykonana? JeŜeli zobowiązany nie wykona obowiązków nałoŜonych w postępowaniu naprawczym, to tak jak juŜ wcześniej wspomniałam, organ nadzoru budowlanego moŜe wydać decyzję o doprowadzeniu do stanu poprzedniego lub nakazać rozbiórkę. Konsekwencją niezastosowania się do decyzji nadzoru budowlanego wydanych w postępowaniu naprawczym moŜe być wszczęcie postępowania egzekucyjnego w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Czy organ nadzoru budowlanego moŜe przeprowadzić postępowanie administracyjne w stosunku do nielegalnie wykonanych robót budowlanych, jeśli zostały zrealizowane dwadzieścia lat temu? Czy mają w takim przypadku zastosowanie przepisy o przedawnieniu? Nawet jeśli nielegalne roboty zostały wykonane dwadzieścia lat temu, tj. w okresie poprzedzającym wejście w Ŝycie obecnie obowiązującej ustawy – Prawo budowlane (1 stycznia 1995 r.) - przepisy nie przewidują moŜliwości odstąpienia od przeprowadzenia takich czynności za względu na upływ czasu. Inaczej wygląda moŜliwość zastosowania sankcji karnych za popełnienie samowoli budowlanej, o których mowa w przepisach karnych ustawy - Prawo budowlane. Tutaj przepisy o przedawnieniu mają zastosowanie. Podstawa prawna: Artykuły 28 ust. 1, 3 pkt 7a i pkt 8, 48 ust. 1, 49b ust. 1, 51 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 , 51ust. 3 pkt 2 - ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r., nr 156, poz. 1118 ze zm.) rozmawiała : Teresa Siudem źródło Gazeta Prawna