docZarządzanie nieruchomościami – planowanie strategiczne
download 
Reklamacja Transkrypt
Zarządzanie nieruchomościami – planowanie strategiczne
Zarządzanie nieruchomościami – planowanie strategiczne Logic will get you from A to B. Imagination will take you everywhere. Albert Einstein VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 2 Agenda Planowanie strategiczne – – – – Cel/rodzaj inwestycji Zarządzanie najmem Zarządzanie serwisami Zarządzanie mediami Zarządca kontra właściciela – czy na pewno gramy w jednej drużynie? Odpowiedzialność i ubezpieczenie Kreowanie wizerunku nieruchomości – case study – czy warto w to zainwestować? VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 3 Planowanie strategiczne Cel inwestycji – – – – Okres – długoterminowa/krótkoterminowa Oczekiwana stopa zwrotu Akceptowalne ryzyko Oczekiwana płynność (potencjalna możliwość sprzedaży – zainteresowanie rynku) Rodzaj inwestycji – Długoterminowa –produkty wymagające restrukturyzacji, zmiany przeznaczenia, modernizacji – Bezpieczna – „corowe” nieruchomości, 100% wynajęcia, dobra lokalizacja, Warszawa – Oportunistyczna – oczekiwana wyższa stopa zwrotu, wymagają „restrukturyzacji” do osiągnięcia oczekiwanych zysków – Deweloperska VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 4 Planowanie strategiczne Zarządzanie najmem - podstawowy element kształtujący wartość nieruchomości – opcje przedłużanie najmu - możliwość wpływu na restrukturyzację struktury najmu – gwarancja stabilności przychodów (rodzaje zabezpieczeń – gwarancja bankowa, akt notarialny, weksel, depozyt) – gwarancja najmu – brak opcji wypowiedzenia – rozliczanie pełnych kosztów eksploatacyjnych – ograniczanie podwyżek kosztów, cap, zmiana opłat publiczno-prawnych, naprawa vs modernizacja, określenie udziału najemcy VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 5 Planowanie strategiczne Zarządzanie serwisami – Określenie potrzeb – dokładna specyfikacja ilościowa i jakościowa, oczekiwania właściciela i najemców (czy pokrywają się z service charge?) – Prawidłowe przygotowanie RFP i dobór kryteriów wyboru – czy na pewno potrzebujemy zawsze czas reakcji 1 godz? – Optymalizacja – konsolidacja czy dekonsolidacja? Dla każdego coś miłego ☺ – Weryfikacja ceny versus jakość usługi – Usługi dodatkowe – czy nie przekroczą zakładanego budżetu? Jak je określić i obliczyć? – Bieżąca weryfikacja zapisów umownych kluczem do sukcesu – Trafne raportowanie – nie za dużo ale i nie za mało – jak ocenić czy usługi są dobrze wykonywane? VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 6 Planowanie strategiczne Zarządzanie mediami – Określenie potrzeb nieruchomości i najemców – Wybór dostawcy i bieżąca weryfikacja rynku (ceny, tendencje) – kiedy wybrać dostawcę energii? – Optymalizacja pracy urządzeń i instalacji – Prawidłowe zapisy w umowach najmu pozwalające na pełne rozliczenie mediów (co jeśli mamy najemcę pracującego 24/7?) – Poprawne rozliczenie – czy podliczniki zgadzają się z licznikiem głównym? Czy przyjęta została odpowiednia proporcja zgodnie z umowami (przy braku liczników) – Ochrona środowiska, segregacja odpadów, certyfikacja LEED/BREEM – czyli jak grać w zielone? VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 7 Zarządca kontra? właściciel Cel Właściciela – podnoszenie wartości nieruchomości Cel Zarządcy – zgodnie z Ustawą o Gospodarowaniu Nieruchomościami zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej bieżące administrowanie nieruchomością; utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. – w praktyce - działanie zgodne z zawartą umową o zarządzanie nieruchomością Cel Właściciela = Cel Zarządcy ??? Jak wypracować skuteczny model współpracy? Specyfikacja zadań zarządcy i procedur współdziałania w umowie Między młotem a kowadłem – współpraca najemca/zarządca/właściciel VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 8 Zarządca kontra? właściciel Modele współpracy: – Pełna odpowiedzialność po stronie zarządcy, umowy serwisowe zawierane przez zarządcę – Pełne pełnomocnictwo do zarządzania włączając zawieranie umów najmu i umów serwisowych – Ograniczone pełnomocnictwo – częściowa kontrola działań zarządcy – Mocno ograniczone pełnomocnictwo – bliska kontrola działań zarządcy, określona kwota podejmowania samodzielnych decyzji finansowych VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 9 Odpowiedzialność i ubezpieczenie Odpowiedzialność w umowie o zarządzanie nieruchomością za: – Poprawne przejęcie nieruchomości i jej przekazanie – Zasadność i poprawność przygotowywanych budżetów i raportów – Poprawność i zgodność z umowami najmu wystawianych faktur – Poprawność i zgodność z umowami najmu rozliczania kosztów – Prawidłowe księgowanie faktur kosztowych – Prawidłowe naliczanie czynszu od obrotów, indeksacji, wysokości gwarancji i depozytów – Zapewnienie bezpieczeństwa osobom w nieruchomości – Zapewnienie profesjonalnych serwisów w cenie rynkowej – Zapewnienie wykonywania przeglądów zgodnie z przepisami prawa i zaleceniami producentów urządzeń Istotna zwłaszcza w umowie zawierającej w sobie wszystkie usługi związane z utrzymaniem bieżącym Ważne dokładne określenie obowiązków i odpowiedzialności zarządcy VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 10 Odpowiedzialność i ubezpieczenie Konsekwencje błędów dla zarządcy – – – – Kara finansowa – np. „fee at risk” Zwrot kosztów wynikających z popełnionego błędu Wypowiedzenie umowy Odpowiedzialność nawet karna Konsekwencje błędów dla właściciela – obniżenie wartości nieruchomości – – – – Przedwczesne wyjście z umowy najmu Nie przedłużenie umowy najmu Przerzucenie kosztów z najemcy na właściciela Dodatkowe koszty dla właściciela – wyższy podatek, odsetki, kary, zawyżone wartości usług, niepotrzebne usługi, doprowadzenie do pogorszenia stanu technicznofizycznego budynku VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 11 Kreowanie wizerunku nieruchomości Kreować – według Słownika Języka Polskiego – tworzyć coś nowego, innowacyjnego Case study: – Nowy budynek, technicznie klasa A – Trudna lokalizacja – Miasto wojewódzkie Podjęte działania w okresie 15 miesięcy (rozpoczete w trakcie trwania budowy 12 miesięcy przed oddaniem do użytkowania): – Regularna komunikacja medialna średnio ok. 30 publikacji miesięcznie Raporty o rynku lokalnym Różne aspekty dot. nieruchomości planowanie inwestycji, projektowanie przestrzeni biurowej, techniczne rozwiązania itp – Organizacja wydarzeń specjalnych (wiecha, otwarcie) VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 12 Kreowanie wizerunku nieruchomości Podjęte działania cd – Wykorzystanie mediów społecznościowych FACEBOOK – Współpraca ze szkołami wyższymi – ankieta „Moje wymarzone biuro”, konkurs, zwiedzanie obiektu – Współpraca z władzami miasta w celu promocji i miasta i dzielnicy – Komunikacja specjalna – ukierunkowana na promocję lokalizacji – odpowiednie materiały i artykuły podkreślające dostępność i wręcz konkurencyjność lokalizacji – Brak komunikacji cenowej – Brak komunikacji negatywnej Efekt – Wynajęcie 40% obiektu w okresie 5 miesięcy od oddania budynku do użytkowania – średni okres pustostanów w dobrej lokalizacji to 6-9 miesięcy. VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 13 Dziękuję za uwagę: Seweryna Afanasjew Dyrektor Portfela Nieruchomości w Funduszach Nieruchomości BZWBK TFI SA VIII Ogólnopolskie Forum Facility Management & Property Management 14
