Zarządzanie nieruchomościami spółdzielczymi

WYŻSZA SZKOŁA EKONOMII
TURYSTYKI i NAUK SPOŁECZNYCH
Kielce, dnia 21 stycznia 2012r.
Warsztaty kompetencyjne na temat:
„ Zarządzania nieruchomościami spółdzielczymi - wspólnoty
mieszkaniowe”.
1.Zarządca nieruchomości i jego status prawny
2.Definicja zarządcy nieruchomości oraz działalności zawodowej w zakresie zarządzania
nieruchomościami.
3 Nadawanie uprawnień zawodowych oraz uznawanie kwalifikacji zawodowych nabytych
poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej
4 .Zakres czynności zawodowych zarządcy nieruchomości
5 . Formy wykonywania działalności zawodowej
6 .Istota i cele zarządzania nieruchomościami
9. Umowa o zarządzanie nieruchomością
a. Forma i treść umowy
- określenie stron w umowie.
- przedmiot umowy
- prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości.
- prawa i obowiązki właściciela
-- zasady rozliczania koszty dostawy mediów
- kwestia wynagrodzenia-klauzule dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy
b. postanowienia dodatkowe w umowie o zarządzanie:
 prowadzenie rachunków bankowych wspólnoty,
 zakres i częstotliwość składania sprawozdań,
 sposób powiadamiania wspólnoty o sytuacjach wyjątkowych,
 wpływ zaniedbania wspólnoty zarządu wspólnoty na odpowiedzialność
Zarządcy,
 zakres czynności konserwacyjno-naprawczych,
 zakres czynności remontowych.
c. Klauzule i gwarancje
 możliwości zatrzymania środków finansowych należących do wspólnoty na
poczet zaległego a należnego wynagrodzenia zarządcy,
 reprezentowania w sprawach przed sądami powszechnymi,
 sposobu egzekucji zaległości od właścicieli,
 sposobu udostępnienia wejścia do lokali w sytuacjach koniecznych,
 sposobu przekazania obowiązków przez zarząd lub dotychczasowego zarządcę,
 miejsca przechowywania dokumentów i dostępu do nich,
 wynajmowania wolnych powierzchni w tym reklamowych.
10.Procedury w zarządzaniu nieruchomościami
1.Przejmowanie nieruchomości do zarządzania
a. Zakres przejęcia nieruchomości
b. Protokół przejęcia nieruchomości
c. Dokumentacja administracyjna
d .Dokumentacja techniczna
e. Dokumentacja eksploatacyjna
f. Dokumentacja finansowa
11.Procedury zarządzania operacyjnego czyli bieżącego zarządzania
nieruchomością
a. utrzymanie obiektu co najmniej w stanie niepogorszonym poprzez:
 konserwację
bieżącą
budynku
i
urządzeń
tj.
utrzymania
budynku
i poszczególnych jego elementów w należytym stanie sprawności technicznej i
dostosowanie ich do sposobu użytkowania określonej nieruchomości,
 naprawy i remontów,
 obsługę technicznej sieci, instalacji i urządzeń,
 ciągłości zaopatrzenia w media (woda, energia- gazowa, elektryczna, cieplna),
 ochrony środowiska (usuwanie ścieków i nieczystości, utrzymanie czystości i terenów
zielonych),
 rozliczania kosztów i przychodów związanych z bieżącą eksploatacją budynku,
 organizowania i nadzorowania pracy zespołu osób lub firm zatrudnionych
przy danej nieruchomości
 zarządzanie finansami związanymi z nieruchomością - prowadzenie analiz
ekonomiczno-finansowych sytuacji nieruchomości

planowanie i określenie strategii działania dla nieruchomości w zakresie
podatków, polityki najmu;
b .Zawieranie umów
 Umowa dzierżawy
 umowa najmu
 Umowy o dostawę mediów tj. energii elektrycznej, energii cieplnej, wody i
kanalizacji
 Umowy na wykonanie usługi konserwacji, utrzymania czystości w budynkach,
utrzymania terenów zielonych, utrzymania i konserwacji dźwigów osobowych
Inne rodzaje umów to:
 umowa o roboty budowlane
 umowa zlecenia
 umowa o dzieło
 umowa ubezpieczenia
12. Regulaminy
- porządku domowego
- regulaminy rozliczeń mediów,
Regulaminy rozliczeń centralnego ogrzewania i ciepłej wody
Regulamin rozliczanie dostaw wody do lokali i odprowadzania ścieków
-regulamin funkcjonowania nieruchomości (Statut, który reguluje zasady działania
wspólnoty)
13.Specyfika zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych
1.Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, równocześnie z wyodrębnieniem
nieruchomości wspólnej, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu
2. Formy zarządu nieruchomością wspólną
 zarząd sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali (możliwy wyłącznie
w małych wspólnotach),
 wybór zarządu wspólnoty składającego się z jednej lub kilku osób (obowiązkowo we
wspólnotach dużych, jeżeli nie uregulowano inaczej w umowie zawartej w formie
aktu notarialnego, a możliwy we wspólnotach małych),
 określenie sposobu zarządu umową zawarta w formie aktu notarialnego (może
wystąpić zarówno w małych jak i dużych wspólnotach),
 powierzenie zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 18 ustawy o własności
lokali umową zawartą w formie aktu notarialnego (może nastąpić w małych i dużych
wspólnotach),
 ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd (możliwy w małych i dużych
wspólnotach
3.Podejmowanie decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu
a) na zebraniu właścicieli,
b) w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,
c) w trybie mieszanym - częściowo na zebraniu, częściowo w trybie indywidualnego
zbierania głosów przez zarząd
4.Obowiązek
zwołania
zebranie
wspólnoty
co
najmniej
raz
w roku nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
5.Obowiązek
posiadania numeru identyfikacyjnego krajowego rejestru urzędowego
podmiotów gospodarki narodowej (REGON)i posługiwania się nim przy przekazywaniu
informacji wykorzystywanych do celów statystycznych.
6.Obowiązek uzyskania numeru identyfikacji podatkowej, który wynika z art. 2 ustawy z
13października1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (Dz. U
z 1995r., Nr 142 poz. 702).
7.Koszty zarządu nieruchomością wspólną
8.Przychody wspólnoty
14. Specyfika zarządzania nieruchomościami spółdzielni mieszkaniowych
-spółdzielcze prawa do lokali
- spółdzielcze własnościowe prawa do lokali
- prawa odrębnej własności lokali
15.Utworzenie wspólnoty mieszkaniowej w budynku spółdzielni mieszkaniowej
1.wspólnota tworzy się z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu zgodnie z art. 26 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych
2.wspólnota powstaje po podjęciu uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz
zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca
1994 roku o własności lokali
3,wspólnota powstaje po podjęciu uchwały o podziale Spółdzielni mieszkaniowej według
procedury przewidzianej w ustawie – Prawo spółdzielcze (tj. w DzU z 2003 r. nr 188, poz.
1848 z późn. zm.). Podział spółdzielni daje możliwość oderwania się od spółdzielni i
stworzenie wspólnoty mieszkaniowej
Procedura postępowania mająca na celu utworzenie wspólnoty mieszkaniowej
• sprawdzenie w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego listy współwłaścicieli
danej nieruchomości (budynku), odpis księgi wieczystej nieruchomości to koszt ok. 30
zł, KW może nie obejmować wpisów wynikających z niedawno zawartych aktów
notarialnych,
• zorganizowanie zebrania właścicieli (osoby posiadające spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu nie są właścicielami lokali) w celu omówienia kwestii utworzenia
wspólnoty,
• wystosowanie do zarządu spółdzielni mieszkaniowej wniosku w sprawie zwołania
zebrania wspólnoty, wniosek powinien również obejmować proponowany porządek
zebrania wraz z projektami uchwał m.in: uchwała zgodnie z art. 24 USM
(protokołowana przez notariusza) , uchwała o wyborze zarządu, uchwała określająca
zarządzanie nieruchomością w okresie przejściowym (zwykle ok. 2-3 miesięcy), do
wniosku powinna być również dołączona lista właścicieli popierających wniosek,
• zwołanie zebrania przez spółdzielnie mieszkaniową, o zebraniu właściciele powinni
zostać powiadomieni na piśmie, co najmniej tydzień przed zebraniem, na
powiadomieniu powinna zostać wskazana data, miejsce, porządek obrad wraz z
proponowanymi uchwałami,
• w przypadku przyjęcia uchwały zarząd lub zarządca/administrator na zlecenie zarządu
dokonuje czynności mających na celu: uzyskanie nr NIP i REGON, założenie
rachunku bankowego, podpisanie stosownych umów na dostawę mediów i
świadczenie usług (dotychczasowe umowy są zawarte przez SM),
• zarząd WM zwołuje zebranie wspólnoty w celu przyjęcia uchwał dotyczących
regulaminów wspólnoty, wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i
planu gospodarczego,
• po okresie przejściowym zarząd przejmuje stosowną dokumentację od spółdzielni i
samodzielnie zarządza nieruchomością
Prezentacja wzorów umów z zarządzania nieruchomością (prezentacja w toku wykładu)
• Podstawa prawna
• • Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z
zm.).
• Ustawy z dnia 15 grudnia 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn. (DzU z
2003r. Nr 119 poz.1116 ze zm.)
Literatura
1.E. Kucharska - Stasiak (red), Zarządzanie nieruchomościami, Instytut Nieruchomości
VALOR 2000 r., s. 60
2.H. Kisilowska (red), Nieruchomości zagadnienia prawne, Wyd. Prawnicze LexisNexis,
Warszawa 2007, s. 301-302
3.W. Brzeski (red), Vademecum zarządcy nieruchomości, Krakowski Instytut Nieruchomości,
Kraków 2001, s. 346-349
4.M. Bryx, Podstawy zarządzania nieruchomością (red.). Wyd. POLTEXT, Warszawa 2008,
s. 221-225
5.R. Dziczek, Spółdzielnie mieszkaniowe Komentarz wzory pozwów i wniosków sądowych
wyd.5, Wyd. LexisNexis, Warszawa 2009, s.
6.M. Bryx (red), Rynek nieruchomości system i funkcjonowanie, Wyd. Poltext, Warszawa
2008, s. 217