Informacja nt rynku nieruchomosci biurowych

Informacja nt. rynku nieruchomości biurowych Pekinu i Szanghaju
Sytuacja ogólna na chińskim rynku nieruchomości
W ostatnich latach rynek nieruchomości w ChRL przeŜywa gwałtowny rozwój. Na koniec
2008 roku wartość inwestycji w sektorze wyniosła 3.058 mld RMB1, co oznacza wzrost o
20,9% w stosunku do danych na koniec 2007 roku. W podziale na przeznaczenie
nieruchomości inwestycji dokonywano przede wszystkim w budowę nieruchomości
mieszkalnych (wartość 2.208,1 mld RMB, wzrost o 22,6% w stosunku do 2007 roku),
nieruchomości komercyjnych (powierzchnie sklepowe, magazyny itp., wartość 320 mld RMB,
wzrost 14,9%) oraz nieruchomości biurowych (111,2 mld RMB, wzrost 7,4%).
Inwestycje w sektorze nieruchomości w 2008 roku w podziale na regiony Chin
Chiny
zachodnie
20%
Chiny
środkowe
21%
W podziale na regiony wartość inwestycji
kształtowała
się
następująco:
Chiny
wschodnie 2 1.832,5 mld RMB, Chiny
środkowe 3 628,7 mld RMB oraz Chiny
zachodnie4 596,7 mld RMB.
Chiny
wschodnie
59%
Źródło: National Bureau of Statistics of China
Rok 2008 charakteryzował się kontynuacją znaczących wzrostów nakładów inwestycyjnych
w sektorze nieruchomości, lecz z uwagi na kryzys finansowy od drugiej połowy roku zaczęto
odnotowywać spadek popytu. Przykładem jest branŜa nieruchomości komercyjnych, gdzie na
koniec 2008 roku odnotowano spadek sprzedaŜy o prawie 20% w porównaniu z danymi na
koniec 2007 roku.
W pierwszym kwartale 2009 roku miała miejsce kontynuacja niekorzystnej sytuacji w
sektorze. Nakłady inwestycyjne w skali całych Chin wzrosły o 4,1% r/r, jednakŜe w
niektórych prowincjach odnotowano znaczące ich spadki, np. Pekin – 30,2% r/r, Guangdong 15%, Fujian -25,4%. Wstrzymanie dotychczasowej dynamiki inwestycji przełoŜyło się na
spadek popytu na zakup ziemi oraz zmniejszenia liczby realizowanych nowych projektów. W
okresie styczeń – marzec 2009 roku całkowita powierzchnia noworozpoczętych projektów
inwestycyjnych wyniosła 59 mln m2, co oznacza spadek o 26,7% r/r.
1
Wg tabeli kursów średnich NBP z dnia 8 maja 2009 roku 1 RMB = 0,47 PLN
Prowincje Chin wschodnich: Pekin, Tianjin, Hebei, Liaoning, Szanghaj, Jiangsu, Zhejiang, Fujian, Shandong,
Guangdong, Hainan.
3
Prowincje Chin środkowych: Shanxi, Jilin, Heilongjiang, Anhui, Jiangxi, Henan, Hubei, Hunan.
4
Prowincje Chin zachodnich: Mongolia Wewnętrzna, Guangxi, Chongqing, Sichuan, Guizhou, Yunnan, Tybet,
Shaanxi, Gansu, Qinghai, Ningxia, Xingjiang.
Ambasada RP w Pekinie
E-mail: [email protected]
1
Wydział Ekonomiczny
Strona internetowa: www.beijing.polemb.net
2
Sytuacja w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych w głównych miastach
ChRL w okresie styczeń – marzec 2009 roku
Powierzchnia
Powierzchnia
nieruchomości
nieruchomości w
Dynamika
Dynamika
pozostających w
projektach
% r/r
% r/r
budowie
rozpoczętych w 2009
(w tys m2)
(w tys m2)
Chiny północne
Pekin
39.526,0
6,5%
1.645,3
- 57,7%
Tianjin
18.153,1
4,9%
3.003,7
11,6%
Shenyang
19.967,6
19,2%
2.000
- 16,3%
Harbin
1.721,5
- 6,9%
314,3
- 7,0%
Chiny wschodnie
Szanghaj
47.832,8
- 6,9%
3.419,4
- 22,4%
Nanjing
25.945,9
6,3%
3.384,7
40,3%
Suzhou
39.846,8
9,8%
2.288,1
- 49,6%
Hangzhou
27.343,9
8,0%
1.337,3
1,4%
Chiny południowe
Guangzhou / Kanton
26.557,1
- 11,8%
1.169,2
- 63,5%
Shenzhen
16.108,2
- 9,1%
807,2
- 54,3%
Chiny środkowe
Chengdu
45.937,0
6,4%
2.420,4
- 56,6%
Chongqing
72.253,3
15,0%
7.342,0
- 13,9%
CHINY OGÓŁEM
703.575,8
7,4%
59.097,4
- 26,7%
Źródło: Opracowanie własne WE Pekin w oparciu o dane z National Bureau of Statistics of China
Rynek nieruchomości biurowych w Pekinie
Wzrost PKB Pekinu w 2008 roku wyniósł 9%, tyle samo, co PKB Chin. Oznacza to spadek o
4,3 pkt. procentowe w stosunku do wyników osiągniętych w 2007 roku. Odzwierciedla to
niekorzystną sytuację gospodarczą będącą pochodną kryzysu finansowego na świecie i recesji
w najbardziej rozwiniętych gospodarkach świata.
W 2008 roku na rynku nieruchomości biurowych w Pekinie ukształtował się trend zniŜkowy
w odniesieniu do noworealizowanych projektów. W okresie styczeń – listopad 2008 roku
łączna powierzchnia nieruchomości w ramach tego rodzaju projektów zmniejszyła się o
35,4% r/r osiągając poziom 1.584 mln m2. W w/w okresie łączna powierzchnia ukończonych
projektów wyniosła 2.073 mln m2, co oznacza wzrost o 37,1% r/r. Odnotowano spadek
popytu na nowe nieruchomości biurowe. SprzedaŜ gotowej powierzchni spadła o ponad 10%,
natomiast spadek zamówień w przedsprzedaŜy osiągnął wartość – 55%.
W pierwszym kwartale 2009 roku liczba transakcji na rynku nieruchomości wciąŜ
systematycznie spadała. Równolegle do spadku popytu, zwiększał się równieŜ odsetek
wolnych powierzchni biurowych. Wielu inwestorów zagranicznych odłoŜyło w czasie plany
powiększania swoich powierzchni biurowych. Trudna sytuacja w branŜy skłoniła władze do
wprowadzenia pewnych form wsparcia, m.in. ulgi oraz zwroty podatków dla najemców,
których wartość ocenia się na 100 mln RMB.
Ambasada RP w Pekinie
Wydział Ekonomiczny
2
E-mail: [email protected]
Strona internetowa: www.beijing.polemb.net
PodaŜ
Na koniec 2008 roku łączna powierzchnia biurowa w Pekinie wyniosła 11,1 mln m2, co
oznacza wzrost o 15,5% w stosunku do jej wartości na koniec 2007 roku. Nieruchomości
klasy A5 stanowiły ponad 40% całej dostępnej powierzchni. Dzielnicą o największej podaŜy
nieruchomości biurowych pozostaje CBD/Guomao, mająca ok. 26% udziału w rynku. Na
kolejnych miejscach znajdują się dzielnice Zhongguancun (ok. 16%) oraz Xidan/Finance
Street (ok. 15%).
Popyt, ceny najmu
Pogłębiająca się niekorzystna sytuacja na globalnych rynkach finansowych nie pozostała bez
wpływu na gospodarkę Pekinu i lokalny sektor nieruchomości. Od drugiej połowy 2008 roku
odnotowuje się systematyczny spadek zapotrzebowania na nową powierzchnię biurową.
Konsekwencją tego jest pierwszy raz od 2006 roku spadek cen najmu powierzchni, średnio o
4,8% w porównaniu do cen na koniec poprzedniego kwartału. Średnia cena na koniec 2008
roku wyniosła 271,43 RMB/m2/miesiąc.
Odsetek wolnych powierzchni
Wzrasta odsetek wolnych powierzchni biurowych, do średniego poziomu ok. 18% na koniec
2008 roku. Z szacunków ekspertów rynkowych wynika, Ŝe na koniec 2009 roku dostępna
powierzchnia biurowa w Pekinie powiększy się o kolejne ok. 1,5 mln m2, co w połączeniu z
niskim popytem i trudną sytuacją gospodarczą, moŜe znacząco zwiększyć odsetek wolnych
powierzchni. Na koniec marca 2009 roku odsetek ten osiągnął poziom 19,1%.
Odsetek wolnych powierzchni biurowych w Pekinie na koniec III i IV kwartału 2008r.
Odsetek wolnych powierzchni biurowych
Dzielnica
09.2008
12.2008
CBD
21,7%
23,6%
East Changan Ave.
5,4%
10,8%
Finance Street
11,0%
14,1%
Lufthansa
21,0%
26,8%
Zhongguancun
8,3%
6,9%
Ogółem Pekin
15,3%
18,0%
Źródło: Beijing Gaoli International Research
Rynek nieruchomości biurowych w Szanghaju
Wzrost PKB Szanghaju w 2008 roku wyniósł 9,7%, nieznacznie więcej niŜ PKB Chin (9%).
Oznacza to spadek o 3,6 pkt. procentowe w stosunku do wyników osiągniętych w 2007 roku.
W 2008 roku szanghajski rynek nieruchomości wszedł w fazę korekty. Było to wynikiem
szeregu regulacji prawnych wdraŜanych w latach 2005-2007, a mających na celu
„schłodzenie” dotychczas bardzo gwałtownie rozwijającego się rynku. Niekorzystna sytuacja
gospodarcza na świecie tylko pogłębiła proces. Ocenia się, Ŝe sytuacja powinna zacząć się
poprawiać w drugiej połowie 2009 roku, z uwagi na spodziewane korzystne regulacje prawne
mające na celu aktywizację rynku.
5
Firmy z udziałem kapitału zagranicznego są zobligowane do wynajmowania na swoje potrzeby wyłącznie
powierzchni biurowej klasy A.
Ambasada RP w Pekinie
E-mail: [email protected]
3
Wydział Ekonomiczny
Strona internetowa: www.beijing.polemb.net
PodaŜ
Według szacunków ekspertów podaŜ nowych powierzchni biurowych klasy A w 2009 roku
wyniesie ok. 780 tys. m2, z czego prawie 340 tys. m2 w dzielnicy finansowej Lujiazui. Z
uwagi na zmniejszenie się popytu cześć deweloperów przesuwa w czasie oddanie do uŜytku
nowych nieruchomości.
Popyt, ceny najmu,
Od drugiej połowy 2008 roku odnotowuje się systematyczny spadek zapotrzebowania na
nową powierzchnię biurową klasy A. Konsekwencją tego jest spadek cen najmu. Średnia cena
na koniec 2008 roku wyniosła 285 RMB/m2/miesiąc. W pierwszym kwartale 2009 roku
odnotowano kontynuację spadku cen. Średnia cena wyniosła 228 RMB/m2/miesiąc.
Przewiduje się, Ŝe jeśli niekorzystna sytuacja gospodarcza pozostanie bez zmian to średnia
cena moŜe spaść do poziomu ok. 180 RMB/m2/miesiąc.
Odsetek wolnych powierzchni
Wzrasta odsetek wolnych powierzchni biurowych, z 10,3% na koniec 2008 roku do średniego
poziomu 12,3% na koniec pierwszego kwartału 2009 roku. Jest to najwyŜsza wartość
wskaźnika od 2005 roku. Odsetek wolnych powierzchni biurowych jest zdecydowanie
wyŜszy w dzielnicy Pudong (16,5%), niŜ w dzielnicach Puxi (9,7%).
Odsetek wolnych powierzchni biurowych w Szanghaju na koniec I kwartału 2009 roku
Odsetek wolnych
powierzchni
Dzielnica
biurowych
03.2009
Jing’an
16,2 %
Xuhui
5,1 %
Luwan
6,0 %
Lujiazui
15,7 %
Huangpu
7,9 %
Changning
14,2 %
Ogółem Szanghaj
12,3%
Źródło: Shanghai Gaoli International Research
Przewiduje się dalsze zwiększanie odsetka wolnych powierzchni biurowych. Wskaźnik moŜe
przekroczyć nawet 20% w połowie 2009 roku. Korzystnym czynnikiem moŜe być organizacja
w Szanghaju Wystawy Światowej EXPO 2010. JednakŜe w przypadku rynku nieruchomości
biurowych zwiększenia zainteresowania moŜna spodziewać się dopiero po zakończeniu
EXPO, z uwagi na nieznacznie przesunięty w czasie efekt poprawy wizerunku miasta w
świecie. Dodatkowym pozytywnym czynnikiem jest dąŜenie władz chińskich do uczynienia
Szanghaju międzynarodowym centrum finansowym oraz centrum transportowym, co równieŜ
korzystnie wpłynie na zachowanie rynku.
Pekin, maj 2009
Ambasada RP w Pekinie
Wydział Ekonomiczny
4
E-mail: [email protected]
Strona internetowa: www.beijing.polemb.net