Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu

„Rejent" • rok 6 • nr 2(58)
luty 1996 r.
Andrzej
Śmieja
Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów
kodeksu cywilnego
I. Uwaga wstępna
Przedstawione opracowanie jest poświęcone najmowi w ogólności, bez względu na przedmiot tego stosunku prawnego (rzecz ruchoma czy nieruchoma). Należy jednak pamiętać o tym, że w praktyce obrotu cywilnego dominuje najem nieruchomości i ich części
składowych; on też decyduje w pierwszym rzędzie o społecznej randze analizowanej instytucji prawnej. Znajduje to potwierdzenie
m.in. w fakcie, iż znaczna część przepisów kodeksu cywilnego (nie
mówiąc już o ustawie z dnia 2 VII 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych)1, dotyczy wyłącznie tej właśnie
postaci rozważanego stosunku prawnego. Ponieważ jednak kodeksowe uregulowanie czasu trwania najmu w zasadzie nie zależy od tego, co jest przedmiotem omawianego stosunku prawnego2, zawężenie dalszych rozważań wyłącznie do problematyki nieruchomości, z
natury rzeczy najbardziej interesującej notariuszy, byłoby zabiegiem
nieco sztucznym.
W artykule ograniczono się - w zasadzie - do przedstawienia
ujęcia przewidzianego w kodeksie cywilnym, co z kolei podyktowa1
2
Dz.U. Nr 105, poz. 509.
Spośród przepisów tworzących tę regulację tylko art. 660 k.c. dotyczy wyłącznie nieruchomości i ich części składowych.
55
Andrzej Śmieja
ne jest tematem opracowania (najem na czas oznaczony). Idzie
o to, że na gruncie powołanej już ustawy z 1994 r. jako generalną regułę przyjęto zawieranie umów na czas nieoznaczony, dopuszczając
od niej tylko nieliczne wyjątki (por. art. 6 i art. 28). W związku z
tym, sięganie do unormowania przewidzianego w powołanym akcie
prawnym mijałoby się z celem prowadzonych tu rozważań. Przewidziane w nim rozwiązania zostaną tylko zasygnalizowane 3 .
II. Sposoby oznaczenia czasu trwania najmu
Sprawie czasu trwania najmu poświęcono w kodeksie cywilnym stosunkowo dużo uwagi. Już z samej definicji interesującej
nas umowy (art. 659 k.c.) wypływa wniosek, że rzecz stanowiąca
przedmiot najmu może być wydana najemcy do używania przez czas
oznaczony lub nieoznaczony. Decyzja w powyższej sprawie została
pozostawiona woli stron. Jeżeli w umowie nie przewidziano okresu,
przez jaki ma ona obowiązywać, najem - z braku rozsądnej alternatywy - należy uznać za ustanowiony na czas nieoznaczony. Odmienne rozwiązanie (czasowe ograniczenie najmu) musi zatem znajdować
swój wyraz w treści wspomnianej czynności prawnej. Najczęściej wynika ono z wyraźnego postanowienia, w którym strony:
a) odwołują się do określonych jednostek czasowych (zawarcie
umowy na odpowiednią ilość dni, tygodni, miesięcy lub lat) lub
b) precyzują dokładnie chwilę wygaśnięcia najmu.
W drugim z wymienionych przypadków chodzi z reguły o ściśle oznaczoną datę kalendarzową, co nie wyczerpuje jednak wszystkich możliwości. Termin może być bowiem zastrzeżony inaczej,
byleby tylko jego wyznaczenie nastąpiło w sposób wykluczający
element niepewności co do nadejścia zdarzenia końcowego,
a przez to pozwalający odróżnić rozpatrywaną obecnie kategorię od
warunku rozwiązującego. Stąd za dopuszczalną, a zarazem pozwalającą kwalifikować najem jako ustanowiony na czas oznaczony,
należy uznać klauzulę umowną, w której przewidziano, że wygaśnie on - przykładowo - z upływem najkrótszego dnia w danym roku,
3
Por. dalej pkt II lit. C.
56
Najem zawarty na czas oznaczony..
pięć dni po Świętach Wielkanocnych przypadających na rok 1997 czy
też z chwilą osiągnięcia przez najemcę określonego wieku.
Dostrzegając to, co w praktyce występuje najczęściej, trzeba pamiętać, że doktryna dopuszcza również oznaczenie terminu w taki
sposób, „(...) iż w chwili dokonania czynności prawnej nie wiadomo,
kiedy on nadejdzie (...)". Tytułem przykładu przytacza się uzależnienie wygaśnięcia stosunku prawnego od śmierci człowieka czy też od
nadejścia trzech pierwszych dni jesiennych, w których temperatura powietrza o godz. 2100 spadnie poniżej 10°C4. Jeżeli pod pojęciem „termin" rozumieć będziemy zdarzenie przyszłe a zarazem pewne, przedstawionemu stanowisku trudno coś zarzucić.
Zostało ono zresztą zaakceptowane przez Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 30 VIII 1990 r.5 Trzeba jednak zauważyć, że tym razem mówimy już o terminie bardzo specyficznym i w pewien sposób
zbliżonym do warunku. Występuje tu bowiem, mimo wszystko, element niepewności, skoro (w momencie zawierania umowy) chwila
nadejścia zdarzenia jest niewiadoma. W konsekwencji, w razie
ukształtowania treści umowy w sposób, o któiym mowa, powstaną
komplikacje, przedstawione nieco bliżej w dalszej części opracowania.
Jak wynika z poczynionych dotychczas ustaleń, od najmu trwającego przez cały czas oznaczony należy odróżnić najem, którego
wygaśnięcie uzależniono od zdarzenia przyszłego i niepewnego
(np. od zawarcia przez jedną ze stron związku małżeńskiego czy też
od osiągnięcia przez najemcę określonego statusu majątkowego).
Wprawdzie zamieszczenie w umowie tego typu postanowienia jest
dopuszczalne (nawet przy najmie nieruchomości)6, nie mamy tu już
jednak do czynienia z terminem końcowym, ale z warunkiem roz4
5
6
Por. przykładowo Z. Radwański, [w:] System prawa cywilnego, t. 1, Część ogólna, Ossolineum 1985, s. 551; tenże, Prawo cywilne - część ogólna, Warszawa
1994, s. 212.
OSNCP 1991, poz. 125. W tezie tego orzeczenia wyrażono pogląd, że „termin
końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej
zdarzenie; jednakże tylko takie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest - w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne".
Jeżeli bowiem można ustanowić pod warunkiem ograniczone prawo rzeczowe
dotyczące nieruchomości, to tym bardziej będzie to dopuszczalne w przypadku
stosunku prawnego o charakterze względnym.
57
Andrzej Śmieja
wiązującym. Umowę najmu, w której ustanie stosunku prawnego
powiązano z takim właśnie warunkiem, trzeba przy tym traktować (w
zasadzie) tak jak umowę najmu na czas oznaczony, chyba że z treści konkretnej czynności prawnej da się wyprowadzić wniosek o
odmiennej woli stron 7 .
Warto w końcu wspomnieć o jeszcze jednej teoretycznej możliwości, a mianowicie odwołaniu się przez strony do warunku ograniczonego terminem (np. gdy według umowy najem wygaśnie, jeżeli
przedsiębiorstwo najemcy w ciągu dwóch najbliższych lat nie będzie
przynosić zysku). Na szczęście tego typu postanowienia umowne
spotyka się w praktyce tak rzadko, iż w dalszych uwagach możemy
je pominąć milczeniem.
HI. Ograniczenie swobody stron w ustalaniu czasu trwania nąjmu
A- Ograniczenie wynikające z art. 661 k.c.
Jak wynika z dotychczasowych wywodów, podmioty stosunku
najmu dysponują wieloma możliwościami wskazania zdarzenia, które automatycznie (bez potrzeby składania jakichkolwiek oświadczeń
woli) spowoduje wygaśnięcie łączącego je stosunku prawnego. Ich
swoboda nie jest jednak bezgraniczna. Kodeks cywilny przewiduje
bowiem w art. 661, że zawierając umowę najmu na czas oznaczony,
strony nie mogą ustalić jego trwania na okres dłuższy niż 10 lat.
W razie naruszenia tego ograniczenia, obowiązującego bez względu
na rodzaj rzeczy oddanej najemcy do używania, najem poczytuje się
- po upływie wymienionego wyżej terminu - za zawarty na czas nie7
Wydaje się bowiem, że wówczas, gdy strony uzależniają ustanie najmu od ziszczenia się warunku rozwiązującego, to tym samym wyłączają możliwość jego
swobodnego wypowiedzenia przed nastąpieniem wspomnianego warunku, co
bardzo zbliża stworzony przez nie stosunek prawny do najmu ustanowionego na
czas oznaczony i usprawiedliwia stosowanie analogii. Możliwe jest wprawdzie
także ustanowienie najmu pod warunkiem rozwiązującym, połączone z możliwością jego wypowiedzenia w każdym czasie i bez podawania przyczyn; w takim
przypadku wymagać jednak należy - jak się wydaje - albo zamieszczenia w
umowie odpowiedniej klauzuli na ten temat, albo przynajmniej ustalenia takiej
właśnie woli stron przy zastosowaniu reguł przewidzianych w art. 65 k.c.
58
Najem zawarty na czas oznaczony..
oznaczony. Jeżeli zatem strony przewidziały, że umowa maje wiązać
przez okres 12 lat, każda z nich po upływie lat dziesięciu będzie mogła wypowiedzieć zobowiązanie z zachowaniem terminów przewidzianych w ustawie.
Ratio legis przedstawionego rozwiązania jest w miarę oczywiste. W momencie zawierania umowy obejmującej bardzo długi
okres, strony na ogół nie są w stanie przewidzieć, jak będzie się
kształtowała po latach ich sytuacja prawna, ekonomiczna, osobista
etc. Rzecz może np. stracić dla najemcy swą przydatność; trudno
także wykluczyć, że znajdzie się on w położeniu materialnym uniemożliwiającym mu dalsze płacenie czynszu. I odwrotnie, wynajmujący może mieć ważny interes w tym, aby odzyskać uprawnienie do używania rzeczy. Regulacja przewidziana w art. 661 k.c. ma
zatem na celu ochronę stron najmu przed lekkomyślnym wiązaniem się węzłem prawnym, który ma trwać ponad dziesięciolecie.
Gdyby bowiem nie powołany przepis, to w przedstawionych stanach
faktycznych podmiotowi, który chce się wyzwolić „z okowów" ciążącego mu stosunku obligacyjnego, pozostawałoby w zasadzie liczenie
na dobrą wolę swego partnera, znajdującą swój wyraz w wyrażeniu
przez niego zgody na rozwiązanie umowy.
Ktoś może powiedzieć, że z chwilą wprowadzenia do kodeksu
cywilnego wyjątku od zasady pacta sunt seruanda, przewidzianego
w art. 357^.0., znaczenie art. 661 k.c. uległo osłabieniu. Byłaby to
jednak półprawda, ponieważ możliwość zmiany lub rozwiązania
umowy przez sąd, na podstawie pierwszego z przytoczonych przepisów, zależy od udowodnienia szeregu przesłanek, w tym nadzwycząjnej zmiany okoliczności, której w momencie zawierania umowy
nie można było przewidzieć. Tymczasem w art. 661 k.c. stworzono
mechanizm funkcjonujący nieco automatycznie, choć nie pozbawiony
także pewnej elastyczności. Po pierwsze, strona wypowiadająca
stosunek najmu (po upływie terminu zakreślonego w art. 661 k.c.)
nie ma obowiązku przytaczania motywów swego postępowania. Po
drugie, unika ona konieczności wszczynania postępowania sądowego, z wszystkimi wynikającymi stąd niedogodnościami8. Po trze8
Jest to pewne uproszczenie zagadnienia, gdyż mimo skutecznego wypowiedzenia
najemca może zwlekać z dobrowolnym wydaniem rzeczy, co zmusi w końcu
59
Andrzej Śmieja
cie, wcale nie musi doprowadzić do wygaszenia stosunku najmu,
skoro - dysponując prawem kształtującym - swobodnie decyduje o
tym, czy uczyni z niego użytek; sama tylko świadomość dysponowania tą możliwością może już mieć dla niej niebagatelne znaczenie
psychologiczne.
Z drugiej strony, istnienie przedstawionego mechanizmu nie pozbawia art. 3571k.c. pewnego znaczenia w dziedzinie stosunków
najmu. W praktyce ujawni się ono jednak tylko w przypadku, gdy
wobec zaistnienia przewidzianych w tym przepisie przesłanek,
strona chce doprowadzić do ustania najmu przed upływem lat 10
od daty zawarcia umowy 9 . W sytuacji, o której mowa, art. 661
k.c. siłą rzeczy nie znajdzie zastosowania. Najemcy lub wynajmującemu pozostanie zatem powoływanie się na klauzulę rebus sic stantibus, choć nie zawsze. Trzeba bowiem pamiętać, że z możliwości
tej nie będzie mógł skorzystać podmiot gospodarczy, jeżeli stosunek
najmu pozostaje w związku z prowadzonym przez niego przedsiębiorstwem (art. 3571 § 2 k.c.)10.
Wróćmy jednak do zasadniczego wątku rozważań.
Stosowanie art. 661 k.c. nie stanowi problemu wówczas, gdy
strony oznaczyły czas trwania najmu w sposób precyzyjny. Sprawa skomplikuje się, jeżeli termin końcowy zostanie podany w taki sposób, że w momencie nawiązywania stosunku obligacyjnego
nie będzie z góry wiadomo, kiedy nadejdzie zdarzenie wyznaczające jego koniec. Powstanie wówczas pytanie, jak należy postąpić,
gdy przy tego typu zdarzeniu umownym zobowiązanie będzie już
trwało ponad 10 lat. Jak się wydaje, najem musi być wtedy uznany
9
wynajmującego do wystąpienia z powództwem o wydanie przedmiotu najmu
oraz odszkodowanie za okres bezumownego korzystania z rzeczy.
Innymi słowy, będzie to wchodziło w rachubę albo w sytuacji, gdy najem został
zawarty na czas krótszy niż lat 10, albo wprawdzie na czas dłuższy od lat 10,
lecz strona zwraca się do sądu jeszcze przed upływem dziesięcioletniego terminu.
10
Nie ma natomiast żadn
tibus powołała się osoba nie będąca podmiotem gospodarczym, choćby jej kontrahent do kręgu takich podmiotów należał. Oczywiście, także podmiot gospodarczy
może korzystać z dobrodziejstwa art 357 k.c., jeżeli stosunek najmu w ogóle nie
pozostaje w związku z prowadzeniem przez niego działalności gospodarczej (np.
najęcie lokalu dla potrzeb wypoczynku) lub wiąże się z taką działalnością gospodarczą, która nie jest prowadzona w oparciu o przedsiębiorstwo.
60
Najem zawarty na czas oznaczony..
za zawarty na czas nieoznaczony Jeżeli zatem umowa przewiduje, że stosunek najmu ma istnieć do końca życia określonej osoby
trzeciej, to po upływie 10 lat od chwili jego powstania każda ze
stron będzie mogła wypowiedzieć interesujący nas stosunek prawny, z zachowaniem terminów przewidzianych w ustawie. Inne rozwiązanie prowadziłoby przecież do stworzenia możliwości obchodzenia zakazu, który został zawarty w przytoczonym przypisie11.
Podobne stanowisko trzeba chyba przyjąć także w przypadku, gdy strony uzależniły ustanie najmu nie od nadejścia terminu, ale od spełnienia się warunku rozwiązującego, a ten jeszcze nie
nastąpił mimo upływu dziesięciu lat od momentu zawarcia umowy.
Za stworzeniem w takim stanie faktycznym możliwości wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych przemawiają
podobne racje, jak w przypadku najmu zawartego na czas powyżej
lat dziesięciu. Stąd, jak sądzę, dopuścić tu należy możliwość powoływania się na art. 661 k.c., choć tym razem tylko per analogiom.
Zagadnienie może być jednak uznane za dyskusyjne.
B. Rozwiązanie przewidziane w art. 660 k.c.
Jeżeli wyjdziemy z założenia, że zakresem swobody umów objęta jest także możliwość nieskrępowanego decydowania o formie czynności prawnej, to rozwiązanie przewidziane w art. 660
k.c. jawi się jako ograniczenie tak pojmowanej wolności. Zgodnie z
tym przepisem, umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia,
zawartą na czas dłuższy niż jeden rok bez zachowania formy pisemnej, poczytuje się zawartą na czas nieoznaczony. Mamy tu do
czynienia z tzw. formą ad euentum, której niezachowanie powoduje,
iż w miejsce skutku prawnego, zamierzonego przez strony, wchodzi
skutek przewidziany przez ustawodawcę. Dodajmy, że nakaz zawarty w art. 660 k.c. ma na względzie głównie bezpieczeństwo obrotu cywilnoprawnego, szczególnie istotne w przypadku, gdy przedmiotem świadczenia jest nieruchomość lub jej część składowa12.
11
12
Wystarczyłoby bowiem np. uzależnić ustanie najmu od śmierci osoby młodej i
cieszącej się nienagannym zdrowiem, aby móc z przeważającym prawdopodobieństwem przyjąć, że najem będzie trwał przez całe dziesięciolecia.
Należy tylko przypomnieć, że niezależnie od nakazu zawartego w art. 660 k.c.
61
Andrzej Śmieja
Jawi się wątpliwość, czy wymóg wynikający z art. 660 k.c. ma
zastosowanie w sytuacji, gdy strony uzależniły ustanie stosunku
najmu od nadejścia zdarzenia wprawdzie przyszłego i pewnego, co
do którego nie wiadomo jednak, kiedy nastąpi. Moim zdaniem, powoływanie się na wspomniany przepis jest tu dopuszczalne. Jeżeli
zatem w zawartej ustnie umowie przewidziano, że najem ustanie
dopiero wskutek śmierci najemcy lub wynajmującego, należy przy założeniu, że zdarzenie to nie nastąpiło - rozróżnić dwa przypadki:
a) gdy nie upłynął jeszcze rok od zawarcia ustnego porozumienia i
b) gdy najem trwa już ponad rok.
W pierwszej sytuacji najem nieruchomości lub pomieszczenia
trzeba traktować - mimo niezachowania formy pisemnej - jako najem zawarty na czas oznaczony; w drugiej - każda ze stron będzie go
mogła wypowiedzieć z zachowaniem wymaganych terminów, ponieważ najem przekształci się - ex lege - w zawarty na czas nieoznaczony. Identyczne zasady winny, jak się wydaje, obowiązywać
także w razie zamieszczenia w umowie klauzuli, która przewiduje
ustanie najmu z chwilą spełnienia się warunku rozwiązującego.
C. Najem na czas oznaczony w świetle przepisów ustawy
o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych
Jak już wspomniano, w ustawie o najmie lokali mieszkalnych i
dodatkach mieszkaniowych przyjęto generalną zasadę, że stosunek
prawny regulowany jej przepisami powinien być ustanowiony na
czas nieoznaczony. W art. 6 ustawy od tej zasady przewidziano
dwa wyjątki:
a) gdy najem lokalu jest związany ze stosunkiem pracy,
b) gdy zawarcia umowy na czas oznaczony żąda sam najemca.
strony stosunku najmu powinny zawrzeć umowę na piśmie także wtedy, gdy suma
rat czynszu w okresie rocznym (a przy najmie zawartym na czas krótszy - w całym
okresie jego trwania) przekracza 2000 zł (por. art. 75 § 2 k.c.); tym razem chodzić
już jednak będzie nie o formę ad eoentum, lecz o formę dla celów dowodowych, której niezachowanie pociągnie za sobą skutki przewidziane w art 74 lec.
62
Najem zawarty na czas oznaczony..
Pierwsze odstępstwo wiąże się ze zniesieniem instytucji mieszkań zakładowych. Według wyrażanych w doktrynie przypuszczeń13, będzie ono dotyczyło przede wszystkim najmu ustanawianego na rzecz dozorców, palaczy c.o. czy konserwatorów domowych - na
czas trwania ich pracy. Być może znajdzie zastosowanie także w przypadku osób zajmujących tzw. kierownicze stanowiska państwowe w
rozumieniu ustawy z dnia 31 VII 1981 r.14
Drugi wyjątek (pkt b) nie wymaga bliższych wyjaśnień. Dodać jedynie wypada, że - zgodnie z wyrażanymi w doktrynie prognozami - w praktyce będzie on wykorzystywany przede wszystkim w sytuacjach, gdy budynek stanowi własność osoby fizycznej,
która „(...) może przecież, w oczekiwaniu najmu lokalu na czas oznaczony, odrzucać oferty najmu na czas nieoznaczony"15.
Trzeba wreszcie przypomnieć, że - w myśl art. 28 § 2 omawianej obecnie ustawy - na czas oznaczony musi być zawarta umowa
najmu tzw. lokalu socjalnego, przeznaczonego dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osoby, która nie ma dostatecznych środków,
aby zaspokoić je na zwykłych zasadach.
Jak widać, ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach
mieszkaniowych wprowadza poważne ograniczenia swobody stron
w zakresie decydowania o czasie trwania najmu. Są to jednak ograniczenia innej natury, aniżeli przewidziane w art. 660 i 661 k.c. Podczas gdy w wymienionych przepisach swoboda stron została ograniczona tylko w sytuacjach objętych hipotezami tych przepisów,
ustawa z 1994 r. wyraźnie preferuje najem zawierany na czas nieoznaczony; przyjęta w niej koncepcja ma więc ogólniejszy wymiar.
Z drugiej strony, nie wolno zapominać, że wspomniany akt prawny
(por. art. 1 i 2 ustawy) dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych przeznaczonych do wynajmowania w całości, i to tylko o tyle, o ile wynajmowanie to ma charakter stały. Przewidzianą w nim regulacją nie
są zatem objęte lokale mieszkalne oddawane w najem okazjonalnie, ich części oraz lokale użytkowe. Tym bardziej nie podlegają
13
14
15
Tak A. Mączyński i A. Proksa, Nowe prawo lokalowe z komentarzem, Kraków
1995, s. 19.
Chodzi o ustawę o wynagradzaniu osób zajmujących kierownicze stanowiska
państwowe, Dz.U. z 1981 r. Nr 20, poz. 101 z późn. zm.
Por. A. Mączyński i A. Proksa, op. cit., s. 20.
63
Andrzej Śmieja
tej regulacji grunty i takie ich części składowe, które nie mają
charakteru lokali. Trudno w tych warunkach mówić o tym, aby
wejście w życie ustawy z 1994 r. pozbawiło najem nieruchomości
ustanawiany na czas oznaczony praktycznego znaczenia.
IV. Przedwczesne ustanie najmu zawartego na czas oznaczony w wyniku jego wypowiedzenia
A. Uwaga wprowadzająca
Ustanowienie najmu na czas oznaczony nie oznacza, aby zobowiązanie to musiało zawsze trwać do chwili nadejścia zdarzenia
końcowego, które przewidziano w umowie. Przede wszystkim nie
ma żadnych przeszkód dla przedterminowego rozwiązania umowy, następującego w wyniku złożenia zgodnych oświadczeń woli
przez uczestniczące w niej podmioty. Osiągnięcie konsensu w tym
zakresie oznacza bowiem, że obie strony stosunku prawnego są
zainteresowane jego przedwczesnym zakończeniem i że taki skutek
nie narusza ich interesów.
Dopuszczalne jest także doprowadzenie do ustania najmu przed
czasem, z inicjatywy tylko jednej ze stron (bez zgody drugiej). Skutek taki może nastąpić jednak tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie lub - co jest już bardziej dyskusyjne w samej umowie. W świetle przepisów kodeksu cywilnego w rachubę wchodzi:
a) uchylenie się przez najemcę lub wynajmującego od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu lub groźby,
b) rozwiązanie umowy przez sąd,
c) odstąpienie od umowy przez jednego z kontrahentów,
d) przedterminowe wypowiedzenie najmu na czas oznaczony
Ograniczone ramy niniejszego opracowania nie pozwalają na
dokładniejsze omówienie wszystkich wskazanych wyżej sytuacji.
Stąd przypadki wymienione w pkt. a i b zostaną w dalszych
uwagach pominięte. Skoncentrujemy się natomiast na kontrowersyjnym, a przy tym mającym coraz większe znaczenie praktyczne zagadnieniu, czy dopuszczalne jest przedterminowe
wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony. Nie sposób jednak przy tym pominąć problematyki odstąpienia od umowy
64
Najem zawarty na czas oznaczony..
n a j m u . Wyjaśnienia wymaga zwłaszcza, czy odstąpienie takie wchodzi tu w ogóle w rachubę.
Generalnie rzecz biorąc, odstąpienie od umowy należy odróżniać od wypowiedzenia stosunku prawnego, a to z uwagi na odmienne przesłanki i następstwa obu tych instytucji (odstąpienie
pociąga za sobą w zasadzie skutki ex tunc, co powoduje m.in. konieczność zwrotu spełnionych świadczeń, podczas gdy wypowiedzenie jedynie skutki ex nunc). Trzeba jednak od razu zaznaczyć, że gdy
idzie o umowy wzajemne, w których świadczenie jednej ze stron
ma charakter ciągły, w doktrynie przeważa zapatrywanie, iż odstąpienie może wywoływać jedynie skutki ex nunc 16. Wydaje się,
że powinno to dotyczyć także najmu, skoro świadczenie wynajmującego ma tu przecież właśnie charakter ciągły. Sprawia to, iż w
przypadku omawianego obecnie stosunku prawnego różnica między odstąpieniem od niego i jego wypowiedzeniem sprowadza się
przede wszystkim do odmiennych przesłanek obu instytucji.
Zacząć wypada od spostrzeżenia, że o ile ustawowe warunki
odstąpienia od umowy zostały w kodeksie określone z pomocą
norm dosyć ogólnie sformułowanych, bo - zasadniczo rzecz biorąc - dotyczących wszelkich umów lub przynajmniej szerszych
ich grup (np. umów wzajemnych), o tyle ustawowe warunki wypowiedzenia najmu wyliczono w sposób bardziej kazuistyczny, poprzez konkretne opisanie przypadków upoważniających do skorzystania z tego środka prawnego. Gdy idzie o pierwszą instytucję, to
na czoło wysuwa się tu niewątpliwie art. 491 k.c., umożliwiający
odstąpienie od umowy wzajemnej na wypadek zwłoki w spełnieniu świadczenia przez jedną ze stron. Przepisy upoważniające do
16
Tak jeszcze pod rządem kodeksu zobowiązań A. Klein, Umowne prawo odstąpienia od umowy wzajemnej, Wrocław 1964, s. 167. Pogląd ten utrzymywał się
po wejściu w życie kodeksu cywilnego; w tej mierze por. przykładowo Z. Radwański, Uwagi o zobowiązaniach trwałych (ciągłych) na tle kodeksu cywilnego, „Studia Cywilistyczne" 1969, t. XIII-XIV, s. 260 i n.; tenże, Zobowiązania
- część ogólna, Warszawa 1995, s. 267; M. Piekarski, [w:] Kodeks cywilny - komentarz, t. II, Warszawa 1972, s. 1198; J. Dąbrowa, [w:] System prawa cywilnego, t. III, cz. 1, Prawo zobowiązań - część ogólna, Ossolineum 1981, s. 825
i 826; A. Rembieliński, [w:] Kodeks cywilny z komentarzem, t. 1, Warszawa
1989, s. 508.
65
Andrzej Śmieja
wypowiedzenia najmu zostaną omówione niżej. Nawet pobieżna
ich analiza pozwala jednak wyróżnić trzy grupy przypadków:
1) gdy dany stan faktyczny, polegający na dopuszczeniu się
zwłoki przez jedną ze stron najmu w wypełnieniu niektórych ciążących na niej obowiązków, nie stanowi - w myśl obowiązujących
przepisów - podstawy do wypowiedzenia najmu,
2) gdy zwłoka jednego z uczestników najmu umożliwia drugiemu wypowiedzenie tego zobowiązania,
3) gdy okoliczność uzasadniająca wypowiedzenie nie ma nic
wspólnego ze zwłoką lub nie wiąże się z nią bezpośrednio.
W pierwszej sytuacji zagadnienie (z oczywistych przyczyn) musi
być rozpatrywane wyłącznie na gruncie art. 491 k.c. Nie sposób
przy tym przyjąć, aby fakt, iż zwłoka w realizacji pewnych obowiązków ciążących na wynajmującym lub najemcy nie została
przewidziana w kodeksie jako podstawa dla natychmiastowego wypowiedzenia, miał wyłączać stosowanie powołanego przepisu. Takie rozwiązanie prowadziłoby bowiem do rezultatów niezgodnych z
intencjami ustawodawcy. Wystarczy tu powołać się na przykład zwłoki wynajmującego z wydaniem przedmiotu najmu lub zwłoki najemcy z zapłatą czynszu, o ile — w myśl umowy — czynsz ten miał być
w całości zapłacony z góry, a nie w ratach. Jest chyba poza sporem, że w obu tych przypadkach druga strona może odstąpić od umowy po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu, który wyznaczyła kontrahentowi (art. 491 k.c.), a niekiedy nawet od razu (art.
492 k.c.). A przecież naruszenie wspomnianych obowiązków nie
zostało przewidziane w kodeksie jako podstawa dla dokonania
bezzwłocznego wypowiedzenia.
W drugiej grupie przypadków rodzi się pytanie, czy w rachubę wchodzi tylko wypowiedzenie najmu, czy też stronie powołującej się na niesolidność partnera przysługuje wybór między wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy (oczywiście przy założeniu,
że zachodzą warunki do skorzystania z tego ostatniego środka prawnego). Osobiście opowiadam się za pierwszym rozwiązaniem, gdyż
traktuję przepisy o wypowiedzeniu najmu jako lex specialis w stosunku do art. 491 i n. k.c. Dlatego uważam, że np. w sytuacji, gdy najemca dopuszcza się zwłoki w zapłacie czynszu za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może jedynie wypowiedzieć zobowiązanie na
66
Najem zawarty na czas oznaczony..
podstawie art. 672 k.c., nie wolno mu natomiast od umowy odstąpić, choćby nawet upłynął bez skutku wyznaczony przez niego
dodatkowy termin. Przyznaję jednak, że zagadnienie może być uzn a n e za dyskusyjne.
Klasycznym przykładem stanów faktycznych zaliczonych do
grupy ostatniej (pkt 3) jest możliwość wypowiedzenia najmu przez
nabywcę rzeczy (art. 678 § 1 k.c.). Tb samo dotyczy np. sytuacji objętych zakresem art. 664 § 2 i art. 682 k.c. Jest oczywiste, że z braku
podstaw do odstąpienia od umowy, w sytuacjach tych pozostaje jedynie możliwość wypowiedzenia.
Przejdźmy teraz do wypowiedzenia najmu.
Jako zasadę należy przyjąć, że wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony jest dopuszczalne tylko w przypadkach
ściśle przewidzianych przez ustawę lub - co jest już sporne - umowę. Przyjęcie innego rozwiązania godziłoby w samą istotę omawianej konstrukcji i pozbawiało sensu przeciwstawianie jej najmowi
na czas nieoznaczony. Strony po to bowiem wybierają ten właśnie
wariant, aby mieć pewność, że będą przez ustalony okres związane
węzłem obligacyjnym. Najemca uzyskuje poczucie bezpieczeństwa,
ponieważ zna z góry okres, przez który może liczyć na używanie
rzeczy. Jak istotna jest to sprawa w sytuacji, gdy przedmiot najmu
stanowi lokal niezbędny dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
najemcy i jego rodziny, nie trzeba chyba tłumaczyć17. Stabilizacja sytuacji, jaką daje najem na czas oznaczony, spełnia również bardzo
istotną rolę w dziedzinie obrotu gospodarczego. Problem dotyczy
przy tym głównie nieruchomości. I tak na przykład korzystanie z
lokalu jest dla wielu podmiotów gospodarczych niezbędnym warunkiem wykonywania zawodowej działalności. Dlatego przedwczesna utrata uprawnienia do korzystania z takiego lokalu może oznaczać koniec tej działalności, z wszystkimi tego negatywnymi skutkami
(np. utratą zainwestowanego kapitału, który nie zdążył się zwrócić,
itp.). Zawarcie najmu na czas oznaczony chroni zatem najemcę przed
jednostronnymi decyzjami wynajmującego, z których ten ostatni nie
17
Mam tu oczywiście na myśli najem lokalu mieszkalnego, który nie podlega
przepisom ustawy z dnia 2 VII 1994 r. (jest w całości regulowany przepisami
k.c.).
67
Andrzej Śmieja
musiałby się tłumaczyć i które nie podlegałyby - w zasadzie kontroli sądowej18.
Jak się wydaje, dla wynajmującego - przynajmniej w skali generalnej - najem na czas oznaczony ma nieco mniejsze znaczenie.
Trudno jednak z góry wykluczyć sytuację, gdy to właśnie ten podmiot będzie żywotnie zainteresowany w istnieniu więzi obligacyjnej przez cały okres ustalony w umowie (np. gdy dochody, jakie
uzyskuje z tytułu najmu, stanowią poważną pozycję w jego budżecie).
Z drugiej strony, związanie stron stosunkiem najmu, który został zawarty na czas oznaczony, nie może być bezwzględne. Z
punktu widzenia bezpieczeństwa tychże stron równie istotne jest
także i to, aby zagwarantowano im - w sytuacjach szczególnych możliwość jednostronnego przecięcia omawianego węzła zobowiązaniowego. Określenie takich sytuacji jest przede wszystkim zadaniem samego ustawodawcy. Na tle polskiego prawa idzie tu głównie o przypadki uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania
terminów ustawowych. Wbrew pierwszemu wrażeniu upoważniają
one bowiem nie tylko do niezwłocznego przerwania najmu zawartego na czas nieoznaczony, lecz także zawiązanego na czas oznaczony19. Oczywiście, muszą to być przypadki dostatecznie poważne, aby
uzasadniały odstąpienie od ogólnej zasady. Dlatego z reguły wiążą się
one z istotnym naruszeniem przez jedną ze stron ciążących na niej
obowiązków.
O wiele bardziej dyskusyjny jest problem, czy możliwość wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony mogą przewidzieć same strony To kontrowersyjne, a przy tym mające niemałą
18
19
Użyłem tu zwrotu „w zasadzie", gdyż wypowiedzenie najmu jako przejaw wykonania prawa podmiotowego (w naszym przypadku kształtującego) może być
przez drugą stronę kwestionowane na podstawie art. 5 k.c. W praktyce sądowej przepis ten (i słusznie) stosowany jest jednak z bardzo dużą ostrożnością,
a podnoszone na jego podstawie zarzuty są uwzględniane tylko w szczególnie
oczywistych przypadkach.
Por. przykładowo W. Czachórski, Prawo zobowiązań w zarysie, Warszawa
1968, s. 515; W. Błachuta, [w:] Kodeks cywilny - komentarz, t. II, Warszawa
1972, s. 1467; Z. Radwański, [w:] System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, Prawo
zobowiązań - część szczegółowa, Ossolineum 1976, s. 290.
68
Najem zawarty na czas oznaczony..
wagę praktyczną zagadnienie - zostanie omówione w końcowym
fragmencie opracowania.
B. Kodeksowe przyczyny wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony
Jak już wspomniano, w literaturze przedmiotu nie budzi wątpliwości, że wymienione w przepisach przypadki, w których przewidziano możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania ustawowych terminów (bezzwłocznego zakończenia tego stosunku), odnoszą
się także do najmu zawartego na czas oznaczony. Dokładna analiza
tych przypadków wykracza już poza ramy niniejszego opracowania.
Warto je jednak przypomnieć.
Sytuacje, w jakich ustawodawca upoważnia uczestnika najmu
do bezzwłocznego wypowiedzenia tego stosunku prawnego, można podzielić na dwie kategorie:
1) przypadki upoważniające do wypowiedzenia najmu wynajmującego oraz
2) przypadki, w których możliwością bezzwłocznego zakończenia najmu dysponuje najemca.
Ad 1. W tej grupie najważniejsze znaczenie praktyczne mają
sytuacje przewidziane w art. 667 § 2 i art. 672 k.c.
Zgodnie z pierwszym z tych przepisów, wynajmujący ma prawo
do wypowiedzenia najmu - bez zachowania wymaganego terminu
- jeżeli najemca:
a) używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie zmienia swego postępowania,
b) zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na
utratę lub uszkodzenie.
Ponadto, według art. 672 k.c., wynajmujący może wypowiedzieć
najem ze skutkiem natychmiastowym, jeżeli najemca dopuszcza się
zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.
Użycie w przepisie pojęcia „zwłoka" wskazuje na to, że nie dotyczy
on sytuacji, gdy najemca wprawdzie zalega z płatnością czynszu za
dwa okresy, jednak zaległość ta wynika z okoliczności, za które
nie ponosi odpowiedzialności (np. gdy umowa przewidywała zapłatę do rąk wynajmującego, ten zaś odmawia przyjęcia świadczenia).
69
Andrzej Śmieja
Dodajmy, o czym dalej, że omawianego przepisu nie stosuje się do
nąjmu lokali, a to z mocy szczególnego unormowania zawartego w
art. 687 k.c.
Dwa następne przypadki uregulowane w kodeksie cywilnym
dotyczą już wyłącznie najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.
Pierwszy z nich przewiduje art. 685 k.c., stanowiąc, że wynajmujący
może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy najemca
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo gdy przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.
Druga sytuacja została opisana w dyspozycji art. 687 k.c. Przepis ten obejmuje swym zakresem przypadek, o którym mowa w
przedstawionym już art. 672 kc. (zwłoka w zapłacie czynszu za co
najmniej dwa pełne okresy płatności), jednak z istotną modyfikacją. Wynajmujący nie może tu od razu dokonać wypowiedzenia, lecz
musi najpierw uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego terminu miesięcznego do uregulowania zaległości; dopiero po
bezskutecznym upływie tego terminu uzyska on omawiane prawo
kształtujące.
Rozważane dotychczas stany faktyczne wiązały się ściśle z faktem naruszenia przez najemcę ciążących na nim obowiązków, a przy tym umożliwiały wynajmującemu natychmiastowe
wypowiedzenie najmu. Poza tym jednak w kodeksie cywilnym
przewidziano także przypadek, gdy wynajmujący uzyska prawo
przedwczesnego wypowiedzenia najmu mimo braku uchybień po
stronie najemcy. Mowa o rozwiązaniu przewidzianym w art. 678 k.c.
Przepis znajduje zastosowanie w razie zbycia rzeczy w czasie trwania najmu i upoważnia jej nabywcę - jako osobę wstępującą w miejsce wynajmującego - do wypowiedzenia stosunku prawnego, choć
tym razem już z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Z tego ostatniego względu należy przyjąć, że zachowuje on znaczenie przede wszystkim dla nąjmu zawartego na
czas określony, ponieważ gdy idzie o najem na czas nieoznaczony
nabywca - wstępując w pozycję prawną zbywcy - miałby możliwość
wypowiedzenia stosunku prawnego nawet wtedy, gdyby art. 678 k.c.
nie istniał. Dodajmy, że - zgodnie z § 2 omawianego przepisu - nie
obejmuje on swym zasięgiem najmu, który wynika z umowy za-
70
Najem zawarty na czas oznaczony..
wartej na piśmie z datą pewną, o ile rzecz została już najemcy wydana; w takiej sytuacji nabywca rzeczy musi respektować istnienie
najmu przez czas jego trwania, chyba że zajdą przyczyny do wypowiedzenia bez zachowania ustawowych terminów. Trzeba wreszcie podkreślić, że - z mocy art. 692 k.c. - instytucji wypowiedzenia
najmu przez nabywcę rzeczy nie stosuje się w przypadku nąjmu lokali mieszkalnych, z wyjątkiem sytuacji, gdy najemca nie objął jeszcze lokalu we władanie20.
Ad 2. Zgodnie z art. 664 § 2 k.c., podstawową przyczyną upoważniającą najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania wymaganych terminów jest istnienie takich wad przedmiotu najmu,
które uniemożliwiają używanie rzeczy w sposób przewidziany w
umowie. Jeżeli nie dają się one usunąć, najemca uzyskuje prawo do
wypowiedzenia najmu od razu, bez konieczności podejmowania dodatkowych zabiegów. Jeśli natomiast wady są możliwe do usunięcia, najemca musi najpierw o ich wykryciu poinformować wynajmującego; dopiero gdyby ten ostatni, mimo uzyskanej informacji,
w czasie właściwym wad nie usunął, najemca będzie mógł najem
wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym.
Modyfikację tego rozwiązania, dotyczącą jednak tylko lokali
mieszkalnych, przewiduje art. 682 k.c., który - w przypadku wad
lokalu zagrażających zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób
u niego zatrudnionych - pozwala wypowiedzieć najem ze skutkiem
natychmiastowym, chociażby w chwili zawierania umowy najemca
o tych wadach wiedział. Różnica polega na tym, że nawet jeśli są to
wady dające się usunąć, najemca nie musi tu najpierw informować o
nich wynajmującego i wyznaczać mu stosownego terminu, lecz może
od razu wykonać przysługujące mu prawo kształtujące i doprowadzić do natychmiastowego ustania stosunku prawnego.
20
W tej mierze por. rozbudowaną tezę wyroku SN z dnia 23 V 1973 r., OSPiKA
1974, nr 5, poz. 93.
71
Andrzej Śmieja
C. Problem zamieszczenia w umowie klauzuli dopuszczającej wypowiedzenie nąjmu zawartego na czas oznaczony
W praktyce coraz częściej natrafić można na umowy najmu,
które przewidują z jednej strony, że wynikający z nich stosunek
prawny będzie trwał przez ściśle oznaczony czas, z drugiej zaś
zezwalają na wypowiedzenie tego stosunku przed upływem ustalonego w nich terminu. Porozumienia takie wywołują w literaturze przedmiotu szereg wątpliwości. Zdaniem jednych autorów, są
one niedopuszczalne zarówno ze względu na unormowanie zawarte
w art. 673 § 1 k.c. (wniosek a contrario), jak i z uwagi na fakt, że prowadzą do kreacji stosunku prawnego, który jest wewnętrznie sprzeczny W konsekwencji te ich postanowienia, w których przewidziano
możliwość przedwczesnego wypowiedzenia, powinny być uznawane za nieważne21. Według innych, zawieranie umów o wspomnianej
treści jest - w ramach swobody umów - dozwolone22. Spróbujmy
poddać oba te stanowiska bliższej analizie, od razu sygnalizując, że
sprawa jest niewątpliwie sporna.
Podstaw do obrony pierwszego poglądu można by poszukiwać w
brzmieniu art. 3531 k.c., wedle którego swoboda w ustalaniu treści
umownego stosunku prawnego jest ograniczona m.in. w ten sposób,
że strony nie mogą powołać do życia zobowiązania, którego treść
lub cel sprzeciwiałyby się właściwości (naturze) tego stosunku prawnego. Otóż, według referowanego obecnie stanowiska, umożliwienie wcześniejszego wypowiedzenia nąjmu, który został zawarty na
czas oznaczony, prowadzi do takiej właśnie sprzeczności.
Innego argumentu na rzecz omawianego stanowiska dostarcza zdaniem zwolenników omawianego podglądu - brzmienie art. 673
§ 1 k.c., który głosi, że gdy czas najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący; jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem
terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów usta21
Tak np. K.W. Kubiński, Wypowiedzenie najmu na czas oznaczony, „Rzeczpospolita" z dnia 5 IX 1995 r.; zob. także E. Gniewek w pracy powołanej w przyp.
23. Podobnie, jak się wydaje, Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia
2 IV 1993 r., OSN CP 1993, nr 10, poz. 178.
22
określony, „Rzeczpospolita" z dnia 18 VIII 1995 r.
72
Tak np.
Najem zawarty na czas oznaczony..
W drodze wnioskowania a contrario można stąd wyprowawniosek, iż wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony
z zachowaniem terminów umownych czy ustawowych jest niedopuszczalne. Ponieważ zaś powołany przed chwilą przepis wyznacza
granice swobody umów w sposób bezwzględnie obowiązujący, konsekwencją ich przekroczenia powinna być co najmniej częściowa
nieważność umowy, następująca z mocy art. 58 § 3 k.c. Zmusza to z
kolei do rozważenia problemu, czy dotknięte nieważnością miałoby
tu być postanowienie wyznaczające czas trwania stosunku prawnego, co prowadziłoby do wniosku, że w istocie rzeczy mamy do czynienia z najmem zawartym na czas nieoznaczony, czy też klauzula
zapewniająca możliwość wcześniejszego wypowiedzenia. W tym
drugim przypadku najem musiałby być traktowany jako zawiązany
na czas oznaczony, zaś strony dysponowałyby możliwością jego wypowiedzenia tylko w sytuacjach ustawowo przewidzianych, a więc w
przypadkach, gdy ustawodawca dopuszcza tzw. wypowiedzenie natychmiastowe (por. wyżej lit. B).
Osobiście jestem zdania, że gdyby w przyszłości zwyciężył przedstawiony przed chwilą punkt widzenia (nie jestem jego zwolennikiem), to należałoby raczej przyjąć nieważność tego punktu umowy,
który umożliwia wcześniejsze wypowiedzenie najmu (wypowiedzenie przed ustalonym w umowie terminem). W rachubę mogłaby zresztą wchodzić również nieważność całej umowy. Ze skutkiem takim
mielibyśmy do czynienia, gdyby z okoliczności wynikało, iż bez postanowienia przewidującego uprawnienie do wcześniejszego wypowiedzenia - umowa w ogóle nie zostałaby zawarta (art. 58 § 3 k.c. in
fine). Oczywiście, musiałoby to prowadzić w praktyce do poważnych
trudności z odtworzeniem rzeczywistej woli stron z chwili dokonywania interesującej nas czynności prawnej. Na marginesie warto nadto zaznaczyć, że brak byłoby natomiast podstaw do dyskwalifikowania całej umowy na podstawie art. 58 § 1 k.c., skoro określenie czasu
trwania najmu nie należy do elementów przedmiotowo istotnych umowy, która ten stosunek rodzi.
Według drugiego poglądu, moim zdaniem bardziej przekonującego, zamieszczenie w umowie klauzuli upoważniającej strony do przedterminowego wypowiedzenia najmu zawartego na czas
oznaczony mieści się w granicach swobody umów, ponieważ wcale
wowych.
dzić
73
Andrzej Śmieja
nie musi być równoznaczne ze stworzeniem stosunku sprzecznego z
jego właściwościami (naturą). Niebezpieczne jest także wnioskowanie
a contrario z brzmienia art. 673 § 1 k.c. Ustawodawca uregulował w
nim zakończenie najmu zawartego na czas nieoznaczony, następujące z woli jednego z uczestniczących w nim podmiotów. Było to konieczne, gdyż inaczej najem taki, jako nie ograniczony terminem
końcowym, musiałby (jeśli pominąć możliwość zgodnego rozwiązania umowy) trwać w nieskończoność. Dlatego w przepisie przewidziano, że każda z jego stron może doprowadzić do ustania stosunku
prawnego, wypowiadając go z zachowaniem odpowiedniego terminu nawet wówczas, gdy w umowie możliwość ta nie została przewidziana. Ponadto ustawodawca wyjaśnił tu, że wynajmujący i najemca
mogą w zawartym porozumieniu sami określić terminy wypowiedzenia; dopiero gdy tego nie uczynią, w rachubę wejdą terminy przewidziane w ustawie. Z brzmienia art. 673 § 1 k.c. wynika wreszcie, iż
korzystając z przyznanego im prawa wypowiedzenia zobowiązania
(z zachowaniem stosownego terminu) uczestnicy najmu nie muszą
się tłumaczyć, dlatego składają oświadczenie o wypowiedzeniu (nie
mają obowiązku powoływania się na okoliczności uzasadniające ich
decyzję). W tych warunkach - moim zdaniem - wnioskowanie a contrario z treści powołanego przepisu uzasadnia co najwyżej twierdzenie, iż w przypadku najmu zawartego na czas oznaczony wypowiedzenie z zachowaniem wyprzedzających terminów jest niedopuszczalne, ale tylko wtedy, gdy umowa takiego wypowiedzenia w ogóle nie przewiduje. Jeżeli natomiast uczestnicy tej umowy wyznaczyli wprawdzie termin końcowy dla łączącej ich więzi obligacyjnej, ale zarazem uzgodnili możliwość jej przedterminowego
wygaszenia na drodze wypowiedzenia, zagadnienie pozostaje otwarte. W takiej sytuacji rozwiązania należy poszukiwać nie tyle w treści
przepisów dotyczących najmu, ile raczej w ogólnych zasadach prawa
zobowiązań, z zasadą swobody umów na czele. Uwzględnienie tej
ostatniej idei ustawodawczej pozwala - jak uważam - uznać klauzule
umowne, dopuszczające możliwość wypowiedzenia najmu na czas oznaczony, za dopuszczalne.
Od razu należy zaznaczyć, że takie spojrzenie na problem powinno obowiązywać zwłaszcza w tych przypadkach, w których umowa
uzależnia wypowiedzenie najmu od zaistnienia ściśle w niej oz-
74
Najem zawarty na czas oznaczony..
okoliczności, odbiegających od przyczyn przewidzianych w ustawie jako podstawy dla natychmiastowego wypowiedzenia (np. od zaprzestania przez podmiot prowadzenia działalności gospodarczej lub jej przeniesienia w inne miejsce, osiągnięcia przez
stronę w danym roku rozrachunkowym ujemnego wyniku bilansowego, wyjazdu najemcy za granicę itd.). Jeżeli bowiem regulację zawartą
w prawie zobowiązań ma cechować dostateczna elastyczność (a po to
przecież oparto ją na zasadzie swobody umów), to za bezzasadne uznać należy odmawianie stronom prawa do takiego ukształtowania łączącej je więzi obligacyjnej, które w subiektywnym odczuciu uczestników czynności prawnej najlepiej zabezpiecza ich obecne i przyszłe
interesy. Wyliczenie w umowie okoliczności, których wystąpienie
upoważnia stronę do wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, ma też tę zaletę, że umożliwia stronie, która uważa wypowiedzenie za nie usprawiedliwione, zwrócenie się do sądu w celu stwierdzenia bezskuteczności oświadczenia woli złożonego przez kontrahenta. Z
kolei sąd ma tu o tyle ułatwione zadanie, że w zasadzie ogranicza się do
zbadania, czy zaszły ustalone w umowie przyczyny wypowiedzenia
oraz ewentualnego rozważenia, czy postanowienie umowne wymieniające te przyczyny nie jest - w świetle okoliczności danej sprawy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Odpada zatem element niepewności. Moim zdaniem, zapewnia to stronie, która uważa
się za pokrzywdzoną, dostateczną ochronę jej praw, choć tylko w sytuacjach wykracząjących poza ramy, które sama współwyznaczyła, zawierając umowę o takim a nie innym brzmieniu.
Nieco więcej wątpliwości nasuwa przypadek, gdy strony nie przewidziały w umowie konkretnych okoliczności jako podstawy przedterminowego wypowiedzenia, lecz ograniczyły się jedynie do zamieszczenia w treści czynności prawnej klauzuli, zgodnie z którą każda
z nich będzie mogła - przed upływem ustalonego okresu - wypowiedzieć najem z ważnych przyczyn. Osobiście uważam takie ukształtowanie treści umowy za dopuszczalne. Po pierwsze, nie jest ono równoznaczne z zapewnieniem stronom nieograniczonych możliwości zakończenia najmu przed upływem uzgodnionego w umowie terminu. W
związku z tym strona, która jest zainteresowana dalszym trwaniem
stosunku prawnego, mogłaby się domagać od sądu ustalenia, że wypowiedzenie nastąpiło bez ważnej przyczyny i dlatego jest bezskuteczne.
naczonych
75
Andrzej Śmieja
Odwołanie się w umowie do ważnych powodów daje przy tym sądowi pewien punkt oparcia, choć z natury rzeczy nie tak konkretny,
jak w przypadku wyliczenia w treści czynności prawnej poszczególnych okoliczności, które stwarzają podstawę dla wypowiedzenia. Po drugie, polskiemu prawu znana jest instytucja wypowiedzenia z ważnych powodów udziału w stosunku o charakterze ciągłym,
ustanowionym na czas oznaczony. Dobrą ilustrację stanowi tu art. 869
§ 2 k.c., według którego w razie zaistnienia takich powodów wspólnik może wystąpić ze spółki cywilnej (i to bez zachowania terminów
wypowiedzenia), chociażby spółka była zawarta na czas oznaczony.
Przepis ma przy tym charakter bezwzględnie obowiązujący.
Ktoś może powiedzieć, że ostatni z powołanych argumentów jest
obosieczny i równie dobrze wolno go użyć dla uzasadnienia tezy
wręcz przeciwnej, a to przy zastosowaniu następującego toku rozumowania: skoro w przypadku spółki cywilnej zawartej na czas oznaczony wystąpienie z niej jest możliwe (z ważnych powodów) tylko
dlatego, że wyraźnie postanowił tak ustawodawca, to w przypadku
innych stosunków ciągłych, dla których nie przewidziano odpowiedników art. 869 § 2 k.c., wypowiedzenie umowy zawartej na
czas oznaczony jest niedopuszczalne, choćby nawet występowały
ważne przyczyny. Zresztą, w przypadku najmu owe ważne przyczyny zostały enumeratywnie wyliczone poprzez wskazanie okoliczności, które uzasadniają wypowiedzenie bez zachowania ustawowych
terminów, przy czym chodzi tu o katalog zamknięty23.
Przedstawionemu zarzutowi można przeciwstawić twierdzenie,
że w art. 869 k.c. idzie przede wszystkim o zapewnienie wspólnikowi możliwości wystąpienia ze spółki zawartej na czas oznaczony w sytuacji, gdy sama umowa takiej możliwości nie stwarza.
Istnienie tego przepisu nie może być zatem podnoszone jako argument przemawiający za odebraniem stronom prawa do przedwczesnego zakończenia najmu z ważnych powodów, jeżeli ich wola w
tym zakresie została wyrażona w treści umowy dostatecznie
jasno.
W sumie należy uznać zamieszczanie w umowie najmu klauzuli,
według której każda ze stron może - przed upływem uzgodnionego
23
Tak K.W. Kubicki, op. cit.
76
Najem zawarty na czas oznaczony..
- wypowiedzieć ten stosunek prawny z ważnych powodów, za dopuszczalne i nie sprzeciwiające się właściwości (naturze)
najmu.
Najwięcej zastrzeżeń musi wywoływać postanowienie umowne, które umożliwia przedterminowe wypowiedzenia najmu bez podawania - przez stronę, która z tego uprawnienia korzysta - przyczyn takiej decyzji. Przede wszystkim nasuwa się wówczas pytanie,
czy w ogóle mamy do czynienia z najmem zawartym na czas oznaczony. Jawi się także wątpliwość, czy tym razem na przeszkodzie
takiemu ukształtowaniu treści porozumienia nie stoi art. 3531 k.c.
Jak się wydaje i tu wolno prezentować dwa stanowiska.
Według pierwszego, przeciwnego zamieszczaniu w umowie tego typu klauzul, prowadzą one do niemożności zakwalifikowania
stosunku prawnego jako najmu na czas oznaczony czy nieoznaczony,
a tym samym do trudnego pytania, czy należy tu w ogóle stosować
przepisy o najmie zawartym na czas oznaczony. Powraca też twierdzenie, iż takie ukształtowanie treści stosunku prawnego prowadzi
do sprzeczności z jego istotą (naturą), a tym samym do nieważności
postanowienia przewidującego nieskrępowaną możliwość wypowiadania najmu. „Odmienny jest bowiem reżim prawny umowy zawartej na czas oznaczony i nieoznaczony. Nie można bowiem stosować
dowolnych połączeń, z przenoszeniem instrumentów reżimu prawnego umowy zawartej na czas nieoznaczony do umowy zawieranej - w
konkretnym stosunku - na czas oznaczony. Rozwiązanie takie mógłby uzasadnić tylko indywidualny interes stron. Musi on jednak ustąpić pierwszeństwa zasadzie bezpieczeństwa obrotu. Należy bowiem
pamiętać o odmiennych skutkach obu rodzajów umowy (...) wobec
osób trzecich. W szczególności wystarczy zwrócić uwagę na skutki
zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu (art. 678 k.c.)"24.
Niewątpliwie są to argumenty, których nie można pozostawić
bez odpowiedzi. Pojawia się pytanie, czy w świetle obowiązujących
zasad prawnych wolno tolerować twór mieszany, łączący w sobie elementy najmu na czas oznaczony i nieoznaczony. Sądzę, że tak. Jak
już wspomniano, nawet wtedy, gdy umowa kreująca najem na czas
terminu
24
Tak E. Gniewek, Obrót nieruchomościami państwowymi i komunalnymi, Kraków 1994, s. 171.
77
Andrzej Śmieja
oznaczony nie przewiduje możliwości wypowiedzenia tego stosunku
prawnego, doprowadzenie do jego przedterminowego wygaśnięcia
jest możliwe w przypadkach, w których ustawa upoważnia jedną z
jego stron do wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym. Nie jest
więc tak jakoby najem zawarty z oznaczeniem daty końcowej nie mógł
być „wygaszony" przed upływem terminu przewidzianego w umowie.
Przyznaję, że ze stwierdzenia tego można jednak wyprowadzać
przeciwstawne wnioski. Według pierwszego stanowiska, ustawodawca, wymieniając przyczyny niezwłocznego wypowiedzenia (także najmu na czas oznaczony), stworzył w ten sposób ich zamknięty katalog,
wobec czego jego umowne rozszerzanie należy uznać za niedopuszczalne.
Według drugiego poglądu, stworzenie przez ustawodawcę możliwości wypowiedzenia najmu na czas oznaczony miało jedynie na celu
stworzenie minimum ochrony uczestników stosunku najmu przed
negatywnymi skutkami, jakie mogłoby dla nich wywoływać (in concreto) bezwzględne związanie ustalonym w umowie terminem końcowym. Tak dzieje się jednak tylko wtedy, gdy strony nie postanowią inaczej. Jeżeli natomiast wola osób zawierających umowę jest
inna - należy ją respektować. Po pierwsze, klauzula przewidująca
możliwość wypowiedzenia najmu na czas oznaczony bez podawania
przyczyn jest tak oc2ywista, że trudno przyjąć, jakoby podmiot, który
się na nią godził, nie zdawał sobie sprawy z jej znaczenia; odpada zatem zarzut nieczytelności zapisu umownego i celowego wprowadzenia strony w błędne przekonanie o trwałości stosunku prawnego. Po
drugie, nie można z góry wykluczać, iż właśnie rozwiązanie, o którym
mowa, będzie najlepiej odpowiadać (w danym przypadku) indywidualnym interesom stron; w razie opowiedzenia się za tym rozwiązaniem zachowana zatem zostanie elastyczność, tak ważna w dziedzinie stosunków zobowiązaniowych. Po trzecie, ustalenie w umowie z
jednej strony nieograniczonych możliwości wypowiedzenia najmu
przed czasem, z drugiej zaś terminu końcowego wcale nie prowadzi
do wewnętrznej sprzeczności zobowiązania. Uzgodnienie czasu związania węzłem obligacyjnym ma tu bowiem to znaczenie, że z chwilą
nadejścia przewidzianego terminu najem wygaśnie bez potrzeby
jego wypowiadania; może to mieć swe praktyczne znaczenie zwłaszcza w tych przypadkach, w których okres obowiązywania umowy
78
Najem zawarty na czas oznaczony..
jest stosunkowo niedługi, zaś przewidziany w niej okres wypowiedzenia znaczny. Wreszcie po czwarte, strona, która uważa, że omawiany wariant umowny został jej narzucony w niedopuszczalny sposób, dysponuje pewnymi środkami obrony, ponieważ może powoływać
się na działanie w warunkach wyzysku, pod wpływem groźby, błędu
(podstępu) itd.
Trzeba teraz z kolei rozważyć, czy nadanie najmowi omawianej
obecnie postaci nie narusza czasem chronionych przez ustawodawcę
praw osób trzecich, w tym zwłaszcza praw zagwarantowanych w art.
678 § 1 k.c. Moim zdaniem, nie widać takiego niebezpieczeństwa. Znaczenie powołanego przepisu jest w miarę jasne: zapewnia on nabywcy, który nabył rzecz wynajętą, z jednej strony wstąpienie w pozycję
zbywcy (wynajmującego), z drugiej zaś możliwość „pozbycia się" najemcy poprzez wypowiedzenie mu najmu, choćby był on zawarty na
czas oznaczony. Innymi słowy, celem rozważanego rozwiązania ustawodawczego jest stworzenie nowemu właściciela lepszej sytuacji prawnej niż ta, w jakiej znajdował się (na zasadzie dobrowolności) jego
poprzednik. Wstąpienie w stosunek najmu ograniczony terminem końcowym, który może być jednak w każdej chwili wypowiedziany (z powołaniem się na ustalone w umowie przyczyny lub bez podawania powodów), tylko tę sytuację nabywcy wzmacnia. Jak się wydaje, może
on bowiem wtedy wypowiedzieć nawet umową zawartą na piśmie
z datą pewną, skoro nie pogorszy to z kolei sytuacji najemcy (ten
ostatni jeszcze przed zbyciem rzeczy musiał się liczyć z możliwością
przedterminowego ustania zobowiązania, bo sam się na to zgodził).
W sumie większość argumentów przemawia za dopuszczalnością
umieszczenia w umowie z wyznaczonym terminem końcowym klauzuli umożliwiającej wypowiedzenie zobowiązania przed upływem oznaczonego czasu. Zupełnie innym zagadnieniem jest natomiast pytanie o to, jak należy kwalifikować stosunek prawny wynikający z
takiej umowy. Sądzę, że wszystko zależy tu od stopnia swobody, jaką
na tle konkretnej umowy dysponują strony w zakresie przedterminowego wypowiedzenia. Nie ulega raczej wątpliwości, że gdy strony
uzależniły to wypowiedzenie od zaistnienia wymienionych w czynności prawnej indywidualnie określonych okoliczności lub przynajmniej
od wystąpienia „ważnych powodów", najem nadal trzeba traktować
79
Andrzej Śmieja
jako ustanowiony na czas oznaczony. W konsekwencji, zastosowanie znajdą tu wszystkie przepisy poświęcone tej właśnie odmianie
najmu.
Bardziej złożoną sprawę stanowi ocena najmu z oznaczonym terminem końcowym, który jednak może być w każdej chwili wypowiedziany bez podawania przyczyn. Mamy tu do czynienia z wariantem mieszanym, wykazującym zarówno cechy najmu ograniczonego
terminem, jak i najmu zawiązanego na czas nieoznaczony. Trzeba zatem najpierw ustalić, które z tych cech mają charakter decydujący i nadają swe piętno całej konstrukcji. Trudno raczej nadawać ten przymiot
wyznaczeniu przez strony terminu końcowego, skoro jego znaczenie
sprowadza się jedynie do wyznaczenia chwili, w której najem wygaśnie bez potrzeby składania przez strony stosownych oświadczeń woli.
Na plan pierwszy wysuwa się natomiast możliwość nieskrępowanego wypowiedzenia. Stąd cały stosunek prawny trzeba kwalifikować tak, jakby był to najem zawarty na czas nieoznaczony, a to oznacza, że nie znajdą do niego zastosowania art. 660 i 661 k.c. W
konsekwencji, najem tego typu będzie mógł być zawarty nawet na
okres dłuższy od lat 10, a w sytuacji, gdy termin końcowy przekroczy
1 rok - nie będzie tu obowiązywała forma pisemna jako forma ad eventum. Ponadto, najemca rzeczy zawsze może taki najem wypowiedzieć
z zachowaniem terminów przewidzianych w ustawie (nawet gdyby
runowa rodząca ten stosunek została zawarta na piśmie z datą pewną), i to bez obowiązku wyrównania wynikłej stąd szkody, gdyż stosowanie art. 678 § 2 i art. 679 k.c. nie wejdzie tu w rachubę.
80