Zbliżający się koniec roku akademickiego i początek

Zbliżający się koniec roku akademickiego i początek wakacji to, jak co roku, specyficzny czas dla branży
nieruchomości; na rynku najmu mieszkań, na którym już podaż przewyższa popyt, nastąpi wysyp lokali
zwalnianych przez studentów. Klienci poszukujący będą mieli większy wybór ofert; właścicielom
nieruchomości trudno będzie znaleźć teraz nowych najemców. Jeszcze trudniej będzie utrzymać
dotychczasowe ceny.
Szumnie zapowiadany najazd zagranicznych kibiców na Euro i związane z tym krociowe zyski z najmu okazują
się mieć niewiele wspólnego z rzeczywistością. Ofert wynajmu mieszkań, nie tylko w miastach-gospodarzach
turnieju, ale i w innych polskich miastach, jest dużo. Stawki ofertowe za najem najpopularniejszych lokali –
kawalerek i mieszkań 2-pokojowych - stoją w miejscu. Lokale większe staniały w porównaniu z sierpniem ub.
roku nawet o 20%.
Obserwowany od dłuższego czasu wzrost podaży ofert najmu to zasługa aktualnej sytuacji na rynku sprzedaży
mieszkań – właściciele, nie mogąc znaleźć klientów na zakup, oferują swoje lokale do wynajęcia. Obecnie
nakłada się na to okresowy wzrost podaży lokali zwalnianych przez wynajmujących je na czas nauki studentów.
Z drugiej strony, pomijając przedwakacyjny spadek popytu, zainteresowanie najmem ogranicza sytuacja na
rynku pracy. Problemy ze znalezieniem zatrudnienia, niskie wynagrodzenia osób mających pracę oraz
zwolnienia zmuszają do racjonalizacji wydatków. Część osób, które same się utrzymują, zamiast wynająć dającą
poczucie niezależności kawalerkę łączy się w pary lub większe grupy tylko po to, by wspólnie, a przez to taniej,
wynająć jedno większe mieszkanie. Inni, nie mogąc sobie pozwolić na zwiększenie wydatków, postanawiają
zachować mieszkaniowe status quo.
Wprowadzane plany oszczędnościowe ograniczyły też aktywność na rynku najmu firm, które wynajmowały
mieszkania dla swoich pracowników. Cięcia budżetów zmusiły do rozwiązania wielu umów najmu, a ich
pracownicy, korzystający dotąd z dobrodziejstwa mieszkania na koszt firmy, zostali zwolnieni lub zmuszeni do
znalezienia lokalu na własną rękę (z ewentualną dopłatą ze strony firmy).
Zauważalnego wpływu na rynek najmu nie mają wspomniani na wstępie kibice. Jak wynika z analizy portalu
domy.pl zagranicznych internautów poszukujących ofert najmu mieszkań było w ciągu pierwszych 25 dni maja
zaledwie o 3% więcej niż w analogicznym okresie w kwietniu br. Ta liczba świadczy o niewielkim
zainteresowaniu fanów futbolu najmem mieszkań w Polsce.
Poza nielicznymi przypadkami między bajki można także włożyć twierdzenia o wielkich kwotach, za jakie można
wynająć mieszkanie zagranicznym gościom. Obecnie w portalu domy.pl bez najmniejszego problemu można
znaleźć oferty wynajmu mieszkań nawet w bliskim sąsiedztwie stadionów, po cenach takich samych jak choćby
przed rokiem.
Warto również zauważyć, że tylko nieliczni właściciele mieszkań są przygotowani na przyjęcie w swe progi
obcokrajowców. Prozaiczną przeszkodą jest choćby nieznajomość języka uniemożliwiająca kontakt z
potencjalnymi chętnymi. Jeszcze większy problem to fakt, że kibice jeśli już to zainteresowani są wynajmem
krótkoterminowym. Zdecydowana większość właścicieli mieszkań preferuje wynajem za normalną stawkę ale za
to na rok lub dłużej.
Średnie stawki ofertowe za wynajem mieszkań w wybranych miastach Polski
Oczekiwania najemców rosną
Duża podaż ofert najmu i ograniczony popyt wzmaga konkurencję między właścicielami. Jednak wielu z nich nie
będąc tego świadomym, nie dba o standard oferowanego lokalu, utrzymuje wysoką cenę ofertową i skazuje się
w ten sposób na brak zainteresowania lokalem ze strony poszukujących i wymierne straty. Tymczasem realia
rynkowe się zmieniają i trzeba umieć się do nich dostosować.
Jak wynika z analizy portalu domy.pl najskuteczniejszym sposobem na szybkie znalezienie najemcy jest
zaoferowanie lokalu w cenie konkurencyjnej w stosunku do innych, podobnych ofert. Choć trudno jest pogodzić
się z myślą, że nowy najemca miałby płacić niższą kwotę niż ten, który zajmował lokal przez ostatni rok czy dwa,
to jednak w obecnej sytuacji jest to najlepsze wyjście. Lepiej jest szybko wynająć lokal za obniżoną cenę niż
narażać się na długotrwały przestój. Każdy miesiąc zwłoki to nie tylko brak dochodu ale konkretna strata
wyrażona w obowiązkowo płatnym czynszu dla administracji oraz w czasie poświęcanym na poszukiwania
najemcy i prezentowanie lokalu.
Szeroki wybór ofert powoduje także wzrost wymagań poszukujących. Coraz trudniej jest przekonać klienta do
zawarcia umowy, gdy w oferowanym mieszkaniu czeka na niego pamiętająca czasy Gierka meblościanka,
skrzypiąca wersalka i pożółkła ze starości firanka. Obecnie nawet w przypadku najtańszych ofert klienci oczekują
nie tylko czystości ale także względnie nowego wyposażenia, w tym lodówki i pralki. W przypadku
standardowych ofert najmu normą staje się zmywarka, piekarnik, odkurzacz i nowoczesny telewizor. W ofertach
z wyższej półki – o ile nie są to lokale w starych kamienicach – oprócz komfortowego wyposażenia i wysokiej
jakości sprzętów nieodzowny jest własny garaż lub miejsce parkingowe.
W Katowicach kawalerka zwróci się najszybciej
Jak wynika z analizy portalu nieruchomości domy.pl aktualna roczna stopa zwrotu dla zakupu kawalerki na
wynajem oscyluje w granicach 4%. Oznacza to, że zainwestowany w nieruchomość kapitał zwróci się, przy
założeniu niezmienności cen, po 25 latach.
*roczny zysk = przychód z najmu za okres 11 miesięcy po odjęciu opłat dla administracji, ubezpieczenia i
kosztów drobnych napraw (300 PLN/mies.) oraz potrąceniu zryczałtowanego podatku (8,5%).
Przedstawiona kalkulacja przygotowana w oparciu o aktualne średnie stawki najmu oraz średnie ceny ofertowe
kawalerek wskazuje, że najbardziej opłacalny może być zakup lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na
wynajem w Katowicach. W stolicy Śląska, w której roczna stopa zwrotu wynosi 5,6%, zakupiony lokal powinien
się zwrócić po ok. 18 latach. Po upływie tego czasu przychód z najmu – po odliczeniu kosztów utrzymania lokalu
i podatku - będzie stanowił czysty zysk nabywcy. Dużo później taki zysk zaczęłaby przynosić kawalerka kupiona
dziś w Gdańsku lub Krakowie. Zważywszy na stosunkowo wysokie ceny takich lokali oraz relatywnie niskie
stawki czynszów za wynajem, na zwrot inwestycji trzeba by czekać aż 28 lat.
Mało chętnych na wynajem dużych mieszkań
Najpopularniejszym wśród najemców typem mieszkań są mieszkania 2-pokojowe. Wg analizy portalu domy.pl
poszukuje ich ponad 45% osób zainteresowanych wynajmem. Drugie pod względem popularności są kawalerki.
Najtańszych, jednopokojowych lokali poszukuje ponad 27% klientów na rynku najmu. Tylko co piąty poszukujący
zainteresowany jest mieszkaniem 3-pokojowym, a co dwudziesty 4-pokojowym. Popyt na największe lokale,
liczące 5 pokoi, jest w skali kraju bardzo mały – wynosi zaledwie 1,1%.
Struktura popytu na rynku najmu mieszkań w Polsce
Pozdrawiam,
Marcin Drogomirecki
portal nieruchomości – domy.pl
kom. 602 649 550
Raport został przygotowany na podstawie danych z 20 600 ofert wynajmu mieszkań zamieszczonych w portalu
nieruchomości domy.pl przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w maju br. oraz analizy zapytań
ofertowych 10 800 wysłanych przez użytkowników w/w portali w kwietniu i maju 2012 r.