finansowanie towarzystw budownictwa spolecznego

FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
RAMY PRAWNE ORAZ PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI TBS-ów.
Społeczne budownictwo czynszowe to segment rynku inwestycji
mieszkaniowych, którego zasady działania zawiera Ustawa z dnia 26.10.1995r. o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Główną przesłanką
stworzenia takiego systemu było przeświadczenie o konieczności istnienia
segmentu budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego dla takich obywateli,
których dochody przekraczają limity ustalone dla osób ubiegających się o
przydział mieszkania komunalnego czy socjalnego, a zarazem poziom tych
dochodów jest za niski na to, aby stali się właścicielami mieszkań. Problem
prywatnych mieszkań czynszowych sprowadza się do wysokości czynszu, który
musi zagwarantować inwestującemu efektywność nie niższą niż z innych
przedsięwzięć i musi mieć zatem charakter rynkowy. To zaś prowadzi do tego, iż
takie mieszkanie staje się nieosiągalnym dla potencjalnego najemcy o niższych
dochodach.
Powyższy argument oraz znajomość sposobów rozwiązywania tego
problemu w krajach zachodnich, przyczyniły się do opracowania i wprowadzenia
w życie koncepcji takiego budownictwa czynszowego, które nazwano
budownictwem społecznym o umiarkowanych czynszach. Realizację tej idei
powierzono specjalnie powołanym podmiotom gospodarczym, tzw. towarzystwom
budownictwa społecznego, na podstawie Ustawy o niektórych formach popierania
budownictwa mieszkaniowego z dnia 26.10.1995r. (Dz. U. Nr 133 z późniejszymi
zmianami) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów – Warunki i tryb udzielania
kredytów i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz
niektóre wymagania dotyczące lokali i budynków finansowanych przy udziale tych
środków z dnia 04.07.2000 r. (Dz. U. Nr 62).
Przedmiotem działania TBS-ów jest budowanie domów mieszkalnych i ich
eksploatacja na zasadach wynajmu. Niezależnie jednak od tego, towarzystwo
może nabywać budynki mieszkalne i prowadzić odmienną działalność związaną z
budownictwem mieszkaniowymi infrastrukturą towarzyszącą. Może także
wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w jego budynkach, przeprowadzać
remonty i modernizacje obiektów, oraz sprawować zarząd nad budynkami nie
będącymi jego własnością, na podstawie odrębnych umów. Należy jednak
pamiętać o tym, iż zyski osiągnięte z tych działań powinny być przeznaczane na
statutową działalność TBS, czyli budowę mieszkań czynszowych, gdyż są to
organizacje działające na zasadach non-profit.
Spotykamy dwojakie formy organizacyjne TBS: spółkę kapitałową (akcyjną
bądź z ograniczoną odpowiedzialnością) oraz spółdzielnie osób prawnych. W
zależności od tego, towarzystwo podlega albo prawu handlowemu, albo
spółdzielczemu, jednak zawsze powołującej go ustawie. Podstawową działalność
podmiotów określa statut, który podlega podwójnej weryfikacji. Pierwszy etap
polega na zatwierdzeniu treści przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju
Miast, a kolejny na zarejestrowaniu towarzystwa w sądzie gospodarczym.
Poszczególne TBS-y w swoich statutach mogą określać zasady i kryteria
dodatkowe, np. kolejności przyznawania mieszkań, ustalenia minimalnego
zarobku, preferencyjne przyczyny przyspieszenia przydziału (np. pogorzelcy,
mieszkańcy domów do rozbiórki). Opisane zasady i kryteria mają jednak charakter
fakultatywny i mogą być odmiennie regulowane. Bezpośredni nadzór nad
FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
działalnością sprawuje Rada Nadzorcza, do której gmina lub gminy na obszarach
działania towarzystwa mają prawo wprowadzania swoich przedstawicieli w liczbie
określonej w statucie.
WARUNKI WYNAJMU ORAZ ASPEKT FINANSOWANIA
Adresatami oferty towarzystw budownictwa społecznego są rodziny
o średnim poziomie dochodów.
O lokal może się starać wyłącznie osoba fizyczna nie posiadająca innego
lokalu. Dotyczy to również osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania.
Wyjątkiem od tej zasady jest konieczność zmiany zamieszkania związana ze
zmianą miejsca pracy.
Przy przyznawaniu mieszkań obowiązuje kryterium dochodowe. Określa
ono ustawowy limit wysokości osiąganych dochodów, który wynosi 1,3
przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Średnia zarobków dla
województwa ustalana jest w oparciu o dane ogłaszane przez GUS. Ustawowy
limit ulega powiększeniu w zależności od ilości członków rodziny:

w jednoosobowym gospodarstwie domowym o 20%,

w dwuosobowym o 80%,

na każdego następnego członka rodziny o dalsze 40%.
Przykład: jeżeli w województwie X średni dochód wynosi np. 1000 zł,
dochód jednoosobowego gospodarstwa nie może przekraczać 1560 zł (1000 x
130% + 20% = 1560), dwuosobowego 2340 zł (1000 x 130% + 80% = 2340),
czteroosobowego 3380 zł (1000 x 130% + 80% + 40% + 40% = 3380).
Najemców mieszkań obowiązują czynsze regulowane, które ustalane są
przez rady gmin. Przy ustalaniu wysokości czynszu brane jest pod uwagę to, aby
pokrywał on koszty eksploatacji, remontów i spłatę kredytu. Obowiązuje jednak
ustawowe ograniczenie określające maksymalną wysokość czynszu na 4%
wartości odtworzeniowej (szacunkowej) budynku (wartość odtworzeniowa
nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia
zużycia). W stawce czynszowej zawarta jest również spłata kredytu z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego oraz opłaty związane z utrzymaniem budynku
(podatek, sprzątanie, ubezpieczenie, fundusz remontowy, administracja). Do tego
dochodzą opłaty za media, które rozliczane są indywidualnie według faktycznego
zużycia.
Minimalną powierzchnię użytkową, jaką powinno posiadać oddawane
w najem mieszkanie, w zależności od liczby mających zamieszkać w nim osób,
przedstawia poniższa tabela.
Tabela 1: Mieszkalna powierzchnia użytkowa mieszkania [w m2] w zależności
od liczby lokatorów
Liczba osób w gospodarstwie domowym
Minimalna pow. użytkowa mieszkania w
m2
FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
1
25
2
32
3
44
4
52
5
63
6 i więcej
69
Umowa o mieszkanie może, ale nie musi, ustalać kaucję zabezpieczającą.
Wysokość kaucji nie może przekroczyć 10% wartości odtworzeniowej mieszkania,
może być niższa lub TBS może z niej zrezygnować. Jeśli jest ona wymagana,
najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję w wysokości 12-krotnego czynszu, do
dwóch miesięcy przed planowanym terminem oddania budynku. Kaucja podlega
waloryzacji oraz jest zwrotna gdy najemca zwalnia lokal mieszkalny i przekazuje go
do dyspozycji TBS. Kwestia kaucji budzi pewne kontrowersje. Idea jest uzasadniona,
gdyż w przypadku nie spłacania czynszu przez lokatorów, wynajmujący podniósłby
określone straty, których mógłby nie odzyskać. Wątpliwości sprowadzają się co do
wysokości kaucji. Jeśli czynsz roczny nie może być wyższy niż 4% wartości
odtworzenia, a kaucja może sięgnąć 10% tej wartości, oznacza to, że kaucja może
sięgnąć równowartości 2,5-letniego czynszu. Pojawia się tu pytanie, czy osoby
upoważnione do mieszkania w lokalach TBS-ów stać będzie na wniesienie tak wielkiej
kaucji.
Budowa domów w ramach towarzystw budownictwa społecznego oparta jest o
nisko oprocentowane kredyty uzyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
pokrywającego 70% kosztów, z czego 10% umarza się po zakończeniu budowy.
Pozostałe 30% pochodzi albo od gmin, albo od tzw. partycypantów, tj. osób
współfinansujących budowę. Wkład ten stanowić będą: teren i uzbrojenie, dotacje z
budżetu gminy, środki zakładów pracy, innych osób bądź instytucji, kaucje wnoszone
przez przyszłych najemców.
Krajowy Fundusz Mieszkaniowy został utworzony w Banku Gospodarstwa
Krajowego, na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego. Fundusz ten zasilany jest przede wszystkim środkami budżetowymi
oraz środkami pochodzącymi z pożyczek w bankach zagranicznych, których spłata
gwarantowana jest przez Skarb Państwa. Środki Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego przeznaczane są przede wszystkim na udzielanie, na warunkach
preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz
spółdzielniom mieszkaniowym na inwestycje mające na celu budowę mieszkań na
wynajem, jak również gminom na realizację komunalnej infrastruktury technicznej
towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. Preferencyjna stopa oprocentowania
tych kredytów jest zmienna, ustalana w stosunku rocznym i równa stopie redyskonta
NBP, pomniejszonej o 6 punktów procentowych. Nie może jednak być niższa niż ½
stopy redyskontowej NBP.
Zgodnie z prawem partycypant nie może być najemcą mieszkania, do niego
należy jednak prawo wskazania przyszłych użytkowników. Partycypantami mogą być
np.: rodzice wnoszący wkład dla swoich dzieci bądź firmy dla swoich pracowników.
FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
Wysokość wpłat zależy od kosztów, które ponosi TBS na budowę w przeliczeniu na
1m2 mieszkania.
W oparciu o publikowane statystyki i dane z poszczególnych województw można
przyjąć, że aby uzyskać mieszkanie w ramach towarzystwa budownictwa
społecznego, należy liczyć się z jednorazową wpłatą od 25 do 45 tys. zł w zależności
od miejscowości, standardu i wielkości mieszkania. Mieszkania w TBS-ach nie
odbiegają od średnich standardów mieszkań budowanych przez deweloperów lub
spółdzielnie, a czas oczekiwania na mieszkanie nie przekracza z reguły 12 miesięcy.
Mieszkania TBS mają charakter typowo czynszowy, co oznacza, iż nie istnieje
możliwość wykupu mieszkania nawet po całkowitym spłaceniu kredytu budowlanego.
ROLA GMINY
Rola gminy w działalności towarzystw jest dwojaka. Z jednej strony Rada Gminy
ustala dla zasobów mieszkaniowych stawki czynszu regulowanego za 1 m2
powierzchni użytkowej lokalu, w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem
wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów
eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.
Decyzja taka podejmowana jest na podstawie kalkulacji przedłożonej przez
towarzystwo. Gmina może być także animatorem towarzystwa, które wyposaża w
środki pozwalające mu na podjęcie działalności, co na ogół sprowadza się do
zapewnienia TBS-om gruntów pod przyszłą budowę domów mieszkalnych.
Obecnie obserwowane jest zjawisko powstawania TBS-ów prywatnych,
wykluczających udział gminy. Koszty jednak takiej inwestycji muszą uwzględniać
potrzebę zakupu gruntów pod budowę, co w rezultacie przekładać się może na
możliwość stosowania wyższych czynszów.
Może się zdarzyć również i tak, że władzom samorządowym nie uda się pozyskać
żadnych dodatkowych udziałowców i gmina będzie jedynym udziałowcem. Jej udział
jednak w sfinansowaniu kosztów inwestycji wyniesienie tylko 20%.
PRÓBA OCENY
Spośród sposobów rozwoju inwestycji mieszkaniowych w Polsce forma TBS-ów
jest koncepcją dopracowaną, która sprawdza się w praktyce. Jej kompleksowość
umożliwia, przy zaangażowaniu władz lokalnych i wsparciu finansowym ze strony
państwa (KFM), rozwiązanie problemu przyzwoitych mieszkań dla mniej zamożnych.
Ogromną przy tym zaletą towarzystw jest stałe utrzymywanie relatywnie dobrego
standardu budowanych mieszkań i stosunkowo niskich cen.
Ogólnie rzecz ujmując TBS-y spełniają swoje zadanie, zarówno w procesie
budowy mieszkań, jak i procesie gospodarowania budynkami komunalnymi.
Pomimo tego, warto jednak zwrócić uwagę na pojawiające się zagrożenia.
Jednym z nich jest dostępność środków budżetowych, która będzie zmniejszać
możliwości inwestycyjne. Związane jest to z pogłębiającym się deficytem
budżetowym. Dlatego też Bank Gospodarstwa Krajowego wprowadza pewne
utrudnienia w dostępie do środków, np.: wymaga aby kapitał własny TBS stanowił
1/8 kwoty udzielonego kredytu, oprócz 130% zabezpieczenia, z czego hipoteka (75%
wartości działki) i przyszłe czynsze stanowią tylko część. Ustawa nie stawia TBS-om
FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
takich wymagań, ale bank może je wprowadzać. Uniemożliwi to znacznie realizację
statutowych zadań. Po kilku latach stosowania systemu, okazało się także, że
fundusze KFM są zbyt małe, aby sprostać wszystkim potrzebom inwestycyjnym TBSów. Spowodowało to, iż szybki rozwój z lat 1996-98 został zahamowany. W 1999 r.
oddano do użytku około 4 tys. mieszkań TBS-owskich, w 2000 r. niespełna 5 tys., a
w 2001 r. ok. 6 tys. Jakkolwiek tempo rozwoju zostało zahamowane, to nie należy
zapominać o fakcie, iż TBS-y budują już ok. 2 razy więcej mieszkań niż realizują
gminy w innych formach. Problem niewystarczającej ilości środków w KFM może być
rozwiązany poprzez wykorzystywanie środków z tego funduszu na dofinansowywanie
odsetek od kredytów, a nie zaś ich udzielanie. Środki komercyjne są dostępne na
rynku międzybankowym i możliwe jest udzielanie z nich kredytów. Istotną pozostaje
jednak kwestia techniczna dofinansowania odsetek, tak aby kredyt zaciągany przez
TBS kosztował je tyle, ile przewiduje ustawa. Rząd z zamiarem przeciwdziałania
niedoborowi środków w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym, przeznaczonych na
kredyty dla TBS-ów, przewiduje utrzymanie wysokiej dotacji dla KFM, która w
ostatnim okresie wynosiła 450 mln zł rocznie. Jednocześnie w ostatniej nowelizacji
rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie warunków i trybu udzielania kredytów
i pożyczek ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego wprowadzone zostały
zmiany prawne, mające na celu skrócenie okresu spłaty kredytów zaciąganych przez
TBS-y w Funduszu do 35 lat (obecnie okres ten dochodzi nawet do 80-90 lat).
Skrócenie okresu spłaty kredytów pozwoli Bankowi Gospodarstwa Krajowego na
zbycie wierzytelności bankom hipotecznym, co w konsekwencji pozwoli na szybszą
reinwestycję
odzyskanych środków KFM. Dodatkowo w chwili obecnej
przygotowywane są w BGK procedury umożliwiające wykorzystanie środków KFM na
dopłaty do kredytów udzielanych przez banki komercyjne TBS-om. Taka forma
finansowania wymagać będzie znacznie mniejszej ilości środków finansowych, niż
udzielanie kredytów bezpośrednio z BGK.
Kolejną kwestią jest problem własności. Niedostatkiem ustawy jest brak
jednoznacznego stwierdzenia, że po spłacie kredytu, czyli za 30 lat, partycypanci
staną się właścicielami tych lokali. Dzisiaj nie mają oni właściwie żadnych praw,
oprócz tego, że mogą mieć wpływ na dobór mieszkańców. Ewentualna koncepcja
uwłaszczenia lokatorów nie wydaje się być prostą rzeczą. W okresie tych 30 lat
bowiem, lokal może być wynajmowany różnym osobom i nie wiadomo, która z nich
mogłaby się uwłaszczyć na tym mieszkaniu.
Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury, Andrzej Bratkowski, zwraca
uwagę na to, iż przyszłość TBS-ów wymaga ich współpracy w ponadlokalnych
strukturach regionalnych, aby mogły lepiej przygotować się do ewentualnego
skorzystania ze środków unijnych. Wiąże się to z kierunkami realizacji polityki
mieszkaniowej w ramach Narodowego Planu Rozwoju w latach 2007-2013, a także
potrzebą dostosowywania rynku mieszkaniowego do zmiennego rynku pracy, jak i
koniecznością rozwijania budownictwa społecznego.
OBOWIĄZKI NAJEMCY
Oprócz obowiązku regulowania miesięcznej stawki czynszowej, najemca
posiada następujące obowiązki:
 informowanie zarządu TBS-u o uzyskaniu prawa do innego lokalu
mieszkalnego,
FINANSOWANIE TOWARZYSTW BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO
 składanie deklaracji określającej wysokość dochodów uzyskanych
w gospodarstwie domowym w roku poprzednim co dwa lata w terminie do
30 kwietnia,
 przedłożenie zaświadczenia właściwego urzędu skarbowego o wysokości
dochodów swoich oraz osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania na
każde żądanie władz TBS-u.
Nie spełnianie wyżej wymienionych wymagań prowadzi do następujących
konsekwencji:
 uzyskanie przez najemcę prawa do innego lokalu
mieszkalnego powoduje wypowiedzenie umowy najmu,
 nie złożenie w terminie deklaracji o dochodach może
spowodować wypowiedzenie przez TBS umowy najmu lokalu,
 w przypadku uzyskania przez gospodarstwo dochodów (w
danym roku) wyższych niż określonych w ustawie TBS może
(ale nie musi) zastosować wobec najemcy rynkową stawkę
czynszową.
Należy pamiętać także o tym, iż złożenie przez najemcę oświadczenia
niezgodnego z prawdą powoduje rozwiązanie umowy najmu w trybie
natychmiastowym bez okresu wypowiedzenia oraz odszkodowanie w wysokości
200% miesięcznego czynszu, jaki by płacił najemca, gdyby umowa nie została
rozwiązana.
ZMIANY W PROJEKCIE USTAWY O TBS W STOSUNKU DO JUŻ
OBOWIĄZUJĄCYCH ROZWIĄZAŃ PRAWNYCH
W projekcie ustawy, który wpłynął do Sejmu zawarte są zmiany w sposobie ustalania
czynszów w zasobach TBS oraz współfinansowania budowy mieszkań TBS.
 Obecnie ustawa zabrania partycypacji w kosztach budowy
najemcom, mogą wpłacać osoby prawne lub fizyczne, które wskażą
najemcę mieszkania. Nowela przewiduje, że najemca może wpłacać
partycypację, która może być wypłacona najemcy w okresie 12
miesięcy po wyprowadzeniu się z mieszkania.
 W projekcie ustawy o TBS, ustawodawca dale możliwość ustalania
wysokości czynszu przez TBS, dotychczas robiła to Rada Gminy.
 TBS i Spółdzielnie Mieszkaniowe będą mogły zaciągać kredyt
z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na zakup gruntu wraz
z budynkiem lub akceptację istniejących już budynków na cele
mieszkalne.
 Nowela przewiduje wykup mieszkań na własność po 10 latach
użytkowania z TBS.