Sektor nieruchomości biurowych
Transkrypt
Sektor nieruchomości biurowych
Sytuacja sektora nieruchomości w Portugalii w 2012 r. Według firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W), portugalski sektor nieruchomości osiągnął w ubiegłym roku najniższe wyniki od dziesięciu lat. Obecna koniunktura odbija się negatywnie na inwestycjach zagranicznych w sektorze, które skurczyły się do 22% ogólnego udziału w rynku nieruchomości. Głównym podmiotem odpowiedzialnym za 64% aktywności na rynku były narodowe fundusze inwestycyjne. Ugruntowała się wzrostowa tendencja wśród drobnych inwestorów prywatnych oraz tzw. family offices, którzy stanowili 15% wartości inwestycji. Jak podaje C&W, najwięcej inwestycji (55%) zarejestrowano w sektorze mieszkalnym, na drugim miejscu znalazł się sektor biurowy, natomiast obiekty handlowe, ze względu na znikomy popyt, stanowiły zaledwie 6% całkowitej sumy inwestycji. Na rynku nieruchomości, część centrów handlowych ma utrzymać poziom zysku dzięki nieustającemu popytowi na towary luksusowe, chociaż sektor biurowy ulegnie jeszcze większemu niż w roku 2012 skurczeniu. Spośród 155 centrów handlowych działających w Portugalii, C&W wyróżnia trzy kategorie - do pierwszej zalicza główne centra, których jest ok. 8-10 i które mają utrzymać lub zwiększyć poziom zysku. Właściciele centrów należących do drugiej kategorii, aby przetrwać, będą musieli pogodzić się z myślą o znacznych stratach oraz wpłynąć, przynajmniej tymczasowo, na zmniejszenie swoich czynszów wynajmu, aby udźwignąć bieżące wydatki, natomiast centra handlowe o najmniejszym znaczeniu, tj. trzeciej kategorii, są w 2013 narażone na bankructwo. Inwestycje w luksusowych dzielnicach, jak np. Avenida da Liberdade lub Chiado w Lizbonie albo Clérigos lub Avis w Porto, wciąż jeszcze są okazją do szybkiego osiągnięcia zysków, dzięki czemu inwestorzy mogą liczyć na wsparcie banków. Nieco mniej rentowną, choć pozostawiającą więcej swobody, alternatywą mogą okazać są aukcje i korzystanie z usług pośredników - ci ostatni zaznaczają, że w ciągu ostatnich dwóch lat 75% transakcji odbywało się na bazie gotówki, bez udziału banków. Sytuacja ta częściowo wynika z faktu, że fundusze inwestycyjne, ale także mniejsi inwestorzy nabywali nieruchomości po niewygórowanych cenach, jako że ich właściciele byli zmuszeni do szybkiego pozyskania środków lub nie byli wstanie spłacić zaciągniętych kredytów. Sektor nieruchomości biurowych Na rynku nieruchomości biurowych perspektywy na rok 2013 nie są również zbytnio obiecujące. Wielu specjalistów z branży twierdzi nawet, iż będzie to rok gorszy od ubiegłego. Listopad 2012 był miesiącem, który zarejestrował najmniejszą w historii sektora aktywność na rynku. Poziom absorpcji we wspominanym miesiącu (popyt netto, pokazujący ile faktycznie powierzchni biurowej zostało wchłoniętej przez rynek) wyniósł 2000 m2, podczas gdy w grudniu był niewiele większy. Na przestrzeni roku można natomiast mówić o 100.000 m2. Również rok 2011 nie przyniósł dobrych wyników, osiągając poziom 107.000 m2. Sektor nieruchomości mieszkaniowych Ze względu na stałe pogłębianie się kryzysu, między 2010 i końcem 2012 r. ilość operacji kupna i sprzedaży mieszkań/domów w Portugalii spadła o 60%. W 2010 większa część z ok. 142 tys. operacji kupna i sprzedaży odbywała się na zasadzie umów hipotecznych między bankiem a nabywcami. Szacuje się, że w ubiegłym roku zarejestrowano zaledwie 53 tys. operacji kupna i sprzedaży. Największy spadek jest widoczny w przypadku umów o kredyt hipoteczny – z 76.075 w 2010r. do 35.134 w 2011 r., natomiast mniej gwałtowne tempo zmian odnotowywane jest w zakresie kupna i sprzedaży w transakcjach natychmiastowych, co wskazuje na istnienie klasy przedsiębiorców, którzy mogą pozwolić sobie na podobne inwestycje nawet w dobie głębokiego kryzysu. Pozytywnym zjawiskiem jest fakt, iż w ostatnim czasie banki zaczynają zmieniać podejście wydłużając okres spłacania rat i dostosowując oprocentowanie do możliwości finansowych klientów. Pomimo kryzysu w sektorze, zaniku inwestycji w nowe budynki mieszkalne (w ubiegłym roku w Portugalii powstało zaledwie 11 tys. obiektów mieszkalnych) i spadku sprzedaży domów na rynku pierwotnym oraz wtórnym, rzędu 25 - 30%, na rynku można zaobserwować nowe tendencje, tj. zjawisko, że ciężar w sektorze nieruchomości przenosi się coraz bardziej w stronę wynajmu, głównie za sprawą nowego prawa, które zapewnia najemcom liczne udogodnienia. Według pośredników nieruchomości sektor najmu w Lizbonie i Porto zanotował w ubiegłym roku wzrost rzędu 40%, podczas gdy jeszcze w 2008 jego obecność na rynku była prawie niezauważalna. Nowe prawo najmu komplikuje sytuację drobnych właścicieli sklepów Nowe prawo najmu w Portugalii, które weszło w życie z dniem 12 listopada 2012 r. wydaje się nie sprzyjać najmującym powierzchnie handlowe, zwłaszcza prowadzącym mały i tradycyjny handel. Ceny najmu brutalnie wzrosły, w niektórych przypadkach, nawet o 300 - 400%, a jak twierdzi prezes Stowarzyszenia Kupców Miasta Porto (Associação dos Comerciantes do Porto), Nuno Camilo, wśród wynajmujących obserwuje się panujące złudzenie szybkiej możliwości wzbogacenia na zwiększeniach wynajmów, na co zezwala obecne prawo. W mniemaniu Camilo długotrwałe utrzymanie wymaganych cen wynajmu jest po prostu niemożliwe, albo doprowadzi do katastrofalnych skutków i zaniknięcia setek przedsiębiorstw. Od momentu wejścia ww. prawa w życie, stowarzyszenie zarejestrowało 60 wniosków o pomoc prawną, natomiast działający w Lizbonie Związek Stowarzyszeń Sektora Handlu i Usług (União de Associações do Comércio e Serviços) potwierdza identyczną sytuację, opisując, iż 50% wniosków o pomoc wpływa ze strony handlowców płacących niższe czynsze i prowadzących rodzinne sklepy przekazywane z pokolenia na pokolenie, podczas gdy pozostałe 50% to wnioski przedsiębiorców z niedawno zawartymi umowami najmu, którzy niejednokrotnie podjęli pożyczki na remonty powierzchni i są naciskani ze strony właścicieli w sprawie regulowania czynszów. Istnieją czynsze, które wzrosły z 1000 do 5000 euro, lub z 200 do 3000 euro, co w wielu przypadkach prowadzi do zamknięcia działalności. W przypadku mikroprzedsiębiorstw, które spełniają dwa z następujących trzech kryteriów: saldo lub obroty handlowe netto równe lub mniejsze niż 500 tysięcy euro i średnia liczba pracowników równa lub mniejsza niż pięć, możliwe jest korzystanie z systemu ochronnego polegającego na płaceniu przez 5 lat najmu w wysokości nieprzekraczającej 1/15 wartości nieruchomości, gdzie zlokalizowana jest działalność. Niewypłacalność Jak podaje portugalski Handlowy Instytut Informacyjny (IIC), w 2012 r. w Portugalii dziennie ogłaszało niewypłacalność 25 firm, o siedem więcej niż w roku poprzednim. Taka sytuacja tłumaczy się niechęcią banków do przyznawania przedsiębiorcom kredytów i gwałtownym spadkiem konsumpcji. Najwięcej, bo aż 864 przypadków bankructwa zanotowano w sektorze handlu detalicznego, co stanowi wzrost o niemalże 100% względem roku 2011. W 2012 w sektorze deweloperskim i budowy budynków niewypłacalność zadeklarowało 856 przedsiębiorców - o 46% więcej niż w poprzednim roku, natomiast obsługi nieruchomości 235, tj. o 86,51% więcej niż w 2011. Według dyrektora Portugalskiej Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości (CPCI), Reis Campos firmy nie są w stanie sprostać sytuacji, gdzie Państwo nie reguluje swojego zadłużenia wobec sektora, na co dodatkowo nakłada się bardzo rygorystyczna polityka kredytowa banków. Szacuje się, że dług państwa wobec przedsiębiorstw wynosi 1,6 mld euro, z czego 985 mln przypisuje się urzędom miast. Płatności są często nawet z półrocznym opóźnieniem, co sprawia, że bankrutuje wiele firm, które w normalnych warunkach utrzymałyby się na rynku. Opieszałość rządu w wykorzystaniu funduszy wspólnotowych w ramach programu Narodowych Strategicznych Ram Odniesienia (QREN) stanowi czynnik hamujący rozwój inwestycji sektora publicznego, i tym samym ogranicza możliwości przetrwania firm budowlanych w aktualnej kryzysowej sytuacji. Jak twierdzi Reis Campos, z 10 mld euro środków dostępnych w ramach programu QREN, aż 3,6 mld przeznaczone jest dla sektora nieruchomości. Perspektywy rozwoju W 2013, główną alternatywą dla inwestorów działających w omawianym sektorze, mogą okazać się prace remontowe oraz wynajem, jednak na chwilę obecną przedsiębiorcy szukają rozwiązań poza granicami kraju. Liczne są inwestycje w Brazylii, której rynek przejawia ogromny potencjał, a także w Afryce, która jeszcze w 2011 miała blisko 75-procentowy udział w portugalskich inwestycjach zagranicznych o łącznej wartości 8,7 mld euro. Oprac. Elżbieta Siuta Correia Ekspert POIG, WPHI Lizbona +++