Lp. ½.04.2013/TB/Secus FIZ Warszawa, dnia 2 kwietnia 2013 r

Lp. ½.04.2013/TB/Secus FIZ
Warszawa, dnia 2 kwietnia 2013 r.
Dotyczy: Zwołania Zgromadzenia Inwestorów SECUS Pierwszy Fundusz inwestycyjny Zamknięty Spółek
Niepublicznych.
Szanowni Państwo,
Zarząd GO TFI S.A. niniejszym informuje, iż na podstawie art. 6 ust.1 statutu SECUS I FIZ zwołał na 30 kwietnia 2013r.
na godzinę 16.00 Zgromadzenie Inwestorów Funduszu z następującym porządkiem obrad:
1)Otwarcie Zgromadzenia Inwestorów,
2) Podjęcie uchwały ws. zatwierdzenia sprawozdania finansowego Funduszu za 2012 r.,
3) Podjęcie uchwały ws. przedłużenia czasu trwania Funduszu,
4) Zamknięcie Zgromadzenia Inwestorów.
Zgromadzenie odbędzie się w siedzibie GO TFI S.A. w Warszawie przy ul. Stawki 2.
Uprawnionymi do udziału w Zwyczajnym Zgromadzeniu Inwestorów są Uczestniczy Funduszu, którzy nie później niż
na 7 (siedem) dni przed dniem odbycia Zgromadzenia złożą w siedzibie GO Towarzystwa Funduszy inwestycyjnych
S.A. świadectwa depozytowe wydane zgodnie z art. 9 i 10 ustawy z dn. 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami
finansowymi (Dz.U. 2005, nr 185, poz.1538 z późn. zm.), potwierdzające posiadanie certyfikatów inwestycyjnych
SECUS Pierwszego Funduszu inwestycyjnego Zamkniętego Spółek Niepublicznych.
Towarzystwo proponuje podjęcie uchwały ws. przedłużenia czasu trwania Funduszu w celu poznania opinii
Uczestników w tej sprawie.
Ponieważ z dniem rozpoczęcia likwidacji Fundusz nie może wykupywać certyfikatów inwestycyjnych, aby dokonać
wykupu z posiadanych środków, Towarzystwo złożyło w KNF wniosek o zmianę statutu funduszu umożliwiającą
wykup certyfikatów przed rozpoczęciem likwidacji oraz przedłużyło czas trwania funduszu do 31 lipca 2013 roku.
Planowany wykup po uzyskaniu zgody KNF na zmianę Statutu będzie proporcjonalny w stosunku do środków
posiadanych przez Uczestnika.
NastępnieTowarzystwo może podjąć decyzję o dalszym trwaniu funduszu lub rozpocząć jego likwidację.
Mając na uwadze, że kluczowe dla podjęcia przez Państwa decyzji o przedłużeniu czasu trwania Funduszu bądź
rozpoczęciu jego likwidacji są perspektywy kształtowania się wartości lokat Funduszu przedstawiamy omówienie
aktualnego stanu portfela akcji Funduszu zgodnie z raportem Zarządzającego za IV kwartał 2012r.
GO TFI S.A. UL. STAWKI 2, 00-193, WARSZAWA TEL.+48 22 860 63 76 FAX +48 22 37 826 37
www.gotfi.pl
SĄD REJONOWY DLA M. ST. WARSZAWY W WARSZAWIE, XIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO,
KRS 0000292229, NIP 108 000 37 09, REGON 141155242, KAPITAŁ ZAKŁADOWY 1.640.000 PLN
Skład portfela przedstawia się następująco:
1) Akcje PZU SA– 7.000 akcji,
2) Akcje Sento SA – 5.607.692 akcji,
3) Akcje APN Promise SA – 3.000.000 akcji.
1) PZU SA - Akcje te należą do jednych z najpłynniejszych na GPW i Fundusz nie powinien mieć problemów z ich
sprzedażą w krótkim czasie.
Poniżej przedstawiamy informacje dotyczące sytuacji finansowej spółek niepublicznych i kwotowanych na rynku
nieregulowanym znajdujących się w portfelu Funduszu – informacje zostały opracowane na podstawie raportu
zarządzającego SECUS AM i opatrzone są komentarzem Towarzystwa.
2)
Sento SA - Raport zarządzającego:
W 2011 r. została przeprowadzona głęboka restrukturyzacja, której celem było zbudowanie trwałej struktury
finansowania wysoko rentownych projektów deweloperskich. Dzięki pozyskaniu kapitału na realizację nowych
projektów, Sento jest obecnie wiodącym deweloperem na krakowskim rynku nieruchomości. Pozytywne efekty
przeprowadzonej restrukturyzacji są już widoczne. Spółka podobnie jak w 2011 roku także rok 2012 zakończy
dodatnim wynikiem finansowym, natomiast w pełni efekty zostaną osiągnięte z chwilą zakończenia projektów,
których cykl realizacji obliczony jest średnio na 2 lata. Z uwagi na proces realizacji projektów w 2013 i 2014 roku
nastąpi znacząca poprawa wyników finansowych.
Zysk Sento SA na koniec listopada 2012r. wyniósł 38,54 tys. zł. Wyniki finansowe spółki Sento SA w związku z
przyjętą polityką rachunkowości są uzależnione od zakończenia poszczególnych projektów realizowanych w
spółkach celowych. Od 2010 roku spółka rozpoczęła realizację trzech projektów, z których jeden (Sentopark B)
jest już całkowicie ukończony w zakresie budowy, a pozostałe są w trakcie realizacji.
Wycenę Spółki Sento S.A. przeprowadzono przy zastosowaniu metody bilansowej polegającej na oszacowaniu
aktywów netto wykazanych w bilansie na dzień 30 listopada 2012 r. Zgodnie z „Modelem Wyceny Aktywów
Niepublicznych” dla Secus Pierwszy Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych, taka metoda
została przyjęta z uwagi na specyfikę działalności deweloperskiej Sento S.A. Bieżąca wycena po uwzględnieniu w
modelu wyceny 50% dyskonta kształtuje sie na poziomie 1,23 PLN za akcje. W ocenie zarządzającego wycena ta
nie odzwierciedla godziwej wartości przedsiębiorstwa. Z uwagi na proces realizacji projektów w 2013 i 2014 roku
nastąpi znacząca poprawa wyników finansowych. Prognoza zakłada trwałe utrzymanie rentowności na poziomie
zysku netto, którego zauważalny wzrost nastąpi od 2013 roku. Z kolei w 2014 roku zadłużenie spółki, stanowiące
jeden z głównych czynników ryzyka, spadnie do poziomu ok. 17 mln zł z ok. 47 mln zł obecnie. Tak istotna
poprawa sytuacji finansowej spółki będzie miała pozytywny wpływ zarówno na wycenę, jak i na znalezienie
inwestora zainteresowanego nabyciem pakietu akcji.
Komentarz Towarzystwa:
Poniżej przedstawiamy wycenę (na 10.04.2013r.) wskaźnikową spółek deweloperskich na GPW.
GO TFI S.A. UL. STAWKI 2, 00-193, WARSZAWA TEL.+48 22 860 63 76 FAX +48 22 37 826 37
www.gotfi.pl
SĄD REJONOWY DLA M. ST. WARSZAWY W WARSZAWIE, XIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO,
KRS 0000292229, NIP 108 000 37 09, REGON 141155242, KAPITAŁ ZAKŁADOWY 1.640.000 PLN
Spółka
Kapitalizacja
(mln zł)
Wartośc
księgowa (mln zł)
P/BV
P/E
5,84
7,38
0,79
x
CELTIC
112,87
383,62
0,29
x
CZTOREBKA
687,80
562,66
1,22
22,8
ALTERCO
DOMDEV
ECHO
EDINVEST
828,59
892,40
0,93
9,1
2 541,00
2 430,84
1,05
6,8
45,23
47,18
0,96
54,3
31,78
244,56
0,13
x
2 500,69
3 028,25
0,83
x
145,35
189,51
0,77
8,7
JHMDEV
50,00
172,96
0,29
5,6
JWCONSTR
219,54
503,26
0,44
23,0
KCI
17,10
31,10
0,55
x
LCCORP
532,59
1 079,08
0,49
7,7
GANT
GTC
INPRO
1 127,55
1 885,70
0,60
x
POLNORD
149,44
1 327,56
0,11
5,8
RANKPROGR
355,10
460,65
0,77
14,6
ROBYG
348,95
522,90
0,67
17,4
TRITON
17,57
118,54
0,15
x
TUP
31,49
173,71
0,18
x
VANTAGE
97,07
303,26
0,32
16,0
WIKANA
63,71
123,31
0,52
18,6
ATLASEST
73,47
301,36
0,24
x
ORCOGROUP
961,94
1 770,35
0,54
x
PLAZACNTR
359,59
1 836,20
0,20
x
REINHOLD
2,52
-36,10
0,00
x
247,85
459,77
0,54
7,8
288,90
WARIMPEX
Źródło: Ceduła GPW (11.04.2013r.)
313,33
0,92
8,5
PHN
RONSON
Według powyższej tabeli średnia wycena spółek deweloperskich notowanych na GPW jest niższa od ich wartości
księgowej. Z raportu niezależnego wyceniającego Baker Tilly Poland Assurance Sp. z o.o. wynika, że Sento SA
aktualnie posiada niespłacone i niezrolowane obligacje – w czym jego sytuacja jest gorsza niż wielu spółek na
GPW. Ponieważ spółka pracuje w systemie finansowania spółek celowych, a nie sporządza sprawozdania
skonsolidowanego, a także zaprzestała sporządzania raportów miesięcznych, trudno zorientować się, jaka jest
faktycznia sytuacja całego holdingu i czy faktycznie sprzedaż mieszkań jest na poziomie wskazywanym przez
zarządzającego. Biorąc pod uwagę złą sytuację deweloperów, konkurencyjny rynek, zwłaszcza w Krakowie i
Warszawie, oraz brak programu motywacyjnego i dostępu do finansowania dla nabywców trudno jest uwierzyć,
że sytuacja Sento SA jest znacznie lepsza niż innych deweloperów i przyniesie np: czterokrotny wzrost ceny.
Byłoby to możliwe, o ile spółki zależne faktycznie zrealizują projekty deweloperskie – i będą posiadały wyłącznie
GO TFI S.A. UL. STAWKI 2, 00-193, WARSZAWA TEL.+48 22 860 63 76 FAX +48 22 37 826 37
www.gotfi.pl
SĄD REJONOWY DLA M. ST. WARSZAWY W WARSZAWIE, XIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO,
KRS 0000292229, NIP 108 000 37 09, REGON 141155242, KAPITAŁ ZAKŁADOWY 1.640.000 PLN
środki pieniężne. W każdym innym przypadku będziemy mieli doczynienia z wymuszoną sprzedażą, co zawsze
pociąga za sobą niższą cenę.
3) APN Promise SA- Raport zarządzającego
W 2012 roku nastąpiła istotna poprawa efektywności działalności spółki. Po jedenastu miesiącach 2012 r. spółka
odnotowała wyraźny wzrost przychodów, zysku operacyjnego, EBITDA oraz zysku netto. Spółka w tym okresie
osiągnęła 144,6 mln zł przychodów (86,7 mln zł w analogicznym okresie roku ubiegłego) oraz 1, 73 mln zł zysku
netto (0,56 mln w analogicznym okresie roku ubiegłego). Przychody wzrosły o 67%, a zysk netto o 210%.
Wycenę Spółki APN Promise S.A. przeprowadzono zgodnie z „Modelem Wyceny Aktywów Niepublicznych” dla
Secus Pierwszy Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych 3 metodami: krotności zysków,
wskaźników rynkowych oraz zdyskontowanych przepływów pieniężnych DCF. Wartość 1 akcji Spółki APN Promise
S.A. oszacowana przez Baker Tilly Poland Assurance Sp. z o.o. na dzień 28 grudnia 2012 roku wyniosła 1,53 zł
wobec 1,45 zł na koniec poprzedniego kwartału. Pomimo iż wycena ta jest wyższa niż przed kwartałem, w ocenie
Zarządzającego jest ona nadal daleka od wartości godziwej przedsiębiorstwa. W tym miejscu szczególną uwagę
należy zwrócić na fakt, iż w listopadowej emisji większość akcji objęli inwestorzy profesjonalni, jakimi są fundusze
inwestycyjne prowadzone przez TFI. Cena emisyjna akcji obejmowanych przez tych inwestorów wynosiła 2,60 zł, a
więc o 70% powyżej wyceny Baker Tilly.
Od dnia 7 lutego 2013r. akcje APN Promise są notowane na rynku „New Connect”. Na dzień 11 marca 2013r.
wycena akcji spółki wynosi 3,92 zł.
Komentarz Towarzystwa
Fundusz posiada około 40% akcji spółki. APN Promise S.A. to spółka handlowo-usługowa o niskich marżach
działająca w segmencie B2B. Zdaniem Towarzystwa stosunkowo trudne będzie dokonanie sprzedaży takiego
pakietu akcji na rynku New Connect z uwagi na znikome wartości obrotu tymi akcjami – co stawia pod znakiem
zapytania możliwość uzyskania przez Fundusz bieżącej ceny z tego rynku. Możliwość sprzedaży tych akcji
Towarzystwo widzi w drodze dokonania ich zbycia do podmiotu branżowego, o ile takowy się znajdzie i zgodzi się
na to aktualny zarząd spółki.
Aktualne koszty funduszu to 4% rocznej opłaty za zarządzanie plus koszty depozytariusza, księgowości, publikacji i
audytora.
W przypadku podjęcia decyzji o likwidacji funduszu pełne koszty likwidacji to 3% w skali roku.
Po rozpoczęciu likwidacji Funduszu środki z funduszu zostaną wypłacone uczestnikom po sprzedaży wszystkich
aktywów, jednak rozpoczęcie tego procesu pozwoli na równoległe prowadzenie likwidacji razem z procesem
sprzedaży i sumarycznie przyspieszenie wypłaty pełnych środków.
W związku z powyższymi okolicznościami, zdaniem Zarządu GO TFI SA, konieczne jest poznanie Państwa stanowiska
– jako uczestników Funduszu – w sprawie ewentualnego przedłużenia czasu trwania Funduszu.
……………………
Beata Kielan
Prezes Zarządu GO TFI S.A.
GO TFI S.A. UL. STAWKI 2, 00-193, WARSZAWA TEL.+48 22 860 63 76 FAX +48 22 37 826 37
www.gotfi.pl
SĄD REJONOWY DLA M. ST. WARSZAWY W WARSZAWIE, XIII WYDZIAŁ GOSPODARCZY KRAJOWEGO REJESTRU SĄDOWEGO,
KRS 0000292229, NIP 108 000 37 09, REGON 141155242, KAPITAŁ ZAKŁADOWY 1.640.000 PLN