Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich

Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich
Wpisany przez dr Andre Helin
Wiele kontrowersji wywołują metody rozpoznawania i wyceny przychodów w tych firmach.
Jednym z najbardziej aktualnie kontrowersyjnych obszarów rachunkowości są zasady, a
konkretnie metody rozpoznawania i wyceny przychodów w firmach deweloperskich.
Obowiązująca ustawa o rachunkowości wraz z krajowym standardem rachunkowości nie
reguluje tych zagadnień, a obowiązujące Międzynarodowe Standardy Rachunkowości w
tym obszarze (MSR 11 i MSR 18) są pełne sprzeczności.
Problem polega między innymi na tym, iż działalność deweloperska nie jest klasyczną usługą
budowlaną, w której usługodawca (inwestor) zleca firmie budowlanej realizację projektu według
specyfikacji i życzeń opracowanych przez inwestora ani też klasyczną sprzedażą już
wybudowanej i gotowej do eksploatacji nieruchomości.
W przypadku działalności deweloperskiej inwestor często zawiera umowę przedwstępną, ma
pewien wpływ na charakter i specyfikację projektu i zazwyczaj uczestniczy w finansowaniu
projektu w fazie jego realizacji. Nic więc dziwnego, że zarówno w Polsce, jak i za granicą
można zaobserwować zróżnicowane zasady rachunkowości, jakie stosują firny deweloperskie.
Próbę rozwiązania tych problemów i ujednolicenia polityki rachunkowości podjęły
Międzynarodowe Standardy Rachunkowości w IFIRC Draft Interpretation 21 Real Esteta Sales.
W projekcie tym podjęto próbę zdefiniowania „usługi budowlanej" podlegającej zasadom
rachunkowości określonych w MSR 11 ( tj. zastosowaniu metody procentowej) i odróżnienia jej
od sprzedaży już wybudowanej i gotowej do eksploatacji nieruchomości, która powinna
stosować zasady rachunkowości określone w MSR 11 (tj. uznania przychodów po zakończeniu
budowy i sprzedaży nieruchomości).
1/2
Zasady rachunkowości w firmach deweloperskich
Wpisany przez dr Andre Helin
Jako kryteria kwalifikacji usługi budowlanej przyjęto dwa aspekty: aby dana usługa mogła być
zakwalifikowana do usługi budowlanej, wobec której należy stosować MSR 11 i sposób
ustalania przychodów według stopnia zaawansowania pracy (metod procentowej) umowa o
usługę budowlaną musi spełniać dwa warunki:
a) firma budowlana realizuje swoją usługę na życzenie klienta i na podstawie
opracowanych przez niego specyfikacji. Innymi słowy, klient opracowuje projekt według
własnych życzeń, a firma budowlana go realizuje,
b) wszelkiego rodzaju pożytki, korzyści, ale też i ryzyko w trakcie budowy przypada
klientowi. W praktyce oznacza to, iż od początku realizacji projektu inwestor ma kontrolę
ekonomiczną, a zazwyczaj i prawną nad wartością inwestycji. Zatem w przypadku bankructwa
firmy budowlanej w trakcie realizacji projektu, obiekty w trakcie budowy są własnością inwestora
i są chronione przed wierzycielami firmy budowlanej.
Takich warunków nie spełniają zazwyczaj firmy deweloperskie. W ich przypadku klient kupuje
projekt w całości opracowany przez dewelopera, a pożytki i ryzyka związane z projektem
przypadają deweloperowi do czasu przekazania gotowego obiektu i podpisania ostatecznej
umowy sprzedaży. Tym samym w przypadku zatwierdzenia projektu IFRIC 21 w aktualnej
formie, firmy deweloperskie nie będą mogły stosować zasad określonych w MSR 11 i
rozpoznawać przychody na podstawie MSR 18, czyli dopiero po zakończeniu projektu i
przyjęciu go przez inwestora lub podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży.
2/2