Adam Szpunar Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym

„Rejent" * rok 6 * nr 12(68)
grudzień 1996 r.
Adam
Szpunar
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
Zagadnienia prawne, związane w ten lub inny sposób z użytkowaniem
wieczystym wciąż stanowią przedmiot kontrowersji w piśmiennictwie polskim. Składa się na to kilka przyczyn, z których wymieniam najważniejsze.
Pierwszą z nich są powszechnie znane zmiany w materiale normatywnym,
które sprawiają, że konieczne jest nowe ujęcie użytkowania wieczystego ze
względu na jego przeznaczenie. Zmiany te znalazły w szczególności wyraz
w nowym określeniu podmiotów tego prawa. Drugąprzyczynąjest okoliczność, że użytkowanie wieczyste zajmuje pośrednie stanowisko w katalogu
praw rzeczowych. Powstają wątpliwości, w jakim zakresie należy stosować
do tej instytucji przepisy o własności bądź o ograniczonych prawach rzeczowych. Trzecią przyczyną są kontrowersje na temat skutków ustanowienia
hipoteki na użytkowaniu wieczystym. Pozornie sprawa jest prosta. Przepis art. 65 ust. 3 u.k.w.i h. stanowi, że przedmiotem hipoteki może być
także użytkowanie wieczyste. Ale stosunek tego przepisu do ogólnych
zasad prawa rzeczowego nie kształtuje się bynajmniej prosto. Tej właśnie
sprawie są poświęcone niniejsze rozważania, które być może spotkają się
ze sprzeciwem. Celem mych uwag jest próba wyjaśnienia tego splotu
zagadnień, w szczególności dokonania wyboru między mozaiką zapatrywań na ten temat. Zapatrywania te są uzależnione od przyjęcia pewnych
założeń ogólnych, o których będzie jeszcze mowa.
Do zagadnień szczególnie spornych i nastręczających istotne wątpliwości interpretacyjne należy sprawa skutków wygaśnięcia użytkowania
wieczystego. Jak wiadomo, przepis art. 241 k.c. stanowi, że wraz z
wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim
9
Adam
Szpunar
obciążenia. Dotyczy to w szczególności hipoteki ustanowionej na tym
prawie (szczegóły normuje art. 101 u.k.w.i h.). Natomiast przepis art.
242 k.c. reguluje skomplikowane zagadnienia, związane z wzajemnymi
relacjami zachodzącymi między właścicielem gruntu a użytkownikiem
wieczystym w razie wygaśnięcia użytkowania.
Wyłania się pytanie, jakie skutki wywołuje unieważnienie umowy o
oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której wcześniej
została ustanowiona hipoteka. Stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w
tezie uchwały z dnia 22 września 1995 r. (OSNC 1995, poz. 180) jest
jednoznaczne. W razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie
nieruchomości w użytkowanie wieczyste i wykreślenia z księgi wieczystej
tego prawa ustanowiona na nim hipoteka wygasa (art. 241 k.c.). Przytoczona teza oraz wspierające ją uzasadnienie doczekały się rozbieżnych ocen w trzech dotychczas opublikowanych glosach. Świadczy to
o teoretycznej i praktycznej doniosłości tej problematyki. Stanowisko glosatorów nie jest jednolite, a należy się liczyć z tym, że także inni autorzy
zabiorą głos w tej sprawie.
Wymieńmy przede wszystkim aprobującą w zasadzie glosę E. Gniewka, który stara się jednak znaleźć prostszą drogę prowadzącą do wytkniętego celu1. Chodzi tu dalej o glosę St. Rudnickiego, który aprobuje samo
rozstrzygnięcie, ale uważa, że ustanowienie hipoteki było w konkretnym
wypadku bezprzedmiotowe2. Przytoczoną tezę oraz jej uzasadnienie zakwestionowałem w krytycznej glosie do tej uchwały3. Chciałbym obecnie
rozważyć te zagadnienia w nieco rozleglejszej perspektywie.
Uchwała SN z dnia 22 września 1995 r. ma stanowić jedynie kanwę
umożliwiającą dokonanie analizy węzłowych zagadnień prawa rzeczowego z tego zakresu. Pozostawmy chwilowo na uboczu sprawę możliwych
1
OSP 1996, poz. 56. Według autora sąd wieczystoksięgowy powinien był uznać, że
z mocy samego prawa nieważna była również późniejsza czynność ustanowienia hipoteki.
2
„Przegląd Sądowy" 1996, nr 2, s. 60. Autor uważa, że w konkretnym wypadku umowa o
oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste była nieważna z powodu sprzeczności z art. 232
k.c. Chciałbym jednak zaznaczyć, że z uchwały nic wynika, jakie były przyczyny nieważności
umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. Z wnioskiem o wykreślenie hipoteki wystąpiła
gmina, która musiała być właścicielem nieruchomości.
3
OSP 1996, poz. 137. Aby nie rozbudowywać nadmiernie wywodów, odsyłam czytelnika do argumentacji glosy.
10
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
rozwiązań naszkicowanego dylematu i przejdźmy do zwięzłego przedstawienia stanu faktycznego, na którego tle została wydana omawiana uchwała.
1. Z uzasadnienia uchwały dowiadujemy się, że na rzecz przedsiębiorstwa (A) zostało ustanowione prawo wieczystego użytkowania na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego. Prawo to zostało
wpisane do księgi wieczystej. Wyrokiem sądu została jednak prawomocnie orzeczona nieważność tej umowy. Syndyk masy upadłości przedsiębiorstwa A wniósł o wykreślenie tego wpisu w księdze wieczystej. Z
takim samym wnioskiem wystąpiła gmina (B), domagając się ponadto
wykreślenia trzech hipotek ustanowionych na prawie wieczystego użytkowania. W rozważaniach możemy pominąć sprawę wykreślenia hipotek
przymusowych. Zgodnie bowiem z ustalonym w doktrynie i orzecznictwie poglądem (por. zresztą art. 112 u.k.w.i h.) rękojmia publicznej wiary
ksiąg wieczystych (powoływana dalej jako „rękojmia") nie osłania nabycia
hipoteki przymusowej przez wierzyciela. Wobec tego można ograniczyć
rozważania do pytania, czy w tej sytuacji rękojmia osłania nabycie hipoteki
umownej przez osobę C (wierzyciela hipotecznego, którym był bank).
Na to pytanie Sąd Najwyższy udzielił w ostatecznej konkluzji odpowiedzi
przeczącej. Przejdźmy do omówienia głównych punktów zawiłego uzasadnienia uchwały.
Można pominąć wywody Sądy Najwyższego, w których zostały przypomniane dość elementarne wiadomości na temat działania rękojmi. Należy
z naciskiem podkreślić, że w przepisie art. 5 u.k.w.i h. nie czyni się żadnej
różnicy między własnością a innymi prawami rzeczowymi. To prawda, że w
orzecznictwie wyłoniły się wątpliwości co do wzajemnych relacji zachodzących między rękojmią a przepisami dotyczącymi użytkowania wieczystego.
W znanym orzeczeniu SN z dnia 21 czerwca 1968 (OSNCP 1969, poz. 93)
została sformułowana następująca teza: „Nabycie użytkowania wieczystego
w drodze ustanowienia go przez odpowiedni organ Państwa co do nieruchomości nie będącej własnością państwową nie jest możliwe, choćby nawet
nabywca działał - będąc w dobrej wierze - w zaufaniu do księgi wieczystej".
Zasadzie wyrażonej w art. 232 k.c. należy rzekomo przyznać pierwszeństwo
przed przepisami o rękojmi. Teza ta była dość powszechnie krytykowana4. Natomiast zdecydowany sprzeciw wywołuje teza wyroku SN z
4
Por. przykładowo J.St. P i ąt o ws k i w glosie do tego orzeczenia (OSPiKA 1971,
11
Adam
Szpunar
dnia 14 maja 1986 r. (OSNCP 1987, poz. 122), która ma następujące
brzmienie: „Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych nie wchodzi w grę
w wypadku użytkowania wieczystego". Teza ta jest zresztą całkowicie
nieadekwatna do samego rozstrzygnięcia.
Jest rzeczą znamienną, że w omawianej obecnie uchwale Sąd Najwyższy
zajął krytyczne stanowisko wobec przytoczonych zapatrywań. Ostrożnie dodał,
że w każdym razie zapatrywań wyrażonych w tych orzeczeniach „nie można
by odnieść do wszystkich wadliwości umowy użytkowania wieczystego, nawet
wówczas, gdy polegają one na naruszeniu bezwzględnie obowiązujących
przepisów prawa i nieważności"5.
Teza o niedziałaniu lub ograniczonym działaniu rękojmi w odniesieniu
do przepisów o użytkowaniu wieczystym nie jest więc uzasadniona. W
szczególności nie przemawiają za nią przepisy art. 65 ust. 1 oraz 101
u.k.w.i h., które przewidują określone uprawnienia wierzyciela hipotecznego. Przewidziane w art. 65 ust. 1 u.k.w.i h. uprawnienia wierzyciela
hipotecznego mają także zastosowanie do hipoteki ustanowionej na użytkowaniu wieczystym. Tak więc przepis ten miałby zastosowanie, gdyby
doszło do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę, także
w drodze czynności prawnej. Jedynie w razie wygaśnięcia użytkowania
wieczystego przepis art. 241 k.c. przewiduje szczególny skutek w postaci
wygaśnięcia ustanowionych na tym prawie obciążeń. Unormowanie zawarte w art. 101 u.k.w.i h. jest „konsekwencją tego przepisu". Nie ma
jednak podstaw do przyjęcia, że takie odmienne unormowanie skutków
wygaśnięcia użytkowania wieczystego powinno prowadzić do wyeliminowania działania rękojmi w tej dziedzinie. Krótko mówiąc, jednym ze
sposobów nabycia prawa użytkowania wieczystego jest powołanie się
nabywcy na rękojmię.
Do tego punktu wywody Sądu Najwyższego nie wywołują istotnych
zastrzeżeń. Spróbujmy wysnuć wnioski z dokonanych ustaleń. Osoba A
została wpisana bez podstawy prawnej do księgi wieczystej jako upraw-
poz. 55) oraz A. S z p u n a r , W. W a n a t o w s k a , Przegląd orzecznictwa Sądu Najwyższego w zakresie prawa cywilnego materialnego za I półrocze 1969 r., „Nowe Prawo"
1969, nr 11-12, s. 1715.
5
W świetle wywodów Sądu Najwyższego trudno zrozumieć, dlaczego St. R u d n i c k i
w swej glosie (przypis 2) powołuje się na to, że w konkretnym wypadku użytkowanie
wieczyste nie powstało wobec brzmienia art. 232 k.c.
12
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
niona z tytułu użytkowania wieczystego. Zachodziła więc niezgodność
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym6. Bank C nabył hipotekę w drodze odpłatnej czynności prawnej z osobą A, która nie była
rzeczywiście uprawniona. Uważam, że przepisy art. 5 i nast. u.k.w.i h.
chronią to nabycie. Jak wiadomo, przepis art. 234 k.c. każe stosować
do ustanowienia użytkowania wieczystego odpowiednie przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Jak powszechnie wiadomo, przepisy
te umożliwiają nabycie prawa rzeczowego (także hipoteki) od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel.
W tym zakresie zostaje niewątpliwie przełamana zasada: nemo plus iuris
in alium transferre potest, ąuam ipse habet. Dodajmy, że w myśl art. 71
u.k.w.i h. domniemanie istnienia prawa wynikające z wpisu hipoteki
obejmuje, jeżeli chodzi o odpowiedzialność z nieruchomości, także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką. W ten sposób wpis hipoteki jest dla
wierzyciela hipotecznego wystarczającą legitymacją. Ujmując to nieco
szerzej, można powiedzieć, że rękojmia chroni każdą osobę, na której
rzecz została ustanowiona hipoteka, jeżeli działała w zaufaniu do księgi
wieczystej i będąc w dobrej wierze zawarła umowę z podmiotem wpisanym w księdze jako uprawniony. Podstawowe znaczenie ma tutaj postulat bezpieczeństwa obrotu hipotecznego. Stwierdzenie to wymaga rozwinięcia.
Wierzyciel hipoteczny nie może wiedzieć, czy osoba wpisana do księgi
wieczystej była rzeczywiście uprawniona. Ustawa sankcjonuje w określonym zakresie przewagę stanu formalnego wynikającego z treści księgi
wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Stwierdzenie to dotyczy
także ustanowienia hipoteki na użytkowaniu wieczystym. Wierzyciel nie
może przecież badać, czy umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego była ważna. Pamiętajmy zresztą, że wpis użytkowania wieczystego
do księgi ma znaczenie konstytutywne. Kwestia ważności tego wpisu nie
może być pozostawiona ocenie wierzyciela hipotecznego. W razie przyjęcia odmiennego rozwiązania, ustanowienie hipoteki na użytkowaniu
wieczystym nie miałoby właściwie sensu dla wierzyciela. Innymi słowy,
6
306.
13
Adam
Szpunar
hipoteka nie mogłaby w tej sytuacji spełniać swej funkcji silnego zabezpieczenia typu rzeczowego.
2, Prawdziwym zaskoczeniem są dalsze wywody Sądy Najwyższego,
które oznaczają diametralną zmianę stanowiska. W uzasadnieniu bowiem
czytamy, że „istnienie hipoteki na prawie użytkowania wieczystego, które
- j a k się okazało - nie powstało w sposób prawnie skuteczny, byłoby
sprzeczne z istotą tego obciążenia". W konsekwencji musiałoby być
odniesione do prawa własności nieruchomości w sposób naruszający
przepis art. 65 u.k.w.i h. oraz zasadę, że teren oddany w użytkowanie
wieczyste po ustaniu tego prawa powraca do właściciela bez żadnych
obciążeń. W takiej sytuacji wymaga rozważenia pytanie, czy przepis art.
241 k.c. nie powinien być stosowany przez analogię. W związku z tym
Sąd Najwyższy przypomniał znane zasady dotyczące stosowania analogii
jako jednej z metod wykładni prawa. Na tak postawione pytanie Sąd
Najwyższy udzielił odpowiedzi twierdzącej, która znalazła wyraz w przytoczonej tezie. Oznacza ona, że w konkretnym wypadku przepis art. 241
k.c. znajduje zastosowanie przez analogię. Wniosek o wykreślenie hipoteki
ustanowionej na rzecz banku C był zatem uzasadniony. Odczytajmy jeszcze
raz tezę, po dokonaniu koniecznej, drobnej poprawki. W razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste i wykreślenia z księgi wieczystej tego prawa, jednocześnie wygasa
ustanowiona na nim hipoteka.
Tak sformułowana teza wywołuje daleko idące zastrzeżenia. W związku z tym twierdzeniem chciałbym przede wszystkim zgłosić trzy uwagi
krytyczne.
Po pierwsze, analogia legis jest znanym sposobem wypełnienia luki
w prawie. Istnienie tej luki trzeba jednak wykazać7. Jeżeli Sąd Najwyższy
słusznie uznał, że nie należy wyeliminować działania rękojmi w tym zakresie,
powinien był wysnuć właściwe konsekwencje z tego stwierdzenia. Nie
można przyjmować działania rękojmi i jednym tchem głosić, że przepisy
obowiązującego prawa nie normują wypadku, w którym została stwierdzona nieważność umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie
wieczyste, a prawo to wcześniej zostało obciążone hipoteką. Uważam,
7
Por. J. W r ó b l e w s k i , Sądowe stosowanie prawa, wyd. 2 zmienione, Warszawa
1988, s. 365.
14
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
że nie zachodzi luka w prawie, ponieważ sprawę tę przesądzają przepisy
o rękojmi, które zostały ujęte w sposób ogólny, wolny od wszelkiej kazuistyki. Z tego punktu widzenia jest rzeczą obojętną, że wpis użytkowania wieczystego został dokonany bez ważnej podstawy prawnej. Nikt
przecież nie przeczy, że prawo użytkowania wieczystego figurowało w
księdze wieczystej w chwili dokonywania wpisu hipoteki.
Po drugie, Sąd Najwyższy jakoś zapomniał o konieczności ochrony
interesów wierzyciela hipotecznego. Pewne argumenty przemawiające za
bezpieczeństwem obrotu hipotecznego zostały już przedstawione w toku
dotychczasowych rozważań i nie będę do nich powracać. Obecnie można
poprzestać na podkreśleniu doniosłego znaczenia kredytu hipotecznego
w gospodarce rynkowej. Sprawa wiąże się ściśle z rozwojem zabezpieczeń typu rzeczowego na nieruchomości. Z tego punktu widzenia ustanowienie hipoteki na prawie własności nieruchomości czy też na użytkowaniu wieczystym powinno wywoływać podobne skutki prawne.
Po trzecie, w ramach niniejszych rozważań niepodobna szczegółowo
omawiać skutków wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Chciałbym tylko
podkreślić, że na tle prawa polskiego muszą występować wyjątki od ogólnej
zasady, według której teren oddany w użytkowanie wieczyste po ustaniu tego
prawa powraca do właściciela bez żadnych obciążeń. Wyjątki te wynikają z
całokształtu przepisów prawa rzeczowego. W każdym razie trudno się zgodzić ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, które oznacza daleko idące uprzywilejowanie właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Wystarczy jednak przeczytać przepis art. 242 k.c. o wynagrodzeniu za budynki
1 inne urządzenia, aby dojść do wniosku, że kwestia wzajemnych relacji
zachodzących między właścicielem gruntu, wieczystym użytkownikiem
oraz wierzycielem hipotecznym jest bardziej skomplikowana, niż to wynika z wywodów Sądu Najwyższego. Do sprawy tej jeszcze powrócimy
w końcowej części artykułu.
Można krótko wspomnieć o wywodach Sądu Najwyższego na temat
najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Są to przyczyny różne, które jednak - w wyniku czynności prawnej czy też innego
zdarzenia - prowadzą do tego samego skutku w postaci wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wymienione zostały następujące przyczyny:
a) upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione,
15
Adam
Szpunar
b) rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie
wieczyste,
c) zrzeczenie się użytkowania wieczystego,
d) kontuzja, czyli przejście użytkowania wieczystego na właściciela,
e) rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego ze
względu na jej nienależyte wykonanie przez użytkownika,
f) wywłaszczenie.
Ustalenia te są dość bezsporne, ale na tym sprawa się nie kończy.
Uważne przestudiowanie uchwały upoważnia do wniosku, że jej uzasadnienie nie jest wewnętrznie spójne. Z jednej bowiem strony Sąd Najwyższy słusznie podkreślił, że w razie stwierdzenia nieważności umowy
o ustanowienie użytkowania wieczystego sytuacja prawna jest odmienna
niż określona w art. 241 k.c., który mówi przecież o wygaśnięciu tego
prawa Inaczej, niż to przewiduje przepis art. 241 k.c., w konkretnym
wypadku prawo wieczystego użytkowania w ogóle nie powstało. Można
by sądzić, że stosowanie analogii jest wobec tego wyłączone. Nie zachodzi
bowiem podobieństwo stanów faktycznych. Z drugiej jednak strony, po
przeprowadzeniu skomplikowanego rozumowania Sąd Najwyższy doszedł do odmiennego wniosku. Uznał bowiem, że podobieństwo obu stanów
faktycznych jest „oczywiste", przede wszystkim „w zakresie praktycznych skutków wygaśnięcia czy też niepowstania prawa". Ma to dotyczyć
w szczególności losu ustanowionych obciążeń tego prawa (między innymi hipoteki), które bez niego nie mogą istnieć.
Uważam, że przytoczone rozumowanie opiera się na wadliwych przesłankach. Po pierwsze, w rozumowaniu Sądu Najwyższego tkwi błąd
logiczny, określany jako przyjęcie następstwa za rację. Trzeba najpierw
wykazać, że skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego i jego niepowstania są identyczne. Samo aprioryczne twierdzenie, że tak jest rzeczywiście, nie wystarcza. Po drugie, tak daleko idące rozszerzenie zasięgu
zastosowania art. 241 k.c. jest oparte na kruchych podstawach. Pamiętajmy, że różne są zasady rządzące ustanowieniem użytkowania wieczystego i jego wygaśnięciem. Po trzecie, praktyczne znaczenie wymienionych przez Sąd Najwyższy przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego
nie jest jednakowe. Nie należy przywiązywać wagi do większości z nich
(np. konfuzji). Najważniejszą rolę odgrywa upływ czasu, na który użyt-
16
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
kowanie wieczyste zostało ustanowione. W tej sytuacji przyjęte w art.
241 k.c. rozwiązanie jest w pełni zrozumiałe.
W konkluzji uważam, że stosowanie przepisu art. 241 k.c. przez analogię
do konkretnego wypadku było po prostu niedopuszczalne. Prawo użytkowania
wieczystego nie wygasło, ale ze względu na nieważność umowy w ogóle nie
powstało. Natomiast rękojmia rozstrzyga konflikt interesów na korzyść
nabywcy, czyli wierzyciela hipotecznego, który nabył ograniczone prawo
rzeczowe (hipotekę) od osoby figurującej w księdze wieczystej.
3. Przejdźmy obecnie do omówienia przytoczonych już glos E. Gniewka
i St. Rudnickiego, którzy wychodzą wprawdzie z odmiennych założeń, ale w
ostatecznym wyniku uznają wniosek o wykreślenie hipoteki za uzasadniony.
Ze względu na autorytet glosatorów można sądzić, że ich poglądy sąpodzielane przez innych autorów. Tezy glosatorów zasługują na to, żeby je
rozważyć dokładnie, ponieważ ich analiza może przyczynić się do wyjaśnienia tego splotu zagadnień.
a) Punktem wyjścia rozważań E. Gniewka jest stwierdzenie, że „w
realiach zawisłej sprawy" odwołanie się przez Sąd Najwyższy do przepisu
art. 241 k.c. było „zbędne, a właściwie chybione". Nie bez racji glosator
zwraca uwagę na to, że przepis art. 241 k.c. dotyczy „ważnie ustanowionych obciążeń, jednakże wygasających po ustaniu istniejącego początkowo ważnie ustanowionego prawa użytkowania wieczystego". Inna
zaś musi być droga, by uzasadnić wykreślenie wpisanej hipoteki, jeżeli
od początku nieważna była czynność ustanowienia prawa użytkowania
wieczystego. Do przepisu art. 241 k.c. można odwoływać się jedynie
„posiłkowo, dla wsparcia psychologicznego".
Jakie jest zatem poprawne rozwiązanie jurydyczne przedstawionego
problemu? Autor usiłuje stworzyć właściwą konstrukcję prawną hipoteki
na użytkowaniu wieczystym. Muszę powiedzieć, że dalsze twierdzenia
E. Gniewka na ten temat budzą sprzeciw. Autor uważa, że w omawianych
sytuacjach hipoteka obciąża jedynie użytkowanie wieczyste. Natomiast
„w żadnym sensie" nie dotyka prawa własności nieruchomości, na której
ustanowiono użytkowanie wieczyste. Nie obciąża więc „w żadnej mierze"
prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa lub gminie. Jest
prawem skutecznym przeciwko każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu, ale nie przeciwko właścicielowi nieruchomości. Dlatego zaspokojenie wierzyciela „następuje z prawa użytkowania wieczystego, nigdy
17
Adam
Szpunar
zaś z prawa własności nieruchomości". Z tej przyczyny przepis art. 241
k.c. przewiduje, że wraz z użytkowaniem wieczystym wygasają ustanowione na nim obciążenia (w tym także hipoteka). Chodzi o to, żeby
nie obciążyć Skarbu Państwa (gminy) hipoteką ustanowioną jako zabezpieczenie długu użytkownika wieczystego, jeżeli użytkowanie już wygasło.
Autor posługuje się przy tym metodą argumentacji a maioń ad minus.
Uważa, że tym bardziej nie ma powodu „przerzucać na właściciela nieruchomości (gminę lub Skarb Państwa) ciężaru zabezpieczenia cudzego
długu, gdy od początku nie powstało prawo użytkowania wieczystego,
które miałoby (w razie ważności umowy) posłużyć za przedmiot zabezpieczenia hipotecznego". W razie nieważności umowy ustanawiającej
użytkowanie wieczyste niemożliwe było ważne powstanie hipoteki obciążającej to prawo. Niemożliwość ustanowienia hipoteki bierze się z braku
przedmiotu obciążenia.
Autor krótko skwitował sprawę stosowania rękojmi. Uważa, że jest
rzeczą obojętną, czy w konkretnym wypadku zachodzą wymienione w
art. 5-6 u.k.w. i h. przesłanki. Glosator uznał, że występuje brak przedmiotu
obciążenia, ponieważ prawo użytkowania wieczystego nie powstało. Nie
można zaś dopuścić do tego, żeby realizacja hipoteki obróciła się przeciw
prawu własności nieruchomości.
W konkluzji autor głosi, że zachodzą podstawy do wykreślenia w księdze
wieczystej hipoteki, ponieważ ona nigdy nie powstała. Błędem jest twierdzenie, że hipoteka wygasła. Formalną podstawę wykreślenia hipoteki stanowi
wydany już prawomocny wyrok sądu ustalający nieważność umowy oddania
nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
b) Przytoczone rozumowanie, jakkolwiek wyrażono w nim także myśli
słuszne (co do niedopuszczalności stosowania art. 241 k.c.), nie jest przekonywające. W związku z tym chciałbym zgłosić trzy uwagi krytyczne.
Po pierwsze, wykładnia powinna uwzględniać złożone funkcje ksiąg
wieczystych. Stwierdzenie to wymaga rozwinięcia. Jedną z podstawowych
funkcji ksiąg wieczystych jest realizowana - dzięki działaniu rękojmi ochrona osób trzecich będących w dobrej wierze8. Uważam, że glosator
ku czci prof. J.St. Piątowskiego), Wrocław-Warszawa 1985, s. 117.
18
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
wieczystych. Okoliczność, że wpis użytkowania wieczystego został później
wykreślony jako niezgodny ze stanem prawnym nie wyłącza ochrony
osób trzecich. Wykreślenie takie może działać tylko na przyszłość. Chyba
na jakimś nieporozumieniu polega twierdzenie glosatora, jakoby orzeczenie sądowe ustalające nieważność umowy o ustanowienie użytkowania
wieczystego działało ex tunc, powodując bezwzględną nieważność dokonanych uprzednio czynności prawnych. Rozważmy te zagadnienia na
prostym przykładzie. Wpis osoby B jako właściciela został dokonany bez
podstawy prawnej. Prawdziwym właścicielem pozostała osoba A, która
później uzyskała na swą korzyść wyrok sądowy (por. art. 10 u.k.w.i h.).
Ale C nabędzie pod pewnymi warunkami hipotekę na nieruchomości,
jeżeli osoba B dokonała na jego rzecz rozporządzenia, zanim A podjął
odpowiednie kroki w celu zabezpieczenia (przez ostrzeżenie) oraz urzeczywistnienia swego roszczenia.
Po drugie, niepodobna się zgodzić z twierdzeniem E. Gniewka, jakoby
hipoteka na użytkowaniu wieczystym nie obciążała „w żadnym sensie"
prawa własności gruntu przysługującego Skarbowi Państwa (gminie).
Otóż jest zupełnie przeciwnie, niż twierdzi glosator. Hipoteka stanowi
pośrednie obciążenie prawa własności. Wynika to z prostego powodu,
że do obciążenia własności należy zaliczyć użytkowanie wieczyste oraz
wszystkie ograniczone prawa rzeczowe na nim ustanowione. Tak samo
niepodobna się zgodzić z twierdzeniem E. Gniewka, jakoby hipoteka na
użytkowaniu wieczystym nie była prawem skutecznym wobec właściciela nieruchomości. Przecież panuje zgoda co do tego, że hipoteka jako
prawo rzeczowe jest skuteczna wobec każdego, zatem także właściciela
nieruchomości. Z tego punktu widzenia jest rzeczą obojętną, co stanowi
jej przedmiot.
Po trzecie, należy przypomnieć, że w praktyce odpowiedzialność rzeczowa z tytułu hipoteki wysuwa się na plan pierwszy. Udzielając kredytu
hipotecznego, wierzyciel ma głównie na względzie realną wartość zabezpieczenia. Jak w tych warunkach przedstawia się sprawa zaspokojenia
wierzyciela hipotecznego? Normalnie rzecz biorąc, wierzyciel może się
zaspokoić tylko z użytkowania wieczystego będącego przedmiotem hipoteki (por. zwłaszcza art. 1006, 1008, 1010, 1011 k.p.c.). Jeżeli jednak
wpis użytkowania wieczystego został wykreślony jako dokonany bez podsta-
19
Adam
Szpunar
wy prawnej, przytoczone przepisy k.p.c. nie wchodzą w rachubę. Należy
więc przyjąć, że hipoteka obciąża prawo własności nieruchomości. Zrozumiałe są zastrzeżenia E. Gniewka wobec takiego rozwiązania, ale tylko
ono jest możliwe na tle konkretnego stanu faktycznego. Ustanawiając
użytkowanie wieczyste, właściciel musi się liczyć z tym, że w funkcjonowaniu systemu ksiąg wieczystych kryją się pewne niebezpieczeństwa.
Polegają one na możliwości zbycia lub obciążenia użytkowania wieczystego, jeżeli zostało ono wpisane bez podstawy prawnej. Działanie rękojmi
może być niebezpieczne, ponieważ musimy niekiedy poświęcić prawa
podmiotowe określonych osób (zwłaszcza nie wpisanych), aby uzyskać
pewność w obrocie nieruchomościami. Zawsze jednak uważałem, że
instytucja rękojmi musi być utrzymana, jeżeli prowadzenie ksiąg wieczystych ma mieć jakikolwiek sens9.
c) Można poprzestać na krótkim omówieniu glosy St. Rudnickiego,
ponieważ w toku dotychczasowych wywodów zostały już przytoczone
kontrargumenty. Glosator przyjmuje jako ogólne założenie, że zapatrywanie o niestosowaniu rękojmi do użytkowania wieczystego jest już mocno
ugruntowane. Dotyczy to w szczególności sprawy powstania użytkowania wieczystego na nieruchomościach, które nie stanowią własności Skarbu
Państwa (gminy). W konkluzji glosator uważa, że w konkretnym wypadku nie można było skutecznie obciążyć użytkowania wieczystego,
które nie powstało. Można zareplikować, że użytkowanie wieczyste zostało
przecież wpisane do księgi wieczystej. Była już mowa o tym, że inne były
przyczyny uznania nieważności umowy oddania gruntu w użytkowanie
wieczyste, niż to sugeruje glosator. Z wnioskiem o wykreślenie hipoteki
wystąpiła gmina jako właściciel nieruchomości. Wywody glosatora nie
podważają więc tezy, że wierzyciel hipoteczny mógł się powołać na przepisy
o rękojmi.
4. Jak wynika z dotychczasowych rozważań, hipoteka na użytkowaniu
wieczystym stwarza w praktyce wiele wątpliwości. Jest rzeczą właściwie
nieuniknioną, że poglądy na temat jej powstania i wygaśnięcia sąrozbieżne.
Niedoskonałość polskiego systemu ksiąg wieczystych zachęca do szukania radykalnych rozwiązań.
9
Por. A. S z p u n a r , Uwagi o rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych, PiP 1963,
nr 8-9, s. 284.
20
Uwagi o hipotece na użytkowaniu wieczystym
Obecnie należy omówić najważniejsze zasady dotyczące ustanowienia
hipoteki na użytkowaniu wieczystym10. W dalszym toku można założyć,
że ogólna problematyka hipoteki jest w głównych zarysach znana.
a) W piśmiennictwie polskim przyjmuje się dość powszechnie, że
dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym przysługującym kilku osobom11. Sprawa ta nie ma jednak większego znaczenia praktycznego.
b) Jeżeli przedmiotem hipoteki jest użytkowanie wieczyste, obejmuje
ona również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika (art. 65 ust. 3 u.k.w.i h.). Do naszych
celów zbędne jest omawianie znanych na ogół zasad dotyczących własności budynków i innych urządzeń wzniesionych przez użytkownika na
gruncie oddanym mu w użytkowanie. Stanowią one własność użytkownika wieczystego. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które
użytkownik wieczysty nabył, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy
zawarciu umowy o oddanie mu gruntu w użytkowanie. Wykładnia przepisu
art. 235 k.c. stwarza wiele wątpliwości, których omawianie nie należy
do zadań niniejszego opracowania12.
c) Przepis art. 241 k.c. był już przedmiotem analizy. W świetle dotychczasowych wywodów nasuwa się refleksja, że nawet w razie odrzucenia stosowania art. 241 k.c. przez analogię uprawnienia wierzyciela
hipotecznego nie są w prawie polskim należycie chronione. W razie bowiem
wygaśnięcia użytkowania wieczystego (np. w wypadku zrzeczenia się
go przez użytkownika) wygasa również hipoteka. Szczególne problemy
powstają, jeżeli prawo użytkowania przysługuje przedsiębiorstwu państwowemu. Orzecznictwo słusznie przyjmuje, że użytkowanie nie wygasa w razie przekształcenia tego przedsiębiorstwa w spółkę bądź jego
likwidacji w celach określonych w ustawie z dnia 13 VII 1990 r. o prywatyzacji13.
10
Por. St. R u d n i c k i, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wyd.
2, Warszawa 1996, s. 221.
11
Por. J. I gn a to w i cz, Prawo rzeczowe, jw., s. 249.
12
Por. St. R u d n i c k i , Komentarz do kodeksu cywilnego - własność i inne prawa
rzeczowe. Warszawa 1996, s. 306.
13
Por. uchwala składu 7 sędziów SN z dnia 14 marca 1995 r. (OSNC 1995, poz. 87).
21
Adam
Szpunar
d) W ramach niniejszych uwag niepodobna szczegółowo analizować
wspomnianego już przepisu art. 242 k.c. zapewniającego użytkownikowi
wieczystemu stosowne wynagrodzenie w razie wygaśnięcia użytkowania
wieczystego. Wykładnia art. 242 k.c. nastręcza wiele wątpliwości, które
stara się wyjaśnić doktryna14.
Dla naszych rozważań istotne znaczenie ma wspomniany już przepis
art. 101 u.k.w.i h., który wymaga krótkiego komentarza15. Przepis ten
przewiduje pewną ochronę wierzycieli hipotecznych w razie wygaśnięcia
użytkowania wieczystego. Można bowiem powiedzieć, że wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego przestaje istnieć przedmiot hipoteki.
Wierzycielom hipotecznym przysługuje w takim wypadku ustawowe
prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne
urządzenia, istniejące w chwili zwrotu użytkowanej nieruchomości. Z
mocy art. 326 k.c. do ustawowego prawa zastawu należy odpowiednio
stosować przepisy o zastawie umownym. Skuteczność tego ustawowego
prawa zastawu wydaje się wątpliwa. Dlatego ochronę wierzycieli hipotecznych należy w tym wypadku uznać za połowiczną.
14
Por. uwagi J. W i n i a r z a , [w:] System prawa cywilnego, t. II, Wrocław-Warszawa
1977, s. 591.
15
Por. St. R u d n i c k i, Komentarz, jw., s. 256.
22