Komentarz specjalny Open Finance, 29 grudnia 2006 r

Komentarz specjalny Open Finance, 29 grudnia 2006 r.
Kredyty mieszkaniowe w 2007 r.
Za nami gorący rok na rynku kredytów mieszkaniowych. Open Finance podsumowało
główne trendy na tym rynku w 2006 r. oraz podjęło się prognozy na najbliższy rok.
Co nas czeka na rynku kredytów mieszkaniowych w 2007 r.? Jaką broń wykorzystają
banki i jak to się przełoży na sytuację przyszłych kredytobiorców?
Na gorącym rynku kredytów hipotecznych banki zaczynają konkurować między sobą nie tylko ceną
(marżą), ale również dodatkowymi możliwościami i udogodnieniami.
Ostra rywalizacja banków
Gruntowne zmiany w konstrukcji kredytów hipotecznych w ostatnim roku, na które warto zwrócić
uwagę, to wydłużanie przez banki okresu kredytowania i przekroczenie granicy 100 proc. wartości
nieruchomości jako ograniczenia kwoty kredytu.
Aktualnie na przykład instytucje z grupy BRE Banku oferują kredyty na 45 lat pod warunkiem
posiadania 20 proc. wkładu własnego w PLN i 30 proc. w walucie. W banku Millennium można
otrzymać kredyt bez wkładu własnego na 40 lat w PLN i 35 lat w CHF. Kredytowanie na 40 lat jesienią
oferowały także BPH i Pekao SA. W mBanku, Multibanku i Dombanku można dodatkowo otrzymać
kredyt na 110 proc. wartości nieruchomości. Na rynku są również dostępne oferty nawet na 125 proc.
i 130 proc. wartości dla specjalnych grup klientów.
Krok w podobną stronę wykonał Polbank – tutaj można otrzymać kredyt na 100 proc. wartości
nieruchomości, ale bez ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Oznacza to dla klientów sporą
oszczędność – takie ubezpieczenie kosztuje średnio ok. 3,5 proc. za 20 proc. brakującego wkładu.
Przy zakupie mieszkania za 300 tys. oznacza to więc oszczędność rzędu 2100 PLN.
Dla kredytów w PLN niskiego wkładu nie ubezpiecza także BZ WBK. Fortis w przypadku kredytu w
ratach malejących również nie pobiera ubezpieczenia niskiego wkładu.
Ciekawym rozwiązaniem jest również proponowany przez Santander Consumer Bank kredyt Duet.
Jest to propozycja dla osób, które kupują nowe mieszkanie, a posiadane planują sprzedać.
W momencie składania wniosku nie mają jednak zdolności kredytowej, ponieważ spłacają już kredyt
mieszkaniowy, a będą go w stanie spłacić dopiero po kupnie nowej nieruchomości i sprzedaży starej.
W takiej sytuacji, jeżeli klient deklaruje sprzedaż mieszkania i spłacenie kredytu, Santander
1
nie przyjmuje do wyliczania zdolności już istniejącej raty. Klient jest jedynie zobligowany do spłaty
posiadanego kredytu w przeciągu 12 miesięcy.
Kup mieszkanie, weź ubezpieczenie
Na rynku można zaobserwować również pojawienie się coraz większej ilości ofert połączonych
z dodatkowymi ubezpieczeniami klienta czyli tzw. bancassurance - często klient opłaca ubezpieczenie
zamiast prowizji bankowej. Taką możliwość proponują klientowi np. Dombank, mBank i GE Money
Bank. Możliwość dodatkowego ubezpieczenia się przy okazji zaciągania kredytu proponują
np. Multibank, PKO BP, Pekao SA i BPH. Obowiązkowo od swoich klientów ubezpieczenia na życie
wymaga bank Millennium, ale jest ono oferowane w atrakcyjnej cenie i bez badań medycznych.
Kredyt Bank oraz Nordea oferują swoim klientom ubezpieczenie gratis w cenie kredytu.
Oceniając innowacje na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć nowych i nietypowych
metod obliczania zdolności kredytowej w przypadku ofert kierowanych dla osób prowadzących
działalność gospodarczą oraz zawodów zaufania publicznego. Ciekawe rozwiązanie proponują w tym
zakresie Dombank, GE Money Bank, Santander, Fortis oraz Noble Bank.
Warto zwrócić uwagę na pojawienie się szybkich kredytów refinansowych. Są to kredyty dla osób,
które regularnie spłacają kredyt mieszkaniowy i chciałyby zamienić go na tańszy, ale nie chcą borykać
się z kompletowaniem dokumentów. Badanie zdolności kredytowej w przypadku takich kredytów
bazuje na oświadczeniu klienta o jego dochodach oraz historii kredytowej, co oznacza znaczne
uproszczenie i przyspieszenie procesu. Do tego koszty takiego kredytu są znacznie zredukowane –
są one udzielane bez prowizji, a wszystkie opłaty okołokredytowe typu ubezpieczenia oraz wpis
i wykreślenie hipoteki często płaci za klienta bank. Taki kredyt jako pierwsze wprowadziły mBank
i Multibank, potem pojawiły się oferty Dombanku oraz obecnie Polbanku.
Oprócz powyższych ciekawych propozycji od dłuższego czasu funkcjonują na rynku także rozwiązania
takie jak kredyt hipoteczny w postaci otwartej linii kredytowej w Multibanku, ING, Pekao SA i PKO BP,
mechanizm bilansujący dla kredytów w PLN w grupie BRE, czy też 5-letnia karencja, z której mogą
skorzystać klienci Nykredit.
Dzięki temu rośnie jakość proponowanych produktów kredytowych i możliwe staje się ich
dopasowanie do indywidualnych potrzeb klientów. Porównanie ofert staje się jednak przez to
trudniejsze, a „instrukcja obsługi” kredytu bardziej skomplikowana. W tym świetle coraz bardziej
na znaczeniu zyskuje jakość obsługi, aby klient w pełni świadomie wybierał kredyt i był w stanie
korzystać z wszystkich jego możliwości. Na rynku jest jeszcze sporo miejsca na nowe pomysły i
rozwiązania.
2
Przegląd potencjalnych rozwiązań przedstawia poniższa tabela.
Co może czekać klientów na rynku kredytów mieszkaniowych w 2007 r.?
Wydłużanie okresu kredytowania
Wzrost cen nieruchomości i ograniczenia wywołane
rekomendacją S sprawiają, że 30-letni okres
kredytowania nie wystarcza, aby mieć zdolność
kredytową. Można się więc spodziewać, pojawienia się
kolejnych ofert z wydłużonym okresem kredytowania nawet do 50 lat.
Zmniejszanie wymaganego niskiego wkładu i
kredytowanie powyżej wartości nieruchomości
Na rosnącym rynku metodą na zmniejszenie kosztu
kredytu, a tym samym poprawienie atrakcyjności oferty
jest ograniczenie ubezpieczenie niskiego wkładu lub w
ogóle rezygnacja z tego zabezpieczenia. Należy
oczekiwać kolejnych takich propozycji, jak również
możliwości kredytowania na ponad 100 proc. wartości
nieruchomości w większości banków.
Szybkie i tanie refinansowanie
Przy pojawiającej się w niektórych miastach barierze
podaży na znaczeniu mogą zyskać kredyty refinansowe.
Prawdopodobne jest więc pojawienie się nowych
propozycji refinansowych o uproszczonej procedurze i
atrakcyjnych warunkach cenowych.
Uproszczone formy badania zdolności kredytowej
Na popularności zyskują rozwiązania oparte na badaniu
zdolności kredytowej na podstawie oświadczenia,
adresowane głównie do osób wykonujących zawody
zaufania publicznego, wolne zawody, prowadzących
działalność gospodarczą oraz dysponujące znacznymi
aktywami. Coraz więcej banków dostrzega tą grupę
klientów, a ilość adresowanych specjalnie dla niej ofert
będzie rosła. Kolejnym krokiem może być badanie
zdolności kredytowej na podstawie przepływów przez
konto, które przedstawiają zazwyczaj najpełniejszy
obraz sytuacji finansowej.
Nagradzanie za pozytywną historię kredytową
3
Aktualnie zła historia kredytowa znacznie ogranicza
możliwości zaciągnięcia kredytu, ale posiadanie
pozytywnej historii nie jest bardziej premiowane, niż jej
brak. Wyróżnianie klientów, którzy już posiadają jakieś
zobowiązania i je regularnie spłacali, w postaci
korzystniejszego oprocentowania, prowizji, lub prostszej
procedury kredytowej, jest metodą na podniesienie
atrakcyjności oferty dla najbardziej pożądanej grupy
klientów, czyli tych o wysokiej skłonności do spłacania
zobowiązań. Posiadanie pozytywnej historii kredytowej
jest dla banku większą gwarancją regularnych spłat w
przyszłości niż wysokie zarobki. Teoretycznie ocenę
wiarygodności
kredytobiorcy
można
byłoby
przeprowadzić jedynie w oparciu o raport BIK.
Odwrotna hipoteka
Jest to rozwiązanie dla osób, które posiadają atrakcyjną
nieruchomość, ale brakuje im za to płynności finansowej.
Odwrotna hipoteka oznacza, że bank nabywa od klienta
mieszkanie i wypłaca co miesiąc ratę przez określony
czas. Z takiej możliwości korzystają często osoby
starsze i samotne, które dysponują majątkiem, ale nie
mają comiesięcznych wpływów pozwalających na
pokrycie bieżących wydatków. Może to też być
alternatywa dla ubezpieczenia na życie. W Polsce
jeszcze odwrotna hipoteka nie jest dostępna na rynku,
ale kilka instytucji uważnie się już jej przygląda.
Aleksandra Łukasiewicz
Dyrektor ds. Produktów Bankowych Open Finance
4