Najem okazjonalny w świetle prawa Decydując się na wynajęcie

Materiał prasowy, czerwiec 2014 r.
Najem okazjonalny w świetle prawa
Decydując się na wynajęcie nieruchomości, obdarzamy najemcę dużym kredytem zaufania, często
opartym głównie na intuicji. Oczywiście może się zdarzyć, że przez kilka lat bez problemu
będziemy wynajmować nieruchomość, ale może nadejść chwila, kiedy zaufanie i intuicja nas
zawiodą. To z kolei może zapoczątkować falę problemów związanych z brakiem dostępu do naszej
własności, nieuzyskiwaniem dochodów z tytułu najmu, a w najgorszym przypadku – długoletnim
postępowaniem sądowym. Najem nieruchomości zawsze obarczony jest ryzykiem – jeśli trafimy na
złego najemcę, to niewiele możemy zrobić. Dlatego zanim oddamy nieruchomość w najem,
powinniśmy przemyśleć, na jakich zasadach chcemy ją wynajmować. Wciąż mało popularna jest
umowa najmu okazjonalnego, która w dużym stopniu zabezpiecza właściciela przed nierzetelnymi
najemcami – dokładne jej omówienia znalazło się w drugiej części publikacji „Najem 2014.
Poradnik dla wynajmującego i najemcy” wydawanego przez dwutygodnik „Krakowski Rynek
Nieruchomości”.
Najem okazjonalny jest specjalną formą umowy najmu, której zasady sformułowane zostały w
ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie k.c. Ta forma
najmu ma zastosowanie wyłącznie przy lokalach przeznaczonych do zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych. Co istotne, do 2013 r. uprawnionymi do korzystania z niej były tylko osoby
fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W 2014 r.
krąg ten został rozszerzony o osoby prowadzące działalność gospodarczą, stało się to za
pośrednictwem ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych,
która wprowadziła program „Mieszkanie dla Młodych”. W związku z tymi zmianami jedynym
wyłączeniem, w którym umowy najmu okazjonalnego nie można zastosować, są lokale wchodzące
w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i te, które gmina wynajmuje od innych właścicieli,
podnajmując je osobom osiągającym niski dochód.
Zastosowanie umowy najmu okazjonalnego niesie ze sobą pewne utrudnienia, co zniechęca
niektórych wynajmujących. Pierwszym wymogiem wynikającym z ustawy jest konieczność
zawarcia umowy na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Sama umowa powinna być sporządzona
w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Fakt jej zawarcia może być jednak uzależniony od
wpłacenia kaucji przez najemcę. Kaucja ta zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu
okazjonalnego lokalu, przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych
kosztów egzekwowania obowiązku opróżnienia lokalu. Przy czym nie może być ona większa niż
sześciokrotność miesięcznego czynszu przedmiotowego lokalu. Dodatkowo, zgodnie z art. 19a ust.
2, ustawy o ochronie praw lokatorów, do samej umowy najmu należy załączyć w szczególności
następujące dokumenty:

oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i
zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu
okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku
wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
Kontakt prasowy: KRN media sp. z o.o., al. Słowackiego 39, 31-59 Kraków
Joanna Bień, tel. 602-414-076, [email protected]
Materiał prasowy, czerwiec 2014 r.

oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym
mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim
zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, na żądanie wynajmującego.
Uzyskanie pierwszego z wymienionych dokumentów wiąże się z koniecznością wizyty u
notariusza, a w związku z tym także z dodatkowymi kosztami. Należy jednak pamiętać, że w
stosunku do korzyści, jakie płyną z umowy najmu okazjonalnego, oraz strat, które możemy
ponieść, wynajmując mieszkanie w najmie tradycyjnym, koszt ten jest niewielki. Dodatkowo
wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu
oświadczenia jest określone w omawianej ustawie i wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego
wynagrodzenia za pracę – w 2014 r. jest to maksymalnie 168 zł.
Jeżeli najemca w tracie trwania umowy najmu utraciłby możliwość zamieszkania w wskazanym
lokalu, jest zobowiązany do tego, by w ciągu 21 dni od uzyskania wiadomości o tym fakcie
wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku
opróżnienia lokalu. Musi również przedstawić nowe oświadczenie właściciela. Jeżeli nie dopełni
tego obowiązku, właściciel może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego,
zachowując co najmniej 7-dniowy okres wypowiedzenia.
Ostatni wymóg dotyczy tylko właścicieli będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą
działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania. Po zawarciu umowy w trybie najmu
okazjonalnego muszą dokonać zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu
skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Zgłoszenie to musi być
złożone w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dodatkowo właściciel jest zobligowany do
przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia najemcy, jeśli ten wystosuje takie żądanie. Gdyby
właściciel nie dopełnił obowiązku zgłoszenia, to zgodnie art. 19b, nie stosuje się przepisów art. 19c
i 19d ustawy oraz art. 1046 § 41 ustawy z 17 XI 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U.
nr 43, poz. 296, z późn. zm. 11).
Art. 19d zawiera opis istotny najmu okazjonalnego. Określa on, że umowa ulega rozwiązaniu po
upływie terminu, na jaki została zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia. W momencie gdy
umowa zostanie rozwiązana, a najemca nie opróżni dobrowolnie mieszkania, właściciel może
doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Dokument ten powinien zostać opatrzony urzędowo
poświadczonym podpisem właściciela. W jego treści powinny zostać zawarte takie informacje, jak:
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu
okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 7
dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają
opróżnić lokal.
Jeżeli wskazany w żądaniu termin upłynie, a lokator w dalszym ciągu nie opróżni lokalu, właściciel
może złożyć wniosek bezpośrednio do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
Do takiego wniosku powinny być załączone następujące dokumenty:

żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem
wysłania go przesyłką poleconą;

dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego
opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
Kontakt prasowy: KRN media sp. z o.o., al. Słowackiego 39, 31-59 Kraków
Joanna Bień, tel. 602-414-076, [email protected]
Materiał prasowy, czerwiec 2014 r.

potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
W 2014 r. powinniśmy dostrzec wzmożone zainteresowanie i częstsze wykorzystanie w praktyce
najmu okazjonalnego. Wpływ na to może mieć zapowiedziany przez Bank Gospodarstwa
Krajowego Fundusz Mieszkań na Wynajem, w ramach którego najem lokalu będzie oferowany na
podstawie najmu okazjonalnego. Pozostałe kwestie związane z formą najmu okazjonalnego zostały
szczegółowo omówione w publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy”.
Autor: Michał Kubisiak, dwutygodnik „Krakowski Rynek Nieruchomości”
Źródło: Fragment artykułu pochodzący z publikacji „Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i
najemcy”
Dodatkowe informacje o publikacji:
„Najem 2014. Poradnik dla wynajmującego i najemcy” to kompleksowe źródło informacji na temat ekonomicznych, społecznych i prawnych
aspektów najmu, przeznaczone zarówno dla osób dysponujących mieszkaniami do wynajęcia, jak i tych, którzy w ten sposób zaspokajają swoje
potrzeby mieszkaniowe. Do współpracy nad poradnikiem zaprosiliśmy ekspertów rynku nieruchomości, prawników, a także praktyków zajmujących
się na co dzień najmem. Dzięki temu Poradnik zawiera nie tylko wszystkie niezbędne informacje teoretyczne, ale także propozycje rozwiązań
problemów, z którymi spotkać może się każdy korzystający z formy najmu niezależnie od tego czy jest właścicielem wynajmowanego mieszkania czy
jego lokatorem. Poradnik będzie wydawany w formie pięciu zeszytów, które będą dołączane do kolejnych numerów dwutygodnika, począwszy od
numeru 8, który ukaże się 2 maja br. Zeszyty podzielone zostały na trzy tematyczne części: Aspekty ekonomiczne i społeczne (dwa zeszyty), Aspekty
prawne (dwa zeszyty) oraz Podatki w najmie nieruchomościami (jeden zeszyt). Każda z części została wyróżniona innym kolorem. Wszystkie będzie
można kompletować w specjalnym segregatorze, który do nabycia będzie w siedzibie redakcji dwutygodnika (przy al. Słowackiego 39) przez cały
okres ukazywania się publikacji, czyli od 2 maja do 27 czerwca br. Ponadto będzie dystrybuowany na stoisku „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”
podczas krakowskich targów mieszkaniowych, które odbędą się w dniach 17-18 maja w hali EXPO Kraków oraz 31 maja i 1 czerwca w CT
Chemobudowa.
Kontakt prasowy: KRN media sp. z o.o., al. Słowackiego 39, 31-59 Kraków
Joanna Bień, tel. 602-414-076, [email protected]