NSA: sprzedaż biurowca może być korzystnie opodatkowana VAT

NSA: sprzedaż biurowca może być korzystnie opodatkowana VAT
Dziennik Gazeta Prawna, opinia Piotra Andrzejaka
Orzecznictwo Zbycia samej nieruchomości nie można uznać za zorganizowaną część
przedsiębiorstwa. Mamy z nią do czynienia, gdy sprzedajemy zespół składników majątkowych, który
sam w sobie pozwala na prowadzenie działalności gospodarczej.
Precedensowe orzeczenie dotyczy nabycia tzw. nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce czy centra
handlowe. Jednym słowem o dużym znaczeniu dla firm. Jak ostatnio informowaliśmy („Fiskus kwestionuje VAT
od transakcji nieruchomościowych” – DGP z 8 listopada 2016 r., nr 216/2016), skarbówka w ostatnich
miesiącach kwestionuje rozliczenie takich transakcji. Fiskus przez lata twierdził, że sprzedaż centrum
handlowego czy biurowca, będących głównym aktywem spółki, jest dostawą towarów. Teraz uważa, że chodzi o
zorganizowaną część przedsiębiorstwa. W efekcie zmiany kwalifikacji prawnej pozbawia nabywców takich
nieruchomości prawa do zwrotu VAT. W ostatnim wyroku sędziowie NSA uznali, że wcześniejsze stanowisko
urzędów podatkowych było błędne.
Sprzedaż nieruchomości Sprawa rozstrzygnięta przez NSA dotyczyła spółki, która nabyła dwa budynki, w tym
biurowiec od spółki, z którą była powiązana kapitałowo i osobowo (ten sam prokurent). Sprzedawca zbył
później również wyposażenie znajdujące się w budynkach. Organy podatkowe uznały, że nabywca nie ma
prawa do odliczenia VAT naliczonego od transakcji nabycia nieruchomości, bo spółka sprzedała nie samą
nieruchomość, ale zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Na czym polega różnica? Sprzedaż nieruchomości
jest objęta VAT, ale nabywca może go odliczyć i wystąpić o jego zwrot. Natomiast sprzedaż zorganizowanej
części przedsiębiorstwa nie podlega tej daninie, co oznacza, że nabywca nie ma też prawa do odliczenia ani
zwrotu podatku.
WSA we Wrocławiu, do którego trafiła sprawa, zgodził się z dyrektorem izby skarbowej. Głównie dlatego, że
przejęte przez spółkę aktywa pozwalają na kontynuowanie przez nabywcę analogicznej działalności
gospodarczej jak działalność zbywcy, a więc osiąganie przychodów z nieruchomości. Stanowisko NSA NSA nie
zgodził się z urzędnikami i WSA. Uznał, że transakcji nabycia dwóch nieruchomości komercyjnych nie można
było uznać za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: ZCP).
Jak wyjaśnił NSA, z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (określa definicję ZCP) generalnie wynika, że ZCP tworzy taki
zespół składników majątkowych, który jest zdolny do prowadzenia niezależnej i samodzielnej działalności
gospodarczej. – Należy to rozumieć tak, że ten zespół składników majątkowych jest zdolny do prowadzenia
działalności w składzie takim, jaki jest zbywany na rzecz drugiego podmiotu. A zatem nie chodzi o to, aby
zespół składników majątkowych był zdolny do prowadzenia działalności po uzupełnieniu go o inne składniki
majątkowe – stwierdziła sędzia Bożena Dziełak.
Zdaniem NSA okoliczności, takie jak: przeniesienie wyposażenia po zawarciu transakcji sprzedaży, powiązania
kapitałowe między sprzedawcą a nabywcą, sposób rozliczenia sprzedaży, ten sam prokurent, z punktu
widzenia definicji ZCP nie mają żadnego znaczenia.
Sędzia Bożena Dziełak przyznała też, że same te nieruchomości zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie
stanowią, nawet jeśli były później wykorzystywane przez przedsiębiorcę do działalności gospodarczej i
wynajmowane innym podmiotom, co pozwalało uzyskiwać przychody. Ważne jest też – podkreślił NSA – że
sprzedaży nieruchomości w omawianej sprawie nie towarzyszyło przeniesienie żadnych praw wynikających z
umów najmu oraz zobowiązań na skarżącą.
Ważny wyrok Zdaniem ekspertów to niezwykle istotny wyrok dla firm, które sprzedają i kupują nieruchomości
komercyjne. Paweł Toński, doradca podatkowy i partner w Crido Taxand, zgadza się z NSA, że aby uznać
transakcję dotyczącą nieruchomości komercyjnych za ZCP, nie wystarczy samo nabycie nieruchomości, która
będzie wynajmowana. – Do skutecznego prowadzenia biznesu opartego na wynajmie nieruchomości potrzeba
bowiem więcej elementów – takich jak np. właściwe zarządzanie nieruchomością, dobór najemców, kontrola
długości i jakości umów najmu itp. – stwierdza ekspert.
Z kolei Piotr Andrzejak, radca prawny i doradca podatkowy oraz partner kierujący zespołem VAT w Kancelarii
SK &S, ocenia, że orzeczenie to powinno utrudnić organom podatkowym zmianę kwalifikacji podatkowej
sprzedaży – z aktywa na zorganizowaną część przedsiębiorstwa – jedynie na tej podstawie, że po nabyciu
nieruchomości można uzyskiwać z niej przychody. Orzeczenie NSA będzie więc pomocne dla wielu podatników,
w odniesieniu do których toczą się obecnie postępowania podatkowe lub kontrolne związane z rozliczeniem
VAT od zakupu nieruchomości komercyjnych. Wyrok zwiększy bowiem szanse innych podatników w sporach z
organami skarbowymi w zbliżonych stanach faktycznych.
Zdaniem Piotra Andrzejaka orzeczenie NSA jest także sygnałem ostrzegawczym dla podatników, aby do
transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych podchodzili szczegółowo i skrupulatnie. – Proste
wyłączenie ze sprzedaży zobowiązań lub rozbicie sprzedaży budynków na kilka odrębnych umów okazuje się
działaniem nieskutecznym w kontekście uznania, czy transakcja podlega opodatkowaniu VAT czy też na
podstawie art. 6 pkt 1, jest wyłączona z opodatkowania VAT – mówi Piotr Andrzejak.
Paweł Toński dodaje, że wyrok NSA dla podatników, wobec których trwają już spory, niewątpliwie jest dobrym
sygnałem zwiększającym nadzieję na pozytywne rozstrzygnięcie.