Kazus - Katedra Prawa Cywilnego UJ

dr hab. Bartłomiej Swaczyna
Ćwiczenia z prawa cywilnego
Poniedziałek, 15 kwietnia 2013 r.
Kolokwium
imię i nazwisko .....................................................................................................
Czas na rozwiązanie kazusu: 45 min.
Spółce z o.o. X przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dla którego
założono księgę wieczystą. Spółka zamierzała sprzedać to prawo Januszowi. Strony w formie
pisemnej zawarły umowę przedwstępną, w której zobowiązały się do zawarcia w oznaczonym
terminie umowy sprzedaży tego prawa za określoną cenę. Zastrzeżono także, że każdej ze stron
umowy sprzedaży będzie przysługiwało umowne prawo odstąpienia. Tego samego dnia spółka
X udzieliła Januszowi w formie aktu notarialnego pełnomocnictwa do zawarcia w jej imieniu
umowy sprzedaży w wykonaniu umowy przedwstępnej. W pełnomocnictwie zastrzeżono, że
jest ono nieodwołalne. Gdy nadszedł termin zawarcia umowy przyrzeczonej, Janusz zawarł w
imieniu własnym i jako pełnomocnik spółki X umowę sprzedaży spółdzielczego prawa z
zastrzeżeniem umownego prawa odstąpienia na rzecz obydwóch stron w ciągu dwóch
miesięcy. Dwa dni po zawarciu umowy sprzedaży do sądu wieczysto księgowego wpłynął
wypis aktu notarialnego tej umowy zawierający wniosek o wpis Janusza jako uprawnionego w
księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa kupionego od
spółki X. Miesiąc później sąd oddalił wniosek.
Czy orzeczenie to było trafne? Komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu?
Odpowiedź na pierwsze pytanie wymaga wyjaśnienia, czy umowa sprzedaży mogła
doprowadzić do przejścia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na Janusza. W tym
celu należy zbadać, jakie skutki wywołały poszczególne czynności prawne wymienione w
kazusie.
Strony zawarły w formie pisemnej umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Ponieważ do przeniesienia tego prawa, które mogło nastąpić
wskutek zawarcia umowy sprzedaży (analogia z art. 155 § 1 k.c.), wymagane jest zachowanie
formy aktu notarialnego (art. 172 ust. 4 zd. 1 u.s.m.), była to tzw. umowa o skutku słabszym, na
mocy której strony nie mogły żądać zawarcia umowy przyrzeczonej (argument a contrario
z art. 390 § 2 k.c.). Umowa przedwstępna określała istotne postanowienia przyrzeczonej
sprzedaży (przedmiot i cenę), a nadto precyzowała termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz
przewidywała zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia od umowy przyrzeczonej. Spełnione
zostały zatem wymogi co do minimalnej treści umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Kazus
nie zawiera także informacji, które wskazywałyby na wadliwość owej umowy ze względu na
inne okoliczności. Umowa przedwstępna była zatem ważna, ale nie wynikało z niej
uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.
Spółka X udzieliła Januszowi pełnomocnictwa do zawarcia w jej imieniu umowy
przyrzeczonej. Było to zatem pełnomocnictwo do dokonania w imieniu mocodawcy czynności,
w której drugą stroną jest pełnomocnik. Występowanie pełnomocnika w takiej podwójnej roli
jest zasadniczo niedopuszczalne (art. 108 zd. 1 in principio k.c.). Jednakże ograniczenie to nie
obowiązuje, jeżeli upoważnienie do dokonania czynności „z samym sobą” wynika z treści
pełnomocnictwa (art. art. 108 zd. 1 in fine k.c.). Pełnomocnictwo, o którym mowa w kazusie,
niewątpliwie spełniało tę przesłankę, zatem na jego podstawie Janusz mógł w imieniu spółki X
zawrzeć umowę sprzedaży, której sam był drugą stroną.
Pełnomocnictwo to było także nieodwołalne. Wyłączenie możliwości odwołania
pełnomocnictwa jest jednak dopuszczalne jedynie wówczas, gdy znajduje uzasadnienie w
treści stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa (art. 101 § 1 k.c.). W przypadku
pełnomocnictwa do zawarcia umowy przyrzeczonej udzielonego drugiej stronie
nieodwołalność pełnomocnictwa ma umożliwić doprowadzenie do zawarcia umowy
przyrzeczonej bez współdziałania, a nawet przy sprzeciwie, ze strony mocodawcy. Gdyby
umowa przedwstępna miała tzw. skutek silniejszy, tzn. umożliwiała dochodzenie zawarcia
umowy przyrzeczonej przed sądem, taki sam rezultat druga strona mogłaby osiągnąć także bez
pełnomocnictwa. Jego udzielenie umożliwia jedynie skrócenie drogi do zawarcia umowy
przyrzeczonej, bez konieczności prowadzenia procesu sądowego. W takim przypadku można
przyjąć, że nieodwołalność pełnomocnictwa jest uzasadniona treścią stosunku prawnego
stanowiącego podstawę udzielenia pełnomocnictwa (tj. stosunku wynikającego z umowy
przedwstępnej). Pełnomocnictwo takie umożliwia bowiem jedynie łatwiejsze osiągnięcie
rezultatu, którego realizacja była możliwa już na podstawie samej umowy przedwstępnej.
Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej o skutku słabszym przestawiona relacja między
pełnomocnictwem a stosunkiem prawnym wynikającym z tej umowy nie występuje. Dlatego
też w rozważanym stanie faktycznym wyłączenie nieodwołalności pełnomocnictwa było
niedopuszczalne. Zachodzi tutaj zatem niezgodność części treści czynności prawnej z ustawą.
Wówczas czynność pozostaje w mocy w pozostałym zakresie, chyba że bez nieważnego
postanowienia nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 k.c.). Wyłączenie odwołalności
pełnomocnictwa zostało dokonane w interesie pełnomocnika. Można zatem przyjąć, że skoro
mocodawca zdecydował się na takie niekorzystne dla siebie zastrzeżenie, to tym bardziej
udzieliłby pełnomocnictwa bez niego. Dlatego też należy przyjąć, że pełnomocnictwo zostało
skutecznie udzielone, ale mogło zostać w każdym czasie odwołane przez mocodawcę.
„Umowa zbycia” (verba legis) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w tym
przypadku umowa sprzedaży, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 174 ust.
4 zd. 1 u.k.w.h.). Takiej samej formy wymaga pełnomocnictwo do dokonania tej czynności
(art. 99 § 1 k.c.). Wymóg ten został w analizowanym stanie faktycznym spełniony. Ostatecznie
należy zatem przyjąć, że Janusz był umocowany do zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu w imieniu własnym oraz w imieniu spółki X w wykonaniu
umowy przedwstępnej.
Janusz skorzystał z tej kompetencji i w formie aktu notarialnego zawarł umowę
sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w wykonaniu umowy
przedwstępnej. Umowa ta zawierała zastrzeżenie prawa odstąpienia na rzecz obydwóch stron w
ciągu trzech miesięcy. Bez względu na stanowisko co do skutków wykonania umownego
prawa odstąpienia od umowy zobowiązującej do przeniesienia spółdzielczego własnościowego
prawa (skutek obligacyjny – powstanie zobowiązania do powrotnego przeniesienia, bądź
rzeczowy – powrotne przejście prawa) umowa zawierająca owo zastrzeżenie mogła przenieść
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przeniesienie tego prawa może bowiem nastąpić
pod warunkiem, jako że nie sprzeciwia się temu ustawa ani właściwości czynności prawnej
(art. 89 k.c.). Nawet zatem w razie przyjęcia rzeczowego skutku wykonania umownego prawa
odstąpienia, co zbliża tę instytucję do warunku rozwiązującego, dodanie tego zastrzeżenia nie
wyklucza przejścia prawa na nabywcę.
Umowa zawarta przez Janusza mogła zatem przenieść na niego spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu i sąd wieczysto księgowy powinien uwzględnić wniosek o
ujawnienie zmiany uprawnionego. Orzeczenie sądu było zatem nietrafne.
Jednakże zgodnie z art. 2451 k.c. do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego
ujawnionego w księdze wieczystej niezbędny jest wpis do tej księgi. Wpis nabywcy ma zatem
charakter konstytutywny. W rozważanym stanie faktycznym do wpisu Janusza nie doszło,
zatem prawo pozostaje nadal w majątku zbywcy, czyli spółki X.