Własność i inne prawa rzeczowe

Własność i inne prawa rzeczowe
cz. II
Hipoteka i zastaw
Na czym polega istota hipoteki?
Czy ustanowienie hipoteki wpływa na prawo własności
nieruchomości?
Hipoteka – umowna i przymusowa.
Różnice pomiędzy hipoteką a pozostałymi prawami
rzeczowymi?
Hipoteka nie jest związana z posiadaniem.
Hipotekę można ustanowić tylko na nieruchomości a
zastaw tylko na ruchomości lub prawie.
Oba mają na celu zabezpieczenie wierzytelności.
Hipoteka odwrócona „nowa”
Hipoteka odwrócona może mieć dwojaki charakter:
1) na podstawie ustawy z dnia 28 sierpnia 2014 r.
Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank
zobowiązuje się oddać kredytobiorcy na czas
nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych,
których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a
kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia
zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi
odsetkami oraz innymi kosztami.
Hipoteka odwrócona „stara”
Połączenie dotychczas funkcjonujących umów:
renty lub dożywocia + hipoteki lub przewłaszczenia na
zabezpieczenia
Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem
drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub
w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości
nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie
utrzymanie powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć
zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania,
mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc
i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem
pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Hipoteka odwrócona w praktyce
Po śmierci wnuka w 1965 r. nie mając komu zapisać
domu, 90-letnia Jean Calment zawarła umowę z
prawnikiem François Raffrayem, który za prawo
własności miał wypłacać dożywotnią pensję (2500
franków miesięcznie) dotychczasowej właścicielce.
Wartość domu była równa przewidzianej pensji na 10
lat – Raffray musiał niespodziewanie ją wypłacać przez
ponad 30 lat. Pensja, którą zapłacił – równowartość
ponad 180 000 dolarów była dwukrotnie większa niż
wartość mieszkania. Ostatecznie Raffray nawet nie
przeżył pani Calment (zmarł na raka w grudniu 1995 w
wieku 77 lat). Wdowa po nim dokonywała płatności aż
do śmierci Calment.
Forma czynności prawnej
Czy będzie ważna umowa sprzedaży rzeczy której
sprzedawca nie jest właścicielem?
2. Czy będzie ważna umowa sprzedaży samochodu
zawarta ustnie?
3. W jakiej formie musi być zawarta umowa sprzedaży
mieszkania?
4. Czy będzie ważna umowa pożyczki kwoty 100
złotych zawarta w formie ustnej? A miliona
złotych?
1.
Wymóg formy aktu notarialnego
1.
2.
3.
4.
5.
6.
umowa przenosząca własność nieruchomości,
umowa darowizny (chyba że darowizna została od
razu wykonana),
małżeńskie umowy majątkowe,
umowa ustanowienia użytkowania wieczystego,
umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu,
umowa spółki (z wyjątkiem spółki jawnej i
cywilnej).
Księgi wieczyste
Zasada jawności ksiąg wieczystych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Elektroniczna księga wieczysta
https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html
Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych
Osoba dokonująca czynności prawnej z osobą
uprawnioną według treści księgi wieczystej nabywa
prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w
księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym
stanem prawnym – właścicielem był w rzeczywistości
kto inny, o ile jeśli nabywca nie wiedział i nie mógł
się dowiedzieć o tej niezgodności (tzw. dobra wiara).
Kiedy rękojmia nie działa?
Wyjątki od zasady rękojmi
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa
przeciwko:
1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy,
2. prawu dożywocia,
3. służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w
związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu
budynku,
4. służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji
właściwego organu administracji państwowej,
5. służebności przesyłu.
Zygmunt Z. był właścicielem nieruchomości zabudowanej domem
jednorodzinnym. W 2012 r. postanowił ustanowić na nieruchomości
hipotekę w wysokości 200.000 złotych na rzecz Banku B. Na skutek
pomyłki hipoteka nie została ujawniona w księdze wieczystej. W
2013 r. darował udział w tej nieruchomości w wysokości ½ swojej
córce Wiktorii W., ustanawiając jednocześnie na swoją rzecz prawo
użytkowania tej części, które również nie zostało ujawnione w
księdze wieczystej. W 2014 r. Zygmunt Z. darował pozostałą część
(1/2) swojej drugiej córce Teresie T. w drodze umowy dożywocia.
Umowa dożywocia nie została ujawniona w księdze. W październiku
Teresa T. sprzedała swój udział Wiktorii W., a w listopadzie
Wiktoria W. dała ogłoszenie w gazecie i sprzedała całą
nieruchomość Janowi J. W październiku bank wszczął egzekucję z
nieruchomości, o czym komornik zawiadomił właściwy WKW.
Czyją własność stanowi nieruchomość? Jakie prawa rzeczowe ją
obciążają? Czy bank może prowadzić skutecznie egzekucję?
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Adam A. był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie i
oszustem. W gazecie dał ogłoszenie o chęci sprzedaży nieruchomości.
Zainteresowane były 4 osoby: Beata B., Czesław C., Dariusz D. oraz Edward E.
21.09.2014 r. Adam A. pobrał cztery wypisy księgi wieczystej prowadzonej dla
tej nieruchomości. Na następny dzień umówił się w czterech różnych
kancelariach notarialnych w Krakowie z czterema potencjalnymi nabywcami na
zawarcie umowy sprzedaży. Tak też uczynił i 22.09.2014 r. o godz. 9.00 zawarł
umowę sprzedaży z Beatą B., o 10.00 z Czesławem C., o 11.00 z Dariuszem D.
Edward E. rozmyślił się i zamiast kupić nieruchomość udzielił Adamowi A.
pożyczki, którą zabezpieczył hipoteką, którą została ustanowiona na podstawie
umowy zawartej tego dnia o godz. 12.00. Notariusz który sporządził umowę z
Beatą B. przesłał odpis umowy do WKW SR Kraków-Podgórze 22 września,
dotarła ona do sądu dopiero 27 września; notariusz, który sporządził umowę z
Czesławem C. dopiero 25 września, ale dotarła ona do sądu 26 września.
Pozostali dwaj notariusze osobiście złożyli odpisy umowy w sądzie 1
października.
Kto jest właścicielem nieruchomości? Czy nieruchomość została skutecznie
obciążona hipoteką?
Zasiedzenie
Zasiedzenie nieruchomości: w dobrej (20 lat) i w złej (30 lat) wierze.
Do 1990 r. wyłączona była możliwość zasiedzenia gruntów Skarbu
Państwa.
Przedmiotem zasiedzenia może być:
1.
własność nieruchomości,
2. służebność przesyłu,
3. służebność gruntowa (nigdy służebność osobista – art. 304 k.c.),
4. użytkowanie wieczyste (ale tylko już wcześniej ustanowione),
5. własność rzeczy ruchomej (tylko przez osobę będącą w dobrej
wierze).
Zasiedzenie
Feliks F. był posiadaczem działki rolnej w Liszkach pod
Krakowem. W 1980 r. postanowił sprzedać tę nieruchomość
Grażynie G. Umowę zawarli w formie pisemnej w obecności
dwóch świadków. Grażyna G. w gotówce uiściła Feliksowi F.
cenę w wysokości 25.000 złotych. W 2014 r. Grażyna G.
zmarła, jej jedyny spadkobierca – Henryk H. chciał sprzedać
nieruchomość, ale notariusz odmówił sporządzenia umowy.
Na domiar złego okazało się, że Feliks F. nie był w 1980 r.
właścicielem gruntu bowiem, należał on do jego stryjecznej
babki Izabeli I., zmarłej w 1977 r., która nie pozostawiła
spadkobierców.
Do kogo należy przedmiotowa nieruchomość?
Jak wyglądałaby sytuacja gdyby jednak Feliks F. był
właścicielem nieruchomości?
Czy Henryk H. może domagać się zwrotu pieniędzy?