Rady jak kupić mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.

Jak kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
__________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
www.okrzei20olsztyn.pl
e-mail: [email protected]
Strona 1 z 5
Jak kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
__________________________________________________________________________
Zalecenia dla kupujących mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
(opracowanie dotyczy wspólnot mieszkaniowych, w których nie określono sposobu zarządu w
umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali
oraz nie ustanowiono zarządcy przymusowego przez Sąd - art. 26 Ustawy o własności lokali.)
co nie oznacza, że nie mogą być w powyższych przypadkach wykorzystane.
____________________________
Sprawdź czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiada legitymację czynną do reprezentowania
wspólnoty, tj. czy został wybrany zgodnie z warunkami określonymi w Ustawie o własności
lokali.
Zapoznaj się z oryginałem uchwały o wyborze zarządu wspólnoty.
Uchwała musi zawierać takie dane jak:
 nazwę / numer lokalu,
 nazwę, nazwisko/nazwiska właściciela/właścicieli lokalu,
 posiadane przez w/w osoby udziały,
 podpisy właścicieli lub ich pełnomocników (po okazaniu przez nich pełnomocnictw),
 czy ilość głosów (liczonych wg wielkości udziałów) przekracza 50% Jest to bezwzględny
warunek ważności uchwał podejmowanych w tzw. dużych wspólnotach.
Porównaj ilość podpisów właścicieli na uchwale z ilością podpisów właścicieli na liście
obecności na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej.
Pamiętaj: Uchwała wspólnoty mieszkaniowej o wyborze zarządu wspólnoty jest jedynym
dowodem legalnego kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w
stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Wzór uchwały: zobacz przykład . Podstawa prawna: Ustawa o własności lokali art. 20, 23
Ustal kto jest zarządcą i administratorem wspólnoty. Sprawdź czy w skład zarządu wspólnoty
nie wchodzi ktoś z gminy (jako osoba fizyczna).
Pamiętaj, że jeżeli gmina jest właścicielem lokali we wspólnocie i jednocześnie jest zarządcą lub
administratorem ewentualnie w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej wchodzi urzędnik
gminy to nieomal pewne jest istnienie konfliktów interesów we wspólnocie.
Pamiętaj, że jednostki gospodarcze, w których udziały posiadają gminy nie mają prawa
prowadzić działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami wspólnymi.
Ustal jaki jest sposób ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością. Właściciel winien ponosić
koszty zarządu nieruchomości wspólnej stosownie do posiadanego udziału.
W wielu wspólnotach rozlicza się koszty wg powierzchni lokalu właściciela co jest niezgodne z
obowiązującym prawem. Jest to umysłowy relikt z okresu dawnego PRL-u.
Zapoznaj się ze stanem technicznym nieruchomości wspólnej:
piwnica, klatka schodowa, strych, dach, rynny, kominy, balkony, instalacja elektryczna, gazowa,
wodociągowo-kanalizacyjnej, elewacja, zawilgocone ściany, mury itp.
_________________________________________________________________________
www.okrzei20olsztyn.pl
e-mail: [email protected]
Strona 2 z 5
Jak kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
__________________________________________________________________________
Sprawdź czy należności za media i usługi (np. woda, ścieki, nieczystości stałe, CO, telewizja
kablowa) pobrane - zużyte przez właścicieli na ich potrzeby własne i przez nich opłacane
wpływają na konta odpowiednich firm.
Są to środki finansowe przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem ich
lokali a nie części wspólnej nieruchomości i są to nadal pieniądze właścicieli lokali, a nie
wspólnoty. Nikt więc nie ma prawa bez wiedzy i zgody właściciela dowolnie dysponować tymi
środkami finansowymi.
Sprawdź czy wspólnota mieszkaniowa ma pisemną umowę o zarządzanie nieruchomością ze
wskazaniem w szczególności zarządcy nieruchomości, którą może być tylko osoba fizyczna
posiadająca licencję zawodową oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.
Posiadane ubezpieczenie przez zarządcę nieruchomości w znacznym stopniu może przyspieszyć
uzyskanie odszkodowania za popełnione przez niego szkody w porównaniu z postępowaniem
przed sądami cywilnymi.
Sprawdź czy wspólnota jest ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej, zdarzeń losowych.
Połączenie tej informacji z np. brakiem prawnego umocowania do działania w imieniu wspólnoty
(brak uchwały o wyborze zarządu wspólnoty mieszkaniowej) skutkować będzie poważnymi
konsekwencjami finansowymi.
Ustal czy istnieje fundusz remontowy, jak wysokie są zaliczki, ile zgromadzonych środków
finansowych znajduje się na koncie funduszu remontowego, czy wszyscy systematycznie, na
bieżąco wpłacają zaliczki a jeśli nie jakie jest zadłużenie. Powiąż te informacje ze stanem
kamienicy.
Zorientuj się jak w danej wspólnocie mieszkaniowej traktowane są wpłaty – zaliczki na fundusz
remontowy i zgromadzone na nim środki finansowe szczególnie w sytuacji zmiany właścicieli
lokalu. Wobec różnych, sprzecznych orzeczeń sądowych nawet Sądu Najwyższego, niezgodnych
nawet z zapisami Konstytucji (art. 21 ust. 2 Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie
wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.)
rozliczanie funduszu remontowego może być konfliktogenne.
Zrób to samo z funduszem z którego pokrywane są wydatki na bieżące utrzymanie
nieruchomości wspólnej.
Pamiętaj, jeśli kamienica ma lat kilkadziesiąt (ponad 50 lat o wartości większej niż 50 000 euro
to już może być zabytkiem – wpis do rejestru zabytków) wymagać będzie dużo większych
nakładów finansowych na bieżące utrzymanie w stanie niepogorszonym jak i na poważniejsze
remonty. Jeśli nie ma ustalonego funduszu remontowego bądź przygotowany na jednorazowy za
pewnie spory kilku, kilkunasto-tysięczny wydatek w dodatku powtarzany w dłuższym okresie
czasu. A jeśli właściciele mają niskie dochody miesięczne . . .
Zapoznaj się z Książką Obiektu Budowlanego. Uzyskasz informacje czy zgodnie z prawnymi
wymogami są przeprowadzane i z jaką częstotliwością okresowe, roczne przeglądy stanu
technicznego elementów budynku, szczelności instalacji gazowej, przewodów kominowych
(dymowych, spalinowych i wentylacyjnych), instalacji elektrycznej i piorunochronnej i innych
informacji dotyczących budynku.
Sprawdź czy wspólnota ma zaciągnięty kredyt i czy nie ma innych zaległości w opłatach. Jeśli
tak to czy raty, należności spłacane są w terminie. Odsetki, koszty windykacyjne mogą być
bardzo wysokie.
_________________________________________________________________________
www.okrzei20olsztyn.pl
e-mail: [email protected]
Strona 3 z 5
Jak kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
__________________________________________________________________________
Pamiętaj, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota
mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego
udziałowi w tej nieruchomości (im większy lokal tym większe koszty).
Ustal czy mieszkanie po zakupie będzie wolne. Kupując mieszkanie nie masz prawa do
dokonania eksmisji zamieszkujących w nim lokatorów. O tym decyduje tylko i wyłącznie Sąd i
wykonywana (eksmisja) jest przez komornika.
Pamiętaj, że po zakupie to ty jako właściciel ponosisz koszty utrzymania lokalu bez względu na
to czy zamieszkujący dotychczasowi lokatorzy refundują twoje wydatki.
Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej szczególnie miej na uwadze czy dotychczasowy
właściciel, właściciele nie zachowają się w sposób jakże irracjonalny wynikający z sytuacji
życiowej w jakiej się znaleźli. A reakcje takich ludzi mogą być czasami nieprzewidywalne. Nie
zapomnij i o tym, że to na tobie spoczywa obowiązek zapewnienia w tym przypadku
pomieszczenia tymczasowego - lokalu zastępczego (w/g stanu prawnego na dzień 1 ·IX· 2011 r.).
Zapoznaj się szczegółowo z tzw. „Operatem szacunkowym rynkowej wartości lokalu”:




czy podane dane są prawdziwe,rzeczywiste źródła danych, zdjęć, opracowań, tabel,
czy autor operatu-wyceny dokonał rzeczywistych oględzin sprzedawanego przez
komornika lokalu. Nie komornik dokonuje wyceny lokalu, choć mógł w nim być, ale
rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia,
czy operat - jak sama nazwa wskazuje: szacunkowy - rzeczywisty stan techniczny lokalu:
instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowo-kanalizacyjnej, ogrzewania mieszkania
(CO, piece kaflowe), stan ścian, podłóg, sufitów, stolarki okiennej,
jaka jest wiarygodność takiego operatu przy założeniu, że właściciel nie wpuścił do
swego lokalu sporządzającego wycenę i dokonał jej, np. z ulicy gdy lokal znajduje się na
wyższych kondygnacjach.
Pamiętaj, że kupując mieszkanie stajesz się automatycznie, z mocy prawa członkiem ogółu
właścicieli, tj. wspólnoty mieszkaniowej i obowiązki oraz konsekwencje wynikające z wcześniej
podjętych uchwał w tejże wspólnocie przechodzą na ciebie.
Starając się uzyskać informacje na w/w tematy miej na uwadze, że nie będąc jeszcze
właścicielem – członkiem wspólnoty mieszkaniowej możesz się spotkać z odmową udostępnienia
interesujących cię danych. Zarząd, zarządca, administrator mogą stanowić swoistego rodzaju
„klikę, sitwę” mającą swój partykularny interes i nie po myśli będzie im udzielanie
wiarygodnych informacji. A wspólnot z „taką władzą”, z takimi układami jest nie mało.
Informacji szukaj również w firmach świadczących usługi na rzecz wspólnoty („wodociągi”,
firma ubezpieczeniowa, firma wywożąca śmieci, itp.).
Spróbuj zapoznać się z dokumentacją wspólnoty a w szczególności z wyciągami z konta
bankowego wspólnoty mieszkaniowej. Gdzie jest przechowywana, w jaki sposób udostępniana.
Jeśli wspólnota posiada stronę internetową zapoznaj się z nią.
Postaraj się zapoznać z dokumentacją finansowo-księgowo-rozliczeniową wspólnoty
mieszkaniowej jaką muszą dostać właściciele po zakończeniu roku kalendarzowego. Czy jest
kompletna, jasna. Właściciele muszą otrzymać rozliczenia dotyczące ich lokalu oraz wspólnoty
by mógł porównać czy nie ma sprzeczności porównując bilans zakończenia wspólnoty i
właścicieli z bilansem końcowym widniejącym na wyciągach kont bankowych.
_________________________________________________________________________
www.okrzei20olsztyn.pl
e-mail: [email protected]
Strona 4 z 5
Jak kupować mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej.
__________________________________________________________________________
Konto bankowe wspólnoty mieszkaniowej. Art. 30, ust. 1, pkt 1) Ustawy o własności lokali
zobowiązuje zarząd, zarządcę do dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy. Zapis jest tak
ogólnikowy, że nie wiadomo kto ma być właścicielem konta bankowego. Jeżeli wspólnota
mieszkaniowa posiada swoje własne konto bankowe, które obsługuje tylko zarząd wspólnoty na
podstawie udzielonego pełnomocnictwa na podstawie uchwały wspólnoty nie ma problemów z
dostępem do wyciągów konta bankowego. Można porównać, sprawdzić zapisy w rozliczeniach
ze stanem konta bankowego, zapoznać się szczegółowo z wydatkami - przychodami, kto komu,
ile, za co, kiedy. Ale jeżeli właścicielem konta bankowego jest administrator, zarządca czy też
np. Zakład Budynków Komunalnych Sp. z o.o., w której 100% udziałów ma gmina można być
pewnym, że sprawdzenie rozliczeń, wydatków, przychodów będzie nierealne. Zapis w Ustawie o
własności lokali w art. 29, ust. 3 (Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu
właścicielowi lokalu.) pozostanie martwy. Prawo do korzystania z prawa stanie się kolejnym
demagogicznym hasłem.
Ważnym sposobem uzyskania informacji będą rozmowy z właścicielami (wskazane i z
lokatorami). Będzie można przekonać się osobiście czy właściciele interesują się sprawami
wspólnoty, biorą udział w współdziałaniu w zarządzie nieruchomością wspólną, w zebraniach
(vide lista obecności z zebrań), w jaki sposób kontrolują zarząd czy też, co jest ważne, nie ma we
wspólnocie poważnych konfliktów.
Przeczytaj koniecznie co najmniej:

Ustawę o własności lokali – swoistej „małej konstytucji” wspólnoty mieszkaniowej,

Ustawę o gospodarce nieruchomościami (rozdział 3 Zarządzanie nieruchomościami),

Standardy zawodowe zarządców nieruchomości (komunikat ministra budownictwa z dnia
6 grudnia 2006 r.).

Wady fizyczne mieszkania nabytego na licytacji komorniczej
_________________________________________________________________________
www.okrzei20olsztyn.pl
e-mail: [email protected]
Strona 5 z 5