stanowisko prawne dotyczące remontu balkonów

Szanowni Państwo,
wobec pytań i wątpliwości, które pojawiły się w związku z planowanym remontem balkonów, Zarządy
Wspólnot „Apartamentów przy Królikarni” podjęły decyzję o przygotowaniu pisemnego wyjaśnienia tej
kwestii.
Zastrzeżenia Państwa pojawiające się na tym tle sprowadzają się do przedstawienia wątpliwości
odnośnie prawnego statusu balkonów i wynikających z tego konsekwencji związanych z
finansowaniem kosztów remontu tych części budynków. Aby przedstawić problem w sposób
kompletny, treść niniejszej informacji podzielono na trzy części:
1. uwaga wstępna
2. ustalenie prawnego statusu balkonów w budynkach przy ul. Wielickiej
3. wskazanie podmiotów odpowiedzialnych za remont w kontekście zakresu planowanych prac
4. Konkluzje
Ad 1
Ustawodawca wprowadzając do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. z 2000 r. Nr
80 poz. 903 ze zm.) (dalej: Ustawa) definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego (ewentualnie lokalu
o innym przeznaczeniu) oraz definicję nieruchomości wspólnej, dał początek przyjętemu w Ustawie
dychotomicznemu podziałowi na dwie kategorie nieruchomości. Podział dychotomiczny wyraża się w
tym, że każda część gruntu lub budynku musi być przypisana bądź do nieruchomości wspólnej bądź
do lokalu stanowiącego odrębną własność, zaś zakwalifikowanie jakiejś części do jednej kategorii
(względnie nie zakwalifikowanie do tej kategorii) powoduje automatyczne nie zakwalifikowanie tej
części do kategorii drugiej (względnie – zakwalifikowanie jej do drugiej kategorii).
Ad 2
W świetle przepisów Ustawy nie może budzić wątpliwości iż wszystkie balkony mieszczące się w
budynkach posadowionych na nieruchomościach przy ul. Wielickiej, stanowią część nieruchomości
wspólnej, za utrzymanie której – zgodnie z dyspozycją art. 12 ust. 2 Ustawy - odpowiadają właściciele
wszystkich lokali w stosunku do ich udziałów.
Należy zaoponować przeciwko pojawiającym się głosom, iż balkony w istocie stanowią „pomieszczenia
pomocnicze”. Ustawa nie definiuje pojęcia „pomieszczenie pomocnicze” choć niewątpliwie jest to
sformułowanie prawne – pojawia się w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą
Strona 1/4
(art. 2 ust. 2 Ustawy):
„Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych
lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”
Według „Słownika współczesnego języka polskiego”1 „pomieszczenie to miejsce mogące pomieścić kogoś
lub coś, zwłaszcza wydzielona ścianami i stropem część budynku”. Z kolei zgodnie z definicją umieszczoną
na stronach Wikipedii, „pomieszczenie” stanowi wydzieloną ścianami część mieszkania, domu lub
budynku.2 Również w potocznym rozumieniu słowa „pomieszczenie” oznacza ono miejsce wydzielone
ścianami. Z kolei pomieszczenie pomocnicze to takie, które ułatwia czy wręcz umożliwia pobyt ludzi w
izbach, których zespół stanowi lokal. Jako przykład pomieszczenia pomocniczego podaje się
zazwyczaj przedpokój, łazienkę, garderobę czy schowek.3
Mając na uwadze powyżej zaprezentowane stanowisko nie powinno budzić wątpliwości, że balkony nie
stanowią pomieszczeń pomocniczych. Pomieszczenie jest bowiem miejscem wydzielonym ścianami,
balkon zaś – niezależnie od zakresu w jakim jest wykorzystywany – nie ma przynajmniej jednej ściany
bocznej. Balkon nie będąc pomieszczeniem pomocniczym nie jest więc częścią lokalu, a zatem
stanowi nieuchronnie część nieruchomości wspólnej.
W tym miejscu pragniemy podkreślić, iż Zarządy świadome są tego, że zaprezentowana powyżej
wykładnia słowa „balkon” nie jest jedyną możliwą interpretacją tego sformułowania. Aby uniknąć
sporów doktrynalnych i nie dopuścić do jałowego przerzucania się argumentami, Zarządy uznały za
stosowne odwołać się do obiektywnego i nie budzącego żadnych wątpliwości potwierdzenia statusu
prawnego „balkonu”, jakim są wpisy w księgach wieczystych lokali.
Stosownie do treści § 21 pkt. 4 f) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w
sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz.
1575 ze zm.), w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, w podrubryce 1.4.4
„lokal”, wpisuje się w polu 1.4.4.6 „opis lokalu” - podane w odpowiednich podpolach:
A: rodzaj izby,
B: liczba izb wchodzących w skład lokalu
1
2
3
redakcja B. Dunaj, Warszawa 1996, s.799
http://pl.wikipedia.org/wiki/Pomieszczenie
Strzelczyk, Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2007 (art. 2)
Strona 2/4
Gdyby więc balkony w budynkach przy ul. Wielickiej stanowiły pomieszczenia pomocnicze byłyby
wpisywane – razem z innymi pomieszczeniami – w podrubryce 1.4.4.6 każdej księgi wieczystej lokalu
mającego balkon. Tak jednak nie jest, czego dowodem są – jawne dla wszystkich – dane zawarte w
księgach wieczystych tych lokali. Skoro zaś – co nie może budzić wątpliwości – balkony nie stanowią
części lokali, mając na uwadze wprowadzony przez ustawodawcę dychotomiczny podział na lokal oraz
nieruchomość wspólną, są one częścią nieruchomości wspólnej.
Ad 3
Odnosząc się do drugiej z powołanych kwestii należy podkreślić, iż zakres planowanego przez
Wspólnotę remontu balkonów – niezależnie od prawnej kwalifikacji tych części nieruchomości –
dotyczy elementów związanych z bryłą budynków przy ul. Wielickiej. W świetle przeprowadzonej
ekspertyzy nie budzi bowiem wątpliwości, iż stwierdzone wadliwości mają charakter konstrukcyjny a
zasadniczym celem remontu jest wymiana wadliwych, rodzących zagrożenie balustrad, którym nie
sposób odmówić statusu nieruchomości wspólnej (jest to wszak część elewacji). Mając na uwadze
powyższe okoliczności jest oczywistym, że koszt remontu obciąża Wspólnoty. Na zaliczenie
elementów konstrukcyjnych balkonów do nieruchomości wspólnej oraz związany z tym rozkład
kosztów utrzymania i remontów tych części budynku, Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w uchwale III CZP
10/084 wskazując iż:
Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale
połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Ad 4
Dokonując podsumowania należy wskazać, iż – pomimo kontrowersji doktrynalnych związanych z
ustaleniem statusu prawnego balkonów – w budynkach przy ul Wielickiej stanowią one bez wątpienia
część nieruchomości wspólnej. Gdyby było inaczej, w księgach wieczystych lokali byłyby one wpisane
jako części lokali, a tak niewątpliwie nie jest. Nawet jednak przy przyjęciu założenia, że balkony w
części wykorzystywanej przez właścicieli lokali (wewnętrznej) są częścią składową tych lokali (choć w
ocenie Zarządów jest to interpretacja wadliwa), nie jest to argument odpowiedni aby wykazać, że
koszty planowanego remontu winni ponosić jedynie właściciele tych lokali. Zakres remontu obejmuje
bowiem przede wszystkim wymianę balustrad, które – ponad wszelką wątpliwość – stanowią część
elewacji a przez to – część nieruchomości wspólnej.
Mamy nadzieję, że powyższa informacja okaże się dla Państwa wyczerpująca, odpowiada na Państwa
pytania i wyjaśnia wszelkie Państwa wątpliwości.
4
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/2008, Biuletyn Sądu Najwyższego 2008/3, OSNC 2009/4
poz. 51
Strona 3/4
Strona 4/4