KONFERENCJA WARR WARTO„Ć NIERUCHOMO„CI W KONTEK

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W
KONTEKŚCIE ZAPISÓW PLANU
MIEJSCOWEGO
Marek Kończak – rzeczoznawca majątkowy, doradca rynku nieruchomości
KONFERENCJA
„PLANOWANIE PRZESTRZENNE A ROZWÓJ REGIONALNY I
AGLOMERACYJNY”
Wrocław 8-9 kwietnia 2010 r.
W trakcie planowania i aktywnego gospodarowania
przestrzenią w gminie należy uwzględnić, oprócz wielu
istotnych czynników, skutki ekonomiczne zmiany
przeznaczenia gruntów.
Ustalając w procesie planowania przestrzennego
przeznaczenie terenu na określony cel oraz zasady jego
zagospodarowania, określamy docelowo zarówno
obowiązujący sposób użytkowania terenu, jak i zmianę
jego aktualnej funkcji
Przy zmianie sposobu użytkowania terenu przesądza
się, że dochód z ziemi, wynikający z:
ograniczoności jej zasobów,
różnic w urodzajności gruntów,
położenia w stosunku do rynku zaopatrzenia i zbytu
różnych poziomów efektywności pracy żywej i środków
produkcji (renta gruntowa),
zmienia się w dochód wynikający z faktu posiadania
gruntów na terenach zurbanizowanych.
Dochody uzyskiwane z jednostki powierzchni na
obszarach zurbanizowanych są wyższe niż na terenach
rolnych.
Renta budowlana jest wyższa niż renta gruntowa.
Wartość terenu zurbanizowanego jest równa wartości
tego samego terenu w pierwotnym użytkowaniu
rolniczym, powiększonej o skapitalizowane korzyści
lokalizacyjne.
Grunty na terenach zurbanizowanych nie są
jednorodne, a poszczególne działki przedstawiają
zróżnicowane walory użytkowe, różne dla odmiennych
funkcji planistycznych
W przestrzeni zurbanizowanej każdy zapis w
ustaleniach planu odnośnie danego gruntu zmienia
jego wartość
Gmina musi mieć pełne rozeznanie, jakie skutki
ekonomiczne pociąga za sobą uchwalenie miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, jakie środki
finansowe czy nieruchomości należy zarezerwować z
przeznaczeniem na zaspokojenie roszczeń właścicieli i
użytkowników wieczystych.
Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby
określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany
planów miejscowych określa się wartość nieruchomości
reprezentatywnych dla każdego obszaru o
jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym
Powinna też przewidzieć wielkość wpływów z tytułu
opłat jednorazowych (tzw. renty planistycznej)
i adiacenckich, a także wzrostu istniejących opłat
Koniecznym jest sporządzenie w ramach projektu mpzp
prognozy skutków ekonomicznych uchwalenia planu
Ustalenia mpzp wywołują różnorodne skutki
ekonomiczne
Uchwalenie mpzp lub jego zmiana każdorazowo
powoduje, że zmieniają się również warunki
wykonywania prawa własności
Dla właściciela nieruchomości skutkiem ekonomicznym
uchwalenia planu miejscowego jest spadek lub wzrost
dochodu z nieruchomości, a na rynku także cena
nieruchomości może ulec spadkowi lub wzrostowi
Wartość nieruchomości jest kreowana przez zapisy
planu, a z kolei wnioski z „zachowań rynku” mogą być
wykorzystane do kształtowania układu funkcjonalnego
w planie zagospodarowania przestrzennego
Wartość terenu nie zależy bezpośrednio od aktualnego
sposobu jego użytkowania lecz od perspektywy zmian
tego użytkowania
Wartość jest i powinna być jednym z parametrów
decydujących o rozwiązaniach planistycznych, a
jednocześnie plan jest jednym z podstawowych
czynników wpływających na wartość
Dokumenty planistyczne i lokalizacyjne mające wpływ
na zmianę wartości nieruchomości:
1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
2. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy,
3. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,
4. decyzja o lokalizacji celu publicznego,
5. decyzje lokalizacyjne „spec ustaw” (drogi, lotniska, Euro 2012)
6. decyzje „siedliskowe”,
7. decyzje „zagrodowe”,
8. decyzje legalizujące samowole budowlane
Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników, z
których część wynika (jest związana) z planów
zagospodarowania przestrzennego
Najważniejsze z nich:
1. funkcja terenu,
2. lokalizacja danej funkcji w stosunku do innych funkcji,
3. lokalizacja danej funkcji w stosunku do elementów ukształtowania
przestrzennego i infrastruktury technicznej i społecznej (np. do dróg, do
centrum miasta, do przystanków komunikacji publicznej, do terenów
rekreacyjnych, do szkół, do sieci zaopatrzenia w media i odbierających ścieki),
4. ograniczenia wynikające z zasad kształtowania form przestrzennych (np.
rodzaju zabudowy),
5. ustalenia dotyczące przewidywanego zakresu uzbrojenia i wyposażenia
terenu w urządzenia infrastruktury technicznej i społecznej,
6. ograniczenia wynikające z utworzenia stref ochronnych lub chronionych
Na wartość nieruchomości wpływ pośredni mają
przepisy prawa:
1. Ustawa o ochronie dóbr kultury ….
2. Ustawa o gospodarce nireruchomościami
3. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
4. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu
Państwa
5. Prawo wodne
6. Ustawa „środowiskowa”
7. Ustawa Prawo górnicze i geologiczne
i kilka innych…..
Biorąc pod uwagę funkcje terenu określane w mpzp,
ich kolejność pod względem malejącej wartości jest
najczęściej następująca:
1. tereny wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego
2. tereny usługowo - mieszkaniowe
3. tereny usług i aktywności gospodarczej
4. tereny jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego
5. tereny rekreacyjne
6. tereny przeznaczone pod budowę dróg
7. tereny rolnicze i leśne
8. tereny zieleni parkowej
Jednoznaczne określenie skutków powiązań między
planowaniem przestrzennym, a gospodarką
nieruchomościami, wyrażających się w wartościach
nieruchomości jest trudna, a nawet niemożliwa
Każdy przypadek ma swoją charakterystykę i powinien
być analizowany oddzielnie, najlepiej przez
doświadczonych rzeczoznawców majątkowych,
znających doskonale lokalny rynek nieruchomości i jego
wszelkie uwarunkowania aktualne i historyczne
DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ