Program remontowy - BIP Urząd Gminy i Miasta w Grójcu

II. PROGRAM REMONTOWY
Brak
racjonalnej
polityki
mieszkaniowej
państwa
w
stosunku
do
zasobów
mieszkaniowych, wywarło decydujący wpływ na ich aktualny stan techniczny. Dlatego
jedynym z priorytetowych rozwiązań w Grójcu na najbliższe lata powinno być opracowanie i
przyjęcie programu remontowego. Pozwoli on zahamować dalszą dekapitalizację majątku
lokalnego (komunalnego i wspólnot mieszkaniowych), a w dłuższym horyzoncie czasowym
poprawi standard zasobów mieszkaniowych.
Program remontowy na lata 2003-2007 będzie wymagał przede wszystkim dalszej
intensyfikacji oraz zwiększenia zaangażowania wszystkich podmiotów zainteresowanych
polepszeniem standardu zasobu będącego w zarządzie gminnej jednostki mieszkaniowej.
Należy podkreślić, że w całym okresie użytkowania budynki mieszkalne podlegają
procesowi zużycia, który jest nieuchronne i postępuje wraz z wiekiem budynku. W wyniku
odpowiednich zabiegów konserwacyjno-remontowych można ten proces zużycia hamować
i spowodować opóźnienie utraty wartości użytkowej budynków.
Proces zużycia budynku mieszkalnego nie jest wystarczająco rozpoznany głównie
dlatego, że działają tu bardzo różnorodne uzależnienia.
Niewątpliwie czynnikami
wpływającymi na proces zużycia są przede wszystkim:
-
jakość użytych elementów budowlanych,
-
jakość wykonawstwa inwestycyjnego,
-
poziom zastosowanych rozwiązań technicznych i użytkowych,
-
racjonalna gospodarka eksploatacyjna.
W związku z występowaniem ścisłych związków pomiędzy wielkością zużycia,
a nakładami ponoszonymi na utrzymanie budynków stosowana jest m.in. metoda określania
poziomu zużycia na podstawie kosztów utrzymania budynku. Stopień zużycia technicznego
budynku w dowolnym okresie jego użytkowania można wyrazić stosunkiem kosztów
12
utrzymania poniesionych w danym okresie do wartości odtworzenia budynku. Dla zastosowania
tej metody konieczne jest ustalenie teoretycznych normatywnych kosztów utrzymania
technicznego budynku w kolejnych latach jego eksploatacji.
1. Zasady określenie skali zapotrzebowania na remonty
Potrzeby remontowe są w znacznym stopniu uzależnione od wieku i jakości budynków
mieszkalnych. Pod tym względem zasoby gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu
w stosunku do średnich krajowych charakteryzują się przeciętnie gorszymi parametrami pod
względem wieku i standardu jakościowego. Rzutuje to w dużym stopniu na skalę istniejących
istniejącej luki remontowej
Brak szczegółowych badań inwetaryzacyjnych może utrudniać
określenie w sposób
precyzyjny skali zapotrzebowania na remonty zasobów mieszkaniowych. Wynika to przede
wszystkim z bardzo wysokiego kosztu ich przeprowadzenia.
Należy podkreślić, że potrzeby remontowe mogą być określone poprzez ustalenie stopnia
odwracalnego i nieodwracalnego zużycia budynków. Podstawową rolę powinien odgrywać
czynnik ekonomiczny, a ocena potrzeb remontowych zasobów powinna być współmierna do
rzeczywistej wartości budynków i przewidywanego okresu ich eksploatacji.
W warunkach krajowych, szczególnie w odniesieniu do zasobów komunalnych,
występuje zjawisko nieracjonalnego podtrzymywania w stanie teoretycznej zdolności do
zamieszkiwania budynków całkowicie zużytych, zarówno pod względem technicznym, jak
i względem moralnym. Jest to efekt występowania znacznej luki odtworzeniowej, wynikającej
z rozmiarów realizowanego budownictwa mieszkaniowego. Dotyczy to również Grójca.
Z punktu widzenia potrzeb remontowych, można je podzielić na bieżące oraz okresowe.
Należy przyjąć się, że zabiegi konserwacyjne będą prowadzone we wszystkich posiadanych
budynkach, niezależnie od ich wieku i ogólnego stanu technicznego. Potrzeby koncentrować się
13
będą głównie w sferze remontów gruntownych, a także w zakresie remontów pośrednich
i zabezpieczających.
Szczegółowe
klasyfikacje
budynków
oraz
kolejność
wykonywania
w
nich
poszczególnych rodzajów remontów powinna być wynikiem prac przeprowadzonych
w grupie ekspertów zajmujących się tą problematyką.
2.
Wysokość nakładów na techniczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych
w zależności od przyjętego wariantu
Procedura ustalenia potrzeb remontowych w oparciu o stopę remontową polega na
przyjęciu aktualnego kosztów odtworzenia. Dla wyliczenia kosztów odtworzenia niezbędne jest
szczegółowe ustalenie powierzchni eksploatacyjnej budynków zakwalifikowanych do
poszczególnych kategorii prac remontowych.
Z orientacyjnych wyliczeń wynika, że do remontów bieżących zakwalifikowano 100 %
powierzchni zasobów, do remontów pośrednich i zabezpieczających prawie 16 % powierzchni,
natomiast do remontów gruntownych ponad 24 % ogółu powierzchni zasobów. Dla określenia
wartości odtworzenia przyjęto koszt budowy 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 2640 zł.
Założenie to było podstawą określenia wartości zasobów mieszkaniowych zakwalifikowanych
do remontów.
Przeprowadzenie szacunkowych wyliczeń wartości zasobów mieszkaniowych gminnej
gospodarki mieszkaniowej w Grójcu zakwalifikowanych do poszczególnych kategorii
remontów stanowi podstawę określenia ich potrzeb remontowych.
Wysokość niezbędnych nakładów finansowych ustalono przy przyjęciu następujących
założeń:

normatywne potrzeby w zakresie nakładów na konserwacje i remonty bieżące powinny
kształtować się na poziomie 0,6 % kosztów odtworzenia, liczonych w skali roku;
14

koszty remontów pośrednich i zabezpieczających powinny osiągnąć poziom około 10 %
kosztów odtworzenia zasobów zakwalifikowanych do tych remontów;

remontom gruntownym powinny zostać poddane zasoby o umiarkowanym stopniu zużycia
nieodwracalnego, a zatem:
- około 25 % zasobów wzniesionych do 1918 r.
- około 80 % zasobów z okresu 1919 - 1944r;
przy czym przeciętny koszt remontu gruntownego powinien kształtować się na poziomie około
35 % kosztu odtworzenia ( 30 % dla odtworzenia stanu pierwotnego i 5 % dla dostosowania
warunków mieszkaniowych do standardu współczesnego ).
Z przeprowadzonych w ten sposób wyliczeń wynika, że potrzeby remontowe
w zasobach mieszkaniowych gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu można szacować na
około 10,6 mln zł. Z tego nakłady na konserwacje i naprawy bieżące niecałe 0,6 mln zł, koszty
remontów pośrednich i zabezpieczających około 1,6 mln zł, natomiast koszty remontów
gruntownych prawie 8,4 mln zł. Przykładowo w 2002 r. na techniczne utrzymanie zasobów
mieszkaniowych wydano niewiele ponad 1 mln zł.
Biorąc pod uwagę brak możliwości sfinansowania w ten sposób wyliczonych potrzeb
remontowych, można przyjąć rozwiązania bardziej realistyczne. Dotyczy ono określenia
wysokości nakładów na techniczne utrzymanie zasobów gminnej gospodarki mieszkaniowej
w Grójcu na lata 2003 - 2007 przy przyjęciu wariantów : pesymistycznego, umiarkowanego
i optymistycznego. Przy obliczeniach wykorzystano wskaźniki stóp remontowych zawarte
w tabeli 7.
Tabela 7. Wskaźniki stóp remontowych dla poszczególnych grup wiekowych
zasobów gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu
Zasoby
według okresu
budowy
Wskaźniki stóp
remontowych
w skali roku
(w %)
stopy remontowe
dla poszczególnych rodzajów remontów:
bieżące
pośrednie
gruntowne
i zabezpieczające
15
do 1918 r.
1919-1944
1945-1960
1961-1970
1971-1990
po 1990 r.
1,2
2,6
1,1
1,0
0,8
0,5
0,5
0,6
0,6
0,6
0,6
0,5
0,2
0,4
0,5
0,4
0,2
-
0,5
1,6
-
Przyjmując aktualny koszt odtworzenia dla 2003 r., można w sposób precyzyjny określić
minimalnie niezbędne nakłady na techniczne utrzymanie zasobów będących w zarządzie
gminnej jednostki mieszkaniowej (tabela 8).
Tabela 8. Niezbędne nakłady na techniczne utrzymanie zasobów gminnej gospodarki
mieszkaniowej w Grójcu w zależności od przyjętego wariantu*/
Rok
2003
2004
2005
2006
2007
(w zł na 1 m2 p. u. miesięcznie)
Wariant minimalny
Wariant pośredni
Wariant maksymalny
(pesymistyczny)1/
(umiarkowany)2/
(optymistyczny)3/
2,30 – 2,40
2,90 – 3,00
3,60 - 3,70
2,40 – 2,50
3,10 – 3,20
3,90 - 4,00
2,50 – 2,60
3,30 – 3,40
4,20 - 4,30
2,60 – 2,70
3,50 – 3,60
4,50 - 4,60
2,70 - 2,80
3,70 - 3,80
4,80 - 4,90
zakładając średnioroczny wzrost lokalnego kosztu odtworzenia (aktualnie około 2640 zł.) o wskaźnik inflacji
(około 2,5 % w skali roku)
1/
jednostkowe nakłady na techniczne utrzymanie będą wzrastały tylko zgodnie ze średniorocznym poziomem
inflacji, przyjętym w wysokości około 2,5 %
2/
jednostkowe nakłady na techniczne utrzymanie będą wzrastały około 5 % powyżej średniorocznego poziomu
inflacji
3/
jednostkowe nakłady na techniczne utrzymanie będą wzrastały około 10 % powyżej średniorocznego poziomu
inflacji
*/
Należy podkreślić, że w przypadku wariantu minimalnych nakładów na techniczne
utrzymanie przyjęto wielkości zbliżone do wydatków występujących w 2002 r. Jednocześnie
w latach 2003-2007 założono wzrost jednostkowych nakładów na poziomie średniorocznego
poziomu inflacji (około 2,5 %). Wariant ten nie gwarantuje jednak zmniejszenia istniejącej luki
remontowej oraz widocznej poprawy stanu technicznego budynków.
Wariant umiarkowany wynika z wielkości wyliczonych w oparciu o wskaźniki stóp
remontowych, zawartych w tabeli 2. W tym przypadku wzrost nakładów na techniczne
utrzymanie 5 % powyżej średniorocznego poziomu inflacji pozwoli jedynie na stosunkowo
16
niewielkie zmniejszenie istniejącej luki remontowej. Stworzy to możliwości pewnej poprawy
ogólnego stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.
Trzeba przyjąć, że w skali miasta wskaźnik stopy remontowej powinien się kształtować
w wysokości co najmniej 1,4 % kosztu odtworzenia liczonego w skali roku. Średni wskaźnik
stopy remontowej jest jednak ściśle uzależniony od jakości zasobów mieszkaniowych, co wiąże
się w podstawowej mierze z wiekiem posiadanych budynków. W oparciu o te założenia
opracowano wariant maksymalnych nakładów na techniczne utrzymanie na lata 2003 - 2007.
Przyjmując znaczny wzrost wydatkowanych środków powyżej średniorocznego wskaźnika
inflacji (o około 10 %), można stworzyć realne przesłanki stopniowego zmniejszania luki
remontowej istniejącej w zasobach gminnej gospodarki mieszkaniowej w Grójcu. Utrzymanie
w dłuższym okresie czasu (np. do 2015 r.) zakładanego w tym wariancie wzrostu nakładów na
remonty, pozwoli na widoczną poprawę ogólnego stanu technicznego zasobu mieszkaniowego.
3. Podsumowanie i wnioski
Z informacji uzyskanych w Referacie Gospodarki Komunalnej w Grójcu wynika, że
w ramach programu remontowego odnoszącego się zarówno do budynków komunalnych jak
i nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, należy w pierwszej kolejności zrealizować
następujący rzeczowy zakres robót :
-
remonty dachów i rynien,
-
wymiana okien i podwyższenie kominów,
-
wymiana stropu,
-
naprawa elewacji i roboty termo-modernizacyjne budynków.
Należy podkreślić, że jednym z podstawowych celów strategicznych programu
remontowego realizowanego w zasobach zarządzanych przez Referat Gospodarki Komunalnej
w Grójcu powinno być:
17
-
poprawa jakości usługi mieszkaniowej oferowanej najemcom oraz właścicielom lokali
mieszkalnych,
-
wspieranie przez władze miasta przede wszystkim lokalnego kapitału z sektora prywatnego
zaangażowanego w
poprawę
warunków
mieszkaniowych oraz
warunków życia
w poszczególnych częściach miasta.
Rezultatem właściwie realizowanego programu remontów w komunalnych zasobach
mieszkaniowych w Grójcu, będzie:
-
lepsze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy w zakresie stanu
technicznego budynków,
-
powstrzymanie dekapitalizacji posiadanych przez gminę mieszkań,
-
w dłuższym horyzoncie czasowym podwyższenie standardu mieszkań,
-
zmniejszenie kosztów ponoszonych przez lokatorów z tytułu ogrzewania mieszkań,
-
wzrost jakości usługi mieszkaniowej świadczonej w zasobach mieszkaniowych gminy,
będącej konsekwencją poprawy ich stanu technicznego.
Główne ryzyko związane z realizacją programu remontów w zasobach komunalnych
w Grójcu wiąże się między innymi z:
-
ograniczonymi możliwościami finansowymi budżetu miasta,
-
z możliwościami prowadzenia w mieście efektywnej polityki czynszowej co najmniej do
2007 r.,
-
nadmiernym wzrostem cen na materiały budowlane i instalacyjne oraz roboty remontowomodernizacyjne.
Elementem szeroko rozumianego programu remontów powinien być program
ukierunkowany na wspólnoty mieszkaniowe będące właścicielem pojedynczych budynków,
a zarządzanymi aktualnie przez Referat Gospodarki Komunalnej w Grójcu.
Jak się wydaje, budżet Grójca posiada możliwości sfinansowania przynajmniej części
kosztów remontów budynków będących w zarządzie Referatu GK, a stanowiących wspólną
18
własność gminy miejskiej oraz właścicieli wyodrębnionych lokali w budynkach tworzących
wspólnoty
mieszkaniowe.
Należy
rozważyć
pomoc
gminy
w
formie
pożyczek,
współfinansowania lub poręczeń kredytowych dla wspólnot mieszkaniowych.
Podmiotem realizującym program remontów jest Referat Gospodarki Komunalnej
w Grójcu, który zajmuje się rozpoznaniem istniejących potrzeb remontowych, a następnie
koordynacją zadań remontowych.
Rezultatem właściwie realizowanego programu remontów w zasobach mieszkaniowych
z udziałem wspólnot mieszkaniowych w Grójcu będzie:
-
większe zaangażowanie mieszkańców tych zasobów w finansowanie kosztów remontów,
-
lepsze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców miasta,
-
powstrzymanie dekapitalizacji posiadanych przez wspólnoty budynków,
-
szybsza renowacja zasobów mieszkaniowych stwarzająca lepszy wizerunek miasta.
Główne ryzyko związane z realizacją programu remontów w zasobach komunalnych
Grójca z udziałem wspólnot mieszkaniowych wiąże się z:
-
ograniczonymi
możliwościami
finansowymi
właścicieli
poszczególnych
lokali
mieszkalnych,
-
możliwościami budżetu miasta, w zakresie sfinansowania części niezbędnego zakresu
robót,
-
niemożnością porozumienia się właścicieli lokali w sprawie wspólnego programu
niezbędnych robót remontowych w poszczególnych nieruchomościach wspólnot.
19