Ceny mieszkań stabilizują się, a liczba transakcji na

Ceny mieszkań stabilizują się, a liczba transakcji na rynku nieruchomości maleje. Wpływ na
to mogą mieć rosnące stopy procentowe, które ograniczają zdolności nabywcze
konsumentów - wynika ze wspólnego raportu Oferty.net i Open Finance.
STABILIZACJA NA RYNKU MIESZKANIOWYM
Mimo wyraźnego spadku liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży wynikającego z osłabienia
popytu ceny ofertowe mieszkań w największych polskich aglomeracjach utrzymują się na stabilnym
poziomie. Ani malejąca zdolność kredytowa kupujących, ani wydłużający się czas sprzedaży nie
wymusiły na zbywcach ograniczenia oczekiwań finansowych i co za tym idzie nie doprowadziły do
odwrócenia dotychczasowego trendu. Wg analizy serwisu OFERTY.NET przeprowadzonej na ofertach
zgłoszonych do sprzedaży w sierpniu średnie ceny w czterech badanych miastach nieznacznie wzrosły
a w dwóch minimalnie spadły. Jednak wahania średnich stawek za m2 na poziomie 3% w górę lub w
dół przy uwzględnieniu obecnych różnic między cenami wywoławczymi i transakcyjnymi (sięgającymi
8%) pozwalają twierdzić, że rynek się uspokoił.
miasto
06'07
07'07
(PLN/m2) (PLN/m2)
zmiana
(%)
ile trzeba zarabiać,
średnia cena
wysokość raty aby uzyskać kredyt
mieszkania
na 30 lat** (netto)
o pow. 50 mkw.*
w PLN w CHF w PLN
(PLN)
w CHF
(5,91%) (4,20%)
Łódź
Warszawa
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Poznań
4811
9625
8311
7467
7169
6525
4903
9797
8563
7314
7003
6725
1,9
1,8
3,0
-2,0
-2,3
3,1
245
489
428
365
350
336
150
850
150
700
150
250
1456
2909
2542
2171
2079
1977
1253
2503
2188
1869
1790
1719
2513
4256
3725
3293
3186
3091
2890
5337
4665
3985
3815
3664
* na podstawie cen z sierpnia br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście, na 30 lat; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
Przed nami jesień, czyli tradycyjnie okres wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Jednak nie
należy się spodziewać w tym czasie spektakularnych wydarzeń na rynku. Wszystko wskazuje na to, że
zapoczątkowany dwa lata temu wielki boom mieszkaniowy wywołany przede wszystkim wyjątkowo
korzystnymi ofertami kredytowymi przy relatywnie niskich cenach mamy już za sobą. Sytuacja się
normalizuje; jak potwierdzają pośrednicy oferty sprzedaży mieszkań - zarówno te z rynku
pierwotnego jak i wtórnego - nie sprzedają się już "na pniu", definitywnie zakończył się okres
szalonych wzrostów cen, klienci mają czas na porównywanie ofert i podejmowanie przemyślanych
decyzji.
OPROCENTOWANIE KREDYTÓW PÓJDZIE W GÓRĘ
Po ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej z końca sierpnia tego roku, która podniosła stopy
procentowe o 0,25 pkt proc., nie jest to może specjalnie odkrywcze stwierdzenie, ale też nie dotyczy
ono wcale ostatniej decyzji Rady. Sęk bowiem w tym, że rynkowa stopa procentowa, o którą opierają
się kredyty hipoteczne, poszła w górę jeszcze po decyzji RPP i w tej chwili w połowie dyskontuje już
kolejną decyzję o podniesieniu stóp. W ciągu ostatniego miesiąca stopa trzymiesięczna WIBOR
wzrosła o 20 pkt bazowych do 5,09 proc., a licząc od lutego o 89 pkt (z 4,20 do 5,09 proc.) - wynika z
wyliczeń Open Finance. W tym samym czasie RPP trzykrotnie podnosiła stopę procentową - łącznie o
75 pkt bazowych. Rynek dyskontuje zatem już kolejną podwyżkę stóp przez RPP, której ekonomiści
spodziewają się w październiku.
Sytuacja posiadaczy kredytów we frankach wcale nie jest lepsza w tym kontekście. W czwartek
Szwajcarski Banku Narodowy po raz kolejny podniósł stopy procentowe o 25 pkt, nie mniej od
ostatniej podwyżki stopa procentowa LIBOR, o którą opierają się kredyty hipoteczne w tej walucie,
wzrosła z 2,49 do 2,90 proc., a więc o 41 pkt proc. Rynek zdyskontował nie tylko oczekiwaną (na 13
września) podwyżkę stóp procentowych, ale nawet część kolejnej.
Zatem wszyscy kredytobiorcy, posiadający zadłużenie w tych właśnie walutach, mogą spodziewać się
podniesienia oprocentowania kredytów i wyższych rat, przy czym sama zmiana zależeć będzie od
długości kredytu (wedle zasady im dłuższy kredyt, tym bardziej wzrośnie rata, bowiem część
odsetkowa raty ma większy udział w całości) oraz od samej umowy - banki wysyłają harmonogramy
co trzy lub sześć miesięcy.
I tak, jeśli ktoś posiada 30-letni kredyt złotowy, to przez ostatnie trzy miesiące wysokość raty wzrosła
o prawie 7 proc. lub o 39,4 PLN na każde pożyczone 100 tys. PLN. Jeszcze bardziej przykra
niespodzianka spotka osoby, którym banki zmieniają harmonogramy co sześć miesięcy - w ich
przypadku wysokość raty wzrosła o 10,1 proc. lub o 56,6 PLN na każde pożyczone 100 tys. PLN wynika z analiz Open Finance.
DROGIE STARÓWKI
Widocznej stabilizacji na rynku mieszkaniowym towarzyszy zjawisko wyraźnego różnicowania się ofert
pod względem cen; kupujący, w zależności od swych możliwości finansowych, mogą wybierać między
mieszkaniami o najniższym standardzie w oddalonych od centrum, PRL-owskich blokowiskach,
droższymi mieszkaniami średniej klasy (w nowych lub gruntownie wyremontowanych budynkach) oraz
mającymi nawet kilkakrotnie wyższe ceny, luksusowymi apartamentami i lokalami w starych
kamienicach. Te ostatnie, położone w prestiżowych - najstarszych częściach miast, oferowane są za
kwoty znacznie przewyższające cenę dużego, podmiejskiego (choć niekoniecznie) domu z okazałym
ogrodem. W przypadku Warszawy ceny m2 najdroższych mieszkań na Starówce i przy Trakcie
Królewskim są nawet ponad 6-krotnie wyższe od cen m2 mieszkań w innych lokalizacjach (40 000
PLN/m2 : 6 000 PLN/m2).
Najdroższe oferty:
Warszawa, Stare Miasto, ul. Kozia, 51 m2, 2 000 000 PLN
Warszawa, Śródmieście, Aleje Ujazdowskie, 80 m2, 2 800 000 PLN
Warszawa, Śródmieście, ul. Krakowskie Przedmieście, 85 m2, 2 790 000 PLN
Warszawa, Śródmieście, ul. Franciszkańska, 145 m2, 4 200 000 PLN
Kraków, Stare Miasto, ul. Św. Marka, 57 m2, 1 525 000 PLN
Kraków, Stare Miasto, ul. Bracka, 165 m2, 2 460 000 PLN
Kraków, Kazimierz, ul. Trynitarska, 118 m2, 2 600 000 PLN
Wrocław, ul. Ofiar Oświęcimskich, 63 m2, 1 290 000 PLN
W WARSZAWIE OD 200 TYS. W GÓRĘ
W Warszawie stale maleje liczba ofert sprzedaży mieszkań, których cena całkowita nie przekracza 200
tys. PLN. Spośród ofert wystawionych do sprzedaży w sierpniu zaledwie 0,6% miało cenę poniżej tej
granicy.
Nieco lepiej, aczkolwiek dużo gorzej od oczekiwań klientów, przedstawia się podaż ofert w przedziale
cenowym od 201 do 300 tys. PLN. Taką cenę ma zaledwie co dziesiąte oferowane do sprzedaży
mieszkanie. Zwykle są to kawalerki, sporadycznie mieszkania 2-pokojowe.
Niemal jednakowy udział w podaży mają oferty z dwóch kolejnych przedziałów cenowych; mieszkania
w cenie od 301 do 400 tys. PLN stanowią 23,6% podaży a mieszkania w cenie od 401 do 500 tys. PLN
- 23,4%.
Podobnie jak w poprzednich miesiącach w Warszawie na wysokim poziomie utrzymuje się podaż ofert
drogich i bardzo drogich. Mieszkania w cenie od 501 do 800 tys. PLN stanowiły aż 27% wszystkich
ofert z sierpnia. Mieszkania bardzo duże i o wysokim standardzie, a co za tym idzie w cenach powyżej
800 tys. PLN, miały blisko 15-procentowy udział w podaży.
POD WARSZAWĄ NAWET O POŁOWĘ TANIEJ
Dla wielu osób, które myślą o zakupie własnego mieszkania w Warszawie, wysokie ceny są barierą nie
do pokonania; przy średniej cenie ofertowej na poziomie 9797 PLN za m2 i umiarkowanych zarobkach
zakup nawet najmniejszego lokum pozostaje tylko marzeniem. W takiej sytuacji rozwiązaniem jest
wynajem lub... zakup mieszkania w jednej z miejscowości pod Warszawą. Zaledwie 15-20 kilometrów
od rogatek ceny mieszkań są nawet o połowę niższe. Niewiele ponad 3000 PLN za m2 kosztują
najtańsze mieszkania w Mińsku Mazowieckim; za niespełna 4000 PLN za m2 można znaleźć lokum w
Piasecznie a za 4500 w Otwocku.
Średnie ceny w podwarszawskich miejscowościach, do których dojazd z centrum Warszawy nierzadko
zajmuje tyle samo czasu co przejazd z jednej dzielnicy Warszawy do drugiej, oscylują w granicach
5500 - 6800 PLN za m2.
Wraz ze stale poprawiającą się komunikacją oraz rozbudową zaplecza handlowo-usługowego i
kulturalnego atrakcyjność tych lokalizacji będzie rosła. Wraz z nią i "zbliżaniem się" Warszawy będą
rosły ceny.
miejscowość przedziały cenowe ofert
Legionowo
od 4100 do 9000
Mińsk Maz.
od 3200 do 6900
Otwock
od 4500 do 9500
Piaseczno
od 3800 do 10700
Piastów
od 4100 do 7700
Pruszków
od 4100 do 10100
Wołomin
od 4800 do 8300
Średnia cena mieszkania (za m2)
w podwarszawskich
miejscowościach
CEGŁA W CENIE
Istotny wpływ na cenę wystawianego do sprzedaży mieszkania ma budulec, z jakiego został
wzniesiony budynek. Niezmiennie największym zainteresowaniem poszukujących cieszą się
mieszkania w budynkach wzniesionych technologią tradycyjną - z cegły. W sierpniu średnia cena
takich
mieszkań
kształtowała
się
w
Warszawie
na
poziomie
10438
PLN.
O blisko 1400 PLN mniej tj. 9061 kosztował średnio m2 mieszkania w budynkach o konstrukcji ramy
H (betonowy szkielet i wypełnienie cegłami). Najtańsze na rynku wtórnym są mieszkania w blokach z
wielkiej płyty. Ich średnia cena ofertowa była o 20% niższa od cen mieszkań "w cegle" i wynosiła
8320 PLN za m2.
8320
wielka płyta
rama H
+ 8,9 9061
cegła
+ 25,5 10438
RANKING POPULARNOŚCI DZIELNIC W WARSZAWIE
(wg preferencji osób szukających mieszkań do kupienia)
poz.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
dzielnica
średnia cena (PLN/m2)
Mokotów
10342
Ursynów
9522
Śródmieście
12247
Ochota
10310
Praga Pd.
8995
Żoliborz
10032
Bemowo
8867
Wola
9911
Bielany
9070
Białołęka
8136
Wilanów
10346
Ursus
8848
Targówek
8109
Praga Płn.
8486
Włochy
9235
Wesoła
7293
Wawer
8411
Rembertów
8099
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
- RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W SIERPNIU
LTV (stosunek kwoty
średni okres
średnia wartość
kredytu
kredytu do wart. nieruch.) kredytowania
Warszawa
482 256,63
84,45
33
Kraków
359 607,97
88,04
30
Wrocław
352 169,79
89,25
31
Poznań
362 220,96
89,13
30
Gdańsk
307 364,23
86,79
31
Gdynia
356 765,88
77,44
31
Katowice
252 377,41
87,00
29
Lublin
207 868,12
73,02
28
Olsztyn
245 534,37
86,61
31
miasto
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 10337 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez
agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2007 r.
Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic, preferencji cenowych osób
poszukujących mieszkań w aglomeracjach oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie OFERTY.NET w
dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w sierpniu 2007 r. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Raport z rynku
nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p.
tel 22 848 40 65
e-mail: [email protected]
http://www.oferty.net
OPEN FINANCE
Biuro Prasowe
tel 22 541 51 20, -17
e-mail: [email protected]
http://www.open.pl