Raport z rynku nieruchomości – maj 2013

Raport z rynku nieruchomości – maj 2013
Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowaliśmy ich
spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo, że ceny
spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci
bardziej skupiają się na wiosennym relaksie w słońcu niż na prowadzeniu intensywnych
poszukiwań wymarzonego M – wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez
portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance.
Kwietniowe ceny ofertowe mieszkań w 12 miastach spośród 18 badanych przez portal
Domy.pl spadły średnio o 0,7%. W porównaniu z marcem br. stawki najbardziej spadły w
Szczecinie – o 1,9%, Gdańsku – 1,4% i Białymstoku – 1,3%. Ponad 1-procentowy spadek
średniej zanotował także Kraków (-1,1%).
W tym samym czasie na pozostałych 6 badanych rynkach stawki ofertowe nieznacznie
wzrosły – w Gdyni i Lublinie o 0,5%, a w Katowicach, Kielcach, Sopocie i Łodzi o 0,3%.
ceny mieszkań w kwietniu 2013 r.
miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
średnia
PLN/m2
4350
3864
5679
5956
2920
3900
4353
6835
4854
3835
4428
4150
5478
4802
9368
4198
mediana*
PLN/m2
4286
3777
5365
5443
2911
3750
4259
6449
4838
3783
4354
4100
5286
4744
8876
4138
najtańsze*
PLN/m2
najdroższe*
PLN/m2
3095
2432
3830
3819
2010
2538
3416
4085
3587
2659
3259
2947
3608
3843
5908
2832
5793
5651
9354
10480
3881
6029
5830
12124
6224
5519
6007
6234
8285
6009
15263
5729
zmiana
średniej
mdm (%)
-1,3
-0,8
-1,4
0,5
-0,1
0,3
0,3
-1,1
0,5
0,3
-0,4
-0,5
-0,5
-0,3
0,3
-1,9
zmiana
średniej
rdr (%)
-4,5
-1,4
-4,3
0,9
-2,6
-2,5
-5,9
-4,1
-5,1
-3,0
-5,5
-3,4
-2,9
-5,4
-1,0
-6,1
Warszawa
Wrocław
8355
5774
7835
5628
5730
4401
13485
8409
-0,3
-0,4
-4,0
-7,3
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Kredyty nowe: idzie lepsze?
Na rynku kredytów hipotecznych nareszcie powiało nieco optymizmem. Po ponad roku
ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowaliśmy spadek. Średnia marża kredytu
mieszkaniowego w złotym spadła od początku roku z 1,59 pkt. proc. do 1,55 p.p. Z 17
banków uwzględnionych w ostatnim rankingu kredytów hipotecznych Open Finance pięć
marże obniżyło, a trzy podniosły.
Osoba mająca w gotówce 10 proc. wartości mieszkania powinna być zadowolona jeśli
otrzyma propozycję na poziomie 1,3 p.p. lub niższym. Oferty poniżej 1 p.p. jeśli w ogóle się
pojawiają, to są dostępne tylko dla wybranych. Np. w Citi Handlowym kredyt z taką marżą
może otrzymać tylko osoba, która dysponuje kwotą 300 tys. zł oszczędności i ulokuje je
właśnie w tym banku.
Potencjalnym kredytobiorcom sprzyjają też decyzje Rady Polityki Pieniężnej, która w maju po
raz szósty w ostatnich kwartałach obniżyła stopy procentowe. To obniża oprocentowanie
kredytów i podnosi zdolność kredytową, na dodatek same banki też planują łagodzenie
polityki kredytowej – tak przynajmniej wynika z ankiety Narodowego Banku Polskiego
przeprowadzonej wśród przewodniczących komitetów kredytowych 27 instytucji.
Kredyty spłacane: raty nadal spadają
Stawki WIBOR nieustannie spadają już od 10 miesięcy, prawie każdego dnia ustanawiając
nowy rekordowo najniższy poziom. Dzięki temu praktycznie każda aktualizacja
oprocentowania oznacza dla klientów obniżkę miesięcznej raty. Od ubiegłorocznych wakacji
teoretyczna rata 30-letniego kredytu hipotecznego w złotych na kwotę 300 tys. zł spadła o
442 zł, czyli 22,5 proc.
Stopy obniżono także w strefie euro. Rada EBC ustaliła, że podstawowa stopa procentowa
wynosić teraz będzie 0,5 proc., najmniej w historii. Ale, mimo obniżki stóp, stawki EURIBOR
decydujące o oprocentowaniu kredytów hipotecznych w euro ani drgnęły. 3-miesięczny
EURIBOR od jesieni ubiegłego roku utrzymuje się na poziomie ok. 0,2 proc. W takiej sytuacji
o wysokości miesięcznego obciążenia decyduje kurs EUR/PLN. A ten nieco ostatnio wzrósł.
Aktualnie euro jest wyceniane o 8-10 gr. drożej niż w połowie kwietnia. Dla osoby spłacającej
kredyt hipoteczny w euro oznacza to wzrost miesięcznej raty o ok. 2 proc.
Ruchów w zakresie stóp procentowych nie ma za to w Szwajcarii, oprocentowanie kredytów
we franku pozostaje na stabilnym poziomie od wielu kwartałów, a miesięczna rata zależna
jest od wahań kursów. CHF/PLN obniżył się w ciągu miesiąca o kilka groszy, dzięki czemu raty
kredytów są o ok. 1-1,5 proc. niższe niż miesiąc temu.
Ile m2 za średnią pensję?
Z opublikowanych w dniu 20 maja br. danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że
przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2013 r.
wyniosło 3830,89 zł brutto, tj. ok. 2740 zł na rękę. To dokładnie tyle, ile wynosi średnia cena
m2 mieszkania oferowanego do sprzedaży na rynku wtórnym w Cieszynie.
Portal nieruchomości Domy.pl obliczył na zakup jak dużego kawałka mieszkania wystarczy
jedno miesięczne wynagrodzenie w największych miastach Polski. Kalkulacja została
przeprowadzona w oparciu o średnie ceny m2 wszystkich oferowanych do sprzedaży
mieszkań, mieszkań najtańszych oraz najdroższych, tj. tych z najwyższej półki.
miasto
Białystok
Bydgoszcz
Gdańsk
Gdynia
Gorzów Wlkp.
Katowice
Kielce
Kraków
Lublin
Łódź
Olsztyn
Opole
Poznań
Rzeszów
Sopot
Szczecin
Warszawa
Wrocław
ile mieszkania kupisz za średnią pensję (m2)
mieszkanie
mieszkanie
mieszkanie
przeciętne
najtańsze
luksusowe
0,63
0,71
0,48
0,46
0,94
0,70
0,63
0,40
0,56
0,71
0,62
0,66
0,50
0,57
0,29
0,65
0,33
0,47
0,89
1,13
0,72
0,72
1,36
1,08
0,80
0,67
0,76
1,03
0,84
0,93
0,76
0,71
0,46
0,97
0,48
0,62
0,47
0,48
0,29
0,26
0,71
0,45
0,47
0,23
0,44
0,50
0,46
0,44
0,33
0,46
0,18
0,48
0,20
0,33
Wyniki obliczeń nie napawają optymizmem – średnia krajowa pensja, czyli 2740 zł netto, nie
wystarczy na zakup choćby jednego m2 przeciętnego mieszkania w żadnym z 18 poddanych
analizie miast. Najbliższa gusowskiej średniej – tylko o 180 zł wyższa - jest cena m2 jakiej
oczkują właściciele mieszkań w średnim standardzie w Gorzów Wielkopolskim; wynosi ona
2920 zł.
Biorąc pod uwagę ceny mieszkań najtańszych, tj. z najniższej półki (ewentualnie z nieco
wyższej, ale o dużych powierzchniach), kwietniowa pensja umożliwiłaby statystycznemu
Kowalskiemu zakup w stolicy woj. lubuskiego kawałka lokalu mierzącego 1,36 m2. Kwota ta
wystarczyłaby na ponad jeden m2 taniego mieszkania także w Łodzi (1,03 m2) i Katowicach
(1,08 m2) i Bydgoszczy (1,13 m2). Dla odmiany w Warszawie oraz w Sopocie ceny jednego
m2 nawet najtańszych mieszkań mocno odbiegają od wysokości średniego wynagrodzenia; w
obu miastach na zakup m2 takiego lokalu trzeba by przeznaczyć wypłaty z przeszło 2
miesięcy pracy.
Największe dysproporcje między gusowską średnią a cenami mieszkań dostrzeżemy, jeśli
weźmiemy pod uwagę mieszkania z najwyższej półki – komfortowe, luksusowo wykończone i
wyposażone apartamenty w najlepszych lokalizacjach. Z analizy portalu Domy.pl wynika, że
na zakup jednego m2 takiego lokum w Rzeszowie statystyczny Kowalski musiałby pracować
przeszło 2 miesiące, w Poznaniu już 3, a w Krakowie aż 4. Najwięcej wyrzeczeń wymaga
jednak Warszawa i Sopot – w tych miastach na zakup 1 m2 apartamentu trzeba przeznaczyć
przeszło 5 średnich miesięcznych wynagrodzeń.
AUTORZY RAPORTU:
Marcin Drogomirecki, Domy.pl - część nieruchomościowa
[email protected], kom. 602 649 550
Marcin Krasoń, Open Finance - część kredytowa
[email protected], kom. 609 980 403
Raport został przygotowany na podstawie danych z 23811 ofert sprzedaży mieszkań
wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w kwietniu 2013 roku oraz danych Open
Finance.
Więcej aktualnych danych statystycznych można znaleźć na stronie: www.domy.pl/statystyki.
W przypadku wykorzystania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podanie
źródła: "Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance".
PORTALE GRUPY MELOG.COM
Melog.com Sp. z o.o., ul. Rakowiecka 36 lok. 341, 02-532 Warszawa; Sąd Rejonowy dla M. St. Warszawy, XIII Wydział Gospodarczy; KRS
0000125836, REGON 016394720; NIP 521-31-07-693; Kapitał zakładowy w wysokości 1.184.000 zł