Rynek Powierzchni Magazynowych w Polsce III kw. 2015

Rynek Powierzchni
Magazynowych w Polsce
III kw. 2015 r.
Popyt
Popyt w regionach (m2)
Pomimo nieznacznie niższej aktywności najemców w III kw. w
stosunku do poprzednich kwartałów, wyniki popytu od początku tego
roku są na rekordowym poziomie. Od początku roku, popyt brutto na
powierzchnię magazynową w Polsce wyniósł 1,6 miliona m2, z
czego 433 000 m2 zrealizowano w III kw. 2015 r. Zawarto łącznie
247 000 m2 nowych umów najmu wraz z rozszerzeniami, a
dodatkowe 186,000 m2 stanowiły odnowienia dotychczasowych
umów. Jeżeli w IV kw. wyniki będą zbliżone do tych z poprzednich
kwartałów to możemy oczekiwać, że po raz trzeci z rzędu popyt
osiągnie rekordowe poziomy.
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Popyt netto
Odnowienia umów
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Największą umową najmu podpisaną w 2015 r. było wynajęcie
przez Leroy Merlin 53 000 m2 w Panattoni Park Stryków II.
Natomiast największe przedłużenie dotyczyło firmy Goodyear, która
odnowiła najem 46 000 m2 w Tarnów Logistic Park.
Popyt brutto (m2)
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Największe transakcje najmu w III kw. 2015 r.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
I kw.
II kw.
III kw.
IV kw.
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Od początku 2015 r. aktywność najemców skoncentrowana była na
trzech regionach generujących niemal 59% całkowitego popytu
brutto, tj. Okolicach Warszawy (22%), Polsce Centralnej (19%) i
Górnym Śląsku (17%). W nich też udział odnowionych umów był
najbardziej znaczący. Z drugiej jednak strony ubiegłoroczny solidny
popyt w regionach Poznania i Wrocławia w tym roku uległ obniżeniu.
Pozostałe mniejsze regionalne rynki kontynuują swój wzrost drogą
wzrostu organicznego rozwoju stopniowo zwiększając swój udział w
krajowym popycie brutto.
Najemca
Park
Leroy Merlin
Polska
Panattoni Park
Stryków II
Tarnów Logistic
Park
Logistic City
P3 Piotrków
Goodyear
Jysk
FM Logistic
Rodzaj umowy
Powierzchnia (m2)
Nowa umowa
53 000
Odnowienie
46 000
Nowa umowa
Odnowienie
40 000
37 000
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Od początku roku, tak jak zazwyczaj, najbardziej aktywnymi
sektorami po stronie popytu byli operatorzy logistyczni
(odpowiadający za ok. 30% popytu netto). Kolejne miejsca przypadły
firmom z branży reprezentującymi sieci handlowe (20%), lekką
produkcję (13%) oraz sektor motoryzacyjny (11%).
Podaż
Pod koniec III kw. 2015 r. całkowita podaż powierzchni
magazynowej i produkcyjnej w Polsce wynosiła 9,63 miliona m2, co
plasuje Polskę na dziewiątym miejscu w Europie. W III kw.
deweloperzy oddali do użytku 392 000 m2 nowej powierzchni, wobec
447 000 m2 ukończonej w pierwszym półroczu tego roku.
Najwięcej nowej powierzchni magazynowej wybudowano we
Wrocławiu (109 000 m2), następnie na Górnym Śląsku (61 000 m2) i
w Poznaniu (51 000 m2). W Trójmieście deweloperzy ukończyli
39 000 m2, jednakże biorąc pod uwagę małą skalę tego rynku
można mówić iż jest to znaczny wzrost podaży.
Aktywność deweloperów pozostaje wysoka – obecnie w fazie
realizacji w całej Polsce jest 663 000 m2. Część z niej zostanie
ukończona do końca tego roku. Co ciekawe, po raz kolejny wzrósł
udział projektów spekulacyjnych wynosząc obecnie 42,3% podaży w
budowie.
Powierzchnia istniejąca i w budowie (m2) vs pustostany (%)
2 500 000
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Struktura własnościowa podaży
3%
3%
3%
4%
5%
Prologis & JV Partners
SEGRO & JV Partners
Logicor
Goodman
Panattoni & JV Partners
P3 (TPG / IC)
MLP
CLIP
Hines
WP Carey
Pozostali właściciele
23%
24%
11%
7% 7%
10%
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Pod koniec III kw. wskaźnik pustostanów wynosił 6,5%, co
oznaczało spadek z poziomu 7,4% zarejestrowanego w połowie
tego roku. Z pięciu głównych regionów, najwięcej powierzchni
niewynajętej jest w strefie Warszawa Miasto (11%) oraz w
Szczecinie (9,5%). Dalszy spadek wakatu odnotowano także w
Centralnej Polsce gdzie wskaźnik ten znacznie się obniżył z 7,5%
na koniec II kw. do 5,2%. Co ciekawe, kilka z nowych rynków, takich
jak Rzeszów, Toruń, Opole czy Lublin praktycznie nie oferują
dostępnych (od zaraz) powierzchni. Jednak zarówno w Rzeszowie,
jak i Toruniu powstaje obecnie kilka projektów spekulacyjnych, co
wkrótce przyczyni się do zwiększenia dostępności na rynku.
Czynsze
Zauważalny jest dalszy spadek czynszów bazowych na Górnym
Śląsku, gdzie wynoszą one od 2,8 do 3,5 € / m2 / miesiąc. W
pozostałych regionach natomiast pozostały stabilne w III kw.
Czynsze bazowe w regionach (€ / m2 / miesiąc)
Powierzchnia istniejąca
Powierzchnia w budowie
Pustostany
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Z powodu niskiej aktywności na rynku inwestycyjnym w III kw. nie
zaszły istotne zmiany w strukturze własnościowej. Ponad połowa
istniejącej podaży nadal jest w rękach czterech głównych graczy
rynkowych tj. Prologis, SEGRO, Logicor i Goodman oraz ich
partnerów.
6,0 €
5,0 €
4,0 €
3,0 €
2,0 €
Big Box
Źródło: JLL, magazyny.pl, III kw. 2015 r.
Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle
Tomasz Olszewski
Head of Industrial CEE
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0000
Fax +48 22 318 0000
[email protected]
Jan Jakub Zombirt
Senior Research Analyst
Research & Consultancy
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0105
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
magazyny.pl
www.jll.pl
www.jll.pl
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP,
INC. 2015. All rights reserved. No part of this
publication may be reproduced or transmitted
in any form or by any means without prior
written consent of Jones Lang LaSalle. It is
based on material that we believe to be
reliable. Whilst every effort has been made to
ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in
order to correct them.
SBU