Rynek powierzchni handlowych w 2011 r.

Rynek Handlowy w Polsce w 2011
Sytuacja ekonomiczna
Polska gospodarka utrzymała pozytywną dynamikę wzrostu
podczas globalnego spowolnienia i według prognoz PKB w 2011 r.
wzrósł o 4,1%1. Przewidywania na rok 2012 r. zakładają, że tempo
to nieznacznie spadnie do 2,4%. Sprzedaż detaliczna w okresie od
stycznia do listopada 2011 wzrosła o 11,2%. Dodatkowym
czynnikiem napędzającym handel jest najwyższa od 1990 r2. liczba
pracujących Polaków, co ma związek z rocznikami wyżu
demograficznego, które w ostatnich latach weszły na rynek pracy.
Jednak kryzys zadłużenia w strefie Euro może negatywnie wpłynąć
na poziom bezrobocia i nastroje konsumentów a w konsekwencji
spowodować wyhamowanie sprzedaży detalicznej.
Podaż
W 2011 r. ilość nowej powierzchni w centrach handlowych była
wyższa niż rok wcześniej - do użytku oddano 487 tys. m2, czyli o
17% więcej niż w 2010. To efekt dobrej kondycji rynkowej i
przyspieszenia po okresie spowolnienia. Całkowita podaż wzrosła
dzięki temu do ponad 7,58 mln m2. Końcowy wynik był jednak niższy
od wcześniejszych prognoz, co jest skutkiem opóźnień na budowie
kilku projektów. Nowa powierzchnia powstała w 17 nowych centrach
(80,5% powierzchni) oraz 10 rozbudowach istniejących obiektów
(19,5% powierzchni). W przeciwieństwie do lat poprzednich, udział 8
największych miast w podziale nowej powierzchni wyniósł zaledwie
25%, podczas gdy najwięcej nowych obiektów powstało w miastach
małych (poniżej 100 tys. mieszkańców), na które przypadło 31%
nowego wolumenu handlowego.
W niektórych miastach obraz rynku uległ znacznym przeobrażeniom
spowodowanym pojawieniem się w mieście pierwszego centrum
handlowego bądź obiektu, który wyróżnia się poziomem jakości i
szczególnym zestawem najemców. Zmiany takie miały miejsce w
miastach takich jak Leszno (Galeria Leszno), Sieradz (Dekada),
Kalisz (Galeria Tęcza), Ostrów Wlkp. (Ostrovia), Zamość (Twierdza i
1
2
Consensus Forecast, grudzień 2011 r.
GUS, III kw. 2011 r.
Revia Park), Rzeszów (Millenium Hall), Toruń (Toruń Plaza), Radom
(Galeria Słoneczna) oraz Szczecin (Galeria Kaskada). Wśród
obiektów, które zostały rozbudowane wyróżnić można Silesia City
Center w Katowicach, Galerię Echo w Kielcach, M1 w Krakowie,
Wzorcownię we Włocławku oraz Jantar w Słupsku.
Wykres 1: Rozwój rynku powierzchni handlowych
tysiące m 2
Rynek handlowy powraca na
właściwe tory
800
600
400
200
0
.
2008
2009
2010
2011
Now e centra handlow e
Now e parki handlow e
Rozbudow y centrów handlow y ch
Rozbudow y parków handlow y ch
Źródło: Jones Lang LaSalle
Nie jest zaskoczeniem, że deweloperzy wciąż preferują działki
usytuowane w centralnych rejonach miast. Nowa powierzchnia w
takich lokalizacjach stanowiła 53% całej puli dostarczonej w 2011r.
Kolejne 36% przypadło na obiekty usytuowane na obrzeżach miast,
a 11% dostarczono w projektach podmiejskich.
Galeria Echo w Kielcach
Zaobserwowano znaczne odbicie w sektorze parków i
wielkopowierzchniowych magazynów handlowych, których łączna
powierzchnia ukończona w 2011 wyniosła 293 tys m2. Prawie
połowa tej powierzchni przypadła na sklepy z branży “dom i ogród”.
Do najbardziej znaczących obiektów tego formatu oddanych w
zeszłym roku należą Park Handlowy Turawa w Opolu, Futura Park
w Krakowie czy Galeria Pod Wiatrakami w Słupsku.
Pulse • 2011 Retail Market Commentary • Date 2
W 2011r. firma Neinver umocniła swoja pozycję w segmencie
centrów wyprzedażowych otwierając Factory w Krakowie będące
częścią większego kompleksu Futura Park.
Popyt
W 2011 r. najemcy kontynuowali ostrożne nastawienie w stosunku
do nowych projektów. Wprawdzie tempo rozwoju największych
najemców (tzw. anchors) pozostało bez zmian, to zwracano większą
uwagę na unikanie wzajemnej kanibalizacji pomiędzy sklepami
danej sieci. Pomniejsi najemcy szukają możliwości rozwoju przez
franczyzę, aby zdywersyfikować ryzyko rozwoju w mniejszych
miastach.
Podczas gdy popyt na powierzchnie w największych ośrodkach
pozostał stabilny, mniejsze miasta oraz te o wysokim nasyceniu są
wnikliwie badane przez potencjalnych najemców, co wiąże się z
presją na obniżkę czynszów obserwowaną na niektórych rynkach.
W najlepszych obiektach utrzymują się zarówno wysoki popyt, jak i
długie listy oczekujących. Spadki czynszów nie są więc
spodziewane, jednak nie powinno się także oczekiwać ich wzrostu.
Wykres 2: Czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe*
Miasta 75-100 tys.
Miasta 100-300 tys.
Miasta > 300 tys.
Warszawa
0
20
40
60
80
100
€/ m2/ miesiąc
* czynsze za lokal ok. 100 m2, z branży moda i dodatki zlokalizowany w wiodącym
centrum handlowym
Źródło: Jones Lang LaSalle
Prawie 40 międzynarodowych marek rozpoczęło działalność w
Polsce w 2011 r. Reprezentują one różne branże takie jak “dom i
ogród”, moda, obuwie czy gastronomia. Większość z nowych
najemców wybrała Warszawę, jako przyczółek przyszłej ekspansji w
kraju. Amerykańska sieć sklepów z zabawkami Toys”R”Us
otworzyła swój pierwszy sklep w centrum Blue City, Dorothy Perkins
w Złotych Tarasach, a GAP i Foot Locker w Arkadii. Szwedzka sieć
dla majsterkowiczów – Jula rozpoczęła rozwój w Polsce od parków
handlowych Inter IKEA w Warszawie i we Wrocławiu. Z kolei
strategia hiszpańskiej marki Desigual zakładała otwarcie trzech
sklepów w centrach wyprzedażowych Factory w Warszawie,
Poznaniu i Krakowie. Natomiast rozwój szwedzkiej sieci Lindex jest
warunkowany geograficznie – wszystkie cztery dotychczasowe
sklepy znajdują się na południu Polski. Dodatkowo sklep
internetowy Answear.com otworzył swoje dwa pierwsze tradycyjne
lokale w Galerii Echo w Kielcach i w poznańskim Starym Browarze.
Nowe, luksusowe marki (m.in. Gucci, Yves Saint Laurent, Lanvin,
Bottega Veneta) pojawiły się natomiast w nowym warszawskim
Domu Towarowym vitkAc. Operując poprzez franczyzobiorców,
wydają się badać możliwości polskiego rynku.
Zanotowano też zamknięcie węgierskich sklepów Jeans Club, która
to firma zakończyła swoją działalność w całej Europie.
Bottega Veneta w Domu Towarowym vitkAc
Perspektywa roku 2012
Obecnie w budowie jest ponad 707 tys. m2 powierzchni w centrach
handlowych, z czego 496 tys. m2 zostanie oddane w 2012 r.
Najwięcej nowej powierzchni - 45% - przypadnie na najmniejsze
miasta (poniżej 100 tys. mieszkańców) a w dalszej kolejności znajdą
się główne aglomeracje (29%).
Deweloperzy koncentrują się obecnie na projektach małych i
średnich – obiekty o wielkości poniżej 40 tys. m2 będą stanowić 72%
nowych otwarć w 2012 r. Ich pula to zarówno centra typu
osiedlowego jak i małe galerie śródmiejskie.
Wśród najbardziej znaczących obiektów planowanych do
ukończenia w br. są m.in.: Europa Centralna w Gliwicach, Nova
Park w Gorzowie Wlkp., Auchan w Łomiankach k. Warszawy i
Galeria Korona w Kielcach. Ukończenie w tym roku rzeszowskiego
City Center oraz nowosądeckiej galerii Trzy Korony pozostaje pod
znakiem zapytania, w związku z ostatnimi zmianami w projektach
tych obiektów.
W 2012 możemy być też świadkami rozpoczęcia kilku nowych
istotnych projektów. Trzeba jednak pamiętać o obecnej niepewności
gospodarczej w Europie. Mając to na uwadze, trudno prognozować
jak może kształtować się nastawienie banków i deweloperów w
nowym roku. Ostatnie lata pokazały jednak, że polska gospodarka
pozostała odporna i coraz częściej jest postrzegana odrębnie od
pozostałych krajów regionu Europy Środkowej i Wschodniej.
Anna Bartoszewicz-Wnuk
Head of Research & Consultancy and PR,
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 07
[email protected]
Anna Wysocka
Head of Retail Agency,
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 00 16
[email protected]
Jan Jakub Zombirt
Research Analyst,
Poland, Warsaw
+48 (0) 22 318 00 05
[email protected]
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of
Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We
would like to be told of any such errors in order to correct them.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.