Podatek przy sprzedaży mieszkania naliczany w trzech wersjach

FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Podatek przy sprzedaży mieszkania naliczany w trzech wersjach
Andrzej Marczak, partner, KPMG Tax M. Michna
W jakiej sytuacji, sprzedając mieszkanie, zapłacisz podatek od przychodu, a w jakiej od dochodu? Co
powinieneś zrobić, aby fiskus nie egzekwował od ciebie należności? Czy pieniądze uzyskane z nieruchomości możesz
wydać na kupno domu w kraju lub gdziekolwiek w Unii Europejskiej?
Czy zawsze, sprzedając mieszkanie, jego były właściciel musi zapłacić podatek? Ogólna zasada jest następująca:
sprzedaż mieszkania jest opodatkowana, jeżeli tej transakcji dokonujemy przed upływem pięciu lat, licząc od końca
roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, zakup lub wybudowanie nieruchomości. Dlatego też sprzedaż po
upływie pięciu lat w ogóle nie stanowi źródła opodatkowanego przychodu. Taki przychód jest poza zainteresowaniem
ustawy o PIT. Nie mówimy tutaj oczywiście o sprzedaży nieruchomościdokonywanej w ramach działalności
gospodarczej.
Jeżeli jednak sprzedajemy nieruchomość w ciągu pięciu lat od chwili, gdy staliśmy się jej właścicielem, to sposób
opodatkowania zależy od daty nabycia lub wybudowania nieruchomości. Dzieje się tak, gdyż dziś obowiązują aż trzy
systemy opodatkowania przychodów z nieruchomości.
Od czego zatem zależy wysokość podatku? Jakie są rozgraniczenia?
Nieruchomości nabyte do 31 grudnia 2006 roku są opodatkowane 10-proc. zryczałtowanym podatkiem. Podatek ten
nakładany jest na przychód (nie dochód!) ze sprzedaży lokalu, po odjęciu kosztów transakcyjnych (np. opłaty
notarialne). Można uniknąć zapłaty tego podatku, jeżeli w ciągu 14 dni od dnia sprzedaży złożymy oświadczenie, że w
ciągu następnych dwóch lat od dnia sprzedaży wydamy te kwoty na inne cele mieszkaniowe (np. kupimy mieszkanie,
dom, działkę, spłacimy kredyt mieszkaniowy).
Natomiast dochód (nie przychód!) zesprzedaży nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia
2008 r. obłożony jest 19-proc. podatkiem liniowym.
Tego dochodu nie łączy się z innymi dochodami i nie opodatkowuje się progresywnie (do 32 proc.). Opodatkowany
jest dochód, a więc przychód ze sprzedaży możemy pomniejszyć o koszty, np. koszty zakupu nieruchomości,
wybudowania, koszty poniesionych nakładów na nieruchomość. Można uniknąć zapłaty podatku, jeżeli wykorzystamy
tzw. ulgę meldunkową.
Kiedy ma zastosowanie ulga meldunkowa? Czy czytelnik będzie zwolniony z 19-proc. podatku od sprzedaży, jeśli
był zameldowany w sprzedawanym mieszkaniu 12 miesięcy?
Wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży domów, budynków i lokali mieszkalnych, jeżeli podatnik był
tam zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie nie ma
oczywiście zastosowania do niezabudowanych gruntów, gdzie nie można dokonać zameldowania. Warto pamiętać, że
aby skorzystać ze zwolnienia, należy być zameldowanym na pobyt stały, nie na pobyt czasowy. 12-miesięczny okres
zameldowania liczy się przed datą sprzedaży i nie musi być okresem ciągłym – tych 12 miesięcy może się składać z
krótszych okresów zameldowania. Dodatkowo podatnik powinien do 30 kwietnia następnego roku złożyć w swoim
urzędzie skarbowym oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia.
A jaki jest sposób opodatkowania nieruchomości nabytych w tym roku?
Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w 2009 roku jest opodatkowany w wysokości 19 proc., na zasadach
strona 1 / 2
FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Podatek przy sprzedaży mieszkania naliczany w trzech wersjach
omówionych powyżej dla nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 roku a 31 grudnia 2008 roku (przychód
minus koszty). Należy pamiętać, że została zlikwidowana tzw. ulga meldunkowa, ale jest utrzymana na zasadach praw
nabytych w odniesieniu do nieruchomości nabytych między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008 r. Według przepisów
obowiązujących w 2009 roku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych po 31 grudnia
2008 roku są zwolnione z opodatkowania w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków
poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych,
jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym
nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został
wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Chodzi tu np. o zakup lokalu, domu, budynku mieszkalnego, ich
nadbudowę, rozbudowę, zakup gruntu pod budowę czy spłatę kredytu mieszkaniowego. Można dokonywać tych
wydatków nie tylko w Polsce, ale także na obszarze całej Unii Europejskiej.
strona 2 / 2